文章來源：城市數(shù)據(jù)團(tuán)(微信公眾號ID :metrodatateam)
作者:衣霄翔、團(tuán)支書鸠儿，已獲得授權(quán)屹蚊。
上海有重點學(xué)區(qū)房嗎？
教育部門的回答應(yīng)該是：不!
以小學(xué)為例进每，由于上海小學(xué)升初中是“考試選拔+就近入學(xué)”的雙模式汹粤，小學(xué)之間并不存在精確的所謂“升學(xué)率”排名。同時田晚，教育部門也從未在任何官方渠道上發(fā)布過這些學(xué)校的等級和任何指標(biāo)體系嘱兼。按理說，在這么嚴(yán)密的信息管控下贤徒，起碼在小學(xué)層面芹壕，魔都應(yīng)該不存在所謂學(xué)區(qū)房的概念啊。
“居民旁友們接奈，請按照教育局劃定的片區(qū)哪雕，各自去找自己歸屬的小學(xué)吧，這些學(xué)校不分重點普通鲫趁，都是一樣好滴斯嚎。”
但事實呢挨厚？隨便一搜索堡僻，從各大相關(guān)論壇均可以看到所謂“重點小學(xué)”的排名信息；而各大房地產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)站也都提供一種叫做“按學(xué)區(qū)搜樓盤”的選項疫剃。這些不同來源的信息雖然在具體排名上略有差異钉疫，但入圍名單幾乎毫無差別。整理了一下巢价，差不多133個牲阁，大概就是這些小學(xué)吧：
其位置基本上為下圖所示：
客觀地說，這類信息有可能是從官方流出的壤躲，但也很有可能早已參雜了不同渠道的私貨城菊。我們并不能取得官方的確認(rèn)和授權(quán)。但這并不重要碉克，重要的是它已經(jīng)形成了某種“社會共識”凌唬。
“社會共識”？這種未被官方認(rèn)可的“社會共識”能夠引發(fā)魔都的房價波動嗎漏麦？看圖便知：
我們將“社會共識的重點小學(xué)”的學(xué)區(qū)樓盤價格進(jìn)行了統(tǒng)計客税，并按照市區(qū)和郊區(qū)歸類况褪，并對比其區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和所有樓盤的價格中位數(shù)，繪制出上圖更耻〔舛猓可以看到，無論從全市角度秧均、還是中心城區(qū)赐纱、還是郊區(qū)，這些“學(xué)區(qū)房”單價比全部房屋單價均高出差不多6000元左右熬北。
我們再將這個結(jié)論細(xì)化到每個區(qū)疙描，制作出下圖：
可以看到，從中位數(shù)上看:
1.所有區(qū)的“學(xué)區(qū)房”單價都高于全區(qū)房單價讶隐；
2.?學(xué)區(qū)房單價最高的是靜安區(qū)起胰，達(dá)到了5萬以上；
3.?學(xué)區(qū)房單價較全區(qū)房屋單價差值最大的是虹口和浦東巫延，其中浦東的學(xué)區(qū)房單價比全區(qū)房單價貴達(dá)42%之多效五。
從以上兩組數(shù)據(jù)中，我們可以清晰地看到炉峰，不管這些小學(xué)是否真的是重點小學(xué)或者真的教育質(zhì)量出類拔萃畏妖，結(jié)果是很明顯的：
它們所對應(yīng)的“學(xué)區(qū)房”價格的確已經(jīng)普遍高于區(qū)域房價的中位水平。
這就是“社會共識”和“家長們”的力量疼阔。
學(xué)區(qū)房價格的高企戒劫，跟哪些因素相關(guān)呢？
我們從供需角度出發(fā)婆廊，對比每一個區(qū)縣小學(xué)教育資源供給與潛在入學(xué)需求程度迅细。
首先我們從各區(qū)縣教育局的官方網(wǎng)站上查到每一個學(xué)校（名列所謂“重點小學(xué)”名單中的）當(dāng)年度招生計劃，并將其加總淘邻；然后根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)用cohort模型（關(guān)于這個模型的介紹茵典，請搜索城市數(shù)據(jù)團(tuán)《控制人口——一劑量開給上海的毒藥》一文）進(jìn)行模擬，并推算出該區(qū)縣當(dāng)年的適齡兒童數(shù)宾舅，從而計算出了每個區(qū)縣的重點小學(xué)的入學(xué)可能性统阿，如下圖所示：
明顯可以看到：浦東新區(qū)的適齡入學(xué)兒童數(shù)量與重點小學(xué)招生人數(shù)差異最大，相應(yīng)地筹我，其所在區(qū)的入學(xué)可能性最低扶平，低于20%；而靜安區(qū)的“重點小學(xué)”入學(xué)可能性已經(jīng)超過了100%崎溃，毫無疑問蜻直，假如只考慮靜態(tài)常住人口的話盯质，靜安區(qū)的教育資源很可能已經(jīng)出現(xiàn)了某種程度的過剩袁串。（這里的適齡兒童人口數(shù)據(jù)為人口推算數(shù)據(jù)非官方數(shù)據(jù)概而。）
接下來，我們再將各個區(qū)縣的“重點小學(xué)”入學(xué)可能性與該區(qū)學(xué)區(qū)房價較全區(qū)房價的溢出率取對數(shù)進(jìn)行擬合囱修，制作出下圖：
可以看到赎瑰，取對數(shù)后，每個區(qū)縣的“重點小學(xué)”入學(xué)可能性與該區(qū)的學(xué)區(qū)房價的溢出率呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)破镰。也就是說餐曼，入學(xué)可能性越低，學(xué)區(qū)房價溢出率越高鲜漩。
至此源譬，我們可以得到這樣一組初步結(jié)論：
1.?雖然上海官方從未給出過任何關(guān)于“重點小學(xué)”的排名信息，但在“社會共識”中卻有一張清晰的“重點小學(xué)”名單孕似；
2.?在名單上的學(xué)校踩娘，其學(xué)區(qū)房價格總體明顯高于其所在區(qū)縣的的房價水平；
3.“學(xué)區(qū)房”價格高出區(qū)域房價的程度跟該區(qū)域“重點小學(xué)”的入學(xué)可能性高度相關(guān)喉祭。
那么养渴，我們再深入一步思考，學(xué)區(qū)房的價格究竟意味著什么呢泛烙？
事實上理卑，我們討論所謂學(xué)區(qū)房，其核心并不是房屋蔽氨，而是某些學(xué)校的“入學(xué)權(quán)”（或入學(xué)優(yōu)先權(quán)）藐唠。而正是這個“入學(xué)權(quán)”的價格決定了學(xué)區(qū)房的價格。學(xué)區(qū)房的價格趨勢鹉究，實際上只是入學(xué)權(quán)的價格趨勢在房地產(chǎn)市場上的投影而已中捆。
那么，入學(xué)權(quán)的價格是什么呢坊饶？
簡單而言泄伪，入學(xué)權(quán)價格是剝離了不動產(chǎn)本身價格后的學(xué)區(qū)房交易價格。
我們可以對這一概念進(jìn)行一個簡單計算：
①以某“重點小學(xué)”為中心匿级，取其所有學(xué)區(qū)房的單價中位數(shù)代表其學(xué)區(qū)房交易價格蟋滴；
②再取該“重點小學(xué)”周邊1km以內(nèi)所有非學(xué)區(qū)樓盤的價格中位數(shù)代表該小學(xué)的周邊不動產(chǎn)本身價格；
③然后前者減后者痘绎，即得出該重點小學(xué)的入學(xué)權(quán)價格津函。（在這個計算中，由于區(qū)位臨近孤页，兩個中位數(shù)價格的比較可以在某種程度上剔除由于房屋質(zhì)量和具體區(qū)位差異所帶來的影響）
通過這個簡單的方法尔苦，我們可以利用空間分析工具對每一個“重點小學(xué)”進(jìn)行入學(xué)權(quán)價格計算。制作出下圖：
好吧，圖表太長的確看不太清楚允坚。
那么魂那，我們將“入學(xué)權(quán)”價格排名前二十的“重點小學(xué)”單獨(dú)列出來，其入學(xué)權(quán)價格如下圖所示：
從圖中可以稠项，這些學(xué)校的入學(xué)權(quán)價格均在1萬元/平方米以上（逆天的盧灣區(qū)第三中心小學(xué)應(yīng)該是被新天地附近逆天的房價影響到的偶然現(xiàn)象）涯雅。換句話說，這些學(xué)區(qū)房比相同區(qū)位的房屋價格每平方米要高出起碼1萬元以上展运。
你希望自己的子女就讀上圖中的這些學(xué)校嗎活逆？
好的，紅色柱的長度數(shù)量*你要買的房屋面積拗胜，這就是你為了這個學(xué)區(qū)房所需要額外支付的錢蔗候。
那么，既然都需要額外付錢了埂软，買在哪里最劃算呢琴庵？
我們把每個學(xué)區(qū)房的入學(xué)權(quán)單價和入學(xué)權(quán)單價占總價比例分別放到空間上，制作出下圖：
從圖中可以看到這樣一個規(guī)律：
1.從絕對值上看仰美，入學(xué)權(quán)單價從市中心向外逐漸遞減迷殿。市中心“重點小學(xué)”的入學(xué)權(quán)總體比郊區(qū)“重點小學(xué)”更高。
2.?但從入學(xué)權(quán)占房價比上看咖杂，趨勢卻恰好相反庆寺，越到城市外圍，入學(xué)權(quán)在房價中的影響度越高诉字，對房價的拉動作用越強(qiáng)懦尝。
簡而言之，假如你希望子女進(jìn)入市中心的“重點小學(xué)”壤圃，那么你除了要承擔(dān)更高的房價之外陵霉，還要承擔(dān)更高的入學(xué)權(quán)價格；假如退而求其次伍绳，你覺得進(jìn)入郊區(qū)的重點小學(xué)也不錯踊挠，當(dāng)然額外支付的入學(xué)權(quán)價格是沒有中心區(qū)那么高啦，但是這個價格在你的購房總預(yù)算中的比重冲杀，則會大大提升效床。
學(xué)區(qū)房價格趨勢是怎樣的呢？
簡單回答一下权谁∈Ｌ矗“入學(xué)權(quán)”作為可以交易的商品，其價格自然也遵守供需關(guān)系的法則旺芽。
我們先從供給角度看沪猴。
無論網(wǎng)絡(luò)流傳的“重點小學(xué)”名單是否官方意見辐啄，在這個名單上新增學(xué)校都是很困難的，因為市民對新學(xué)校的認(rèn)知需要更長時間來形成“社會共識”运嗜。那么壶辜，現(xiàn)有“重點小學(xué)”的教育資源擴(kuò)大還有哪些途徑呢？
一洗出，擴(kuò)大招生規(guī)模士复；二图谷，開分校翩活。
前者雖然能擴(kuò)大教育資源，但是無法解決教育資源在空間上的分配便贵；后者雖然可以在空間上擴(kuò)散菠镇，但是新建分校耗時良久。總體而言承璃，教育部門很難在短期內(nèi)提升所謂“重點小學(xué)”的供給水平利耍，其“重點小學(xué)”的教育資源供給能力應(yīng)基本維持在約2.8萬人/年的水平（2015年水平）。
那么需求呢盔粹？
根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)隘梨，我們用cohort模型進(jìn)行推算得出下圖：
假設(shè)上海嚴(yán)格控制人口，不再對外來人口提供基礎(chǔ)教育服務(wù)舷嗡。那么毫無疑問轴猎，2020年將是上海適齡入學(xué)兒童的峰值，其數(shù)量將從2015年15.8萬上升到2020年的18.4萬进萄。
（當(dāng)然捻脖，假如人口繼續(xù)嚴(yán)格控制，從2025年之后中鼠，適齡入學(xué)兒童數(shù)量將會驟減可婶，上海的教育資源供需關(guān)系可以大大緩解，不過城市為此也將要付出沉重的代價援雇，這個話題暫不展開矛渴，具體討論可參看城市數(shù)據(jù)團(tuán)的《控制人口，一劑開給上海的毒藥》一文惫搏。）
然后曙旭，我們將供需水平對比可以看到：
2015年的“重點小學(xué)”入學(xué)比例約為18.2%，而2020年的“重點小學(xué)”入學(xué)比例將下降到15.7%晶府」瘐铮總體下降約2.5個百分點，競爭激烈程度上升14%川陆。
在這樣一個基本的供需狀況下剂习，起碼在未來5年內(nèi)：
上海市“重點小學(xué)”的入學(xué)權(quán)價格仍有可能持續(xù)上漲。
最后，附贈一點小建議給學(xué)區(qū)房投資者鳞绕。既然學(xué)區(qū)房會上漲失仁，那么哪里的上漲幅度可能較高呢？
同樣從供需角度们何，用同樣的算法萄焦，附上一張未來五年各區(qū)縣“重點小學(xué)”的入學(xué)可能性惡化程度圖。
請大家自行判斷吧冤竹。
寫在最后的話：
我們必須承認(rèn)拂封，學(xué)區(qū)房是一個徹頭徹尾的市場問題。無論政府去不去做重點學(xué)校的定義鹦蠕，重點學(xué)校自然會形成冒签；無論政府怎么試圖平衡教育資源，那些家長們也會使其變得不平衡钟病；在現(xiàn)實中萧恕，有需求就有供給；既然有愿意為子女教育支付更高成本的家長們肠阱，那么就會有學(xué)區(qū)房存在票唆。
“學(xué)區(qū)房”所形成的機(jī)制，是一個注定無法緩解的供需矛盾屹徘。起碼對上海而言走趋，在可預(yù)期的未來五年，會有84.3%的孩子是上不了所謂“重點小學(xué)”的缘回。
毫無疑問吆视，“入學(xué)權(quán)”的價格應(yīng)該會進(jìn)一步提升。因為有些家長酥宴，他們對子女的教育期望是這樣的：
有學(xué)區(qū)房要上啦吧，沒有學(xué)區(qū)房創(chuàng)造學(xué)區(qū)房也要上。
如果您覺得文章不錯拙寡，趕緊分享吧授滓。
注：
1.?本文所用數(shù)據(jù)均來自公開渠道。
2.?看了此文后去買房投資的結(jié)果請自行承擔(dān)肆糕。
3.本文作者不從事（且未曾從事過）任何的房地產(chǎn)相關(guān)中介工作般堆。
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