1. REITs 分類
按資產(chǎn)組成和投資收益分：權(quán)益型考榨、抵押型、混合型
按組織形式和交易結(jié)構(gòu)分：公司型衣摩、契約型卜录、合伙型
按資金募集和流通特點(diǎn)分：公募戈擒、私募
2. REITs VS 房地產(chǎn)證券化
REITs 屬于資產(chǎn)證券化中的房地產(chǎn)證券化，是資產(chǎn)證券化的一種表現(xiàn)形式艰毒。
應(yīng)收賬款和其他遠(yuǎn)期收入對應(yīng)的有購房尾款A(yù)BS; 應(yīng)收物業(yè)費(fèi)ABS筐高；租金收益權(quán)ABS
投資性物業(yè)對應(yīng)兩個重要方向：CMBS-債權(quán)證券化；REITs-權(quán)益型證券化
REITs的典型特點(diǎn)是信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和受益權(quán)相分離丑瞧，受托人是投資財(cái)產(chǎn)和資金的所有人柑土，享有信托財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)和處置權(quán)，投資者則享有受益權(quán)绊汹。
3. REITs VS 房地產(chǎn)信托
房地產(chǎn)信托是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道變窄后的成本非常高的替代融資工具稽屏，雖看起來像是債券的固定收益產(chǎn)品，但本質(zhì)上屬于信貸融資的范疇西乖，是代客融資狐榔；而REITs 是以房地產(chǎn)為投資對象，有管理機(jī)構(gòu)获雕、世紀(jì)經(jīng)營和利潤分配的權(quán)益型投資產(chǎn)品薄腻，是代客理財(cái)。
4. REITs 功能及意義（部分）
REITs 以租金預(yù)期回報(bào)為核心的定價機(jī)制有助于形成理性價格届案，避免資產(chǎn)泡沫的形成
對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了新的融資渠道和退出機(jī)制庵楷，有助于縮短投資回報(bào)周期
以物業(yè)經(jīng)營為主 的房地產(chǎn)企業(yè)更適宜與REITs相結(jié)合，一般用價格/運(yùn)營現(xiàn)金流（P/FFO）進(jìn)行市場估值
運(yùn)營現(xiàn)金流=院子房地產(chǎn)的凈收入+房地產(chǎn)的折舊和攤銷-（公司管理費(fèi)用+利息）
為PPP項(xiàng)目楣颠、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營商提供多元的融資和資本退出渠道
本文為-林華 主編尽纽，中信出版集團(tuán)出版的《中國REITs操作手冊》閱讀筆記，僅供學(xué)習(xí)使用
