2018年4月22日晚上，對(duì)于中國(guó)海南的炒房客來(lái)說(shuō)可謂是一個(gè)不眠夜线罕，4月22日晚止潮，海南省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》。從即日起海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策钞楼，在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上喇闸，實(shí)施全域限購(gòu)。一時(shí)間市場(chǎng)上一片嘩然询件，海南到底要做什么燃乍？這場(chǎng)涉及數(shù)千億資金的房地產(chǎn)巨變到底意味著什么？
一宛琅、海南全面“關(guān)門(mén)打狗”
五年社保刻蟹，首付七成，限售5年嘿辟，首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%舆瘪，海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過(guò)程，多維度全方位調(diào)控红伦，嚴(yán)防炒房英古。看到這樣的全面從嚴(yán)政策昙读，相信很多人都會(huì)覺(jué)得十分震驚哺呜，讓我們不妨來(lái)詳細(xì)分析一下此次調(diào)控的重點(diǎn)：
1.五指山、保亭箕戳、瓊中某残、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，只能面向本市縣居民家庭銷(xiāo)售陵吸。（這里的理解應(yīng)該是中部核心生態(tài)區(qū)主要保證當(dāng)?shù)鼐用竦纳罹幼⌒枨蟛Ｊ皇峭鈦?lái)需求）
2.海口壮虫、三亞澳厢、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的囚似，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明剩拢。（這里其實(shí)就是大多數(shù)一線城市所采用的五年社保政策，確保購(gòu)房者真正在海南工作所需要的切實(shí)需求）
3.上述區(qū)域之外饶唤，非本省戶籍居民家庭購(gòu)買(mǎi)住房的徐伐，須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。（除重點(diǎn)區(qū)域之外募狂，其他地方你要買(mǎi)房也要必須有2年以上的社卑焖兀或個(gè)稅角雷，這里才是對(duì)全域限購(gòu)的一個(gè)大范圍處理的）
4.自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭，只能購(gòu)買(mǎi)一套住房性穿，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明勺三。（即使你有海南戶口了，你也需要提供2年社保需曾，而且只能買(mǎi)一套房吗坚，堵上了突擊落戶的這個(gè)口子）
5.非海南本省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。（堵上了在之前部分城市調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)的上有政策下有對(duì)策的現(xiàn)象）
6.對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目呆万，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要公開(kāi)全部房源并明碼標(biāo)價(jià)商源，一次性對(duì)外銷(xiāo)售，不得分期分批銷(xiāo)售桑嘶。商品住宅價(jià)格備案后，6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格躬充；調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案逃顶。（這是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的限制，一方面抑制需求充甚，另一方面全面提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給以政，不準(zhǔn)房地產(chǎn)企業(yè)捂盤(pán)，全面保障海南的房地產(chǎn)供給伴找。）
其實(shí)對(duì)上述最為重要的六點(diǎn)進(jìn)行綜合分析我們就能夠發(fā)現(xiàn)盈蛮，海南的調(diào)控措施和雄安幾乎如出一轍，全面從嚴(yán)調(diào)控可謂是海南如今房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的主旋律技矮。
二抖誉、海南為啥要出臺(tái)如此嚴(yán)苛的調(diào)控政策？
之前海南在各地調(diào)控都有所放松的時(shí)候繼續(xù)出臺(tái)從嚴(yán)政策衰倦，我們就曾經(jīng)專門(mén)論述過(guò)海南為什么要逆市調(diào)控袒炉，如今可以把這個(gè)問(wèn)題作進(jìn)一步深入的分析。1988年樊零，中國(guó)的天涯海角的最南端我磁，海南正式從廣東地區(qū)脫離成為了一個(gè)單獨(dú)的省份，單獨(dú)成省的海南驻襟，成為了中國(guó)改革開(kāi)放最大的試驗(yàn)田之一夺艰。
1988年的時(shí)候，撼烈拢口市僅僅是一個(gè)人口不足23萬(wàn)郁副，面積不到30平方公里的濱海小城，全國(guó)各地的炒房客就像當(dāng)年美國(guó)西部的淘金客一樣豌习，瘋狂的涌入海南霞势，在當(dāng)時(shí)這個(gè)歷史親歷者潘石屹的眼中烹植，1989年他來(lái)到海南的時(shí)候還是黑蒙蒙的一片，然而一夜之間海南島就涌入了15萬(wàn)人愕贡，
于是草雕，中國(guó)歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫就此生成，當(dāng)時(shí)海南的四大國(guó)有商業(yè)銀行將資金源源不斷地輸入海南樓市固以，看到了紅利的企業(yè)們也不甘落后墩虹，無(wú)論是國(guó)企、民企還是外企都將資本作為一種重要的戰(zhàn)略資源涌入海南憨琳，在海南經(jīng)濟(jì)尚未完全啟動(dòng)的時(shí)候诫钓，大量的海南債務(wù)就這么形成了。在海南各家商業(yè)銀行的賬戶中篙螟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都是最主要的債務(wù)人菌湃，各大精明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把倒賣(mài)地皮、樓花遍略、房地產(chǎn)的真金白銀裝到了自己的口袋惧所，把大量還在圖紙上或者只建了一半的房子高價(jià)抵押給了商業(yè)銀行，于是各大商業(yè)銀行就此成為了海南的主力接盤(pán)俠绪杏。
其實(shí)每一個(gè)人都知道下愈，海南的樓市就是在擊鼓傳花，當(dāng)國(guó)家意識(shí)到海南的房地產(chǎn)問(wèn)題已經(jīng)到了不解決不行的時(shí)候蕾久，國(guó)家宣布終止房地產(chǎn)公司上市势似，全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。之后國(guó)家發(fā)布了《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見(jiàn)》僧著，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模履因、提高存款利率和國(guó)債利率，限期收回違法拆借資金盹愚，大幅度削減海南的基建投資搓逾，全面摸底海南的在建項(xiàng)目，于是在國(guó)家的大力整頓面前杯拐，巨大的海南房地產(chǎn)泡沫就此破滅霞篡。
一個(gè)在全國(guó)僅占0.6%人口的海南省，留下了占全國(guó)10%的積壓商品房端逼，全省“爛尾樓”高達(dá)600多棟朗兵、1600多萬(wàn)平方米，閑置土地18834公頃顶滩，積壓資金800億元余掖，海南房地產(chǎn)泡沫給海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了巨大的陰影，大量的項(xiàng)目都是空中樓閣式的虛假項(xiàng)目礁鲁，不少項(xiàng)目甚至被反復(fù)抵押多次盐欺，以至于海南政府不得不成立海南發(fā)展銀行來(lái)解決各大信托公司的房地產(chǎn)資金困難問(wèn)題赁豆。然而，海南發(fā)展銀行實(shí)在是負(fù)擔(dān)過(guò)重冗美，積重難返魔种，1998年就出現(xiàn)大規(guī)模擠兌危機(jī)，1998年6月21日海南發(fā)展銀行倒閉粉洼，成為新中國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)商業(yè)銀行倒閉的一個(gè)典型案例节预。
這個(gè)影響一直持續(xù)到2006年，直到2006年下半年海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)才算緩過(guò)一口氣來(lái)属韧。有著這樣慘痛的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)安拟，有著省級(jí)商業(yè)銀行直接倒閉的前車(chē)之鑒，海南的房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)其實(shí)遠(yuǎn)比大多數(shù)省份豐富宵喂，大多數(shù)地方只經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格上漲糠赦，遠(yuǎn)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格下跌，而海南經(jīng)歷了整個(gè)泡沫危機(jī)锅棕，這樣的經(jīng)驗(yàn)也讓海南判斷出來(lái)：在改革開(kāi)放四十周年之際拙泽，在海南全島建立的自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的重大利好之下，可以說(shuō)是政策紅利前所未有哲戚，改革東風(fēng)春回大地奔滑，但是海南省還是非常的清醒艾岂，他們認(rèn)真分析出了問(wèn)題所在顺少，一開(kāi)始就僅僅抓住了房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子，先確保房地產(chǎn)不出問(wèn)題王浴，讓海南真正實(shí)現(xiàn)房子是用來(lái)住的脆炎，不是用來(lái)炒的，然后再說(shuō)下一步怎么開(kāi)放氓辣，怎么開(kāi)發(fā)秒裕。
三、海南千億房地產(chǎn)變局意味著什么钞啸？
海南如此大力度的房地產(chǎn)調(diào)控几蜻，和全國(guó)各個(gè)城市對(duì)比來(lái)說(shuō)，可謂是前所未有体斩，這樣的調(diào)控對(duì)于房地產(chǎn)到底意味著什么呢梭稚？
其實(shí)，海南這種大力度調(diào)控絮吵，我們?cè)俳Y(jié)合全國(guó)今年以來(lái)超過(guò)80個(gè)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策弧烤，我們可以分析發(fā)現(xiàn)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)已經(jīng)牢牢明確蹬敲，這就是房子是用來(lái)住的暇昂，不是用來(lái)炒的莺戒。在這個(gè)主基調(diào)之下，很多人覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不好急波，會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)的調(diào)控會(huì)有所放松从铲？這個(gè)邏輯幾乎不存在。
而海南的全面從嚴(yán)措施我們可以看到幔崖，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控其實(shí)還有很多的政策工具和調(diào)控空間食店，各地的調(diào)控政策以海南為基準(zhǔn)的話，還有很多可以做的事情赏寇，這些工具手段可以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步調(diào)控加碼吉嫩，再加上多元化主體供給、多渠道房地產(chǎn)保障嗅定、租售并舉的租房政策自娩，都將牢牢抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)的牛鼻子，避免炒房的“死灰復(fù)燃”渠退。
未來(lái)忙迁，海南有可能全面控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作熱炒，真正讓海南島擁有一個(gè)由經(jīng)濟(jì)貿(mào)易推動(dòng)碎乃，而不是虛擬泡沫推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)主動(dòng)力姊扔。
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