買房的時候要了解三大稅種——契稅绞幌、個人所得稅屋谭、營業(yè)稅（增值稅）的免稅政策靖诗。

楊先生在簽合同的時候加一句話就可以規(guī)避這個問題：過戶時產(chǎn)生的稅費由買方楊先生承擔(dān)，但是以2萬元為上限沪斟，超出部分由業(yè)主承擔(dān)广辰。這里我順便講一個小知識，假若有業(yè)主直接以避稅為理由解除合同主之，是不能得到法院支持的择吊。

商品房 存量房

購房取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)

房產(chǎn)證看土地性質(zhì)：出讓（買來的） 劃撥（白給）

軍產(chǎn)房、校產(chǎn)房槽奕、央產(chǎn)房

這種房子的性質(zhì)并不體現(xiàn)在法律里几睛，也不體現(xiàn)在房產(chǎn)證上，而是體現(xiàn)在一些政策中粤攒，比如部隊的政策所森、中央部委和中央直屬企業(yè)的政策囱持、學(xué)校的政策等。這些政策在法律中沒有焕济，但是房管局知道洪唐，是決定房子能否過戶的條件之一。

房改房（土地性質(zhì)是劃撥）吼蚁，要看房產(chǎn)證

拆遷安置房在房產(chǎn)證上是體現(xiàn)不出來的凭需，房產(chǎn)證上要么是商品房，要么是經(jīng)濟(jì)適用房肝匆，要么是公房粒蜈，總之，沒有一種叫作拆遷房的房子

公房轉(zhuǎn)為私房旗国，叫作房改枯怖。或者公房改變承租人能曾，叫作承租人變更度硝。

小區(qū)可以分成如下幾類：拆遷安置小區(qū)、老舊小區(qū)寿冕、單位小區(qū)蕊程、商住小區(qū)、新建商品房小區(qū)驼唱、高檔商住小區(qū)藻茂、高檔住宅小區(qū)、別墅小區(qū)玫恳。

其中商住小區(qū)一般都不能對應(yīng)學(xué)區(qū)辨赐，單位小區(qū)在房屋質(zhì)量、學(xué)區(qū)和物業(yè)上相對更有優(yōu)勢京办，性價比較高掀序。

買房一定要先看房。我一般是先用一天時間把所有的目標(biāo)小區(qū)轉(zhuǎn)一遍惭婿，然后再聯(lián)系中介看房子不恭。用兩天時間走完問完，我在一個區(qū)域基本就是專家了审孽，能確定我喜歡哪個小區(qū)县袱。

怎么才能看出來小區(qū)物業(yè)好不好呢浑娜？有如下5個辦法：

?看小區(qū)有沒有業(yè)委會

?看小區(qū)樓道干凈不干凈

?看小區(qū)電梯好用不好用（適用于房齡8年以上的小區(qū)）

?看小區(qū)是不是誰都能進(jìn)（安保是否嚴(yán)密）

?去逛逛業(yè)主論壇佑力，看有沒有業(yè)主正在維權(quán)

噪聲和通風(fēng)問題比較容易看出來，就是你把所有窗戶都打開打颤，聽编饺、感受，把窗戶都關(guān)上鲸沮，再聽最易，要在每個房間尤其是臥室聽

解決辦法就是拉產(chǎn)調(diào)（產(chǎn)權(quán)調(diào)查）剔猿。一般來說，中介負(fù)責(zé)在交易前后（一般是簽約后）去不動產(chǎn)登記部門對房子的情況權(quán)屬進(jìn)行調(diào)查。購房人如果想要求穩(wěn)妥，就把簽約環(huán)節(jié)拆開，第一次只簽一個定金合同支付定金，然后拉產(chǎn)調(diào)，之后第二次去簽正式合同琳拭。還有一個方案就是在簽了正式合同之后先交定金絮缅，拉產(chǎn)調(diào)，然后再支付首付卖怜，這是比較通行的做法屎开。

我給購房人三個建議：

?不要太信任你的中介。

?找多個中介看房马靠。

?找大的中介奄抽。

第一次簽字，看房確認(rèn)單（可先不簽）甩鳄；

第二次簽字逞度，跟業(yè)主談妥簽合同（決定中介費幾個點）；

第三次簽字妙啃，網(wǎng)簽档泽，面簽，預(yù)約登記揖赴。

看房后馆匿、簽合同前，找不同中介看同一套房燥滑，對中介費討價還價渐北，照著1.5%—2%努力。

砍價

談判時間拉得越長铭拧，對買家就越有利赃蛛。

成交越早，對買家就越有利搀菩。

談判內(nèi)容

?價格呕臂，沒有誰不關(guān)心價格。

?交易順序肪跋，先付多少錢后付多少錢歧蒋，什么時候付錢。

?時間，什么時候能辦完貸款疏尿，什么時候能過戶。

?解抵押易桃，房子上面有沒有貸款褥琐，什么時候解抵押。

?稅費晤郑，房子是滿五唯一還是繼承取得敌呈，費用誰來承擔(dān)。

?共有權(quán)造寝，是不是夫妻共同財產(chǎn)磕洪，另一半是否同意出售房屋。

?網(wǎng)簽诫龙，什么時候做析显，按照什么價格做。

?定金签赃，交多少谷异。

?戶口，戶口情況锦聊，什么時候遷入遷出歹嘹。

?租戶，房子里面有沒有租戶孔庭，租戶什么時候搬走尺上。

?交房，什么時候交房圆到，能不能提前入住怎抛。

?過戶，過戶給誰芽淡，有什么特殊需求抽诉。

?簽約，先簽定金協(xié)議還是直接簽范本合同吐绵，要不要補充協(xié)議迹淌。

?付款。

二手房合同包括：合同范本己单、附件唉窃、補充協(xié)議。

補充協(xié)議最重要纹笼。

比如這個房子里面確定了沒有戶口纹份，業(yè)主要承諾“甲乙任何一方提供的證件等購房所需的資料不完整、不真實或無效，導(dǎo)致無法完成房產(chǎn)交易的蔓涧，則守約方有權(quán)解除合同件已，同時有權(quán)追究違約方總房價2%的違約金”。違約金這里你寫20%也可以元暴。

再比如你最擔(dān)心的是稅費不像業(yè)主說的那么低篷扩，你可以說“乙方自愿承擔(dān)過戶的稅費，但以XXXX元為限茉盏，超出部分由甲方承擔(dān)”鉴未。雖然我們留了一下午和一晚上時間去談合同，但是不代表我們應(yīng)該事無巨細(xì)地把所有訴求加到協(xié)議上鸠姨！如果你不能做到適當(dāng)放棄一些利益铜秆，就可能買不到房子了。

交易流程大致相同讶迁，都要經(jīng)歷看房连茧、簽合同、交定金巍糯、網(wǎng)簽梅屉、付首付、辦貸款鳞贷、過戶坯汤、交房等步驟。

網(wǎng)簽價格決定貸款額度搀愧。

熟悉交易流程是買個好房子的重要前提惰聂，可以通過中介，或去政府網(wǎng)站或者直接去不動產(chǎn)交易大廳咨詢咱筛。

作為購房人搓幌，越晚交中介費越好，最好是約定到過戶之后迅箩。購房人也可以要求中介在居間合同中注明“交易不成溉愁，全額退款”。

付首付饲趋、過戶拐揭、交房等時間節(jié)點一定要明確約定，有必要在補充協(xié)議里單獨寫出來奕塑，且不能相互矛盾堂污，否則以后一定會扯皮。

如果該房產(chǎn)附有戶口龄砰，一定要明確約定戶口遷出的日期以及不遷出要支付的高額違約金

約定在網(wǎng)簽當(dāng)天交首付盟猖，對于買方來說較為有利讨衣。當(dāng)然，為了防止網(wǎng)簽后式镐，房主無法解抵押或出現(xiàn)其他情況反镇，可以對首付款進(jìn)行資金監(jiān)管，以確保已支付的款項能夠用來解除房屋之前已經(jīng)有的抵押貸款

不論是貸款還是繳稅娘汞，都是以網(wǎng)簽合同而不是補充協(xié)議為準(zhǔn)

購房人需要注意以下幾點：（1）要注意能夠貸款的額度歹茶、年限，如銀行規(guī)定价说，貸款年限與購房人年齡之和辆亏，男不超過65风秤、女不超過60鳖目。（2）如果貸款額度達(dá)不到預(yù)期，買家要做好支付更多首付款的準(zhǔn)備缤弦，否則可能造成違約领迈。

我給兒子買的房，房產(chǎn)證是兒子的名字碍沐。賣房時狸捅，如果我在合同上簽上我的名字，這叫處分累提。如果我在合同上簽上我兒子的名字尘喝，這叫代理。

不管是代理還是處分斋陪，都要經(jīng)過業(yè)主的同意朽褪，有個法律術(shù)語叫追認(rèn)。

表見代理的法律構(gòu)成要件有四個：第一无虚，行為人無代理權(quán)（含無代理權(quán)缔赠、超越代理權(quán)或代理權(quán)終止后代理）；第二友题，有相對人相信行為人具有代理權(quán)的表象嗤堰；第三，相對人為善意且無過失度宦；第四踢匣，行為人與相對人之間的民事行為具備有效成立要件。

有的業(yè)主不僅不執(zhí)行法院的判決戈抄，還無視購房人已經(jīng)取得的房產(chǎn)證符糊，繼續(xù)賴在房子里不走。

這個時候最常規(guī)的手段就是：換鎖呛凶。把鎖一換男娄，你愛怎么折騰怎么折騰！