該如何征收
如何征收房地產(chǎn)稅主要涉及四個(gè)方面：征收范圍、稅率標(biāo)準(zhǔn)匀归、計(jì)稅基準(zhǔn)坑资、減免征范圍。關(guān)于稅率標(biāo)準(zhǔn)和減免范圍穆端，預(yù)計(jì)按照“充分授權(quán)袱贮、分步推進(jìn)”的原則，授權(quán)各地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況制定体啰。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看字柠，在具體稅制設(shè)計(jì)時(shí)需要注意以下兩個(gè)問題。
一是稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要兼顧稅收籌集和民生保障狡赐。房地產(chǎn)稅主要作用是調(diào)節(jié)收入分配窑业、籌集財(cái)政收入，并有助于逐步形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期調(diào)控機(jī)制枕屉。
就籌集財(cái)政收入的功能來說常柄，1994年分稅制改革后，地方政府財(cái)政支出缺口增加搀擂，在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展的背景下西潘，土地出讓成為彌補(bǔ)缺口的重要的收入來源。
據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新公布的《2017年全國(guó)300城市土地交易報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示哨颂，2017年土地出讓總金額為40632萬(wàn)億元喷市，同比增長(zhǎng)38%。土地出讓金收入占財(cái)政收入的比重約40%威恼，其中江西品姓、重慶寝并、江蘇和安徽的占比甚至超過60%。
隨著城市的建設(shè)發(fā)展腹备，新增土地規(guī)模會(huì)逐步受到控制衬潦，拆遷成本的上升也使得地方政府從土地出讓中獲得的收益比重會(huì)趨于下降；在房地產(chǎn)增量市場(chǎng)發(fā)展增速放緩的同時(shí)植酥，土地出讓增速趨勢(shì)亦逐漸放緩镀岛，部分地區(qū)重點(diǎn)依賴土地財(cái)政支撐地方財(cái)政支出的模式不可持續(xù)。
同時(shí)友驮，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)漂羊，地方債務(wù)整頓和監(jiān)管力度趨嚴(yán)的政策背景下，如何避免地方政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面大量投入卸留，而導(dǎo)致的債務(wù)償付危機(jī)拨与，增加地方財(cái)政收入，是目前地方政府需要解決的現(xiàn)實(shí)問題艾猜。
按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)稅作為地方稅來源捻悯，主要用于滿足地方政府提供公共服務(wù)的開支匆赃，如教育、醫(yī)療和社保等今缚，受益的主體和納稅主體高度一致算柳，因此，征收房地產(chǎn)稅是自然的選擇姓言。
對(duì)我國(guó)來說瞬项，在房地產(chǎn)存量市場(chǎng)越來越大的現(xiàn)實(shí)條件下，通過征收房地產(chǎn)稅何荚，可以促使地方政府有一個(gè)穩(wěn)定和持續(xù)的財(cái)政收入來源囱淋，以糾正這些年來各地政府過度依賴土地財(cái)政的情況。
另外餐塘，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)妥衣，在所有國(guó)家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠戒傻。如制訂一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)税手，或者是對(duì)一些困難的家庭、低收入家庭需纳、特殊困難群體給予一定的稅收減免等芦倒。
對(duì)于我國(guó)來說，從房屋具有的基本的安居保障功能出發(fā)不翩，在稅制設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)兵扬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)階段性發(fā)展?fàn)顩r麻裳，允許扣除一定的減免標(biāo)準(zhǔn)（免稅額），這種免征標(biāo)準(zhǔn)盡可能惠及廣大的民眾群體周霉，減輕他們的額外負(fù)擔(dān)掂器。
但是，若按照現(xiàn)有上海俱箱、重慶試點(diǎn)方案中確定較高的免征額国瓮，則實(shí)際上是達(dá)不到構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制、拓展地方稅源的效果的狞谱。2016年上海房地產(chǎn)稅收入為171億元乃摹，僅占上海稅收收入總額5626.9億元的3%，重慶房地產(chǎn)稅收入為56.88億元跟衅，占本級(jí)財(cái)政稅收收入1438.4億元的4%孵睬。與此同時(shí)，2016年上海土地出讓收入高達(dá)1578億元伶跷，重慶為705億元掰读。根據(jù)兩個(gè)城市的試點(diǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)稅相對(duì)土地出讓收入顯然明顯偏低叭莫。
綜上蹈集，稅率標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置和減免范圍需要平衡好稅收籌集和民生保障兩個(gè)目標(biāo)，在盡量減輕居民額外負(fù)擔(dān)的同時(shí)雇初，也要逐步促使房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)稅收籌集的功能拢肆。
相關(guān)配套措施
盡管此前上海、重慶推出了房產(chǎn)稅試點(diǎn)靖诗，但其方案并沒有對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行任何變動(dòng)郭怪。
與之形成對(duì)照，從整個(gè)房地產(chǎn)稅體系看刊橘，當(dāng)前的房地產(chǎn)稅并不是在現(xiàn)有稅收體系的基礎(chǔ)上推出的新稅種鄙才，而是對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制以及有關(guān)的收費(fèi)體系的再設(shè)計(jì)。
因此房地產(chǎn)稅的推出促绵，伴隨著現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并咒循、以及合理化調(diào)整的過程。
同時(shí)由于房地產(chǎn)稅的稅基確定復(fù)雜绞愚，需要建立完備的稅收征管模式叙甸，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平位衩。
一是現(xiàn)有房地產(chǎn)稅的梳理和歸并是推出房地產(chǎn)稅的前提裆蒸。目前我國(guó)房地產(chǎn)稅主要在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收。
主要稅費(fèi)包括契稅糖驴、增值稅和企業(yè)/個(gè)人所得稅僚祷。在土地開發(fā)中佛致，地方政府的主要收入來自企業(yè)繳納的土地出讓金(計(jì)入地方政府性基金收入)、土地增值稅和企業(yè)所得稅辙谜。
存量房方面俺榆，由于目前房地產(chǎn)稅沒有全面實(shí)施，稅費(fèi)主要集中在交易環(huán)節(jié)装哆。目前交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)主要包括增值稅及附加罐脊、契稅和個(gè)人所得稅。除此之外蜕琴，還有附加在土地上的各種各樣數(shù)不清名目的一些費(fèi)用萍桌，都和房地產(chǎn)稅有關(guān)。
2003年凌简，國(guó)家有關(guān)部門一度提出城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)的改革方案上炎，明確了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收物業(yè)稅的改革思路，擬將現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅雏搂、城市房地產(chǎn)稅藕施、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅凸郑。
但是鑒于物業(yè)稅的開征所牽涉的各方利益難以平衡裳食，因而遲遲未有開征。
新推出的房地產(chǎn)稅需要首先對(duì)現(xiàn)行稅費(fèi)體制中的稅費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行歸并和調(diào)整线椰，以求更合理地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收結(jié)構(gòu)。
二是與房地產(chǎn)稅征管相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”建設(shè)需要同步推進(jìn)尘盼。房地產(chǎn)稅推出同時(shí)需要相關(guān)的配套改革和建設(shè)憨愉。
從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，目前已經(jīng)開征房地產(chǎn)稅的國(guó)家基本都有一套相對(duì)完整卿捎、專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)登記配紫，或是配備強(qiáng)大的評(píng)估團(tuán)隊(duì)。我國(guó)推出房地產(chǎn)稅前午阵，也需要做好相關(guān)的“基礎(chǔ)設(shè)施”的建設(shè)躺孝。
首先，房地產(chǎn)稅立法涉及房地產(chǎn)權(quán)屬登記的征信體系建設(shè)問題底桂。
必須建立起全國(guó)范圍內(nèi)的植袍、全覆蓋的居民（個(gè)人、家庭與單位）全面籽懦、清晰于个、準(zhǔn)確、可核查的房屋產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)暮顺。
其次厅篓，由于歷史遺留原因秀存，現(xiàn)存房改房、福利房羽氮、小產(chǎn)權(quán)房或链、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房档押、兩限房等不同類型的房屋澳盐，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)差別太大，需要統(tǒng)一界定汇荐。
三是洞就，需要完成修訂《稅收征管法》，為依法治稅提供依據(jù)掀淘。
迄今為止旬蟋，中國(guó)的稅收主要是針對(duì)法人進(jìn)行征收，即便是個(gè)人所得稅革娄，也主要是通過單位財(cái)務(wù)部門代扣代繳倾贰，如果讓稅務(wù)局直接面對(duì)居民個(gè)人征收房地產(chǎn)稅，從起步階段看估計(jì)難度較大拦惋，如何有效地征收需要制定可行的辦法匆浙。
另外，政策落地后要建立房地產(chǎn)稅監(jiān)督機(jī)構(gòu)厕妖，建立納稅申辯制度首尼，納稅人有途徑提出異議和申訴。以上這些工作都需要付出不少的人力成本言秸、時(shí)間成本软能，需要充分做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。
值得注意的是举畸，在房地產(chǎn)稅推出后查排，地方政府立法、司法與執(zhí)法層面的理念抄沮、水平跋核、能力、手段等方面的因素將是決定房地產(chǎn)稅能否公平叛买、公正地制定和執(zhí)行砂代，以及房地產(chǎn)稅立法目標(biāo)最終能否實(shí)現(xiàn)的重要因素。
概括來看率挣，爭(zhēng)議主要集中在三個(gè)方面：一是合法性的問題泊藕，二是必要性問題，三是如何征收的問題。2018年以來娃圆，相關(guān)問題陸續(xù)定調(diào)玫锋，2019箭在弦上……
