掌握財務(wù)力#13
剛好就這次新舊房客轉(zhuǎn)換的經(jīng)驗來跟您做一個分享逻住。因為我都會跟舊房客約定好，如果要退租的話迎献，都麻煩盡量在一個月前先通知我瞎访，因為這樣也讓我能夠有時間可以安排后續(xù)的處理，最主要就是排出時間來做代看房子跟屋況整理吁恍。一般來說扒秸，通常代看到簽完約可能就要花上一個星期播演，整理的話就要看舊房客的維持狀況，簡單的話一個星期伴奥，如果房客沒有清潔的很好写烤，我可能都要花上兩個星期來整理。
(一)交屋當(dāng)場 : 這次舊房客的退租交屋拾徙，處理的算是順利洲炊，通常都要注意三個部分:
1.當(dāng)下都要確認(rèn)廁所洗手臺，洗澡蓮蓬頭尼啡，馬桶的沖水順不順暢暂衡，廚房洗碗槽的沖水順不順暢，因為管線不通真的很難處理崖瞭。我就看過新聞有報導(dǎo)過古徒，有房客把水泥灌進(jìn)馬桶的案例，在美國的翻修節(jié)目也有看過同樣把水泥灌進(jìn)馬桶的案例读恃。
2.其次就是房客有沒有把他們的東西帶走，同時我們所附的家具家電是否還在代态，有沒有大的損壞寺惫。我以前也遇過留下一堆東西的房客，包括放在衣柜的衣服蹦疑，書柜的雜物西雀，也有包好的垃圾袋，舊房客不要的大型廢棄家具歉摧，所以處理舊房客交屋跟處理這些東西的部分艇肴，真的是一點一點經(jīng)驗所累積起來的。我過去最多雜物的案例是我整理完叁温，最后丟了八大包垃圾袋再悼，我還拍照作了個紀(jì)念，讓自己記得膝但，不好好確實當(dāng)面處理交屋就是會發(fā)生這種事冲九。
3.是清算一些基礎(chǔ)費用。通常每次換房客跟束，要清算的東西都很多莺奸，每個個案不一定，可能是水費冀宴，電費灭贷，瓦斯費，共用電費略贮，管理費甚疟，網(wǎng)路費仗岖，第四臺費用，水肥費等等古拴。我這次這間最主要就只要結(jié)清電費箩帚，不算是太難的部分。
這次的交屋當(dāng)面算是順利黄痪，以一般人的清潔能力紧帕，這次的交屋屋況我可以接受。其實一般人真的是不太會做家事的桅打，交屋時能夠確實整理干凈的房客確實很少是嗜，一般人最多只能做到他們覺得可以交差的地步，所以能把東西都帶走我就非常的感謝跟欣賞挺尾。像這次的年輕房客鹅搪，表面看起來，整理后的屋況是沒有看到垃圾遭铺，到交屋完我開始掃地跟拖地時發(fā)現(xiàn)丽柿，始終滿滿的灰塵都黏在一起，代表他們住的時候幾乎沒有拖過地魂挂，掃地沒有掃過幾次甫题，雖然我一定都會留室外掃把一組，市內(nèi)掃把一組涂召，拖把一組給房客使用坠非，看來是他們是完全沒有用過拖把。
(二)整理 : 交屋完后的重頭戲就是整理果正，沒有整理過的房子炎码，基本上也不會有人想要入住。舊房客通常頂多能恢復(fù)原狀就算是很厲害秋泳。但是來看屋的潦闲，通常都要求非常的高，看得非常仔細(xì)迫皱，拍照錄影都很正常矫钓，有的還是用通訊軟體直接現(xiàn)場直播給不能到場的人看。也有來看屋的舍杜，把所有每一格柜子的抽屜都打開看過新娜，哪里不干凈都會直接指出。
所以要把舊房客交屋后的房子整理到起碼可以代看房子的程度既绩，真的是需要一些功夫概龄。最重要的是A.重新把家具歸位，讓家具家電回到原來的格局饲握，歸位到您覺得最適合給來看房子的人所想看到的格局私杜。 B.把所有的垃圾都丟掉蚕键，衣柜，書柜衰粹，電視柜锣光，廁所，廚房铝耻，陽臺的所有雜物誊爹，垃圾，舊品都丟掉瓢捉，這樣至少不會看起來就是雜物一堆频丘，畢竟很多人喜歡囤積雜物，然后自己覺得可以留給下一個房客用泡态。 C.把浴室清乾凈搂漠，浴室地板要刷過，洗手臺某弦，馬桶里里外外都要刷過桐汤，和清理浴室地板排水孔的阻塞物。
如同我在之前相關(guān)的系列文章就說明過了靶壮，做房屋出租從來都不是輕輕松松簡簡單單的:1.房客可能一整年沒清過馬桶怔毛，但我們要蹲在地上刷馬桶里里外外刷干凈。 2.還要跪在地上拿刷子刷地板(不跪在地上一塊一塊磁磚刷是刷不干凈的亮钦，因為通常浴室地板都會是一塊塊很明顯的污漬，自用沒關(guān)系充活，代看時就會有一堆來看房的看到地板馬上皺眉頭)蜂莉。 3.還要用螺絲起子轉(zhuǎn)開排水孔蓋，清理排水孔下的阻塞物混卵，這三項對房東而言映穗，根本就跟吃飯喝水一樣，是必做幕随，但大家最不愿意做的項目蚁滋，說實在的，100個人有10個人愿意做赘淮，我就覺得很厲害辕录。
當(dāng)然您可以交給專門清潔的公司跟專人來弄，我也找過梢卸，一天就要價3000元人民幣走诞，我還監(jiān)工到凌晨三點才完工(因為他們也只愿意花一天，隔天要去其他地方清理蛤高。)所以所有的事物我們當(dāng)然都可以找到專人來處理蚣旱，但就是將我們的原本整年最多可以收到9個月的房租收入再扣除掉而已碑幅，所以新手房東，前兩年大概一整年下來塞绿，能收到6到7個月沟涨，我覺得就算是合格。 (為什么整年最多可以收到9個月的房租收入异吻，我會在最后面說明)
所以如前面幾篇所說裹赴，房價租金比太高的地方，房東能收到的租金相對的少涧黄，又只能收到6到7個月篮昧，維修費用高，花錢花時間花心力笋妥，真的是吃力不討好懊昨。
其次，很多不會做家事或是自我整潔管理的人春宣，在租屋一兩個月后酵颁，慢慢覺得屋況怎么變不好了，都直接覺得是房東怎么都沒整理干凈就交屋月帝，或是根本不跟房東反應(yīng)就退租躏惋，但其實這些不會自我整潔管理的人，住在哪里都一樣嚷辅，最大的問題還是在他們自己的整潔管理沒做好簿姨。
舉例像這次，我清理浴室地板的排水孔簸搞，真的是連我都覺得整理起來很痛苦的事扁位，我也不知道他們是怎么使用浴室的，可能洗澡外還有在浴室洗很多不知是什么的東西趁俊，排水孔里除了毛發(fā)還有一堆東西阻塞在那里域仇，我就不多說，想到都覺得不太舒服寺擂。舊房客不僅洗澡從來不清理地上的毛發(fā)暇务，還把所有東西都往排水孔塞，以為排出去就沒事了怔软。排水孔充滿了毛發(fā)跟水溶不掉的東西垦细，一兩個月下來，排水孔一定塞的呀挡逼。最后排水孔塞住后發(fā)現(xiàn)浴室的水排不下去蝠检，就覺得是屋子的問題。所以做房東也是一把血淚挚瘟，遇到好房東真的要珍惜叹谁。
(三)家具家電及設(shè)施的維修 : 除了上面所說的ABC三個部份的整理饲梭，再來就是所有家具家電及設(shè)施的維修。舉例像這次新舊房客轉(zhuǎn)換焰檩，所有的維修就是大門門鎖壞了憔涉，瓦斯管脫落，門鈴壞了析苫，浴室洗手臺排水孔蓋壞了兜叨，墻面有污漬等。很多新手房東只有一招衩侥，直接花錢解決国旷，所以每年總房租收入要收到6個月也是不容易。
像這次大門門鎖壞了茫死，我是直接自己把門鎖拆下來跪但，再拿螺絲起子把門鎖結(jié)構(gòu)全部拆開，去修理里面的機械結(jié)構(gòu)峦萎，我也不是非常懂屡久，我還是邊修邊上網(wǎng)找門鎖修理教學(xué)，最后花了兩個小時搞不定爱榔，才跑去鎖店請師傅處理被环，至少我清楚這附近最專業(yè)又相對比較便宜的鎖店師傅在哪。不然換一個大門門鎖加上師傅到府安裝起碼是350元人民幣详幽，我拿去給他修只花了我60元人民幣筛欢，省下290元人民幣，一般上班族起碼一天到兩天的工作薪水唇聘。
其它像門鈴壞了版姑，我去買五金行買新的門鈴回來自己安裝。廚房的瓦斯管線脫落雳灾，我跑去瓦斯行請教師傅漠酿，自己回去把管線裝回來冯凹，浴室洗手臺排水孔蓋壞了谎亩，我跑了兩趟水電材料行買材料，發(fā)現(xiàn)自己搞得定宇姚，就修好了匈庭，不然請水電師傅來，起碼又要花200元人民幣修理浑劳。
最后自己把整層房子的每面墻面有污漬的地方阱持，全部都局部粉刷一遍，粉刷完后又恢復(fù)成干干凈凈票漂亮亮的屋況魔熏，但是卻不用花上太多錢衷咽。過去第一二年鸽扁，我都是請師傅來刷，起碼都要2000元人民幣镶骗，還要拜托師傅很多次桶现，才可以最快在兩到三個星期完工。為了不要讓自己每年房租收入低于九個月鼎姊，我自己上網(wǎng)學(xué)習(xí)怎么刷油漆骡和，我買"得利"品牌的油漆刷，一支就要30元人民幣相寇，加上"得利"品牌的水泥漆慰于，一桶就要200元人民幣，但專業(yè)的工具跟水泥漆唤衫，至少讓我粉刷后的墻面婆赠，一般人不站在墻前認(rèn)真看，可能看不太出我跟專業(yè)師傅的差別战授。
這邊說明一下為什么整年收到九個月房租就算是專業(yè)的房東页藻，因為包括
1.一個月的空窗期沒有房租收入。
2.包括新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理跟維修植兰，差不多要花到一個月的房租收入份帐。
3.包括一整年下來，有房客入住期間的整理跟維修，還有稅勇蝙，差不多要花到一個月到一個月多的房租收入嚎研。
以上這還是在房東會油漆粉刷跟基本維修能力的狀況下，如果沒有收入就會更少噩凹。這還不包含如果找仲介來處理代看房子跟簽約，還有找物業(yè)管理來處理平日管理的費用毡咏，這些可是起碼要扣掉1到1.5個月驮宴。
補充說明這三項:
1.一個月的空窗期沒有房租收入:
首先從代看房子開始直到確定簽約至少就要一個星期。( 因為我一定讓舊房客交屋后呕缭，我做完最起碼的基本整理后才開始代看堵泽，房客在的時候我不會去影響他們的生活。做最起碼的基本整理后恢总，來看房子的人才會有意愿簽約迎罗。) 再加上整理跟等待新房客入住的時間，起碼兩個星期片仿，像我這次的新房客纹安，簽約日到入住日就差17天，所以房子要空窗沒有租金收入超過半個月，這還算快的厢岂」舛剑基本上，一般人都會提早找房子塔粒，所以入住日通常都會在兩到三個星期之間可帽。一次房客轉(zhuǎn)換就起碼會有一個月的空窗期。
事實上很多房東還要延后幾天入住日來做整理的窗怒，因為他們發(fā)現(xiàn)根本沒時間整理完映跟，即使靠自己處理會比較快，也需要花很多時間扬虚，平均花上一個星期是最起碼的努隙，舊房客如果衛(wèi)生習(xí)慣不好，花上兩個星期整理是很正常的辜昵。如果是正常上班族荸镊，只能用晚上跟假日的話，或是找專人的話堪置，那兩三個星期是跑不掉的躬存。我第一二年，為了要在房客入住日前整理完舀锨，每天加班整理到半夜十二點一點是基本的岭洲，所以誰說非工資收入輕輕松松簡簡單單的。
2.包括新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理跟維修坎匿，差不多要花到一個月的房租收入
因為一年換一個房客是基本盤盾剩，如果臨時房客退租，一年換個兩次房客是稀松平常的事替蔬。所以如果要請專人來整理跟維修就是一筆很大的支出告私，而且因為他們這些專業(yè)人士也都工作排得滿滿滿的，還會因此將整理交屋的時間再拉長承桥，所以到最后驻粟，能自己處理的話就自己處理，這樣會最快花最少錢凶异。我第一二年最怕油漆師傅在交屋日前漆不完蜀撑，還有過入住日當(dāng)天下午5:30剛油漆完晚上6:30交屋的案例。
但即使是這樣唠帝，通常一年下來屯掖，花在新舊房客轉(zhuǎn)換期間的整理維修費用還是差不多在一個月房租左右玄柏，不是選擇花錢就是選擇花時間襟衰，直到房東可以有快速執(zhí)行維修的能力。就像墻面粉刷一樣粪摘，找?guī)煾?-花錢花時間瀑晒，自己弄--是省錢但花更多時間绍坝，不粉刷的話--會花更多時間在找愿意簽約的新房客，直到有天自己可以快速有效的刷好又刷的到位苔悦。
3.包括一整年下來轩褐，有房客入住期間的整理跟維修，整理維修費用是跟上段是一樣的道理玖详。一個兩房兩廳的空間把介，就有一臺窗型冷氣，兩臺分離式冷氣蟋座，光是冷氣保養(yǎng)拗踢，維修，更換向臀，費用就嚇?biāo)廊顺彩灰慌_冷氣一出問題就會讓房東笑不出來。再加上稅券膀，差不多平均要花到一個月到一個月多的房租收入君纫。
所以這就是為什么我認(rèn)為，想要每年收到9個月或9個月以上的房東芹彬，至少要有四年以上的經(jīng)驗蓄髓，才有足夠的經(jīng)驗把大大小小的問題解決，因為自己解決不了的問題就是要花錢舒帮，花錢就是直接講租金收入再扣掉双吆，并且這些維修保養(yǎng)的錢真的不便宜，所以這樣一整年下來会前，能收到九個月房租就真的算是專業(yè)的房東好乐。
這里是Rock新觀點，我是林建宏瓦宜，讓您用新的角度洞察這個世界蔚万。以下是我的簡書熱門文章:
