近2年，茶飲市場(chǎng)一路突飛猛進(jìn)犀斋，前有coco贝乎、大卡司，后有皇茶叽粹、喜茶览效、因味茶等等，開(kāi)遍了大街小巷虫几。
最近收到一位苗先生的咨詢锤灿，“90后”的他剛剛加盟一個(gè)奶茶品牌，他擔(dān)心品牌方對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)不熟辆脸，所以決定自己來(lái)把關(guān)找店但校。這位苗先生的問(wèn)題是這樣的：開(kāi)一家沿街的奶茶店如何選址呢？怎么評(píng)估一家店鋪的優(yōu)劣啡氢？
中國(guó)人經(jīng)商最講究“天時(shí)状囱、地利、人和”倘是，對(duì)于開(kāi)店經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)亭枷，店鋪位置的好壞是能否盈利的關(guān)鍵。如果不經(jīng)過(guò)認(rèn)真而科學(xué)的選址搀崭，而是倉(cāng)促或者盲目開(kāi)店的話叨粘，通常很難擺脫關(guān)店厄運(yùn)。
一般來(lái)說(shuō)，沿街商鋪（下文簡(jiǎn)稱“街鋪”）的選址評(píng)估包括基礎(chǔ)評(píng)估宣鄙、商圈評(píng)估袍镀、競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估以及不宜開(kāi)店評(píng)估四個(gè)方面，下面我們就結(jié)合苗先生找奶茶店的需求一一深度解析冻晤。
一
基礎(chǔ)評(píng)估
街鋪選址首先要做基礎(chǔ)評(píng)估苇羡，該評(píng)估將選址最關(guān)鍵重要的指標(biāo)歸類(lèi)在一起，是新店選址評(píng)估的基礎(chǔ)鼻弧。
苗先生的找店需求是面積20平米左右的店设江，沿街，人流量大攘轩。結(jié)合他的需求叉存，我們來(lái)看看基礎(chǔ)評(píng)估指標(biāo)包含哪些方面：
1、租金月商比
租金與營(yíng)收的占比度帮，可以分為租金月商比及租金日商比兩種歼捏。一般而言，2-3天的營(yíng)業(yè)額要大于月租金笨篷，具體視毛利率而定瞳秽，最長(zhǎng)不宜超過(guò)5天，否則建議放棄該店址率翅。
2练俐、立地條件
一般人會(huì)分不清主角間和次角間的區(qū)別，立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口冕臭、T字路口腺晾、三岔路口，主角間指的就是指這個(gè)位置辜贵。次角間指的是次佳位置悯蝉，就是緊挨主角間的位置。
3托慨、店址所在商圈類(lèi)型
分為城市商業(yè)中心鼻由、社區(qū)商業(yè)中心、交通樞紐的商業(yè)中心榴芳。到一個(gè)城市一般先找城市商業(yè)中心實(shí)際觀察嗡靡，再找社區(qū)商業(yè)中心跺撼，看符合路段在哪里窟感，商圈范圍是否符合，再找交通樞紐的商業(yè)中心歉井。
※城市商業(yè)中心：商圈范圍為整個(gè)城市柿祈，而在此類(lèi)商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門(mén)前經(jīng)過(guò)的人們及附近集客點(diǎn)購(gòu)物或活動(dòng)的人群躏嚎。
※社區(qū)商業(yè)中心：主要是附近居民蜜自，寫(xiě)字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開(kāi)發(fā)區(qū)等的商業(yè)中心也是歸類(lèi)于社區(qū)商業(yè)中心。一般來(lái)說(shuō)卢佣，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離（約1公里）內(nèi)重荠。
※交通樞紐的商業(yè)中心：這里所說(shuō)的交通要道和交通樞紐，包括火車(chē)站外圍虚茶、地鐵的大型中轉(zhuǎn)站等戈鲁。店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。
※其它（封閉通路）：商圈的主要客源就是車(chē)站嘹叫、機(jī)場(chǎng)婆殿、游樂(lè)園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員罩扇。
4婆芦、店寬
店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會(huì)導(dǎo)致門(mén)頭太窄（感覺(jué)是小雜貨鋪喂饥，不吸引人）消约，和面寬8米入店度比較的話相去甚遠(yuǎn)，要仔細(xì)觀察實(shí)際門(mén)面店寬的情況仰泻。
5荆陆、路寬
分雙向道、單向道集侯、護(hù)欄/四車(chē)道被啼。雙向道指的是沒(méi)有護(hù)欄路寬，不像四車(chē)道40米寬道路會(huì)影響交通和接近性棠枉，因此分值最高浓体。凡超過(guò)40米寬的四線道以上道路或中間有欄桿、安全島阻隔的主要干道分值越低辈讶。
6命浴、預(yù)估時(shí)均人流量
經(jīng)過(guò)新店址門(mén)口的最少人流量應(yīng)達(dá)到1000人/小時(shí)以上，人流2700人/小時(shí)以上為最高分贱除。
7生闲、車(chē)輛停靠
指新店址是否好停車(chē)月幌，例如：汽車(chē)碍讯、摩托車(chē)、腳踏車(chē)較容易停車(chē)的地方扯躺∽叫耍或者附近有停車(chē)場(chǎng)所蝎困，或者近距離內(nèi)有大型停車(chē)場(chǎng)等。（這個(gè)指標(biāo)比較適合餐飲倍啥、商超禾乘，奶茶、小吃店等指向性不強(qiáng)虽缕。）
8始藕、接近性
雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達(dá)，一些人工或天然的障礙有可能使顧客放棄選擇氮趋，例如需要穿越街口鳄虱、馬路，門(mén)面臺(tái)階太高（顧客不愿多爬）凭峡，對(duì)顧客最便利的位置就是在進(jìn)出容易的地方拙已，例如：無(wú)障礙、無(wú)臺(tái)階摧冀、有獨(dú)立出入口的地方倍踪。
二
商圈評(píng)估
商圈評(píng)估的指標(biāo)分為：道路構(gòu)造、道路特性索昂、動(dòng)線建车、視野性、道路坡度椒惨、道路塞車(chē)等6項(xiàng)指標(biāo)缤至，介紹如下：
1、道路構(gòu)造
道路是否超過(guò)8米寬康谆，中間是否有欄桿领斥，會(huì)影響顧客是否容易接近店鋪。
2沃暗、道路特性
是否有斑馬線的道路特性月洛。如果新址是在有斑馬線十字路口信號(hào)燈前，一般來(lái)說(shuō)會(huì)有利于增加顧客停留的時(shí)間孽锥，得分會(huì)高些嚼黔。
3、動(dòng)線
是回家動(dòng)線還是通勤動(dòng)線惜辑？是順向車(chē)道還是逆向車(chē)道唬涧？上班、上學(xué)動(dòng)線比下班盛撑、下課動(dòng)線差碎节，上班一般都忙著趕時(shí)間，故新店址最好是在下班動(dòng)線上撵彻。順向車(chē)道比逆向車(chē)道好钓株。所以新址位于回家動(dòng)線且是在順向車(chē)道上的分值最高，反之最小陌僵。
4轴合、視野性
這是一項(xiàng)重要指標(biāo)，新店址門(mén)口絕對(duì)不可以有大型遮擋物（不容易被發(fā)現(xiàn)）碗短，例如：街道的樹(shù)木受葛、安全島、電線桿偎谁、天橋总滩、大樓等，都可能阻礙到招牌的視覺(jué)效果巡雨。選擇新址越顯眼位置越好闰渔，例如在150米距離就能看見(jiàn)，分值最高铐望。反之50米距離才能看見(jiàn)分值最低冈涧。
5、道路坡度
盡可能在平坦的道路上開(kāi)店正蛙，不要在坡道上開(kāi)店督弓。如果不得已要在有坡度的道路上開(kāi)店時(shí)，上坡途中較有利乒验，顧客會(huì)有入店停留的機(jī)會(huì)愚隧。
6、道路塞車(chē)
常發(fā)生交通阻塞的道路锻全，避免在其附近開(kāi)店狂塘，道路是否通暢關(guān)系著顧客的購(gòu)買(mǎi)意愿，因此盡可能選擇不會(huì)塞車(chē)的地點(diǎn)開(kāi)店鳄厌。
三
缺乏彩妝等潮流時(shí)尚品
品牌是指你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的品牌對(duì)你影響的程度睹耐，還有距離的遠(yuǎn)近、營(yíng)業(yè)時(shí)間部翘、賣(mài)場(chǎng)面積硝训、停車(chē)情況、位置也都會(huì)影響你的營(yíng)業(yè)額新思。
1窖梁、品牌
不要選擇知名品牌密集的區(qū)域，這樣競(jìng)爭(zhēng)太激烈夹囚，你是新手或是你沒(méi)有品牌纵刘，你有什么把握戰(zhàn)勝他們呢？所以沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)店區(qū)域開(kāi)店的分值最高荸哟，但可能性比較小假哎，如果是一線品牌則分值最低瞬捕。
2、競(jìng)爭(zhēng)店開(kāi)業(yè)時(shí)間
有競(jìng)爭(zhēng)者但你卻想加入競(jìng)爭(zhēng)舵抹，那么一般來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)者的店齡越長(zhǎng)肪虎，對(duì)你的影響力就越大。
3惧蛹、賣(mài)場(chǎng)面積
如果有一大一小的潛在店址扇救，盡量選擇大面積的店址開(kāi)店，要做就做最大的一家香嗓，這樣才有競(jìng)爭(zhēng)力迅腔。
4、停車(chē)配置
一旦加入競(jìng)爭(zhēng)靠娱，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者沒(méi)有停車(chē)條件沧烈，那么選擇可停車(chē)的店址，將會(huì)提升你的競(jìng)爭(zhēng)力像云。（適合餐飲掺出、商超等業(yè)態(tài)。）
5苫费、營(yíng)業(yè)時(shí)間
競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)你的影響力就越大汤锨，尤其是24小時(shí)營(yíng)業(yè)，他將包攬了你大部分的銷(xiāo)售百框。
6闲礼、相對(duì)位置
一旦加入競(jìng)爭(zhēng)，那么你一定要占據(jù)有利位置铐维，切勿擠到別人中間柬泽，這將分流你的銷(xiāo)售，因此包夾的評(píng)估分值越低嫁蛇，不在同一動(dòng)線上比如對(duì)面則分值最高锨并。
四
不宜開(kāi)店評(píng)估
商鋪選址就是要選地段比較好的地方，人們經(jīng)常自以為是地認(rèn)為自己所選的店鋪地段好睬棚，而忽略不宜開(kāi)店的因素第煮。我們根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將30項(xiàng)不宜開(kāi)店的因素列出供選擇抑党，符合的項(xiàng)數(shù)越多則越差包警。符合率如果高達(dá)50%以上，則應(yīng)放棄此鋪位底靠。
1害晦、在基礎(chǔ)商圈區(qū)域內(nèi)，如大條道路暑中、鐵軌壹瘟、鐵道高架鲫剿、高速公路高架、河州等有成為重大障礙稻轨，并可能成為限定商圈灵莲，店鋪影響范圍從周邊流入之可能性不大。
2澄者、雖然是繁華街道，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模繁華街相比请琳，購(gòu)買(mǎi)設(shè)施粱挡、飲食設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施較少俄精。
3询筏、雖然是辦公樓，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模辦公樓相比竖慧，上班族較少嫌套，以小規(guī)模的企業(yè)或地區(qū)辦公房為主。
4圾旨、雖然是廠房但跟其他規(guī)模廠房相比踱讨，上班族較少，是以小規(guī)模的廠房生產(chǎn)為主砍的。
5痹筛、雖然是醫(yī)院，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模醫(yī)院相比廓鞠，上班族較少帚稠，是以小規(guī)模的醫(yī)院為主。
6床佳、雖然是學(xué)校滋早，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模學(xué)校相比，上班族較少砌们，是以小規(guī)模的學(xué)校為主杆麸。
7、辦公樓但沒(méi)有24小時(shí)的公司浪感，沒(méi)有鄰接繁華街角溃，而政府機(jī)關(guān)大樓都很早關(guān)門(mén)，夜間的人口非常的少篮撑。
8减细、純粹的辦公街，假日時(shí)人口非常少赢笨，沒(méi)有像在熱鬧的繁華街未蝌、購(gòu)物街等要素驮吱。
9、辦公樓上班的人非本店址之目標(biāo)客層萧吠。
10左冬、辦公室上班者出入方向不會(huì)走向店址的方向，店址也不是接近鄰近的辦公樓的主要出入口纸型。
11拇砰、只有出勤時(shí)間帶的尖峰時(shí)徒步通行量才比較多，全部時(shí)間帶的通行量并不多狰腌，且午餐時(shí)間帶也不熱鬧除破。
12、白天的徒步通行量雖多琼腔，但夜間深夜后(PM10點(diǎn)以后)就沒(méi)有人通行了瑰枫。
13、徒步通行的人非本店址客戶丹莲，只通行而過(guò)的通勤者的比率較高光坝。
14、店址雖然是面對(duì)外面的道路甥材，但在內(nèi)巷反而比店址前有更多的徒步通行量盯另。
15、本店址的店前道路的對(duì)面中洲赵，對(duì)面的徒步通行量較多土铺。
綜上所述，結(jié)合自身?xiàng)l件去挑選板鬓。有時(shí)候悲敷，選鋪比找男女朋友還需要耐心。
創(chuàng)業(yè)雖豪情俭令，投資需謹(jǐn)慎
