在這個異常寒冷的冬天领跛，同樣感受到寒冷的還有廣大的房地產(chǎn)企業(yè)，作為曾經(jīng)中國兩大高薪行業(yè)之一（房地產(chǎn)撤奸、金融）吠昭，房地產(chǎn)一直都被認為是低門檻、高收入的典范胧瓜，在房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金時代矢棚，房地產(chǎn)企業(yè)動輒大筆發(fā)獎金的新聞總是不絕于耳，然而就是這個中國最賺錢的行業(yè)府喳，現(xiàn)在也要日子不好過了蒲肋。近來，一系列政策的出臺給房地產(chǎn)企業(yè)的冬天帶來了不止一絲的寒意钝满，特別是商業(yè)銀行暫停開發(fā)貸兜粘，給本就不太好過的房地產(chǎn)企業(yè)再加了一層陰影，房地產(chǎn)企業(yè)的死亡號角要吹響了嗎弯蚜？

一孔轴、房地產(chǎn)企業(yè)融資日益困難

對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果問有什么東西是房地產(chǎn)企業(yè)的生命線的話碎捺，那么無疑就是資金鏈了路鹰。而最近的一系列政策出臺對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈來說無疑是當頭一擊：

根據(jù)《經(jīng)濟參考報》的報道，近日收厨，銀監(jiān)會下發(fā)通知悍引，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)帽氓、地方政府融資平臺趣斤、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域黎休。

根據(jù)騰訊財經(jīng)的報道浓领，1月30日玉凯，據(jù)網(wǎng)上流出的一份《恒豐銀行信用風險評審部內(nèi)容通知》文件顯示，恒豐銀行于1月29日下發(fā)關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的通知联贩。對于該通知漫仆，恒豐銀行相關(guān)負責人向騰訊財經(jīng)表示，關(guān)于暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)泪幌，是基于銀行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營決策盲厌，屬于暫時性內(nèi)部管理措施，不涉及其他祸泪。

根據(jù)《中國證券報》的報道吗浩，1月30日，在全國范圍內(nèi)没隘，已有部分銀行下發(fā)相關(guān)文件懂扼，或已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)，或暫停開發(fā)貸業(yè)務(wù)右蒲。

無論這種政策是不是一種結(jié)構(gòu)性調(diào)整阀湿，一個不用爭議的事實就是房地產(chǎn)企業(yè)的融資正在日益從緊，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說瑰妄，無論是買地拿地陷嘴，還是開發(fā)建設(shè)，乃至于銷售是一個異常漫長的過程间坐，一般一個樓盤的開發(fā)周期需要2-3年罩旋，而一家有規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般不會一個樓盤一個樓盤的開發(fā)，往往是多個城市多個樓盤的集中開發(fā)眶诈，這對于企業(yè)的融資壓力更大，所以業(yè)內(nèi)甚至有這樣的說法瓜饥，一家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的好不好主要看他的財務(wù)總監(jiān)融資能力強不強逝撬。而如今，在大環(huán)境的變化下乓土，房地產(chǎn)企業(yè)的苦日子看來是要來了宪潮。

二、信用風險疊加才是房地產(chǎn)最大的問題

從房地產(chǎn)新政執(zhí)行以來趣苏，房地產(chǎn)市場的調(diào)控繼續(xù)深化狡相，一二三線房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出不斷分化的格局，從短期來看食磕，2017年一年房地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況還是較好的尽棕，但是我們從最近的房地產(chǎn)融資政策可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的融資面正在不斷收緊彬伦，現(xiàn)金流狀況惡化將會加劇滔悉，房地產(chǎn)企業(yè)在高杠桿的情況下大量依賴于銀行授信與高成本信托正在成為一個日益嚴重的問題：

一是房地產(chǎn)銷售放緩伊诵，業(yè)績盈利壓力增大。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷深化回官，在資金層面上曹宴，一方面不斷提升的房地產(chǎn)信貸利率水平，將會壓制消費者的消費需求歉提，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售業(yè)績的下滑笛坦，政策的持續(xù)將會讓房地產(chǎn)企業(yè)的營收和利潤水平進入一個下行空間，現(xiàn)金流的日益從緊和增速放緩苔巨，會讓融資能力本就不強的中小型房地產(chǎn)企業(yè)陷入資金鏈緊張的境地中版扩。

二是高杠桿下債務(wù)集中到期風險加大。從2017年開始恋拷，由于房地產(chǎn)的銷售增速放緩资厉，房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠速度下降，再加上房地產(chǎn)企業(yè)在土地投資上的進一步加速蔬顾，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)的一個較快增長宴偿。相比于2016年寬松貨幣政策下，房地產(chǎn)企業(yè)極易融資的黃金時代诀豁，2018年銀行窄刘、信托等非標金融融資渠道面臨著更高的成本、額度舷胜、監(jiān)管的壓力娩践，并且隨著國家對于金融監(jiān)管的日益從嚴，房地產(chǎn)作為最有可能出現(xiàn)灰犀牛風險的領(lǐng)域烹骨，一直受到監(jiān)管層的重點關(guān)注翻伺。與此同時，2016年投放的大量房地產(chǎn)信托在2018年面臨著集中到期的問題沮焕，在多重因素的疊加之下吨岭，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是融資能力較為單一的房地產(chǎn)企業(yè)極有可能面臨資金鏈斷裂的問題。

三是房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的下滑峦树。房地產(chǎn)企業(yè)一直都是一個高金融杠桿的發(fā)展模式辣辫，這種模式讓房地產(chǎn)企業(yè)在樓市的黃金年代取得了高速的發(fā)展，然而隨著“房住不炒”理念的深入人心魁巩，房地產(chǎn)市場的底層邏輯已經(jīng)發(fā)生根本性改變急灭，這種改變讓房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了適應(yīng)性難題，很多原先高度依賴融資的房地產(chǎn)企業(yè)償債能力有可能不斷下滑谷遂，上市房企的償債能力弱化已經(jīng)成為2018年最有可能出現(xiàn)的問題葬馋。

從上面的分析來看，2018年相比于樓市的逐步穩(wěn)定，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風險增加才是最值得關(guān)注的問題点楼，可以預(yù)計扫尖，房地產(chǎn)企業(yè)的洗牌將會進一步加速，一方面掠廓，政策的繼續(xù)從緊换怖，銀行、信托等融資渠道的不斷收縮蟀瞧，將會讓房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力繼續(xù)增加沉颂，另一方面，租售并舉的措施出臺悦污，大量房企將會進入租賃市場铸屉，但是租賃的重資產(chǎn)運營方式，將會讓本就不太健康的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈進一步雪上加霜切端，所以房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)二八分化的概率將會繼續(xù)增強彻坛，越是融資能力強的房企，越有可能存活下來踏枣，而中小型房企被淘汰昌屉、吞并的風險則會增加。

從融資市場的角度來看茵瀑，銀行融資间驮、信托融資的收緊，將有可能為類REITS马昨、MBS的發(fā)展提供市場基礎(chǔ)竞帽，房地產(chǎn)市場的融資格局有可能就此改變。

無論怎么變化鸿捧，一個趨勢已經(jīng)形成屹篓，房地產(chǎn)企業(yè)洗牌的進程將會加速，融資寒冬中物競天擇匙奴，適者生存將會是真正的主旋律堆巧。

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