聲明
以下內(nèi)容來自于玉米的分享扇住。
本節(jié)思維框架
買房=房票+貸票+首付
- 房票--破限購
- 貸票---破限貸
- 零首付購房的5種方式
- 零首付購房的注意事項(xiàng)
這節(jié)課可能是大家最關(guān)注的話題植袍。作為一個(gè)大城市的普通青年蛛碌，如果前期積累不多趣竣，如何實(shí)現(xiàn)零首付購房淡诗？
首先這里所說的零首付缭保，并不是真的不花首付，而是通過一些操作捉片，把全部或者大部分購房款轉(zhuǎn)化為貸款平痰。
其次買房是系統(tǒng)工程。之后可能會(huì)越來越難伍纫，需要不斷的打怪升級宗雇。僅僅在2018年各地出的房產(chǎn)調(diào)控政策就有400多條，基本上已經(jīng)把能使出來的招數(shù)全都使出來了莹规。
剛開始就是限購赔蒲、限貸，接著是新房限價(jià)良漱、二手房限售舞虱，甚至還有限離。就是你離婚之后多長時(shí)間內(nèi)不能買房母市，這樣奇葩規(guī)定都出來了矾兜。
我們從中也可以看出普通人想要在房產(chǎn)上疊加更多優(yōu)質(zhì)負(fù)債，難度越來越大窒篱。
所有的信貸產(chǎn)品和房產(chǎn)計(jì)劃都是需要籌劃和準(zhǔn)備的焕刮。這里針對零首付購房的幾種方式做個(gè)簡單的介紹，大家可以根據(jù)自己的情況進(jìn)行進(jìn)一步的籌劃墙杯。
買房就是三個(gè)東西配并，首先是房票，也就是買房資格高镐；其次是貸票溉旋，也就是貸款資格；最后是首付嫉髓，也就是你準(zhǔn)備的資金观腊。
房票--破限購
一說到買房子，大家就開始說我已經(jīng)被限購了算行，買不了了梧油。如果輕輕松松就能賺錢的話，那也太容易了州邢。限購了就破限購儡陨。所謂的三無人員就是在當(dāng)?shù)貨]有戶籍、沒有工作、沒有企業(yè)骗村，所以要破限購可以從這幾個(gè)方面來想辦法嫌褪。
1. 遷戶口
破限購的第一個(gè)方法就是遷戶口。也就是對應(yīng)于戶籍胚股。目前城市搶人大戰(zhàn)笼痛，鼓勵(lì)遷戶口過去。只要有本地戶口就可以買房琅拌，就可以把自己或者家人的戶口遷過去缨伊。
一個(gè)剛畢業(yè)的大學(xué)生，如果工作地點(diǎn)不在一二線或者重點(diǎn)省會(huì)城市财忽，建議把自己的戶口或者家人的戶口遷一個(gè)到大城市去倘核。未來一定是超級大城市吸血其他城市的過程。我們要在大城市留一個(gè)抓手即彪。
一旦家里有一個(gè)人落戶了，未來配偶活尊、子女都可以遷入隶校。父母也可以掛靠，兄弟姐妹也可以想其他的辦法蛹锰，這樣可開發(fā)的房票其實(shí)就有很多了深胳。
對于工作，就是交社保铜犬。有些城市的即使是本地戶口舞终，也要連續(xù)交半年社保，甚至一年社保才有購房資格癣猾，這些都是要提前籌劃好的敛劝。
2. 技術(shù)性領(lǐng)證
第二種破限購的方式，就是技術(shù)性領(lǐng)證纷宇，也就是假結(jié)婚和假離婚夸盟。這種方式簡單易用，成本低還能省稅是普通人最容易操作的方式像捶。
首先就是假結(jié)婚上陕，如果自己沒有購房資格，可以找當(dāng)?shù)赜匈彿抠Y格的人假結(jié)婚拓春。買了房释簿，過戶到自己名下。之后再假離婚硼莽，中間需要一定的摩擦成本庶溶。目前也有一些中介公司提供專業(yè)的婚票，按天計(jì)費(fèi)，處理干凈渐尿，后續(xù)沒有麻煩醉途。
其實(shí)就是假離婚，一對小夫妻名下已經(jīng)有兩套房了砖茸，如果還想買第三套就他倆假離婚隘擎，房子都寫在女方名下，男方凈身出戶凉夯。因?yàn)槟蟹矫聼o房货葬，就有了買房資格，買了房過了戶之后兩個(gè)人再復(fù)婚劲够。
認(rèn)識的房產(chǎn)朋友震桶，有的一年結(jié)婚離婚好多次。
技術(shù)性領(lǐng)證征绎，最關(guān)鍵的是找到靠譜的人蹲姐，或者能夫妻雙方溝通好。很多的假離婚最后變成了真離婚人柿。是否接受這樣的方式柴墩，要看個(gè)人自愿。
不過技術(shù)性領(lǐng)證凫岖，在有些城市人已經(jīng)行不通了江咳。比如西安或者成都。規(guī)定即使離婚之后哥放，也要按照離婚之前名下的房產(chǎn)數(shù)量來限購歼指。也就是所謂的限離，所以這樣操作之前的要確認(rèn)好甥雕，不然白離了踩身。
既然提到技術(shù)性領(lǐng)證，就順便提一下的房產(chǎn)交易中的黑科技五四大法犀农，是在二手房交易中節(jié)省交易稅費(fèi)的一種方法惰赋。因?yàn)檫^程中需要結(jié)婚離婚六次，而之前的領(lǐng)證成本依次是九塊呵哨，6×9等于54赁濒，所以簡稱為五四大法。
二手房交易中孟害，涉及到買家和賣家拒炎，所以五四大法要雙方協(xié)商好來共同完成。
具體的過程如下：
第一步挨务，買家和賣家各自離婚击你，這就需要兩次離婚了玉组。
第二步，買家中的一方和賣家中的異性一方結(jié)婚丁侄。房子從賣家更名到買家名下惯雳，這需要一次結(jié)婚。
第三步鸿摇，他們倆離婚石景，這需要一次離婚。
第四步拙吉，各自重新結(jié)婚潮孽，恢復(fù)原來的婚姻關(guān)系，這就需要兩次結(jié)婚筷黔。所以過程中需要三次結(jié)婚往史，三次離婚。
很多朋友聽到這里佛舱，沒準(zhǔn)會(huì)在心里嘀咕椎例，為了省點(diǎn)兒稅這么麻煩，至于嗎名眉？這種就是見仁見智的事粟矿。你如果經(jīng)歷過二手房交易中各種繁重的稅費(fèi)，也大約會(huì)明白這么做的必要性损拢。
3. 代持
代持的意思是說我想買房，但是沒有購房資格撒犀，所以去找有購房資格的人福压，我出錢用他的名字買。
當(dāng)然要簽訂合同或舞，說明這房子是我出錢買的荆姆，產(chǎn)權(quán)是我的，而且要寫好付給對方的酬勞映凳。
這種方式一定要找可靠的代持人胆筒。畢竟目前的政策只認(rèn)房產(chǎn)證上的名字，名字是誰的诈豌，房子就是誰的仆救。當(dāng)然除此之外還有其他的破限購方式，基本上屬于不可說或者普通人很難實(shí)現(xiàn)的矫渔。
貸票---破限貸
1. 目前房貸政策
目前的政策下首房首貸是三成首付彤蔽，二套房的一般首付六成，再多的話可能就不給貸款了庙洼。
這也是為什么我們一直在說顿痪，每個(gè)人的首房首貸資格非常珍貴镊辕，是唯一一個(gè)普通人可以貸這么長時(shí)間，這么大金額蚁袭、這么低利率的貸款征懈，一定要用好貸足。
破限貸有的時(shí)候是和破限購聯(lián)系在一起的揩悄，所以前面說的破限購方式也可以用在破限貸中卖哎。
2. 成為當(dāng)?shù)丶{銳公司的股東
除此之外，還有一種方式可以破限貸虏束，就是成為在當(dāng)?shù)丶{稅公司的股東棉饶。比如重慶，目前的政策是三無人員也可以在那兒買房镇匀，但是不能貸款照藻。你如果成為當(dāng)?shù)毓镜墓蓶|，繳納個(gè)人所得稅滿一年汗侵，買房就可以貸款了幸缕。
3. 代持
還有就是代持，如果自己不能貸款晰韵，可以找到家人親戚朋友中有貸款按揭資格的人來買发乔，實(shí)在不能按揭再采用全款再抵押的方式。
零首付購房的5種方式
零首付雪猪，核心意義在于把購房款全部轉(zhuǎn)化為銀行貸款栏尚。
不同情況的購房者，用不同的操作方式只恨。下面一一說一下译仗，按照名下無房、名下有一兩套房官觅、或者名下多套房不同的情況來進(jìn)行說明纵菌。
1. 信用卡做首付：套現(xiàn)+過橋
風(fēng)險(xiǎn)程度：★★★★★
針對于名下無房或只有一套房的人，是沒有辦法中的辦法休涤。也就是說把信用卡中的錢用第三方pos機(jī)刷出來咱圆，形成穩(wěn)定輸出周轉(zhuǎn)，用作首付款功氨。
首先這種方式必須信用卡的額度夠多才可以序苏。比如100萬額度的話可以穩(wěn)定輸出50萬到70萬，可以按照這個(gè)比例來衡量一下疑故。
其次在目前的房貸審批時(shí)杠览，一般要求名下的信用卡負(fù)債少于10萬。所以這種方式需要過橋資金纵势，就是你先向親友借錢踱阿，付了首付管钳，等房貸放款，還一個(gè)月月供之后软舌，再把信用卡里的錢刷出來還上才漆。
2. 信用貸做首付：截?cái)?過橋
風(fēng)險(xiǎn)程度：★★★★★
這種方式也是沒有辦法中的一種辦法，顧名思義就是把信用貸的錢用作首付款佛点。
具體過程需要截?cái)啻祭模簿褪钦f從信用貸卡中轉(zhuǎn)到自己的儲(chǔ)蓄卡或者朋友的儲(chǔ)蓄卡，然后取現(xiàn)金出來超营，這樣就可以截?cái)嚆y行查詢資金流向的通道鸳玩。
目前對于信用貸做首付，風(fēng)控同樣嚴(yán)格演闭。在一線城市批房貸的時(shí)候不跟，名下90萬以下的信用貸或許還可以解釋一下。超過三筆或者超出90萬就不能做了米碰。二線城市窝革，一般要求兩筆信貸一下，甚至還清吕座。
注意虐译，這里不僅提到了金額，還提到了筆數(shù)吴趴。所以在信用貸使用中建議一次性轉(zhuǎn)走所有的額度漆诽。比如授信額度30萬的。如果10萬筆锣枝，30萬轉(zhuǎn)走需要做三筆拴泌。一般用的時(shí)候我們建議一次性30萬全部轉(zhuǎn)走，這樣即使發(fā)生違約惊橱，30萬一筆也只能算一筆違約，而10萬一筆要算三筆違約箭昵。
我們之前在講信用貸的時(shí)候税朴，建議大家和同學(xué)、同事家制、朋友正林、親戚一起辦理，這樣在買房的時(shí)候就可以互相拆墊颤殴。比如A買的時(shí)候用幣的信用貸觅廓，等他的房貸批下來之后再去取出來A的信用貸，來把錢還上涵但，而這段時(shí)間的成本按照合同支付就可以了杈绸。
3. 事后裝修貸帖蔓、消費(fèi)貸還首付
風(fēng)險(xiǎn)程度：★★★★
具體的過程，先向親友借款瞳脓，作為過橋資金去購房塑娇。等房本下來三個(gè)月左右，去辦裝修貸或者消費(fèi)貸劫侧，然后去還之前的過橋資金埋酬。
4. 抵押貸做首付
風(fēng)險(xiǎn)程度：★
如果你名下有多套房，可以先做抵押貸烧栋，然后去付首付写妥，或者父母名下有房的可以做抵貸不一。
抵押貸付首付比信用卡审姓、信用貸都安全多了珍特，不過也是需要截?cái)嗳‖F(xiàn)的。
5. 高評高貸
高評高貸邑跪，也就是高評估價(jià)次坡、高貸款。難度也比較高画畅，需要多方的配合砸琅。
高評高貸一般發(fā)生在兩個(gè)時(shí)間。二手房買入的時(shí)候和全款房做抵押的時(shí)候轴踱。
首先第一種方式症脂，二手房買入做高評高貸。需要和賣家配合淫僻。舉個(gè)例子售價(jià)700萬的房子诱篷，銀行評估價(jià)是1000萬。
過程中要做兩份合同雳灵，一份是1000萬的售房合同棕所，要拿去銀行貸款。這套房要交三成首付也就是300萬悯辙，而剩余房款的700萬轉(zhuǎn)化為房貸琳省。
另一份合同是和賣家私下里簽訂的。大致寫好躲撰，你的房子實(shí)際售價(jià)700萬针贬，但是我以1000萬買下。所以我們商定好多出的那300萬拢蛋，一旦銀行放款桦他，賣家收到錢之后是要返還給我的。
所以過程中的三方：賣家收到了700萬的房款谆棱，銀行放出了700萬的貸款快压，而買家支付了700萬的貸款圆仔。
這種方式需要選擇靠譜的賣家，和他完全溝通好嗓节，并承諾給予一定的酬勞荧缘。過程中也需要一定的周轉(zhuǎn)資金和摩擦成本。比如上面這個(gè)例子中需要300萬的周轉(zhuǎn)資金拦宣，用40天到兩個(gè)月左右截粗。
不過這種方式的隨著風(fēng)控收緊，很多城市也不能做了鸵隧。
高評高貸的第二種方式發(fā)生在全款房再抵押的時(shí)候绸罗。在全款房再抵押的時(shí)候，一般是抵押出評估價(jià)的六成七成豆瘫，如果利用高評估價(jià)就可以抵押出更多的數(shù)額珊蟀。
比如這套房子價(jià)值700萬，但是銀行評估價(jià)是1000萬外驱，就可以去抵押出評估價(jià)的七成育灸。
高評高貸的標(biāo)的一般在行情下跌的時(shí)候比較容易找到，因?yàn)殂y行的評估價(jià)有六個(gè)月的滯后期昵宇。雖然房子的實(shí)際價(jià)格下跌了磅崭，但是銀行的評估價(jià)還沒來得及調(diào)整過來。
而且同一個(gè)小區(qū)的不同位置瓦哎、不同樓層砸喻，價(jià)格可能都不一樣。而銀行的評估系統(tǒng)也很難做到一房一價(jià)蒋譬，這其中可能就會(huì)有評估價(jià)和掛牌價(jià)出現(xiàn)很多差距的標(biāo)的割岛。
比如有的房子是筍盤。價(jià)格的本來就比正常價(jià)低10%左右犯助，但評估價(jià)依然是原價(jià)或者比原價(jià)還高10%/20%癣漆，這樣很容易做成一成首付或者零首付。
以上就是我們所說的零首付的幾種方式剂买，在實(shí)際操作中最好的幾種方式相結(jié)合進(jìn)行操作扑媚。
零首付購房的注意事項(xiàng)
1. 信用卡負(fù)債
在申請房貸的時(shí)候，名下的信用卡的實(shí)際負(fù)債最好不要超過10萬雷恃。
因?yàn)樵阢y行眼中，信用卡負(fù)債屬于短期還款壓力比較大的短期負(fù)債费坊。所以在申請房貸的時(shí)候可以暫時(shí)周轉(zhuǎn)一下倒槐，把信用卡還上。等房貸放款還完一個(gè)月月供之后再刷出來附井。
2. 過橋資金
關(guān)鍵時(shí)刻你能不能迅速拆借到大筆資金讨越，這個(gè)人也是考慮個(gè)人人脈和平時(shí)信用積累的两残。
另外有朋友問向親友借款或者其他平臺拆借過橋資金，到底能付多少利息合適把跨？這個(gè)人要看個(gè)人人弓，肯定要比銀行的理財(cái)略高，但是人也不能太高着逐。
3. 利用銀行查征信的時(shí)間差
在房貸批復(fù)的時(shí)候崔赌，有些銀行的會(huì)在房貸申請的時(shí)候查一次征信，之后就不再查了耸别，比如重慶的大部分銀行健芭。
而有些銀行是要查兩次征信的，在房貸申請時(shí)和放貸之前各查一次秀姐，比如大部分城市的建行慈迈。
如果二次征信查詢查到你名下負(fù)債太多，或者有首付貸的嫌疑省有，信貸員是要詢問你的痒留，他問起哪一筆負(fù)債，你籌錢把那一筆還上就可以了蠢沿。
關(guān)鍵還是要看銀行伸头，銀行想讓你通過就通過。
房產(chǎn)投資者把和銀行打交道搏予，說成貴銀行熊锭。因?yàn)樗械姆◣旁搭^是銀行，想利用銀行的錢就需要理清楚了解他們的各項(xiàng)政策以及和銀行搞好關(guān)系雪侥。
4. 慰平現(xiàn)金流
第四次點(diǎn)注意事項(xiàng)碗殷，在買房之前我們要大致算一下，把自己名下所有的存款速缨，未來兩三年要產(chǎn)生的穩(wěn)定收入锌妻，所有的信用卡、信用貸旬牲、抵押貸仿粹、裝修貸、家人的信用卡原茅、信用貸等等都算上可以維持多久的月供吭历。
一般要求的是留下36個(gè)月，也就是三年的按揭擂橘。比如每個(gè)月按揭總額是5000晌区，要留下18萬的現(xiàn)金，或者留下36萬的信用卡、信用貸額度不用朗若。
為什么說三年的總月供是18萬恼五，要求留下36萬的信貸額度？因?yàn)樾庞每扌浮⑿庞觅J是有一個(gè)穩(wěn)定輸出額度比例的灾馒。信用卡能穩(wěn)定輸出的比例大約在50%到70%，而信用貸的使用過程中遣总，如果負(fù)債太多的話睬罗，還有可能被抽貸，所以我們把綜合輸出比例保守估計(jì)為50%彤避。
有朋友會(huì)問傅物，那么兩三年之后該怎么辦？首先一般的兩三年內(nèi)房產(chǎn)會(huì)有賺錢效應(yīng)出來琉预。其次董饰，你在這兩三年內(nèi)也是要源源不斷去創(chuàng)造更多的場外收入。
有了房貸壓力之后圆米，被迫去賺錢的動(dòng)力就有了卒暂。不逼自己一把，我們永遠(yuǎn)不知道自己的潛力有多大娄帖。
總結(jié)
零首付購房就是通過一些操作也祠，實(shí)現(xiàn)把所有的購房款或者是大部分購房款轉(zhuǎn)化為個(gè)人貸款。
這種方式有利有弊：首先因?yàn)楦軛U加得足夠大近速，所以在行情好的時(shí)候很快就能實(shí)現(xiàn)賺錢的效應(yīng)诈嘿；但是在下跌行情下，個(gè)人的壓力也非常的大削葱，所以一定要事先籌劃好奖亚，選擇優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，留下足夠的周轉(zhuǎn)現(xiàn)金流析砸。
作業(yè)
本節(jié)課的作業(yè)昔字，按照本節(jié)課所講的五種零首付的方式去了解一下你所在的城市或者各個(gè)銀行的詳細(xì)政策，針對自己的個(gè)人情況做一個(gè)房產(chǎn)信貸籌劃首繁。
【玉米系列課程----完----】
