本篇導(dǎo)讀
1. 幾十萬(wàn)買入了“一鋪養(yǎng)三代”的憧憬
2. 真相竟然是“三代養(yǎng)一鋪”
3. 這次失敗投資教會(huì)我的幾個(gè)教訓(xùn)
隨著各地住宅紛紛限購(gòu)，房產(chǎn)中介們就開始推銷商鋪公寓之類“即買即賺“的“筍盤”了鳍置。最近接到某中介連續(xù)幾次騷擾電話税产，介紹完公寓未果偷崩，又給我推銷中山市中心步行街幾十萬(wàn)一間的小商鋪：“先生阐斜，你真要來(lái)看一看呀谒出，這里旺到你馬上就想借錢買一間鋪啊，做個(gè)包租公考赛，一鋪養(yǎng)三代你知道嗎莉测？不要錯(cuò)過啊~”我默默地掐斷了電話捣卤，心想：“騙子董朝！哥一早就知道了干跛，是三代養(yǎng)一鋪楼入！”
1.?幾十萬(wàn)買入了“一鋪養(yǎng)三代”的憧憬
時(shí)光回到我賣掉第一套小房子的2010年嘉熊。交易完畢拿到三十幾萬(wàn)，心就開始癢了凫佛，錢該往哪里放呢？
說(shuō)曹操愧薛，曹操到晨炕。這時(shí)手機(jī)“叮”的一聲收到新的短信“江南大道婚紗街旺鋪熱賣厚满，最低只需18萬(wàn)府瞄！”頓時(shí)我和大寶貝的心都激動(dòng)起來(lái)了！要知道江南大道婚紗街可是廣州人家喻戶曉的地方碘箍，幾乎每個(gè)屌絲家庭結(jié)婚前都會(huì)去那里采購(gòu)婚禮用品訂做婚紗禮服遵馆，這地方可是寸土尺金啊。
上度娘一搜這個(gè)新商場(chǎng)的評(píng)價(jià)丰榴，首當(dāng)其沖就是一篇網(wǎng)易房產(chǎn)編輯剛發(fā)表的對(duì)這個(gè)商場(chǎng)的導(dǎo)購(gòu)報(bào)告，列舉了這個(gè)商場(chǎng)鋪位的幾大優(yōu)勢(shì)：
1.此商場(chǎng)就在婚紗街上四濒，跟整個(gè)商圈無(wú)縫連接换况，而且是臨街商鋪，交通便利盗蟆。
2.婚紗街已是一鋪難求戈二，隔壁的成熟商場(chǎng)里的鋪位租金甚至高達(dá)500元/平。
3.婚紗街原來(lái)大量商鋪位于舊城改造區(qū)域喳资，已有政府規(guī)劃即將被拆遷觉吭，原來(lái)的商家急需搬往新場(chǎng)。
4.這個(gè)商場(chǎng)的鋪位成本小仆邓，風(fēng)險(xiǎn)低鲜滩，投資價(jià)值大。
我飛快心算了一下节值，就算新商場(chǎng)鋪位租金只有200元/平徙硅，18萬(wàn)的鋪總有幾平方吧，也可以收取至少上千元租金搞疗，回報(bào)率可以哦嗓蘑，還不包括以后的升值空間呢。人家房產(chǎn)編輯這樣的專家都給我們分析好了匿乃，明擺著有便宜還不撿桩皿？二話不說(shuō)我們就打了個(gè)的，飛奔銷售現(xiàn)場(chǎng)扳埂。
到了銷售中心业簿，一位舉止優(yōu)雅的美女銷售接待了我們，很耐心地給我們講述了這個(gè)項(xiàng)目的種種發(fā)展前景阳懂，還舉出海珠區(qū)副區(qū)長(zhǎng)簽署的紅頭文件說(shuō)明舊的婚紗街區(qū)域兩三年內(nèi)就會(huì)拆遷梅尤，江南大道將會(huì)徹底改造成為全新婚紗產(chǎn)業(yè)一條街柜思。其實(shí)嘛，我們也沒怎么在聽巷燥，光是看周圍裝修一新的鋪位赡盘，豪邁的宣傳標(biāo)語(yǔ)就已經(jīng)熱血沸騰了。
當(dāng)我們滿懷希望地向美女表示我們想買18萬(wàn)的鋪時(shí)缰揪，美女的態(tài)度就不冷不熱了陨享，因?yàn)?8萬(wàn)的鋪就只是個(gè)噱頭，整個(gè)商場(chǎng)三層里300個(gè)鋪只有2,3個(gè)這樣的钝腺，早賣光了抛姑。我們感到有點(diǎn)失望打算走人的時(shí)候，美女很神秘的跟我們說(shuō)：有個(gè)保留的單位艳狐，就在商場(chǎng)唯一的洗手間入口處定硝，30多萬(wàn)要不要？我們一想毫目，水為財(cái)蔬啡，靠近廁所必然有財(cái)運(yùn)，而且唯一的廁所還怕沒人流經(jīng)過镀虐？干了箱蟆！
于是懷著以后做個(gè)優(yōu)雅的包租公的夢(mèng)想，我們花30幾萬(wàn)全款買下了這個(gè)廁所門口的8平方“風(fēng)水寶地”刮便。按照合同說(shuō)明空猜，前三年開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，此期間業(yè)主沒收入诺核，開發(fā)商按每年8%的租金在價(jià)格上扣除抄肖，美其名曰打折久信，所以30幾萬(wàn)已經(jīng)是打了76折后的價(jià)格窖杀。就這樣我們賣掉25平小房子的錢就換成了一個(gè)8平方的小商鋪。
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2. 真相竟然是“三代養(yǎng)一鋪”
本以為錢投進(jìn)去了裙士，就是可以翹起二郎腿舒服收租了吧入客。可是到今天已經(jīng)七年了腿椎，這個(gè)鋪帶來(lái)的租金是——"0"桌硫！是的，你沒看錯(cuò)啃炸，租金是"0"!!! 不僅如此铆隘，我還欠了幾千塊物業(yè)管理費(fèi)！
其實(shí)商場(chǎng)剛開始運(yùn)營(yíng)的時(shí)候還是蠻像模像樣的南用，按時(shí)開業(yè)膀钠，三層都全部租滿了掏湾，也看到有一些顧客來(lái)光顧。因此在開發(fā)商運(yùn)營(yíng)期還有半年讓業(yè)主去簽收鋪協(xié)議的時(shí)候肿嘲，大家都是滿懷信心的簽收了融击。沒想到三年運(yùn)營(yíng)期一到，90%的鋪都搬走了雳窟，留下個(gè)爛攤子讓業(yè)主自己招租尊浪。那時(shí)候我才知道，這種商場(chǎng)在剛開始的時(shí)候需要一段時(shí)間來(lái)培育人氣封救，往往是零租金吸引一些名氣稍大的品牌來(lái)占用大面積鋪面拇涤，然后用低租金（低于50元/平）吸引中小商戶進(jìn)場(chǎng)填滿空間。這些商家很清楚他們的低租金紅利在我們這群“包租公”進(jìn)場(chǎng)之后必然不再誉结，因此大多選擇往成熟的商場(chǎng)或者同樣低租金的新場(chǎng)搬遷工育。
面對(duì)要自行招商的局面，剛開始我們業(yè)主還不以為然搓彻，貪小便宜的租客不要也罷如绸，我們就不怕沒有金主來(lái)。結(jié)果大家各顧各搞了一年招租旭贬，只有20%的鋪?zhàn)獬鋈チ苏印樯赌兀恳驗(yàn)槲覀冞@些鋪的面積都不大稀轨，最大的也就30-40平方扼脐，小的像我那種8平方的，大商戶過來(lái)談的時(shí)候需要得到幾個(gè)業(yè)主的同意奋刽，這時(shí)候只要有一個(gè)業(yè)主把價(jià)錢叫高了瓦侮，這次招租就黃了。更不用說(shuō)某些業(yè)主連人都聯(lián)系不上佣谐。就這樣肚吏，一年后，連商場(chǎng)的物管也因?yàn)闆]管理費(fèi)收入狭魂，把物業(yè)管理移交給商場(chǎng)所在的大廈物管罚攀，自己卷鋪蓋走人了。雌澄。斋泄。
之后幾年，我們這些業(yè)主為了這個(gè)場(chǎng)能夠租出去镐牺，已經(jīng)找了好幾家招商公司來(lái)嘗試合作炫掐，合作方案也從開始的招商公司拿一部分提成，改為30元/平賤價(jià)出租睬涧。但是往往到了談好了快簽約的時(shí)候募胃，就有一部分業(yè)主出來(lái)阻撓沛厨。到了現(xiàn)在商場(chǎng)已經(jīng)空置了兩年多，大廈物管也開出了最后通牒摔认，告知我們這個(gè)商場(chǎng)已經(jīng)欠了他們管理費(fèi)超過一百萬(wàn)（完全沒有開門的商場(chǎng)也要收11元/平管理費(fèi)逆皮，我除了憤怒還能怎樣呢？）
現(xiàn)在假如再租不出去的話参袱，恐怕以后我這鋪就會(huì)被物管以欠費(fèi)過多的名義收掉了吧电谣？乖乖地交管理費(fèi)？這可是“三代養(yǎng)一鋪”澳ㄊ础剿牺！
3.?這次失敗投資教會(huì)我的幾個(gè)教訓(xùn)
回想這個(gè)商鋪的投資，可謂徹頭徹尾的失敗环壤。不過吃一塹長(zhǎng)一智晒来，我也得到了幾個(gè)深刻的教訓(xùn)
教訓(xùn)一：投資前不能盲目放大對(duì)回報(bào)的預(yù)期
當(dāng)時(shí)在查詢婚紗街的投資回報(bào)時(shí)，我只是根據(jù)那篇網(wǎng)易房產(chǎn)導(dǎo)購(gòu)中寫的“婚紗街普遍租金在200元/平以上郑现，甚至有時(shí)500元/平也是一鋪難求”來(lái)計(jì)算我的回報(bào)率湃崩，總想著這些“專家”天天對(duì)著房產(chǎn)，他們的數(shù)據(jù)應(yīng)該最有代表性了接箫。但往往這些專家數(shù)據(jù)只是用了一個(gè)偶然的最佳例子攒读，說(shuō)不定還是虛構(gòu)的也說(shuō)不定呢。反正我后來(lái)去問了婚紗街最旺的商場(chǎng)里面的租金辛友，位置不是最好的鋪位平均租金也就不過200元/平左右薄扁。
那時(shí)候如果我用一般商場(chǎng)鋪面100元/平的租金來(lái)計(jì)算的話，我那小鋪一個(gè)月租金也就800-900左右废累，要想回本也要30多年邓梅，那時(shí)候商鋪使用年限早過了（這商場(chǎng)在賣的時(shí)候使用年限只剩下26年）。
教訓(xùn)二：投資要關(guān)注流動(dòng)性
商鋪寫字樓公寓這些以收租為盈利手段的商業(yè)地產(chǎn)邑滨，除非是低價(jià)格買入又很旺的物業(yè)日缨，否則想買的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有住宅的多。所以投資商業(yè)地產(chǎn)驼修，真的要做好做一世房東的準(zhǔn)備殿遂。而且出租的話诈铛，如果有統(tǒng)一招商公司運(yùn)營(yíng)的還好乙各，自己招商的話難度不是一般大。
教訓(xùn)三：不要以為商人會(huì)大發(fā)善心把發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)讓給散戶
最近幾年幢竹，大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)之后拆分產(chǎn)權(quán)賣給了個(gè)人耳峦，大家在憧憬舒服收租的美妙投資前景時(shí)，有沒有考慮過一個(gè)問題：為什么以前的商業(yè)地產(chǎn)大都是開發(fā)商自營(yíng)或者給大公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)焕毫，現(xiàn)在放著好好的8-10%租金回報(bào)不要蹲坷，而要拿出來(lái)賣給我們屌絲群眾呢驶乾？
無(wú)事獻(xiàn)殷勤，非奸即盜循签。很明顯開發(fā)商是覺得及時(shí)套現(xiàn)比長(zhǎng)期收租風(fēng)險(xiǎn)更低呀级乐。就跟炒股類似，莊家在低價(jià)位吸收了大量籌碼县匠，然后發(fā)布大量利好消息的時(shí)候风科，就是讓散戶接盤的呀。
在這個(gè)商業(yè)模式日新月異的年代乞旦，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)風(fēng)光不再贼穆。就拿婚紗街來(lái)說(shuō)吧，其實(shí)今天不僅是我這個(gè)商場(chǎng)租不出去兰粉，連隔壁一個(gè)原來(lái)搞得還算可以的場(chǎng)也面臨門前冷落車馬稀的局面了」嗜現(xiàn)在大家買婚禮用品，都先到網(wǎng)上看玖姑，逛婚紗街的人已經(jīng)越來(lái)越少了愕秫。那片據(jù)說(shuō)要改造的舊城還在那里，“拆”字寫了七八年焰络，還是一個(gè)樣豫领，恐怕又是一堆空頭支票兔沃。
以上就是我失敗的商鋪投資嗤瞎，自此我再不敢碰商業(yè)地產(chǎn)了围详，水太深躁绸，坑太多扫腺。希望各位要投資商鋪的朋友真要好好想清楚再行動(dòng)濒憋，祝你們好運(yùn)弛说！
