房利美婿屹、房地美
房利美購買經(jīng)過聯(lián)邦住宅管理局——后來還有退伍軍人管理局擔(dān)保的抵押貸款，這意味著銀行可以盡情地發(fā)放貸款，只要美國人民想要萨咳。政府擔(dān)保意味著貸款的低利率，所以會有來自消費者的大量需求疫稿。銀行對此挺滿意的培他，這允許他們發(fā)起(originate)貸款收取費用，然后轉(zhuǎn)手就賣給房利美遗座。
房利美對政府來說也有好處舀凛，因為政府很樂意看到住房擁有率穩(wěn)步攀升。但是伴隨而來也有個難題途蒋。房利美本質(zhì)上是一個政府部門猛遍，所以，它買入的所有這些貸款都使聯(lián)邦預(yù)算赤字增加号坡。
所以懊烤，1968年，政府讓房利美成了上市公司（當(dāng)然是在確保其保留有大量投資的前提下）宽堆，一舉將債務(wù)移出了聯(lián)邦政府的資產(chǎn)負(fù)債表腌紧。
兩年后，美國政府創(chuàng)建了一個房利美的姐妹公司畜隶，叫聯(lián)邦住房抵押貸款公司壁肋，或者叫房地美号胚。房地美也是一家上市公司，振幅依然是作為大股東浸遗。目的是為了在抵押貸款市場上給房利美帶來一些競爭猫胁，從而保持利率下降。
吉利美
政府不想完全由自己長期持有貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)乙帮。它擔(dān)心如果房利美杜漠、房地美出事，抵押貸款市場得不到更多支持察净。所以驾茴，它讓房利美上市的同事，也創(chuàng)建了政府過敏抵押貸款協(xié)會(Government National Mortgage Association)氢卡，即吉利美(Ginnie Mae)锈至。
吉利美全力以赴支持退伍軍人管理局和美國聯(lián)邦住宅管理局保險貸款，以及農(nóng)民房屋政府貸款译秦。但是吉利美使用的不同方法支撐抵押貸款市場峡捡。不像房利美那樣簡單地買賣抵押貸款，吉利美的人想出的辦法是證券化筑悴。
1970年们拙，第一筆抵押貸款擔(dān)保證券誕生，被稱作過手證券(pass-through)阁吝，因為砚婆，池中所有貸款的利息和本金，都是簡單地直接轉(zhuǎn)手給債券持有人（當(dāng)然突勇，信托管理人會先收取手續(xù)費）装盯。
房地美最先了解了這個理念，1971年甲馋，推出了它的第一個過手證券——抵押貸款擔(dān)保證券(MBS)埂奈。房利美過了一段時間才接受，首次采用這種方式是在1971年定躏。
抵押擔(dān)保債券
如下方账磺，吉利美和JT的談話中，她把抵押貸款擔(dān)保證券貸款抵押貸款池作為一家公司痊远。雙方都從投資者哪里得到資金绑谣，雙方都要將賺取的利潤回報給投資者。
兩家投資銀行拗引，所羅門兄弟和第一波士頓，決定聯(lián)手一試幌衣。1983年矾削，他們?yōu)榉康孛绖?chuàng)建了一個新的證券化產(chǎn)品壤玫，在一個私人抵押貸款基礎(chǔ)上提供一系列的債券。每一類債券都有不同的期限和不同的利率哼凯。就像在一家公司里一樣欲间，最安全、期限最短的投資位于最頂層断部，風(fēng)險最大猎贴、期限最長的位于底部。
這算是抵押貸款擔(dān)保證券(MBS)的一個變形蝴光，所以需要一個新的名字她渴，他們稱它為抵押擔(dān)保債券(collateralized mortgage obligation,CMO)。
資產(chǎn)擔(dān)保證券
抵押擔(dān)保債券是中風(fēng)的天才蔑祟，它創(chuàng)造了一系列的風(fēng)險投資組合和投資持續(xù)時間趁耗，因此吸引了更多的投資者。
貸款人意識到疆虚，任何能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流或者說每月提供固定回報的東西苛败，都可以被證券化。不管是抵押貸款径簿，飛機(jī)租賃罢屈，學(xué)生貸款或者一本書的版稅支付，如果能產(chǎn)生現(xiàn)金流篇亭，就被稱作資產(chǎn)缠捌，意味著它可以成為一個所謂的資產(chǎn)擔(dān)保證券(asset-backed security， ABS)暗赶。
1985年鄙币，美國海豐銀行設(shè)計了一筆汽車貸款證券化產(chǎn)品。
第二年蹂随，第一銀行發(fā)行了第一筆用信用卡應(yīng)收賬款做的證券十嘿。
很快，銀行里充斥著這些產(chǎn)生自企業(yè)債券和貸款的所謂的證券化工具岳锁，特別是那些作為杠桿收購的一部分的貸款绩衷。
次級貸款
21世紀(jì)初，前所未有的大量債務(wù)被借給了次級借款人激率，他們開了信用卡賬戶咳燕，買車、船乒躺，當(dāng)然招盲，還買房。我們現(xiàn)在知道嘉冒，許多貸款人發(fā)放抵押貸款時曹货，不要求擔(dān)保甚至不要求收入證明咆繁。
用行話來說，這些貸款被稱為次級( subprime)貨款顶籽，就像那些很可能還不起貸款的借款人一樣玩般。它們也被打捆成為證券化工具，混到其余的債務(wù)中礼饱。
貸款人不在乎借款人的情況坏为，因為他們簡單地將抵押貸款賣給了證券化信托。如果借款人違約镊绪，他不再是貸款人的問題匀伏。
信托也不認(rèn)為這是自己的問題。經(jīng)濟(jì)繁榮镰吆，所以帘撰，許多次級貸款人能支付利息，這樣万皿，錢就漏向了那些購買了這些資產(chǎn)證券化工具的投資者們摧找。
金字塔里大多數(shù)的玻璃杯都被倒?jié)M了，跟以前一樣牢硅。
這些債券做得太好啦蹬耘，所以有些野心勃勃的金融家們決定，把這些債券也證券化一下减余！他們將這些新工具稱為擔(dān)保債務(wù)憑證( collateralized debt obligation.C0)综苔。他們在市場上出售這些產(chǎn)品，當(dāng)它們是完全安全的位岔。
評級
好的金融家們很少會采用另外一個金融家關(guān)于某項投資面值的說法如筛，他們當(dāng)然不相信會有什么事情是完全安全的。好的金融家會做所謂的盡職調(diào)查( due diligence)抒抬，這意味著他們會對一項投資打開蓋子弄個明白杨刨，不管它是一家公司或者一個打捆貸款，他們在細(xì)微之處也尋尋覓覓擦剑，以確保自己不會卷入太大的風(fēng)險中妖胀。
但是，盡職調(diào)查是項艱苦工作惠勒，過去赚抡，很多金融家因為太忙或者太懶，沒有做這項工作纠屋。相反涂臣，他們依賴評級(ratings)。
評級套利
評級另一方面也很像學(xué)歷售担。就像一個學(xué)生會為了獲得學(xué)位要付費給大學(xué)一樣赁遗，公司為了自己的評級也要給評級機(jī)構(gòu)付費闯估。
就像大學(xué)系統(tǒng)里，大學(xué)要互相競爭獲得生源一樣吼和，為了給美國的公司評級，評級機(jī)構(gòu)之間也展開了激烈的競爭骑素。
只不過炫乓，正式的評級機(jī)構(gòu)沒有大學(xué)那么多，只有三家：惠譽(yù)評級献丑、穆迪投資者服務(wù)公司末捣、標(biāo)準(zhǔn)普爾，它們之間的竟?fàn)幰彩前谉峄摹?/p>
一個評級機(jī)構(gòu)可能會為了獲得一家公司的業(yè)務(wù)面給這家公司提供更寬松的評級创橄，這種危險是存在的箩做。而一家公司，也可能在這些評級機(jī)構(gòu)之間貨比三家妥畏，尋找對自己最有利的評級邦邦。這種貨比三家的行為，被稱作評級套利( ratings arbitrage)醉蚁。
影子銀行
影子銀行燃辖，不吸收存款。它們沒有利息收入网棍。不在主街道上遍布網(wǎng)點黔龟。它們大部分甚至都沒有真實地址，也沒有電話號碼滥玷。
有些給自己起個含糊暖昧氏身、讓人有點熟悉的名字，比如投資銀行惑畴，貨幣市場基金蛋欣，或者對沖基金，但是另外一些采用了古怪的名字桨菜，如結(jié)構(gòu)性投資工具或管道豁状。
在想要放貸給這些新賺錢工具的投資人，以及想要借錢而不管這些錢來自何方的人之間倒得，影子銀行扮演中間人的角色泻红，也僅僅在這個意義上冲粤，它們被當(dāng)作所謂的“銀行”绪商。
經(jīng)濟(jì)泡沫
現(xiàn)在看來，很明顯囱挑，在2008年金融危機(jī)前夕菩彬，美國金融市場即將面臨大災(zāi)難缠劝。所有的要素都已就位：不太可能還錢的人借了太多的錢潮梯；金融系統(tǒng)里的每一個玩家受到的監(jiān)管強(qiáng)度不大，或者不受監(jiān)管惨恭；評級機(jī)構(gòu)的無能秉馏；國會山的無知；貸款人的抵押貸款部門里可能存在的欺詐與腐斖严邸萝究；世界各地投資基金董事會的輕信；銀行總部锉罐、投資銀行帆竹、基金信托，以及消費者們的傲慢自負(fù)脓规，他們中的大多數(shù)利欲熏心栽连，認(rèn)為能夠互相借來借去直到永遠(yuǎn)。
