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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 營改增前后房屋租賃稅收優(yōu)惠政策變化
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?①個人出租住房的稅收優(yōu)惠
營改增前政策規(guī)定
根據(jù)《財政部潦闲、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定耕姊，自2008年3月1日起，對個人出租住房的按以下規(guī)定征稅：
（一）對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅缰儿。
（二）對個人出租锦秒、承租住房簽訂的租賃合同露泊，免征印花稅。
（三）對個人出租住房旅择，不區(qū)分用途惭笑，在3%稅率的基礎上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產稅生真，免征城鎮(zhèn)土地使用稅沉噩。
營改增后政策規(guī)定
（一）根據(jù)國家稅務總局公告2016年第16號規(guī)定，個體工商戶和其他個人出租住房柱蟀，應繳納的增值稅按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額屁擅。其稅款計算公式為：應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%
（二）根據(jù)《關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）第二條規(guī)定，房產出租的产弹，計征房產稅的租金收入不含增值稅。
第四條規(guī)定弯囊，個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅痰哨，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的匾嘱，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額斤斧，在計算轉租所得時予以扣除。
第五條規(guī)定霎烙，免征增值稅的撬讽，確定計稅依據(jù)時蕊连，租金收入不扣減增值稅額。
（三）根據(jù)《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定游昼，其他個人采取預收款形式出租不動產甘苍，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤烘豌，分攤后的月租金收入不超過3萬元的载庭，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ②企業(yè)（單位）出租公有住房廊佩、廉租住房租賃稅收優(yōu)惠
營改增前政策規(guī)定
（一）根據(jù)《財政部國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》（財稅[2000]125號）規(guī)定囚聚，對按政府規(guī)定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房标锄；房管部門向居民出租的公有住房顽铸；落實私房政策中帶戶發(fā)還產權并以政府規(guī)定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免征收房產稅料皇、營業(yè)稅谓松。又根據(jù)《財政部國家稅務總局關于企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房房產稅和營業(yè)稅政策的通知》（財稅[2013]94號）規(guī)定，暫免征收房產稅瓶蝴、營業(yè)稅的企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房毒返，是指按照公有住房管理或納入縣以上政府廉租住房管理的單位自有住房。
（二）根據(jù)《財政部國家稅務總局關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅[2010]88號）第三條規(guī)定舷手，對公租房租賃雙方簽訂的租賃協(xié)議涉及的印花稅予以免征拧簸。第六條規(guī)定，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅男窟、房產稅盆赤。
（三）根據(jù)財稅（2008）24號文件規(guī)定，對企事業(yè)單位出租住房享受以下稅收優(yōu)惠：
1．對廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格歉眷、向規(guī)定保障對象出租廉租住房的租金收入牺六，免征營業(yè)稅、房產稅汗捡。
2．對廉租住房淑际、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地扇住，免征城鎮(zhèn)土地使用稅春缕。
3．對廉租住房、經(jīng)濟適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房艘蹋、經(jīng)濟適用住房相關的印花稅以及廉租住房承租人锄贼、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。
4.企事業(yè)單位女阀、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房宅荤，減按4％的稅率征收房產稅屑迂。
營改增后政策規(guī)定
（一）根據(jù)財稅〔2016〕36號《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》精神，對公共租賃住房經(jīng)營管理單位出租公共租賃住房冯键，在2018年12月31日前惹盼，給予免征增值稅優(yōu)惠。
公共租賃住房琼了，是指納入省逻锐、自治區(qū)、直轄市雕薪、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃昧诱，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）和市所袁、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房盏档。
（二）根據(jù)國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人應分別核算銷售貨物燥爷，提供加工蜈亩、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務前翎、無形資產的銷售額稚配。增值稅小規(guī)模納稅人銷售貨物，提供加工港华、修理修配勞務月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）道川，銷售服務、無形資產月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的立宜，自2016年5月1日起至2017年12月31日冒萄，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。
對按季納稅申報的增值稅小規(guī)模納稅人橙数，實際經(jīng)營期不足一個季度的尊流，以實際經(jīng)營月份計算當期可享受小微企業(yè)免征增值稅政策的銷售額度。
按照本公告規(guī)定灯帮，按季納稅的試點增值稅小規(guī)模納稅人崖技，2016年7月納稅申報時，申報的2016年5月钟哥、6月增值稅應稅銷售額中迎献，銷售貨物，提供加工瞪醋、修理修配勞務的銷售額不超過6萬元，銷售服務装诡、無形資產的銷售額不超過6萬元的银受，可分別享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策践盼。
根據(jù)上述規(guī)定，對增值稅小規(guī)模納稅人將銷售貨物宾巍，提供加工咕幻、修理修配勞務的銷售額，和銷售服務顶霞、無形資產的銷售額分別核算的肄程。其中銷售服務（含房產租賃）及無形資產收入按月不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，可在2017年12月31日前享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠选浑。
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ③軍隊出租房產稅收優(yōu)惠
營改增前政策規(guī)定
根據(jù)《財政部國家稅務總局關于暫免征收軍隊空余房產租賃收入營業(yè)稅蓝厌、房產稅的通知》（財稅[2004]123號）規(guī)定，自2004年8月1日起古徒，對軍隊空余房產租賃收入暫免征收營業(yè)稅拓提、房產稅。
營改增后政策規(guī)定
根據(jù)財稅〔2016〕36號《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》隧膘，對軍隊空余房產租賃收入繼續(xù)免征增值稅代态。
此外，根據(jù)《財政部國家稅務總局關于科技企業(yè)孵化器稅收政策的通知》（財稅[2013]117號）和《財政部國家稅務總局關于大學科技園稅收政策的通知》（財稅[2013]118號）規(guī)定疹吃，自2013年1月1日至2015年12月31日蹦疑，對符合條件的孵化器和大學科技園自用以及無償或通過出租等方式提供給孵化企業(yè)使用的房產、土地萨驶、免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅歉摧；對其向孵化企業(yè)出租場地、房屋以及提供孵化服務的收入篡撵，免征營業(yè)稅判莉。因以上優(yōu)惠政策截止2015年12月31日已執(zhí)行期滿，在2016年是否繼續(xù)給予優(yōu)惠育谬，在財稅〔2016〕36號及《附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》等相關政策規(guī)定中沒有明確券盅，需要財政部、國家稅務總局進一步明確膛檀。
