近些年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，城郊別墅也成了有錢人的一大置業(yè)選擇传趾。然而迎膜，在別墅售賣、裝修的過程中浆兰，經(jīng)常會出現(xiàn)違建的問題磕仅，在新聞媒體上層出不窮。
第一個問題簸呈，為什么別墅會產(chǎn)生如此多的違建問題榕订？別墅違建就一定要拆除嗎？
1蝶棋，有時別墅違建不能怪別墅業(yè)主卸亮，都是開發(fā)商惹的禍
目前房地產(chǎn)開發(fā)商在售賣別墅項目時經(jīng)常會刻意留出一部分空地，簡單堆積一些垃圾玩裙，將這些地塊以“贈送面積”的形式進(jìn)行營銷銷售兼贸，吸引買家段直。很多業(yè)主就是在看房過程中盲目信任了開發(fā)商，誤以為該部分“贈送面積”真的可以施工建造溶诞，誰知轟轟烈烈半年多鸯檬，一紙“拆除令”一下子回到解放前，且不說付出的人力螺垢、物力喧务，僅僅這口氣也夠別墅業(yè)主憋一陣子的。
2．部分別墅質(zhì)量不過關(guān)枉圃，違建其實在“保健”
作者近日接到一起別墅業(yè)主的委托功茴，也恰恰是違建受到城管部門的詢問。實地考察中發(fā)現(xiàn)孽亲，其實上該別墅的質(zhì)量極其堪憂坎穿，所謂的違建在某種程度上也是對房屋的保護(hù)。對于這種違建返劲，是否拆除玲昧，在實際操作中是存在爭論的。
上圖是別墅業(yè)主收的“新房”篮绿，可以看到明顯的裂縫孵延。
3、別墅內(nèi)裝電梯亲配，難以算違建
有不少別墅業(yè)主尘应，為了老人小孩方便、安全考慮弃榨，選擇在別墅內(nèi)加裝電梯菩收，加裝電梯就務(wù)必出現(xiàn)電梯井的問題，那么對于電梯井鲸睛，在合理按照范圍之內(nèi)的娜饵，是不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為違建的（該部門后續(xù)文章中會有詳細(xì)探討）。
第二個問題官辈，為什么別墅違建會在新聞媒體上屢見不鮮呢箱舞？
1、確實有部分別墅業(yè)主拳亿，為了自身利益私自大肆開工建造晴股，嚴(yán)重超出房屋的規(guī)劃設(shè)計范圍，占用小區(qū)公共空間肺魁，此類違建电湘，必然惹的鄰友共怒，舉報不止；
2寂呛、部分別墅業(yè)主在裝修建設(shè)期間怎诫，不分時間地點隨意開工建設(shè)，灰塵漫天噪音不斷贷痪，好好的花園小區(qū)搞成工地幻妓，甚至極個別壓壞小區(qū)道路，使得怨氣沖天劫拢。
實質(zhì)上肉津，90%的別墅違建項目都是在鄰居的“舉報”下發(fā)現(xiàn)，走入行政處罰階段的舱沧，也就是說妹沙，搞好鄰里關(guān)系，是別墅業(yè)主開工裝修的首要前提狗唉。
那么初烘，別墅業(yè)主可以違建嗎涡真？
對于別墅業(yè)主違建問題分俯，法律層面是很明確的，不得違建哆料。
第三個問題來了缸剪，別墅業(yè)主已經(jīng)違建了，就必須一定要拆除嗎东亦？
對于已經(jīng)建好的違建杏节，每個省市都有不同的規(guī)定，現(xiàn)僅以廣州市為例典阵，進(jìn)行說明奋渔。
在2013年頒布實施的《廣州市違法建筑查處條例》中，明確說明壮啊，本條例所稱違法建設(shè)嫉鲸，是指違反城鄉(xiāng)規(guī)劃管理有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定的下列情形：
（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的歹啼；
（二）未取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的玄渗；
（三）未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時建設(shè)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時建設(shè)的；
（四）臨時建筑物狸眼、構(gòu)筑物超過批準(zhǔn)期限不拆除的藤树。
違法建筑物、構(gòu)筑物違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的事實持續(xù)存在的拓萌，屬于違法建設(shè)的繼續(xù)狀態(tài)岁钓。
懶得看法條的請直接看這里的大白話：也就是說，永久性建筑，必須要取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證屡限，臨時建筑必須要經(jīng)過批準(zhǔn)降宅，而且超過批準(zhǔn)期限要拆除。也就是說囚霸，凡是別墅業(yè)主手中的商品房買賣合同上附屬的房屋腰根、土地規(guī)劃圖中沒有規(guī)劃到的地方，如果業(yè)主建設(shè)了拓型，就算違建额嘿。
在別墅業(yè)主中，最常見的莫過于搭個棚子劣挫、修個地下室册养，也就是說，嚴(yán)格從法律意義層面上压固，這都是違建球拦。
那么這些違建，就一定要拆除嗎帐我？這也不見得坎炼。
根據(jù)第二十四條城市和鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)屬于本條例第十八條規(guī)定的情形，且有下列情形之一的拦键，可以認(rèn)定為不能拆除的違法建設(shè)谣光，由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)依法沒收實物或者違法收入：
（一）部分拆除影響建筑物、構(gòu)筑物主體結(jié)構(gòu)安全或者整體拆除影響相鄰建筑物芬为、構(gòu)筑物主體結(jié)構(gòu)安全的萄金；
（二）現(xiàn)有拆除技術(shù)條件和地理環(huán)境無法實施拆除的；
（三）拆除將對公共利益造成重大損害或者其他嚴(yán)重后果的媚朦。
懶得看法條的請繼續(xù)直接看這里的大白話：如果別墅違建拆了這別墅就危險了氧敢，這就不能拆，不能拆怎么辦呢询张？沒收違法收入（罰點款）吧孙乖！
這下有的別墅業(yè)主高興了，不用拆了瑞侮。您高興太早了的圆，咱接著往下看：
城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)在認(rèn)定不能拆除的違法建設(shè)時，應(yīng)當(dāng)會同城鄉(xiāng)規(guī)劃半火、國土房管越妈、建設(shè)等行政管理部門組織專家進(jìn)行論證；案情重大钮糖、復(fù)雜的梅掠，還應(yīng)當(dāng)征求該違法建設(shè)所在地人民政府的意見酌住。違法建設(shè)被認(rèn)定不能拆除的，應(yīng)當(dāng)書面告知參與論證的行政管理部門和專家阎抒。
第二十五條違法收入按照違法建筑物酪我、構(gòu)筑物查處時當(dāng)?shù)叵喈?dāng)?shù)燃壏课輧r格確定，房屋價格由城市管理綜合執(zhí)法機關(guān)委托有資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行市場價格評估且叁；不能以房屋價格計算的都哭，按照違法建設(shè)工程總造價確定。
大白話繼續(xù)：城管說這別墅違建拆了別墅就危險了沒有用逞带，得專家說了才有用欺矫，這個專家不是城管一家選的，還有城鄉(xiāng)規(guī)劃展氓、建設(shè)等行政部門一起選穆趴，案情重大的，還要會同人民政府意見遇汞。罰款的計算方式呢未妹，也是按照查處時候的當(dāng)?shù)赝确课輧r格來確定的】杖耄可謂“勞民傷財”络它。
看到這里，已經(jīng)走入行政程序的別墅業(yè)主們可能要灰心了执庐，事情這么麻煩酪耕，房子也建了一半，這可怎么辦呢轨淌？
第四個問題，在這種情況之下看尼，有技巧的應(yīng)對是必經(jīng)之路递鹉，可以通過以下幾個途徑進(jìn)行：
1盼忌、確實拆除違建對房屋產(chǎn)生危險的垢村，通過合理渠道認(rèn)真寫申請遞交材料
這一點非常重要。很多別墅業(yè)主期待于關(guān)系解決問題夸研，誠然狰域，在中國的關(guān)系社會媳拴，關(guān)系確實能解決不少問題，但是關(guān)系能解決的問題限于未進(jìn)入行政程序之前兆览。進(jìn)入行政程序之后屈溉，執(zhí)法部門為了程序合理，必然要走應(yīng)該要走的程序抬探，加上拆除違建并不是城市管理部門一家說了算子巾，因此帆赢，業(yè)主自己合理、清晰的表達(dá)自己的訴求非常重要线梗。
2椰于、行政執(zhí)法程序是否合理合法
在進(jìn)入行政程序之后，所有的流程都必須按照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定進(jìn)行仪搔。業(yè)主在這期間可以仔細(xì)觀察行政執(zhí)法的程序是否合理合法瘾婿，以便于維護(hù)自己的合法權(quán)益。
3烤咧、針對具體違建情況憋他，做出相應(yīng)的措施
部分業(yè)主抱著不管怎樣我一點不拆不動的心態(tài)，在進(jìn)入行政程序之后髓削，這樣的心態(tài)就已經(jīng)不是業(yè)主一方可以找?guī)讉€熟人竹挡、或者拖延時間就可以解決的。在這個過程里立膛，業(yè)主要衡量自己的違建狀況揪罕、房屋狀況，根據(jù)實際情況宝泵，分為三類：一類為拆除對房屋安全存在影響的好啰；一類為違建程度輕、對公共區(qū)域沒有危害儿奶，沒有必然拆除必要的框往；一類為違建程度高、對公共區(qū)域產(chǎn)生了危害闯捎，必須拆除的椰弊。按照這幾類劃分，給出相對應(yīng)的措施瓤鼻，就此與執(zhí)法部門協(xié)商秉版，這才是最理智的應(yīng)對之策。
