有些話先講清楚：

投資要看時(shí)機(jī)末誓。比如北京買(mǎi)房這件事，十年前隨便買(mǎi)無(wú)腦買(mǎi)书蚪，然而2017年的現(xiàn)在喇澡，如果不是剛需，不推薦買(mǎi)殊校。

投資要看資金實(shí)力晴玖。能玩得起幾百萬(wàn)投資的人去看幾十萬(wàn)的項(xiàng)目，投資出發(fā)點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力为流，和那些手上只有幾十萬(wàn)或者十幾萬(wàn)的人不一樣呕屎。畢竟前者叫資產(chǎn)配置，后者叫all in敬察。

投資要看個(gè)人情況秀睛。尤其是買(mǎi)房置業(yè)，不是純粹的數(shù)字游戲莲祸，有一個(gè)房子需要你去定期維護(hù)蹂安、打理，后續(xù)房子該如何處理锐帜，都是問(wèn)題藤抡。

所以，我說(shuō)的“不推薦在泰國(guó)買(mǎi)房”抹估，僅僅是把我的思考分享出來(lái)缠黍，但每個(gè)人的情況都不一樣，僅供參考药蜻。

1?泰國(guó)房產(chǎn)入門(mén)

在國(guó)外買(mǎi)房子瓷式，一是為了進(jìn)一步資產(chǎn)配置分散風(fēng)險(xiǎn)替饿，二是覺(jué)得國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)了黃金十年（不要和大環(huán)境對(duì)著干），但東南亞指不定還有類(lèi)似的機(jī)會(huì)贸典，既可以賺房租也可以賺升值视卢，看看還有沒(méi)有什么便宜可撿。

泰國(guó)是東南亞第二大經(jīng)濟(jì)體廊驼、東盟中心据过，政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，和我國(guó)的政治經(jīng)濟(jì)往來(lái)也很頻繁妒挎，是在東南亞范圍內(nèi)很適合深入了解的一個(gè)國(guó)家绳锅。

在泰國(guó)，外國(guó)人可以購(gòu)買(mǎi)泰國(guó)公寓總戶數(shù)的49%以內(nèi)酝掩，不可以購(gòu)買(mǎi)別墅這種帶土地的房產(chǎn)鳞芙。不過(guò)公寓也是永久產(chǎn)權(quán)，這個(gè)不用擔(dān)心期虾。而且還有個(gè)好處原朝，泰國(guó)的房子都是按實(shí)際使用面積計(jì)算的，也就是說(shuō)镶苞，假設(shè)在泰國(guó)的一個(gè)100平公寓喳坠，實(shí)際房間里的可用面積加起來(lái)就是實(shí)實(shí)在在的100平方米，而不會(huì)像國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商跟你說(shuō)“啊這套房子的得房率大約是80%茂蚓，還有20平是電梯和走廊的公攤面積……”

還是泰國(guó)的算法更實(shí)在啊壕鹉。

至于買(mǎi)房城市的選擇，我主要研究了三個(gè)地方：曼谷煌贴、清邁御板、芭堤雅。

泰國(guó)地圖

芭堤雅是旅游區(qū)牛郑，人氣很旺怠肋，但地產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣很旺。從供需關(guān)系的角度看淹朋，現(xiàn)在供遠(yuǎn)大于需笙各，這個(gè)一方面影響房產(chǎn)增值、一方面影響出租收益础芍。外加地段好的樓盤(pán)都開(kāi)發(fā)得差不多了杈抢，現(xiàn)在能買(mǎi)的樓盤(pán)已經(jīng)很偏了。

當(dāng)然整個(gè)芭堤雅都沒(méi)多大仑性，怎么住都不算遠(yuǎn)惶楼。然而想想自己出國(guó)玩，絕大部分人還是選擇住在最熱鬧、服務(wù)設(shè)施最全的市中心不是嗎歼捐？畢竟只住幾天何陆，交通方便、設(shè)施健全最重要豹储。

總的來(lái)說(shuō)贷盲，芭堤雅的房子消費(fèi)價(jià)值大于投資價(jià)值。

芭堤雅夜景剥扣，還是美的啊

清邁的情況和芭堤雅類(lèi)似巩剖，整個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)只有旅游業(yè)，而且淡旺季非常明顯钠怯，淡季的時(shí)候房子很容易空置佳魔。在曼谷和芭堤雅都有中介可以辦理托管服務(wù)包租，但在清邁沒(méi)有中介這么干呻疹，可見(jiàn)這個(gè)租金收入是多難保障了吃引。

租金收入難保障筹陵，房?jī)r(jià)上漲又沒(méi)有明顯預(yù)期刽锤，對(duì)投資來(lái)說(shuō)顯然都不是好事。

不過(guò)清邁的確氣候宜居朦佩，環(huán)境宜人并思，還有很多非常好的國(guó)際學(xué)校，房?jī)r(jià)也不貴语稠，1~2萬(wàn)每平米的樣子宋彼，從移民的角度倒是可以深入研究。

清邁街景仙畦。老城的另外一種含義是經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)输涕、基礎(chǔ)設(shè)施欠缺、市中心房產(chǎn)老舊

最后說(shuō)說(shuō)我詳細(xì)了解的曼谷慨畸。

不管怎么說(shuō)莱坎，曼谷畢竟是首都，曼谷的經(jīng)濟(jì)占泰國(guó)總量的44%寸士，曼谷港承擔(dān)著泰國(guó)90%的外貿(mào)檐什，城市建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施都是泰國(guó)最好的，國(guó)際化程度也很高弱卡，歐美日韓的房產(chǎn)投資者也很多乃正，當(dāng)然，絕大多數(shù)中國(guó)人也是選擇在曼谷買(mǎi)房婶博。

從投資的角度瓮具，曼谷顯然完勝芭堤雅和清邁。

曼谷城市很美啊

2?然而，并不推薦出手

然而研究了下曼谷房產(chǎn)的行情名党，覺(jué)得……真的不太適合出手垢箕。

1）投資回報(bào)率在下滑

曼谷現(xiàn)在的房?jī)r(jià)均價(jià)在3~4萬(wàn)人民幣/平米，然而我仔細(xì)看了下兑巾，值得投資的區(qū)域已經(jīng)漲到4~6萬(wàn)了条获，其中豪華公寓也有飆到10萬(wàn)以上的了。

曼谷市區(qū)

這是曼谷城區(qū)圖蒋歌，大部分中國(guó)人買(mǎi)房主要集中在三個(gè)區(qū)：

其中最核心的是中心隆披尼區(qū)帅掘，核心商業(yè)區(qū)、豪宅堂油、曼谷地標(biāo)等都在這個(gè)區(qū)修档，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，最高房?jī)r(jià)已經(jīng)12萬(wàn)人民幣/平米了府框；

是隆/沙吞區(qū)是金融中心還有使館區(qū)吱窝，是曼谷老派的商業(yè)區(qū)，房?jī)r(jià)目前是4~5萬(wàn)人民幣/平米迫靖；

素坤逸區(qū)是目前曼谷最大的商業(yè)CBD和住宅區(qū)院峡，也是中國(guó)人買(mǎi)房子非常集中的地段，房?jī)r(jià)差不多也是4~5萬(wàn)人民幣/平米系宜；

另外照激，因?yàn)橐陨先齻€(gè)區(qū)房?jī)r(jià)也都漲上去了，而素坤逸外區(qū)整體房?jī)r(jià)還沒(méi)那么貴盹牧，所以很多中國(guó)人開(kāi)始在這里買(mǎi)房俩垃，但需要注意的是：這個(gè)區(qū)是2016年唯一房?jī)r(jià)有下降的區(qū)……

如果在曼谷房?jī)r(jià)1~3萬(wàn)的時(shí)候買(mǎi)入，我覺(jué)得這個(gè)事還可以商量汰寓，然而這兩年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)政策緊縮口柳，大量資金跑向海外房產(chǎn)市場(chǎng)導(dǎo)致泰國(guó)房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快（要知道，我們已經(jīng)不是第一波在泰國(guó)買(mǎi)房的外國(guó)人了有滑，日本人和香港人比我們跑得快）跃闹，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格已經(jīng)在高位了，如果想要獲取大幅的房?jī)r(jià)升值……那您來(lái)得有點(diǎn)晚……

前段時(shí)間我看上的公寓俺孙，宜家風(fēng)辣卒，美爆了

當(dāng)然，海外置業(yè)比起房?jī)r(jià)上漲睛榄，更實(shí)際的收益其實(shí)是來(lái)自房租荣茫。那么很可惜的是，曼谷的租售比在下降场靴。一方面是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲太快啡莉，另一方面則是樓盤(pán)開(kāi)發(fā)速度太快港准，但供需關(guān)系的變化并沒(méi)有大幅改變，自然租金會(huì)受到影響咧欣。

圖上我看中的這套公寓在比素坤逸區(qū)更靠北一點(diǎn)的地方（軌道交通沿線）浅缸，70平約合人民幣270萬(wàn)（約每平米3.8萬(wàn)），參考現(xiàn)在的租金均價(jià)魄咕，一個(gè)月出租6000元（都是用人民幣計(jì)算的）衩椒，那么租售比大約是1:450，就是用450個(gè)月可以回收房?jī)r(jià)成本哮兰，差不多要花38年——這個(gè)租售比已經(jīng)和國(guó)內(nèi)某些一線城市差不多了毛萌，沒(méi)占什么便宜。

當(dāng)然喝滞，如果自己把公寓掛在airbnb上運(yùn)營(yíng)會(huì)比委托出去拿到的租金多一些阁将，但在泰國(guó)把公寓用于airbnb和短租是違法的。雖然現(xiàn)實(shí)情況的確有中國(guó)人在泰國(guó)買(mǎi)房這么干右遭，但是很容易被舉報(bào)做盅。

雖然很多地產(chǎn)廣告里寫(xiě)曼谷租房的收益在8%左右，但根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)窘哈，2017年上半年曼谷的平均租房收益率在5.15%吹榴，也就是個(gè)銀行理財(cái)?shù)乃健?/p>

2）難以貸款，資金占用太多

當(dāng)然宵距，也可能有人覺(jué)得38年以后回收成本腊尚，給子孫后代留一個(gè)房子也挺好的吨拗。那我再追問(wèn)一句：現(xiàn)在需要你全款買(mǎi)房满哪，你還愿意嗎？

去年在泰國(guó)買(mǎi)房劝篷，中國(guó)銀行和中國(guó)工商銀行等好幾家銀行都還可以提供貸款哨鸭，最長(zhǎng)可以貸款到20年。然而由于今年嚴(yán)格的外匯政策娇妓，中資銀行從今年6月1日起像鸡，停止為大陸工作的居民提供房貸（在泰國(guó)工作的大陸居民還可以）。而泰國(guó)的央行為了控制鳳霞哈恰，一直都禁止本地銀行為外國(guó)客戶提供房貸業(yè)務(wù)的只估。

目前還可以通過(guò)新加坡大華銀行申請(qǐng)打款，但需要客戶年收入50萬(wàn)人民幣的證明或者在大華銀行有50萬(wàn)人民幣的存款着绷。

目前大華銀行在北京市區(qū)有三個(gè)網(wǎng)點(diǎn)蛔钙，還算方便

即便曼谷的房子比北上廣深還是便宜一些，但如果不加杠桿買(mǎi)房的話荠医，對(duì)流動(dòng)資金的占用還是太多了吁脱。想要貸款的話桑涎，首先要過(guò)了這個(gè)50萬(wàn)的門(mén)檻。

但據(jù)說(shuō)很多人在泰國(guó)買(mǎi)房都是全款兼贡，不貸款的攻冷。

所以還是我資金實(shí)力不足??

3）全身而退有點(diǎn)難

好吧，即便資金實(shí)力充足遍希，也要考慮這個(gè)房子的流動(dòng)性問(wèn)題等曼。

泰國(guó)人自己買(mǎi)房，0首付凿蒜，50年貸款涉兽，簡(jiǎn)直不要太輕松……為什么一定要買(mǎi)你的二手房？事實(shí)上篙程，泰國(guó)人買(mǎi)房的習(xí)慣和國(guó)內(nèi)大多數(shù)非一線城市一樣枷畏，都習(xí)慣買(mǎi)新房。而我們買(mǎi)的這種公寓最后比較實(shí)際的兩個(gè)出手方法虱饿，一是轉(zhuǎn)賣(mài)給同樣不生活在當(dāng)?shù)赜倒睢⒓兇馔顿Y買(mǎi)房的外國(guó)人；二是由泰國(guó)當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商回收氮发。

第一種操作風(fēng)險(xiǎn)高渴肉，第二種操作僅限于目前新運(yùn)作的個(gè)別樓盤(pán)，且附加有一些條件爽冕。

實(shí)際上仇祭，現(xiàn)在網(wǎng)上很多推薦在泰國(guó)買(mǎi)房的帖子，都沒(méi)有寫(xiě)買(mǎi)了以后怎么賣(mài)的問(wèn)題……是真的不好賣(mài)啊颈畸。

4）套路太多

在泰國(guó)買(mǎi)房的中國(guó)人和在泰國(guó)做房產(chǎn)中介的中國(guó)人已經(jīng)太多太多了乌奇。這個(gè)市場(chǎng)的玩法和套路就漸漸豐富了起來(lái)。

話不多說(shuō)眯娱，大家知道我什么意思礁苗。

5）并非最佳選擇

上面那間我看的公寓，算下來(lái)總價(jià)差不多是人民幣270萬(wàn)徙缴，算上各種購(gòu)房成本要準(zhǔn)備300萬(wàn)的資金试伙。如果有300萬(wàn)可投資的資金，簡(jiǎn)單粗暴一點(diǎn)于样，直接買(mǎi)年化10%的P2P疏叨，又省事，流動(dòng)性又比房子好穿剖；或者說(shuō)還想配置在房產(chǎn)上的話蚤蔓，這個(gè)價(jià)格完全可以考慮美國(guó)和歐洲。

3?當(dāng)然携御，這種情況可以繼續(xù)買(mǎi)

1）移民準(zhǔn)備

泰國(guó)的醫(yī)療昌粤、教育資源既绕，性價(jià)比可是比國(guó)內(nèi)一線城市好太多。我看到幾個(gè)都是因?yàn)橐獛『⑦^(guò)去上國(guó)際學(xué)校才買(mǎi)房的案例涮坐。

2）去泰國(guó)頻率高

還有一些家庭背景和泰國(guó)相關(guān)凄贩、或者自己在泰國(guó)有事業(yè)、或者僅僅是喜歡每年在泰國(guó)呆好幾個(gè)月的小伙伴袱讹，還是可以繼續(xù)考慮在泰國(guó)買(mǎi)房疲扎。對(duì)你們來(lái)說(shuō)再泰國(guó)買(mǎi)房不能只算房產(chǎn)本身的收益，要看和泰國(guó)的緊密聯(lián)系給你帶來(lái)的綜合收益捷雕。

3）消費(fèi)自住

最后一種情況就是：

“投資能賺點(diǎn)更好椒丧，但是純消費(fèi)自住我也愿意買(mǎi)【认铮”

畢竟泰國(guó)氣候好壶熏、風(fēng)光好、旅游接待能力強(qiáng)浦译，而且房子建的是真漂亮棒假，就算是同樣價(jià)格，在北京也就是買(mǎi)個(gè)老破小精盅，在泰國(guó)可以買(mǎi)真·豪宅……

風(fēng)景是真的美啊

自己度假也好帽哑、帶著父母去避寒休閑也好，泰國(guó)的房子都是不錯(cuò)的選擇叹俏。

如果是這么想的話妻枕，那就買(mǎi)吧~~

（畢竟我的夢(mèng)想清單里也有一棟在海邊的房子，不為投資粘驰，純消費(fèi)）

4?結(jié)論和建議

總結(jié)一下：

從投資角度看泰國(guó)房產(chǎn)屡谐，目前已經(jīng)在高點(diǎn)了，收益率預(yù)期降低晴氨，加杠桿的難度較大康嘉，后期賣(mài)房沒(méi)有保障，再加上對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r不可控等因素籽前，對(duì)我來(lái)說(shuō)不算特別好的投資選擇。

當(dāng)然敷钾，泰國(guó)的房?jī)r(jià)也的確比國(guó)內(nèi)的一線城市便宜枝哄，經(jīng)濟(jì)走勢(shì)一直在上升，旅游業(yè)發(fā)達(dá)阻荒，這些優(yōu)勢(shì)并不能否認(rèn)挠锥。大家還是保持理智，綜合考慮自己的理財(cái)需求做決定侨赡。

就目前了解的信息蓖租，給大家三點(diǎn)建議：

1）真的想買(mǎi)粱侣，一定要去泰國(guó)實(shí)地了解情況，看好房子的周邊蓖宦、物業(yè)齐婴、配套等等，不要只聽(tīng)中介的一面之詞稠茂；我其實(shí)泰國(guó)買(mǎi)房還沒(méi)心死柠偶，可能會(huì)找機(jī)會(huì)去泰國(guó)實(shí)地看看，雖然大環(huán)境已經(jīng)這樣了睬关，但說(shuō)不定個(gè)別樓盤(pán)還有可能撿漏诱担，或者再了解下其他城市。

2）泰國(guó)也不是海外置業(yè)的唯一選擇电爹，真想海外置業(yè)蔫仙，可以多看看再說(shuō)，又不著急丐箩。

3）多賺錢(qián)匀哄，多存錢(qián)，手上有個(gè)幾百上千萬(wàn)的流動(dòng)資金雏蛮，就別聽(tīng)我瞎扯涎嚼，心情好買(mǎi)啥都行：）

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萌 萌 有 神

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