“雙創(chuàng)”這股東風(fēng)已經(jīng)吹了兩年之久，受益于創(chuàng)業(yè)熱潮而吃香的聯(lián)合辦公绞蹦、眾創(chuàng)空間也在加速生長(zhǎng)航瞭。融資發(fā)布會(huì)輪番舉行，行業(yè)的洗牌開(kāi)始了坦辟，一些企業(yè)倒下了刊侯，并購(gòu)也提上了日程。

2017年4月底锉走，優(yōu)客工場(chǎng)宣布與洪泰創(chuàng)新空間合并滨彻，擴(kuò)大后的公司總體估值約90億元藕届；3月份，無(wú)界空間宣布全資收購(gòu)富空間亭饵；We+和酷窩宣布合并……

關(guān)于未來(lái)休偶，相當(dāng)一部分聯(lián)合辦公空間服務(wù)商列出了一連串充滿(mǎn)想象空間的數(shù)字，關(guān)于出租率辜羊、城市數(shù)量與管理空間規(guī)模踏兜，或者直接對(duì)標(biāo)Wework。

那么八秃，聯(lián)合辦公行業(yè)都有哪些“玩家”碱妆？規(guī)模與收入情況如何？觀點(diǎn)指數(shù)近日現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研了北京部分聯(lián)合辦公空間昔驱，試圖結(jié)合公開(kāi)報(bào)道數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一幅聯(lián)合辦公發(fā)展情況的剪影疹尾。

一、起底“網(wǎng)紅”聯(lián)合辦公

1骤肛、誰(shuí)在玩聯(lián)合辦公纳本？

截止到2016年底，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間已經(jīng)達(dá)到了數(shù)千家腋颠。兩年野蠻生長(zhǎng)期繁成，各類(lèi)企業(yè)與創(chuàng)業(yè)者涌入其中，包括創(chuàng)業(yè)者淑玫、房地產(chǎn)商朴艰、媒體、傳統(tǒng)孵化器……

以房企為主要投資人的聯(lián)合辦公品牌中混移，規(guī)模以及知名度較大的是SOHO3Q祠墅，以及上實(shí)發(fā)展與美國(guó)柯羅尼資本成立的We+，而萬(wàn)科歌径、龍湖毁嗦、遠(yuǎn)洋、首開(kāi)的產(chǎn)品在規(guī)模上要稍遜一些回铛。

2狗准、聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間傻傻分不清楚茵肃？

聯(lián)合辦公空間對(duì)入駐的企業(yè)以及個(gè)人大都沒(méi)有設(shè)置硬性的門(mén)檻腔长，而且，區(qū)別于眾創(chuàng)空間验残、孵化器等創(chuàng)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)捞附，除了接納創(chuàng)業(yè)者、初創(chuàng)企業(yè)之外，聯(lián)合辦公空間也歡迎已度過(guò)創(chuàng)業(yè)階段的中

小型企業(yè)鸟召，甚至是大型企業(yè)胆绊。

SOHO中國(guó)、無(wú)界空間等向觀點(diǎn)指數(shù)介紹欧募，旗下運(yùn)營(yíng)的辦公空間內(nèi)曾接納過(guò)有臨時(shí)辦公需求的大型企業(yè)压状，或?qū)槠髽I(yè)定制較大型的辦公空間。星庫(kù)空間則透露跟继，該公司主要為企業(yè)提供服務(wù)种冬，這

些企業(yè)入駐前大都完成了從0到1的階段。

優(yōu)客工場(chǎng)CTO徐彬超也曾在接受訪(fǎng)問(wèn)時(shí)提到舔糖，目前入駐優(yōu)客工場(chǎng)的企業(yè)包括世界500強(qiáng)企業(yè)娱两、國(guó)有企業(yè)、創(chuàng)新型初創(chuàng)企業(yè)剩盒，其中初創(chuàng)企業(yè)占比在四成以上。

除了入園企業(yè)存在區(qū)別慨蛙，在提供的服務(wù)方面辽聊，聯(lián)合辦公空間運(yùn)營(yíng)商更偏向于一個(gè)辦公空間綜合服務(wù)商的角色，以提供物理空間服務(wù)為主期贫，并由此延伸出各類(lèi)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)跟匆，好比一個(gè)更加關(guān)心租

戶(hù)成長(zhǎng)的二房東。

眾創(chuàng)空間類(lèi)似于新型孵化器通砍，以為初創(chuàng)企業(yè)或創(chuàng)業(yè)者提供投融資等服務(wù)為特色玛臂，而孵化的這類(lèi)功能則是聯(lián)合辦公正在嘗試延伸的業(yè)務(wù)。

而今封孙，部分品牌的定位甚至囊括了聯(lián)合辦公迹冤、眾創(chuàng)空間、孵化器等虎忌。

3泡徙、共享社區(qū)

聯(lián)合辦公空間提供的辦公產(chǎn)品類(lèi)型可分為開(kāi)放式空間、半開(kāi)放式空間膜蠢、獨(dú)立辦公室堪藐，收費(fèi)逐級(jí)遞增，大型辦公室亦有更多優(yōu)惠挑围。

如SOHO3Q的LAB產(chǎn)品針對(duì)的是人數(shù)較多的客戶(hù)礁竞，工位租金按開(kāi)放式工位價(jià)格計(jì)算。這些工位租用時(shí)長(zhǎng)短至以小時(shí)或天計(jì)算杉辙，長(zhǎng)至一年模捂。

為提高空間使用效率，除了工位，大多數(shù)空間中的會(huì)議室枫绅、活動(dòng)場(chǎng)地允許對(duì)外開(kāi)放出租泉孩。

而且，一些跨城市的運(yùn)營(yíng)商并淋，在加強(qiáng)用戶(hù)粘性上不可不謂費(fèi)盡心思寓搬，如國(guó)外聯(lián)合辦公品牌雷格斯，為商務(wù)環(huán)球會(huì)員在跨城市或跨國(guó)出行時(shí)提供不同類(lèi)型的空間服務(wù)县耽。

目前大部分聯(lián)合辦公空間服務(wù)商提供的空間集中在同一個(gè)建筑當(dāng)中句喷，以社群活動(dòng)、共享資源與空間為特色兔毙。

此外唾琼，亦有企業(yè)提供分散在各個(gè)建筑中的辦公空間，如無(wú)界空間內(nèi)部孵化的新業(yè)務(wù)WStudio澎剥，計(jì)劃在北京定制供客戶(hù)共享使用的會(huì)議空間锡溯。

二、到底能不能賺錢(qián)哑姚？

在商當(dāng)言商祭饭。創(chuàng)業(yè)這個(gè)title是口號(hào)、是情懷叙量、是政策與流量的推動(dòng)力倡蝙，但同樣在創(chuàng)業(yè)的聯(lián)合辦公運(yùn)營(yíng)商們，攻下一城又一城后绞佩，不得不直面外界的疑惑——這個(gè)新興行業(yè)到底能不能賺錢(qián)寺鸥？

聯(lián)合辦公的成本主要來(lái)源有三，一是空間的租金品山、二是裝修費(fèi)胆建、三是拓客、運(yùn)營(yíng)服務(wù)的費(fèi)用肘交。目前大部分聯(lián)合公辦空間是以出租形式租用場(chǎng)地眼坏；也有企業(yè)選擇輕資產(chǎn)的形式輸出管理與運(yùn)營(yíng)，

如優(yōu)客工場(chǎng)宰译；僅少部分具有房企背景的運(yùn)營(yíng)商會(huì)采取自持持有物業(yè)魄懂，如SOHO3Q市栗。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及公開(kāi)數(shù)據(jù)，大多數(shù)的聯(lián)合辦公空間的營(yíng)業(yè)收入來(lái)源于工位租金收入咙好。星庫(kù)空間創(chuàng)始人白羽向觀點(diǎn)指數(shù)透露勾效，當(dāng)其所運(yùn)營(yíng)的空間達(dá)到70%以上的出租率時(shí)层宫，便可覆蓋當(dāng)期的運(yùn)

營(yíng)成本萌腿，而其對(duì)每個(gè)空間的要求是入住率要在80%以上毁菱。

以上說(shuō)法得到了同行的認(rèn)可锌历，相關(guān)人士表示辩涝，空間一般要求在開(kāi)業(yè)后一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到80%的入住率勘天。

依賴(lài)工位租金收入所帶來(lái)的問(wèn)題是拓客的壓力，企業(yè)反映的情況是商膊，在城市核心地區(qū)或創(chuàng)業(yè)氛圍較為濃厚的片區(qū)晕拆，開(kāi)業(yè)前招租情況相對(duì)理想材蹬，后期的拓客壓力并不大堤器；但也有相當(dāng)一部分聯(lián)合

辦公空間由于人氣不旺整吆、前期投入大表蝙，開(kāi)業(yè)兩年還未能實(shí)現(xiàn)盈利府蛇。

為了更加高效地利用場(chǎng)地欲诺，一些運(yùn)營(yíng)商往往選擇增加工位，這在一定程度上降低了辦公空間的舒適度蛹含。

SOHO中國(guó)在2016年年報(bào)中曾透露塞颁，傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的人均辦公面積為10平方米/人浦箱，而共享辦公則為5.5平方米/人祠锣。

工位收入是保障，也是目前大多剛踏入聯(lián)合辦公的企業(yè)的選擇伴网，目前行業(yè)里正圍繞規(guī)模如火如荼地進(jìn)行著第一輪競(jìng)賽。他們對(duì)外標(biāo)榜的是融資與估值澡腾、布局城市數(shù)量沸伏、空間數(shù)、工位數(shù)动分、服務(wù)

企業(yè)以及出租率。

而且澜公，普遍的觀點(diǎn)是認(rèn)為坟乾，搶占規(guī)模并實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化是贏取利潤(rùn)的前提明吩，優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶渺绒、We+創(chuàng)始人劉彥燊、酷窩創(chuàng)始人莫萬(wàn)奎都曾表達(dá)過(guò)類(lèi)似的觀點(diǎn)氮采。

但同樣不容忽略的是，市場(chǎng)容量有限染苛，租金也有見(jiàn)頂之時(shí)鹊漠，努力過(guò)后總得留下些什么。

白羽向觀點(diǎn)指數(shù)表示茶行，行業(yè)目前正處于粗放性發(fā)展的階段躯概，強(qiáng)調(diào)規(guī)模、依賴(lài)租金收入無(wú)可厚非畔师，但這種方式并不具備可持續(xù)性娶靡。而且，聯(lián)合辦公作為一種輕資產(chǎn)模式看锉，比起用規(guī)模做大利潤(rùn)姿锭，

通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)、做強(qiáng)服務(wù)更是營(yíng)利必經(jīng)之道伯铣。

三往声、怎樣向服務(wù)要利潤(rùn)宅荤？

一般情況下，工位租金包括了網(wǎng)絡(luò)嫉鲸、水電等能源基礎(chǔ)服務(wù)败明，以及一些免費(fèi)的公共空間如休息室今野、電話(huà)間男翰、運(yùn)動(dòng)器械的使用權(quán)痊焊。入駐的企業(yè)對(duì)各類(lèi)會(huì)議室、活動(dòng)空間有一定的免費(fèi)使用時(shí)長(zhǎng)犀斋，超

過(guò)一定使用時(shí)間將收費(fèi)贝乎。

上述這些都是基于物理空間的收費(fèi)情连，依靠這部分收入支撐利潤(rùn)是二房東的思維叽粹，大多數(shù)聯(lián)合辦公企業(yè)可不想簡(jiǎn)單地做個(gè)二房東，圍繞企業(yè)提供各類(lèi)增值服務(wù)是他們主打的賣(mài)點(diǎn)之一却舀。

有資深業(yè)內(nèi)人士曾表示虫几，非工位收入是衡量一個(gè)聯(lián)合辦公企業(yè)的重要指標(biāo)之一，沒(méi)有額外的增值收入或者服務(wù)性收入挽拔，企業(yè)就不會(huì)長(zhǎng)久辆脸，因?yàn)闆](méi)有盈利。

目前螃诅，每個(gè)聯(lián)合辦公空間大都表示會(huì)為企業(yè)提供增值服務(wù)啡氢，而最基本的服務(wù)是財(cái)状囱、稅、政倘是、法亭枷、人力等。

在這方面搀崭，空間運(yùn)營(yíng)商們起的還是整合資源的作用叨粘，即通過(guò)與能夠提供此類(lèi)服務(wù)的企業(yè)合作，搭建一個(gè)線(xiàn)上的平臺(tái)瘤睹，對(duì)接需求方與供應(yīng)方升敲，撮合交易并抽取傭金，也有部分空間自己會(huì)為入駐

企業(yè)提供服務(wù)如星庫(kù)空間轰传。

優(yōu)客工場(chǎng)在APP中開(kāi)設(shè)的U物產(chǎn)品驴党，除了撮合上述交易之外，“U物”也展示優(yōu)客工場(chǎng)入駐企業(yè)研發(fā)的產(chǎn)品获茬，明碼標(biāo)價(jià)供人購(gòu)買(mǎi)鼻弧。從目前已發(fā)布的實(shí)物產(chǎn)品來(lái)看，類(lèi)型并不多锦茁。類(lèi)似地還有納什空

間等攘轩。

除此，圍繞初創(chuàng)企業(yè)的服務(wù)還有各類(lèi)培訓(xùn)码俩、投融資對(duì)接如路演活動(dòng)度帮，甚至直接投資入駐企業(yè)等。優(yōu)客工場(chǎng)就將這一類(lèi)服務(wù)搬到了線(xiàn)上APP平臺(tái)稿存，創(chuàng)業(yè)者線(xiàn)上發(fā)布創(chuàng)業(yè)產(chǎn)品笨篷，投資人可物色項(xiàng)目。

無(wú)界空間人士透露瓣履，公司會(huì)為企業(yè)進(jìn)行投融資方面的資源嫁接率翅，但目前公司業(yè)務(wù)重心還是以辦公租賃為主。

星庫(kù)空間也有投資一些企業(yè)袖迎，但創(chuàng)始人白羽表示冕臭，投資是基于完善空間服務(wù)的邏輯，并不完全是為了獲取利潤(rùn)燕锥，選擇投資的企業(yè)也是出于提高自身服務(wù)水平的目的辜贵，譬如部分投后的產(chǎn)品可以

為空間服務(wù)所用。

白羽稱(chēng)归形，服務(wù)收入所帶來(lái)的效益還不能體現(xiàn)在最終的資金收上托慨，星庫(kù)空間目前的收入還是以資產(chǎn)性收入為主。

總而言之暇榴，相當(dāng)一部分企業(yè)已意識(shí)到非工位的增值服務(wù)收入將是接下來(lái)賺取利潤(rùn)的空間厚棵，未來(lái)這方面的博弈將是聯(lián)合辦公行業(yè)的另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)蕉世。而目前調(diào)研以及公開(kāi)數(shù)據(jù)反映的普遍情況是，增

值服務(wù)在營(yíng)業(yè)收入中的占比還是較低的婆硬。

不過(guò)讨彼，回過(guò)頭來(lái)看，不提供增值服務(wù)的聯(lián)合辦公企業(yè)不是好的二房東柿祈？并非如此哈误。

上文曾提及的聯(lián)合辦公巨頭雷格斯大體上就是一個(gè)純粹二房東的角色，其官網(wǎng)介紹躏嚎，雷格斯擁有近3000個(gè)服務(wù)式辦公中心蜜自，覆蓋120個(gè)國(guó)家900座城市。除了傳統(tǒng)辦公室業(yè)務(wù)卢佣，它還提供虛擬辦

公室及災(zāi)難恢復(fù)業(yè)務(wù)重荠。

2016年，這家在倫敦證券交易所上市的企業(yè)虚茶，營(yíng)業(yè)收入有22.33億英鎊戈鲁，扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司股東的權(quán)益為1.41億英鎊，已開(kāi)業(yè)超過(guò)兩年的項(xiàng)目總的毛利潤(rùn)有24.1%嘹叫。

omowork編語(yǔ)：聯(lián)合辦公市場(chǎng)雖然容量有限婆殿，但作為一種輕資產(chǎn)模式，比起用規(guī)模做大利潤(rùn)罩扇，通過(guò)精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)婆芦、做強(qiáng)服務(wù)更是營(yíng)利必經(jīng)之道。