眾所周知肮帐，這些年全國各地房價扶搖直上咖驮，苦逼的上班族們即使沒日沒夜加班努力工作，收入增長速度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及房價增速训枢。很多實業(yè)家也直呼游沿，這么辛苦做生意，都趕不上投資房地產(chǎn)來得輕松肮砾。

本人生活在南方二線某城市诀黍，最近思考關(guān)于是否購買學(xué)區(qū)房的問題。經(jīng)過上網(wǎng)做功課仗处、實地看房眯勾，與中介長聊，有一些體會婆誓。

一吃环、國家政策

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍是國家的重要經(jīng)濟(jì)支柱，但不會讓它持續(xù)綁架國家經(jīng)濟(jì)洋幻，否則隱患太大郁轻，一出事就是大事（此處略去1000字）。驅(qū)動經(jīng)濟(jì)的三架馬車：消費、投資 好唯、出口竭沫。供給側(cè)改革就是要減少高耗能低質(zhì)量產(chǎn)品，提高產(chǎn)品質(zhì)量骑篙，刺激消費升級蜕提，滿足越來越多的中產(chǎn)階段消費需求。隨著人口紅利逐漸消亡靶端，不能再打低成本勞動力優(yōu)勢這張牌了（越來越多企業(yè)將工廠設(shè)在勞動力成本更低的泰國谎势、越南、柬埔寨等國）杨名，將來中國或不再以廉價作為標(biāo)簽脏榆，而要用高質(zhì)量的產(chǎn)品進(jìn)軍全球市場。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級非一日之功台谍，但正一步步朝著這個方向邁進(jìn)须喂。

不可否認(rèn)，當(dāng)前存在資產(chǎn)泡沫典唇、產(chǎn)能過剩等問題镊折。降杠桿胯府，給經(jīng)濟(jì)降溫介衔；去庫存，減少過剩產(chǎn)能骂因。此外炎咖，隨著美國不斷加息，我國加息的壓力很大寒波。如果不加息乘盼，資金外流，人民幣被看空導(dǎo)致貶值俄烁；加息吧绸栅，貸款額度減少，流通貨幣減少页屠，企業(yè)盈利下降粹胯，商品價格下降，股價下降辰企，經(jīng)濟(jì)增速放緩风纠。

政策強調(diào)房子是用來住的，不是用來炒的牢贸。筆者所在城市要求開發(fā)商限期開盤竹观，不能捂盤惜售，價格限高。市區(qū)夫妻及未成年子女限購兩套房（140平米以下）臭增。

我的理解是懂酱，國家房價不會暴漲，但可以緩慢上漲速址，其增速低于收入增長速度玩焰，用時間換空間。今后消費起來了芍锚，有更多的經(jīng)濟(jì)增長點昔园，對房地產(chǎn)的依賴變小，房地產(chǎn)泡沫也就緩解了并炮。因此默刚，房子將不再適合投資增值工具，而是主要賦予商品屬性逃魄。

二荤西、本地房價趨勢

通過安居客大數(shù)據(jù)可以看到，本地房價開始出現(xiàn)下跌趨勢伍俘，供大于求邪锌。這與一位中介朋友的感受一致。今年11月以前癌瘾，房東還把價格咬的很緊觅丰，甚至臨時提價。有個親戚半年前買學(xué)區(qū)房妨退，說好了400萬妇萄，房東臨時加價100萬，親戚只好憤而作罷咬荷。最近市場轉(zhuǎn)向了冠句。從中介處了解到，某房12月以來已下調(diào)兩次幸乒，從195萬下調(diào)到185萬懦底。看來有意愿成交的罕扎，已經(jīng)開始主動下調(diào)價格聚唐。

我認(rèn)為長期看，房價不會出現(xiàn)暴漲暴跌壳影，相對平穩(wěn)拱层。短期看，政策影響逐漸顯現(xiàn)宴咧，民眾在心理上出現(xiàn)微妙變化根灯。在接下來的半年到一年內(nèi)房價可能出現(xiàn)少許松動。對于剛性需求購買房者是一個進(jìn)入的機(jī)會。但從投資角度烙肺，不適合購買纳猪。

三、學(xué)區(qū)房的挑選

通過了解市場桃笙，學(xué)區(qū)房單價的特點是氏堤，房子越新越貴、面積越小越貴搏明、劃片學(xué)校越好越貴鼠锈。小學(xué)和初中雙重點更貴。選擇學(xué)區(qū)房星著，需結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)狀況购笆，控制杠桿比例，每月還款額最高不超過收入的50%虚循。否則生活壓力會很大同欠，且萬一房價下跌，壓力加労岬蕖铺遂；萬一的萬一，房價暴跌茎刚，經(jīng)濟(jì)下行襟锐，收入減少，可能會出現(xiàn)斷供斗蒋、房子被銀行收回的悲劇捌斧。

我將學(xué)區(qū)房大致分兩等笛质。一等房：小學(xué)泉沾、初中均為重點學(xué)校（以下簡稱“雙重點”）；二等房：普通小學(xué)妇押、重點初中（以下簡稱“單重點”）跷究。個人覺得初中比小學(xué)更重要（小學(xué)的內(nèi)容自己還能輔導(dǎo)，初中知識可能就黔驢技窮了）敲霍。條件允許俊马，10年以內(nèi)“雙重點”自然是首選，能讀能住肩杈，但價格很高柴我，500萬以上；老舊“雙重點”房扩然，裝修一下也能住艘儒，價格也不低300-500萬；10年以內(nèi)“單重點”約250-400萬；老舊“單重點”約180-250萬界睁。

受經(jīng)濟(jì)條件制約觉增，筆者只能考慮“單重點”房。新問題是翻斟，選擇A:老舊50-60平米（約210萬）還是B:10年左右30-40平米（約170萬）逾礁。AB房租金相當(dāng)，約2300元访惜。

A的優(yōu)勢：面積勉強可以嘹履，裝修后能住债热；? 劣勢：加上裝修10萬植捎，成本比B高60萬。

A方案：假設(shè)購房時首付140萬阳柔，貸70萬焰枢，利率按上浮20%（5.88%），貸款20年舌剂，月還款約5000元济锄。

B的優(yōu)勢：總價低，租售比優(yōu)于A霍转；? ? ? ? ? ? 劣勢：面積太小荐绝，自己住不了，需租房住避消。

B方案：假設(shè)購房時首付110萬低滩，貸60萬，利率按上浮20%（5.88%）岩喷，貸款25年恕沫，月還款約3800元。

買學(xué)區(qū)房的目的是讀重點學(xué)校纱意，不是居住婶溯。在不考慮房價升值的情況下，B方案省下的60萬偷霉，保守按5%年化收益率迄委，每月2500元，加上租金2300元类少，可以租到條件遠(yuǎn)高于A方案的房子叙身。且B方案資金壓力小，每月還款少硫狞。綜合考慮信轿，傾向B方案赞警。

結(jié)論：B方案，首付110萬虏两，月供3800元愧旦，重點初中，解決兩個孩子就讀問題定罢。我覺得笤虫，值。

根據(jù)2016年本地中招錄取生源分布及錄取率表祖凫，扣除私立初中：

錄取到排名前三的高中琼蚯，最好的公立初中錄取率為17.57%，筆者目前劃片的初中取錄率為4.55%惠况，擬選擇學(xué)區(qū)房的對口初中錄取率10.44%遭庶。

錄取到排名前八的高中，最好的公立初中錄取率為51.94%稠屠，筆者目前劃片的初中取錄率為22.12%峦睡，擬選擇學(xué)區(qū)房的對口初中錄取率42.05%。

2017年北京高考狀元接受媒體采訪時說权埠，農(nóng)村地區(qū)的孩子越來越難考上好的大學(xué)榨了，他之所以取得高分，跟自己的良好的家庭環(huán)境有關(guān)攘蔽，北京大城市得天獨厚的教育資為他提供了農(nóng)村地區(qū)考生的沒有的條件和捷徑龙屉。

每一位父母，都想盡力為孩子提供良好的學(xué)習(xí)條件满俗。我們努力讓下一代贏在起跑線转捕，可人家就生在終點線。昔孟母唆垃，擇鄰處五芝；今布衣，挑學(xué)區(qū)降盹。唯愿天下學(xué)子都能理解父母的苦心与柑，奮發(fā)進(jìn)取谤辜，習(xí)得真才實學(xué)蓄坏，為自己的人生爭取更多的選擇權(quán)。