一舔痪、現(xiàn)在的中國(guó)房地產(chǎn)有泡沫嗎？
1锌唾、對(duì)比
在90年代锄码，日本泡沫嚴(yán)重時(shí)，東京房?jī)r(jià)為紐約的8倍晌涕。（8萬(wàn)美金）
到2017年如今紐約房?jī)r(jià)均價(jià)2萬(wàn)美元滋捶，北京才1萬(wàn)美金！
其他城市該調(diào)整的也調(diào)整了 如溫州余黎，鄂爾多斯等重窟。
2、城市化：
過(guò)去我們國(guó)家城市房?jī)r(jià)的上漲惧财，主要是由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化導(dǎo)致的亲族，那未來(lái)的房?jī)r(jià)變化仍然會(huì)遵循著這個(gè)邏輯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和城市化可缚。
未來(lái)大城市房?jī)r(jià)的上漲速度霎迫，是會(huì)更快，也會(huì)更有投資價(jià)值帘靡。
房?jī)r(jià)上漲的 三 大理由：
第一條理由：房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)是上漲的知给，這是各國(guó)的普遍現(xiàn)象
第二條理由：我國(guó)的發(fā)展所處階段還很低，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲還有很大的空間。（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)紅利涩赢、城市化紅利戈次、人口基數(shù)紅利共同構(gòu)成了我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的堅(jiān)實(shí)的基本面）
第三條理由：就是全球范圍內(nèi)的資產(chǎn)荒。
（投資的機(jī)會(huì)就這么多筒扒，可買的資產(chǎn)越來(lái)越少怯邪，怎么辦呢？房地產(chǎn)作為穩(wěn)定的安全資產(chǎn)就越來(lái)越受到追捧）
舉例北京房?jī)r(jià)為什么還要漲：
1花墩、需求：
與紐約經(jīng)濟(jì)中心相比悬秉。北京是文化經(jīng)濟(jì)政治中心，中國(guó)人口是美國(guó)的4倍冰蘑。
城市化推進(jìn)速度快和泌。
2、供給
北京住房利用率低：機(jī)關(guān)單位房子不能賣祠肥，每平方米土地武氓，曼哈頓能用11平方，北京不到1平方仇箱。而且很多買的不住县恕。
中心地段，土地資源稀缺剂桥。
3弱睦、經(jīng)濟(jì)
中國(guó)經(jīng)濟(jì)還在中高速發(fā)展，很快成為第一經(jīng)濟(jì)體渊额。相對(duì)曼哈頓核心地段14萬(wàn)元一平方况木，北京才7萬(wàn)算什么。
經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展旬迹，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升火惊，房?jī)r(jià)也是一個(gè)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的反映。
政府需要調(diào)控奔垦，讓還沒(méi)上車的人抓緊屹耐，別讓貧富差距拉太大。
一個(gè)社會(huì)最重要的中流砥柱是什么椿猎？歸根到底還是人惶岭，而人活著是要有希望的，沒(méi)希望是一個(gè)特別可怕的狀態(tài)犯眠，會(huì)產(chǎn)生很多的問(wèn)題按灶。所以從社會(huì)繁榮穩(wěn)定的角度出發(fā)，我們國(guó)家要出臺(tái)調(diào)控筐咧，讓房?jī)r(jià)不要上漲過(guò)快鸯旁。這樣沒(méi)買房的人能夠想辦法買房噪矛，對(duì)收入特別低的人還要出臺(tái)保障房政策，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”铺罢，這樣子社會(huì)才能穩(wěn)定艇挨。
所以說(shuō)房地產(chǎn)調(diào)控不是調(diào)控的房?jī)r(jià)，而是調(diào)控的上漲速度韭赘，讓房?jī)r(jià)的上漲不要過(guò)快缩滨，調(diào)節(jié)的是社會(huì)財(cái)富分配，是國(guó)家長(zhǎng)治久安的一個(gè)穩(wěn)定狀態(tài)泉瞻。
如何選房：
一脉漏、“先上車原則”。
也就是要先買票上車瓦灶，買不起一等買二等鸠删，沒(méi)有二等抱完，站票也行贼陶，找機(jī)會(huì)再補(bǔ)票。避免被列車拋下巧娱。買不起大的買小的碉怔，買不了中心買偏點(diǎn)的。
二禁添、記住稀缺原則
房子的價(jià)值并不在于房子本身撮胧，而在于房子附近的稀缺資源，比如學(xué)校老翘、醫(yī)院芹啥、商圈、地鐵铺峭、各種辦事機(jī)構(gòu)等等墓怀，這些稀缺的資源給你帶來(lái)各種便利，是房子升值的根本卫键！
改善房怎么選擇傀履？
改善買房的事，除了改善居住莉炉，更重要的是钓账，改善你的財(cái)富狀況。
你看絮宁，過(guò)去十幾年梆暮，但凡買了幾套房子的人，家庭的財(cái)產(chǎn)狀況都得到了大幅的改善绍昂。
買房惕蹄，還是投資股票等！
03年到17年房?jī)r(jià)差不多10倍收益，而股票 你大概率買的是中石油中石化等卖陵，而不是騰訊阿里遭顶。滬深的指數(shù)算下來(lái)收益率就5倍左右。債券大概就1倍泪蔫。
最關(guān)鍵的是棒旗，國(guó)家賦予你3倍左右的杠桿。
房場(chǎng)非常符合點(diǎn)線面體原則撩荣。
（參見(jiàn)：梁寧課程 08 機(jī)會(huì)判斷：點(diǎn)線面體的戰(zhàn)略選擇）
基本沒(méi)見(jiàn)過(guò)投資房產(chǎn)虧損铣揉，而投實(shí)體，股票餐曹，基金逛拱，黃金，虛擬幣等多數(shù)人都在28定律里台猴。
買房還是租房：
買不起的時(shí)候租朽合，等有條件再買，這個(gè)無(wú)可厚非饱狂。但是如果你以為你可以一直租曹步，租比買便宜，你就大錯(cuò)特錯(cuò)了
1休讳、大城市房租在快速增長(zhǎng)
按照每年復(fù)利讲婚，最后租金算下來(lái)比房子貴。
房租為什么漲這么快：
1俊柔、供需
2筹麸、恩格爾定律（隨著人們收入的增加，人們用在食品雏婶、服裝這些基本消費(fèi)品上的支出的比例是下降的物赶，用在居住、旅行尚骄、娛樂(lè)等方面的支出比例是上升的）發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)资杲?jīng)驗(yàn)證明這一點(diǎn)
買房的話块差，就把未來(lái)很多年的租金上漲和通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)一下子買斷了。
租房原則：你要遵循一個(gè)便利原則倔丈，就是租的房子要便于你的職業(yè)發(fā)展和收入增加憨闰。
（如果租得偏遠(yuǎn)，雖然租金省了一點(diǎn)需五，房子大了一點(diǎn)鹉动，但是不利于你的工作，也不利于你休息宏邮，你的時(shí)間和精力浪費(fèi)在來(lái)回的奔波上泽示，省了租金缸血，可是浪費(fèi)了職場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)，這是最大的浪費(fèi)械筛。）
如何安排首付和貸款
對(duì)抗通脹：首付盡量低捎泻，期限盡量長(zhǎng)，使用公積金貸Ｂ裼础（貨幣每10年購(gòu)買力下降3倍）
投資房產(chǎn)的 已知因素和關(guān)鍵因素
已知因素：城市規(guī)模笆豁、人口流入、人均收入赤赊、土地供應(yīng)闯狱。
關(guān)鍵因素：
1、兒童數(shù)量增速（過(guò)去十幾年深圳和廈門學(xué)齡兒童增長(zhǎng)分別第一和第二）
2抛计、上市公司數(shù)量哄孤。（有經(jīng)濟(jì)活力）
3、財(cái)政收入（東南6省收入足以養(yǎng)活全國(guó)吹截，好比在古代瘦陈，得中原者得天下！）
4饭弓、服務(wù)業(yè)占比：服務(wù)業(yè)主導(dǎo)的城市双饥，發(fā)展?jié)摿Υ竺娇伲以诮?jīng)濟(jì)下行的時(shí)候弟断，能夠?qū)菇?jīng)濟(jì)下行，比工業(yè)主導(dǎo)的城市表現(xiàn)要好趴生，它的房?jī)r(jià)上升的潛力也比較大
有人會(huì)問(wèn)：房?jī)r(jià)和收入比阀趴？
現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不應(yīng)該和現(xiàn)在的人均收入比，而是應(yīng)該和“未來(lái)的中高收入階層”比苍匆。
加“未來(lái)”刘急，是因?yàn)槟壳胺績(jī)r(jià)是對(duì)未來(lái)收入的反應(yīng)，未來(lái)不是所有人都買得起房子的
有人會(huì)問(wèn)老齡化加獨(dú)生子女問(wèn)題浸踩？
回答：是哪里的房子叔汁，位置＋地段
你現(xiàn)在回頭看十幾年前的房?jī)r(jià)，會(huì)發(fā)現(xiàn)非常非常地便宜检碗，那么同樣的道理据块，如果你十幾年后回頭看今天的房?jī)r(jià)，也會(huì)發(fā)現(xiàn)非常地便宜折剃。
掙錢了另假，抓緊買房！
