? ? ? ? “民宿”是利用自用或者租用農(nóng)居房为严，結合區(qū)域人文、生態(tài)肺稀、環(huán)境資源第股，做成較高品質，有特色的小型住宿旅店话原。亞州民宿先驅是日本夕吻，再到韓臺和大陸，杭州周邊是國內民宿發(fā)源地稿静，主要集中在白樂橋梭冠、四眼井和青芝塢一帶辕狰，價格集中在300~800元/間改备，品質高的甚至超過1000元/間。
? ? ? ? Mark是杭州少數(shù)的擁有法國藍帶資歷的甜品師蔓倍。2017年初悬钳，他和朋友們合伙在杭州靈隱白樂橋盤下一戶農(nóng)居，改建成擁有烘培特色的民宿偶翅∧矗總共12間客房，標價300元/間左右聚谁。前期投入150萬元母剥，而前五年的租金需要30萬元/年，再往后十年的租金會漲到35萬元/年形导。租金太高环疼，入住率又過低，回本艱難朵耕，讓他頭痛不已炫隶。
? ? ? ? Mark隔壁是一家以越劇為主題的民宿，同樣是今年新開業(yè)阎曹，這一家只有5 間客房伪阶，前期投入花費近200萬元。對于經(jīng)營狀況如何处嫌，這家民宿的負責人毋小姐用“慘淡”形容栅贴。她說：“前陣子梅雨季，雙休日還有少量客人熏迹，但工作日幾乎沒有客人光顧檐薯。”不僅這兩家新店遇到問題癣缅，一家已在此扎根兩年的民宿主人也對記者感嘆：“我都還沒收回成本呢厨剪『逶停”
? ? ? ? 民宿分自用和經(jīng)營兩種，自用的民宿重點在引導業(yè)主提高生活品質祷膳，沒有運營和資金壓力陶衅，純粹是個人生活方式的追求。經(jīng)營的民宿本質還是一門生意直晨，必然由情懷回歸到本源--經(jīng)營規(guī)則搀军。
? ? ? ? 以自有住房擴建的民宿，雖然租金方面投入不大勇皇，但最“燒錢”的是裝修和配置罩句，包括泳池、室內裝修等敛摘。
? ? ? 專業(yè)機構調研了諸多民宿门烂，除了城市民宿分流酒店客人不受工作日影響之外，度假民宿受到工作日和淡旺季影響兄淫，經(jīng)營狀況普遍都很慘淡（特例不算）屯远。據(jù)統(tǒng)計民宿中能夠的盈利的僅20%左右。
? ? ? ? 做民宿捕虽，不圖錢的是為了一種情懷慨丐。否則，能夠盈利才是維持下去的首要因素泄私，半大小子吃死老子房揭，再大的家業(yè)也抗不住一直貼錢。
? ? ? ? 按現(xiàn)在的裝修水平晌端，大部分民宿軟硬件能堅持5年就幾乎算極至了捅暴，每年折舊費百分之二十應算合理水平。享受慢生活斩松、結交更多朋友伶唯、還能賺錢補貼點家用，理想中這些似乎都是開家客棧的理由惧盹。
? ? ? ? 但現(xiàn)實情況：半夜接到晚歸客人電話去開門乳幸，清晨被早到客人吵醒，在一天中任何時間段接到訂房客人找不到路需要你去很遠的地方去接的求助钧椰，經(jīng)常碰到垃圾客人有意無意損害公共物品提無理要求粹断，房間馬桶堵塞需要你去通，客人酒后太吵需要你去管嫡霞，衛(wèi)生間漏水更是要找人花錢大動干戈去修瓶埋，交了五年甚至十年房租后發(fā)現(xiàn)經(jīng)營狀況遠不如預期，還完全沒有了呼朋喚友的心情和時間。
? ? ? ? 民宿要選在離主城區(qū)自駕車三小時交通圈內养筒，客人才有留宿的動力曾撤；經(jīng)營者必須是個綜合能力非常高的人，對服務晕粪、環(huán)境以及室內外整體把控都要到位挤悉，這種把控要細致到杯子的選擇、床品的外觀與品質等巫湘；
? ? ? 民宿是在分流酒店的客人装悲，酒店在規(guī)模化的前提下將單房成本分攤得相當較低尚氛，商務酒店僅保留客房功能更是降低了房價诀诊，民宿要分流他們的客人，不能去拼價格阅嘶，還是得在服務上做出特色属瓣。景區(qū)的民宿服務要延展到帶住戶爬山、看古樹奈懒、參加節(jié)慶活動等等奠涌，居住和游玩相結合宪巨。
? ? ? ? 民宿是必須規(guī)牧仔樱化才能有收益的行業(yè)，經(jīng)營民宿要有足夠的資金支持捏卓、一定的管理經(jīng)驗和審美情趣极祸，還要做好苦熬3年才能收回成本的心理準備。未來民宿產(chǎn)業(yè)很可能會經(jīng)歷一場大浪淘沙怠晴。
? ? ? ? 所以民宿創(chuàng)業(yè)就和開店做生意一樣遥金，不論是資金、地點蒜田、經(jīng)營方式稿械、布置風格，乃至營銷規(guī)劃冲粤，每個環(huán)節(jié)無一不需要學習美莫。
? ? ? ? 現(xiàn)實中民宿主人基本上就是跟客人一起住，即便有各自的房間梯捕，感覺仍是“24小時都在工作”厢呵。有些民宿主人個性安居樂業(yè)，只要生活中有點小快樂就很滿足傀顾，這樣就很適合襟铭。
? ? ? ? 除非資金充裕到可以花錢請外傭打掃，否則經(jīng)營民宿就是付出勞力的工作，鋪床寒砖、洗床單赐劣、打掃、準備早餐等等哩都，樣樣都要自己來隆豹。尤其等待客人的時間很長，民宿工作時間雖彈性茅逮，但隨時會打斷正常程序璃赡，一天即使只花幾小時打掃、采買献雅，其他時間也都是呆在民宿里碉考。
? ? ? ? 想做民宿，先要知道你的民宿所在地的市場是什么樣的挺身？
主要包括：
? ? ? ? 市場總量如何
? ? ? ? 淡旺季分布如何
? ? ? ? 競爭壓力如何
? ? ? ? 游客構成如何
? ? ? ? 旅游方式構成如何（傳統(tǒng)觀光游還是休閑度假游）
? ? ? ? 民宿熱點區(qū)域的特點：整體市場龐大侯谁，淡旺季有區(qū)分但不過分明顯，酒店市場十分成熟章钾，游客以年輕群體為主墙贱，觀光游發(fā)達，休閑游也迅速發(fā)展贱傀，復購率高惨撇；以上滿足3點才可以考慮。
? ? ? ? 市場大府寒、淡旺季不分明代表你的盈利上限高（成本另外分析）魁衙，競爭壓力大代表行業(yè)交替速度快（存在大量的轉讓和倒閉），休閑度假游發(fā)展越好株搔，代表高端民宿的土壤越好剖淀。 以上這些因素共同決定了，市場已經(jīng)不存在太多投機的機會纤房，硬件與設計不好的民宿不太好生存纵隔，而高手則很喜歡這樣的成熟市場，適合做中高端產(chǎn)品炮姨，整個行業(yè)也處于產(chǎn)業(yè)升級階段捌刮。
? ? ? ? 現(xiàn)在好多人受莫干山民宿的影響太深了剑令，民宿主在做之前都喜歡去所謂的民宿學院培訓，而且基本都是去的莫干山棚蓄。莫干山是全國首屈一指的休閑度假游市場梭依，它背靠的是全國最大的江浙滬休閑度假游人群。（數(shù)據(jù)顯示：長三角地區(qū)(江蘇糊探、浙江科平、安徽瞪慧、上海)使用移動互聯(lián)網(wǎng)在線預訂的用戶比例較大部念，占比62%（來自《酒店業(yè)移動互聯(lián)網(wǎng)運營現(xiàn)狀分析報告》儡炼，由邁點研究院(MTA)聯(lián)合米訂商學院提供）乌询，另一個數(shù)據(jù)，是全國客棧民宿的客源地分布竣灌，江浙滬客源超過了56%（該數(shù)據(jù)由克而瑞樂葦發(fā)布的《2016年中國民宿市場報告》提供），長三角地區(qū)是民宿市場無可匹敵的消費主力沮趣。）
民宿五問：
? ? ? ? 客從哪里來房铭？
? ? ? ? 客人的生活方式是什么樣的温眉？
? ? ? ? 客人生活中的痛點是什么类溢？
? ? ? ? 客人為什么要留下來居住砂心？
? ? ? ? 客人如何傳播居住感受辩诞？
? ? ? ? 民宿的根本是一場生意译暂，除開純粹情懷不差錢的主，都會回到盈利模式這一終極問題上來褐桌。
? ? ? ? 解決了盈利模式象迎，然后才能針對性的設計自己的產(chǎn)品特征荧嵌，比如院落、露臺砾淌、小型PART啦撮、寵物、手工汪厨、繪畫赃春、攝影、素食劫乱、康養(yǎng)等等织中。
? ? ? ? 風格特征： 廈門的oneday為例，因為這家是從公寓式民宿起家的衷戈，因此，她們一以貫之的風格就是：硬裝錢少花（能不花盡量不花殖妇，因此你可以看到她們的照片里基本是一通的白底）谦趣，軟裝重點抓，這叫把錢花在刀刃上前鹅，oneday是一個非常值得學習的借鑒對象。
? ? ? ? 不少朋友在第一家民宿上投入過多情懷蹂喻，導致成本超出過多葱椭，這就很可怕了，初期成本的多少是直接決定你的回報率的叉橱。
? ? ? 設計很重要，設計很重要，設計很重要大磺。 重要的話講三遍逞壁∩粒“審美是第一生產(chǎn)力”分瘦，好的設計意味著什么呢悦施？如果你的民宿是打算開5年10年甚至更久，那么好的設計意味著俩莽，在這5年10年的每一天每一秒蹋肮，都會幫你多賺錢。
? ? ? ? 什么是好的設計？首先，你得先標定客戶人群阿纤，明確了用戶畫像后骗绕，再根據(jù)這個定位去滿足他們的需求枷邪。最簡單的人群定位东揣，一個是消費能力、另一個就是年齡腹泌。房價300-500元嘶卧，25-40歲的人群，和房價500-800元凉袱，35-50歲的人群专甩，肯定是需要截然不同的設計風格钟鸵。
? ? ? ? 你的設計千萬不能讓人群限定得太窄。什么意思呢涤躲，還是說廈門的oneday棺耍，它的設計風格是典型的清新文藝風（極其重視軟裝，像雜志上的那種文藝裝修風格）蒙袍，硬裝極簡俊卤，帶點性冷淡風，這就讓用戶群的面很廣害幅，基本上20-40的年輕女性都會喜歡這種設計風格消恍。
? ? ? ? 什么風格會很窄呢？比如說很傳統(tǒng)的老中式風格（就算很多年紀大的也不喜歡以现，畢竟大家都習慣了現(xiàn)代住宅）狠怨，商務酒店泛濫的商務風格，還有各種很土很low的所謂混搭風格叼风。
? ? ? ? 一般來說取董，你的設計風格受眾越廣，你的后期營銷上獲客成本就會越小无宿。為什么性冷淡風一度很受大家喜歡茵汰，因為less is more，越是簡約孽鸡，越是接近“無”的狀態(tài)蹂午，對標家庭居住環(huán)境物品雜亂，簡約風讓人賞心悅目彬碱。好的設計可以幫你吸引更多的人豆胸，在這些客人體驗過以后，他們對你的產(chǎn)品的傳播力度也更大巷疼。
? ? ? ? 營銷上有一個詞晚胡，叫“自傳播”。
? ? ? ? 在裝修（硬裝嚼沿、軟裝估盘、店內vi部分）完成以后，還不夠骡尽，客人要體驗到完整的好的產(chǎn)品遣妥，則脫離不開民宿永恒的主體——民宿人。如果一個民宿無法提供良好的服務攀细，就算再好的軀殼我們也不會去稱贊它箫踩。
? ? ? ? 后期的管理和服務尤其重要。在初期打造好產(chǎn)品后谭贪，需要一個專業(yè)的用心的運營過程境钟，來支撐起整個民宿的日常運營。畢竟俭识，開一家民宿吱韭，是需要堅持5年10年甚至更久的。
民宿之痛：
? ? ? ? 1) 民宿需要處于能夠吸引客人的大環(huán)境之中鱼的，否則就需要他自身創(chuàng)造一個能夠吸引客人的環(huán)境理盆。
? ? ? ? 2)出于土地成本的原因，單個民宿的用地都不會太大凑阶，要完成環(huán)境營造幾乎就是難點猿规，做得再精致，規(guī)模小了宙橱，也難以吸引客人復購姨俩。
? ? ? ? 3)未來的民宿應該是在規(guī)模化上尋找突破师郑，這種規(guī)幕房化不是簡單的房間疊加，而應該是一種平臺資源的共享宝冕，是以聚落方式形成的競爭格局下的互補互利關系张遭、建立在室外公共環(huán)境共享機制下的群體效應，這樣的民宿平臺降低了單個商家的進入門檻地梨，又設立了退出止損機制菊卷。這就象美食街、珠寶街宝剖、家居城等產(chǎn)業(yè)聚集洁闰，開發(fā)者和經(jīng)營者分離，各司其職万细。
? ? ? ? 院落 : 院落是民宿的會客廳扑眉，決定了客人的第一印象。院落的光環(huán)境非常重要赖钞，白天客人可能會外出腰素，晚上不開車離開，留下來住宿仁烹，很大程度是由下午4：30以后的體驗決定耸弄。在院落里夜光材料 、水體光環(huán)境卓缰、背景音樂计呈、吧臺環(huán)境等都是事半功倍的處理手法。
? ? ? ? 房間：房間盡量舒適征唬，要既有別于居家的功能化布局捌显，也突破標間局限。走舒適化总寒、墅化路線扶歪。大露臺、多面采光、星光屋善镰、景觀浴室妹萨、開房廚區(qū)等等。
? ? ? 細節(jié)：細節(jié)決定成敗炫欺，聽起來像老生常談乎完，其實做起來需要非常豐富的生活經(jīng)歷和出行體驗。
? ? ? ? 生活方式：生活方式回歸到客人的情感體驗品洛。在現(xiàn)代高壓力和高節(jié)奏的生活環(huán)境下树姨，人和人的關系逐漸疏離，情感化的場景和服務桥状，可以使客人對環(huán)境產(chǎn)生依賴感帽揪，生活的溫度是復購率的關鍵。
? ? ? ? 裝飾：裝飾不多說辅斟，寧缺勿濫转晰。
? ? ? ? 延伸：民宿要通過延伸服務，和當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)相結合砾肺，使其賦予本土的原生活力挽霉。
民宿個人建議：
? ? ? ? 1)? 消費規(guī)模化是突破口变汪，主營方向為宴請的農(nóng)家樂侠坎，僅周末消費就能做到盈利。這給我們啟發(fā)裙盾。
? ? ? ? 2)? 民宿的規(guī)氖敌兀化以聚落方式匯集。
? ? ? 3)? 單個民宿規(guī)模有限番官，所以不需要龐大的客群庐完，小型的規(guī)模化客戶群的認可徘熔，就能維持民宿運營门躯。
? ? ? ? 4)與親子培訓機構合作（突破工作日魔咒）：
? ? ? ? 5)定制素質培養(yǎng)和生活技能培養(yǎng)項目。中小學生課外體驗基地（種植酷师、收割讶凉、捕魚等，宿營地山孔、樹屋懂讯、帳篷屋、房車台颠、野炊褐望、團隊協(xié)作等）。
? ? ? ? 6)針對性引入班級為單位的團隊消費和定制消費，突破工作日淡季瘫里。
? ? ? ? 7)與記憶營实蔽、效率營、寫作營减宣、速算營等合作盐须。
? ? ? ? 8)引入外教志愿者，英語封閉生活培訓營地（口語漆腌、生活英語、旅游英語阶冈、機場酒店和海關場景模擬等）闷尿。
? ? ? ? 9)民宿分時和分享機制的建立
? ? ? ? 民宿的生存手段就是：分流。民宿是從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分流客源女坑。傳統(tǒng)的服務業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)欠規(guī)模的地區(qū)填具，做經(jīng)營性民宿要三思。
? ? ? ? 中國的土地資源在國家和集體控制之下匆骗，農(nóng)民自有住房和集體土地的使用權劳景，是民宿的核心競爭力。別墅動輒以百萬計碉就，院落多不超過100平米盟广，裝修打理費時費力，每天一堆家務瓮钥，還多地處偏遠生活不便筋量。
? ? ? ? 讓有支付能力的人享受比別墅更開敞的環(huán)境、比居家更方便的服務碉熄、志趣相投的人可以聚在一起桨武。 按照特定小群體的需求，定制相關功能空間和服務锈津⊙剿幔基于 民宿與觀光農(nóng)業(yè)相結合，作為觀光農(nóng)業(yè)維持客戶圈層的一種方式琼梆，成為農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的推廣窗口性誉。信任圈層的分享民宿、分時民宿未來將會出現(xiàn)叮叹。
? ? ? ? 2015年艾栋，民宿被捧到了云彩上面，接下來火是肯定的蛉顽，但在業(yè)內蝗砾，有很多慘敗的案例，愿業(yè)主做民宿之前做好吃苦的準備。 民宿真的運營起來可不是看著那么文藝清新的悼粮，貨物得運闲勺、床單要洗、室內要清潔扣猫、馬桶堵了要清理菜循、要趕退房入住的時間差……
? ? ? ? 至于設計這塊，業(yè)主盡可自己去甄選申尤。最后一句算是共勉的話癌幕，做民宿，看起來很美!
