據(jù)北京市民政局介紹拙绊，該局與北京市住建委聯(lián)合印發(fā)《共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施試點方案》，支持有關(guān)企業(yè)利用朝陽區(qū)雙橋地區(qū)的恭和家園養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地泳秀，探索共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施模式标沪。這種模式即“居室分割定向出售、公共服務(wù)空間持有經(jīng)營嗜傅、限齡人群居住”，將居家養(yǎng)老吕嘀、機構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老融合起來。
按照這種模式偶房，養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%、95%的份額共同持有挡闰，限定60歲以上老年人居住掰盘。購房后，入住的老年人可以享受由企業(yè)提供的配套醫(yī)療射众、護理晃财、餐飲等公共服務(wù)典蜕。
試點經(jīng)營單位負(fù)責(zé)人介紹愉舔，項目于2016年4月7日獲得預(yù)售許可證，可銷售養(yǎng)老公寓365套轩缤，銷售均價每平方米45448元火的；車位84個，銷售均價每平方米3842.39元馏鹤。項目于2017年6月10日開始認(rèn)購娇哆，2017年7月14日正式網(wǎng)簽，至2017年9月23日累計簽約143套治力。
看到這里覺得北京的房價真不是蓋的勃黍，讓人倒吸一口涼氣，但仔細(xì)思索一下又覺得似乎這做為一種新的事物溉躲，期間隱藏的法律問題不可謂不多锻梳，在這種養(yǎng)老形式推廣開來之前，做出探討也未嘗不可疑枯。
問題1
購房者、入住者的主體資格?
根據(jù)試點政策废亭，養(yǎng)老設(shè)施居室的購買人應(yīng)具有北京市戶籍(含持有有效《北京市工作居住證》人員)豆村，或者連續(xù)5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅骂删。
北京市住建委房屋市場管理處處長倪娜向記者介紹四啰，市住建委將會對購買人資格進行審核粗恢。
對于入住人也有嚴(yán)格的政策限制，要求必須為年滿60周歲(含)以上的老年人匙赞。與入住人共同居住的親屬或者陪同人員不受年齡限制妖碉，陪住人員原則上不得超過兩人。
“為了保證入住人員符合條件脾猛，我們會對入住的老年人的生活能力鱼鸠、身體狀況進行綜合的評估蚀狰，保證年齡上符合要求的同時职员，能夠在此得到他(她)所需要的養(yǎng)老服務(wù)“缡冢”北京市民政局副局長李紅兵說专肪。
問題2
該房屋的所有權(quán)歸屬？
北京市規(guī)劃國土委副主任謝俊奇介紹荔仁，項目的用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施芽死，不適用房地產(chǎn)的土地利用政策。市規(guī)土委將對試點項目進行3個方面的監(jiān)管遇骑，嚴(yán)禁以養(yǎng)老機構(gòu)的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)揖曾，嚴(yán)禁以養(yǎng)老為名開展與養(yǎng)老無關(guān)的活動亥啦，嚴(yán)禁改變土地使用性質(zhì)禁悠。
養(yǎng)老居室由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與符合條件的購買者分別按5%兑宇、95%的份額共同持有，限定60歲以上老年人居住瓷产。
也就是說養(yǎng)老居室是由養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)與購買者按份共有枚驻。該項目用地性質(zhì)屬于經(jīng)營性養(yǎng)老設(shè)施，這樣就限制了房屋的自由流轉(zhuǎn)尔邓。
試點項目發(fā)布會上锉矢，市民政局、市規(guī)土委和市住建委多位負(fù)責(zé)人表示灯节，共有產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)借绵估，如果購買者家中老人去世后，房產(chǎn)可以出售形入、出租躏救，出售按照市場價格，相關(guān)獲利全部為購買者所得盒使，但具體形式表述并不清晰少办。
在北京一旦房源流入市場，該項目的前景可想而知英妓，4.5萬的均價在其他城市可能是天價绍赛，但在北京這可是很適合入手的低價房源吗蚌，相關(guān)部門表示會在再次交易的環(huán)節(jié)進行審核纯出。
就可以轉(zhuǎn)借這個問題來說，私下協(xié)議是很難監(jiān)控和掌握的箩言，一旦允許轉(zhuǎn)借焕襟，擁有多套此類房屋的人員必會從中牟利。
問題3
此類房屋是否屬于限購范圍务漩，是否可以貸款購買它褪？
“因為它不是一個房地產(chǎn)項目，購買時，之前有幾套商品房都不影響購買镐确。”倪娜表示诗越，如果是購買后再次出售息堂，新購買者和新入住者也要符合相關(guān)條件，市住建委也將對再次交易環(huán)節(jié)進行審核床未。對于有需求的購買者是否可以貸款購買的問題振坚，謝俊奇明確表示，在取得了不動產(chǎn)證后啃洋，共有產(chǎn)權(quán)房可以抵押。
這個消息對于有需求的人們來說是個喜訊宏娄，因為降低了購房的門檻，但同時對監(jiān)管部門來說粮宛，怎樣通過制度流程來篩選合適的人員購買入住這就是個大問題了十饥。
問題4
養(yǎng)老企業(yè)在該項目中扮演的角色和責(zé)任？
試點項目發(fā)布會上秉氧，市民政局蜒秤、市規(guī)土委和市住建委多位負(fù)責(zé)人都強調(diào)，這是一個養(yǎng)老項目攘滩，不是一個房地產(chǎn)項目纸泡。養(yǎng)老企業(yè)雖然只承擔(dān)5%的居室產(chǎn)權(quán)，但卻要承擔(dān)公共空間的完全產(chǎn)權(quán)蚤假，更重要的是吧兔，企業(yè)要對未來的養(yǎng)老服務(wù)提供永續(xù)的專業(yè)經(jīng)營。
購買和使用共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老房灶平，在購買和入住時需要和養(yǎng)老企業(yè)簽訂房屋使用協(xié)議以及養(yǎng)老服務(wù)協(xié)議箍土，同時企業(yè)按年收取每月3000元的養(yǎng)老服務(wù)費。這筆費用無論居室是否空置都要收取拼苍。“這樣也是杜絕購買者以各種理由將養(yǎng)老房挪作他用吆你】》福”試點項目企業(yè)負(fù)責(zé)人說。
那么者祖，在這里入住的老人能享受哪些服務(wù)呢？恭和養(yǎng)老院院長龐蕾告訴記者七问，老人在此可以享受生活管家服務(wù)茫舶，包括處理生活中遇到的起居等問題，以及老人社區(qū)等由社工提供的娛樂性服務(wù)讥耗，包括在重大節(jié)日舉行的主題活動疹启。
此外，最重要的是能享受到定期健康評估挣磨、健康咨詢等醫(yī)護服務(wù)荤懂。“我們會為老人制定飲食建議势誊、提供醫(yī)療保障粟耻，同時還有24小時的醫(yī)護人員緊急呼叫服務(wù)眉踱。基礎(chǔ)服務(wù)包共65項册烈。”龐蕾說赏僧。
結(jié)語：
目前，除了政府在不斷改進養(yǎng)老政策外挽绩，市場上各個行業(yè)都開始試水養(yǎng)老行業(yè)驾中，就目前的狀況看，中國的養(yǎng)老問題其實并未迫在眉睫唠亚，養(yǎng)老問題的核心應(yīng)在制度的前瞻性上，放開行業(yè)準(zhǔn)入的門檻灶搜，刺激共啃、發(fā)動各方面的資源、力量究珊，促成養(yǎng)老行業(yè)生態(tài)圈的形成纵苛。
當(dāng)然，無法無規(guī)不成方圓攻人，通過共有產(chǎn)權(quán)房這個項目，我們就可以發(fā)現(xiàn)怀吻，在試水過程中可能會出現(xiàn)種種的問題，怎樣通過制度去規(guī)避猿棉？怎樣通過政策去引導(dǎo)屑咳？才是現(xiàn)階段政府相關(guān)部門工作的重心和內(nèi)核。
挾泰山以超北海兆龙，此不能也，非不為也腋寨；為老人折枝泻帮，是不為也，非不能也脂倦。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?———莊子
