韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師說案：
2015年4月25日础浮，黃某購買某開發(fā)商房屋一套蕊苗，并簽訂了《房屋認(rèn)購協(xié)議書》蜈抓，約定本認(rèn)購協(xié)議書簽訂后七日內(nèi)簽訂商品房買賣合同，并對(duì)房屋坐落，付款方式及金額等岭皂。黃某按約交付定金2萬元漆腌。后黃某準(zhǔn)備簽訂商品房買賣合同時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋所占用的土地的使用權(quán)年限剩余不足28年。黃某遂起訴至法院铅碍。（詳見黃小昌與惠州市喬弘房地產(chǎn)有限公司商品房銷售合同糾紛（2016）惠13民終第229號(hào)二審民事判決書）
韋喜律師總結(jié)焦點(diǎn)：
1、土地年限縮短线椰，認(rèn)購協(xié)議書能夠解除嗎胞谈？
2、黃某能否要求開發(fā)商雙倍返還定金憨愉？
韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師觀點(diǎn)：
1烦绳、本案中認(rèn)購協(xié)議書可以解除
黃某與開發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購協(xié)議書，是當(dāng)事人真實(shí)意思表示配紫，不違背法律法規(guī)的規(guī)定径密，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。黃某明確表示不愿與開發(fā)商繼續(xù)訂立商品房買賣合同躺孝，則認(rèn)購協(xié)議書的目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)享扔，根據(jù)《合同法》第九十四條第四款，該認(rèn)購協(xié)議書應(yīng)當(dāng)予以解除植袍。
2惧眠、黃某可以要求開發(fā)商退還定金，但是無權(quán)要求雙倍返還奋单。
黃某作為一般的購房者锉试，在購買商品房前，其了解購買房屋信息的主要渠道一是通過房地產(chǎn)開發(fā)商的信息公開览濒，二是通過其他社會(huì)公共平臺(tái)了解相關(guān)信息。黃某與開發(fā)商簽訂《房屋認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)拖云，開發(fā)商作為房屋出賣人贷笛，有義務(wù)也有能力將房屋的基本信息情況明確告知買受人，但本案沒有證據(jù)顯示開發(fā)商已經(jīng)盡到明確告知的義務(wù)宙项，而正規(guī)房地產(chǎn)信息網(wǎng)站及其他信息公開平臺(tái)上展示的涉案樓盤的信息均顯示涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為70年乏苦，因此黃某在與開發(fā)商簽訂認(rèn)購協(xié)議書時(shí)不知道涉案商品房所附的土地使用權(quán)剩余年限的相關(guān)情況，實(shí)屬正常尤筐。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購汇荐、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的盆繁，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同掀淘，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由油昂，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的革娄，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定倾贰，本案應(yīng)屬于不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致商品房買賣合同不能訂立，開發(fā)商應(yīng)向黃某返還定金20000元拦惋。
本案買賣雙方無法訂立商品房買賣合同的原因并非是開發(fā)商違約匆浙，因此黃某要求開發(fā)商雙倍返還定金，沒有事實(shí)與法律依據(jù)厕妖，法院不會(huì)支持首尼。
韋喜律師：你還在傻乎乎的相信開發(fā)商承諾的土地使用年限嗎???
韋喜律師溫馨提示：
1、土地使用權(quán)的年限必須以國家土地行政管理部門依法頒發(fā)的言秸、具有法定公示力的《國有土地使用證》記載為準(zhǔn)饰恕，開發(fā)商的承諾與保證都是沒有法律效力的。即時(shí)開發(fā)商將相關(guān)承諾寫入合同井仰，也不一定能追究開發(fā)商的違約責(zé)任埋嵌。
2、購房者買房時(shí)俱恶，一定要注意核實(shí)土地使用權(quán)年限及權(quán)屬狀態(tài)雹嗦，屬于劃撥還是出讓。
3合是、購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí)了罪，可以在合同中事先約定因一方違約，另一方提起訴訟所產(chǎn)生的律師費(fèi)聪全、取證費(fèi)泊藕、查檔費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用由違約方承擔(dān)难礼。
4娃圆、開發(fā)商承諾的土地使用權(quán)年限比其他樓盤年限長，即使將該承諾寫入合同蛾茉，最后發(fā)下來的土地證上記載與承諾不同讼呢，購房者也無權(quán)要求開發(fā)商強(qiáng)制履行。
5谦炬、由于土地使用權(quán)出讓及規(guī)劃悦屏、準(zhǔn)建均有相關(guān)行政部門審批，購房者無權(quán)要求開發(fā)商就土地使用年限減少按比例進(jìn)行賠償键思，起訴到法院础爬，法院也不會(huì)立案受理。
有法律問題歡迎大家留言評(píng)論吼鳞，我會(huì)全部予以解答看蚜。
