課程大綱：
1.目的，定位
2.談判疮丛，合同
3.設(shè)計(jì)和裝修
4.案例分析
目的：
1.了解市場(chǎng)情況
2.混熟中介（成為你的人）
3.閱人（你能駕馭的人——你比他懂）
4.練習(xí)談判能力（有人的地方就有談判桌）
5.增加月現(xiàn)金流
6.最終為了買房持有
房產(chǎn)出圈的階段及步驟
【一個(gè)話術(shù)】
能長(zhǎng)簽嗎躁染？····約出來談?wù)?br>
明確不能呀癣。 X下一套
不明確，多久圃郊？你想簽多久震蒋？
（面談比較容易）
【兩個(gè)寶貝】
1.轉(zhuǎn)租權(quán)
2.簽約年限
談判要點(diǎn)：轉(zhuǎn)租權(quán)茸塞，簽約年限，價(jià)格查剖，付款方式钾虐，免租期，裝修笋庄，家電家具歸屬······
談判桌上效扫，不同意對(duì)方也不能讓對(duì)方走。（去前打算七八小時(shí)的談判時(shí)間）——誰先心里想算了直砂，誰就輸了菌仁。
聊天 吹牛 扯淡 觀察（了解業(yè)主信息）
以條件換取條件《優(yōu)勢(shì)談判》
【三個(gè)場(chǎng)合】
1.主場(chǎng)
你的樣板房
你的房子
你的公司
你熟悉的地方
2.客場(chǎng)
業(yè)主的房子
業(yè)主的公司
業(yè)主熟悉的地方
3.中立場(chǎng)
中介公司
咖啡館
【四個(gè)神器】
1.經(jīng)紀(jì)人
你的人
合適的時(shí)間的合同（合同中的一條款 ：賠償方式違約金 。剩余租約的2倍）小細(xì)節(jié)——專業(yè)的細(xì)節(jié)思考
合適的時(shí)間條件往中間拉一拉
2.一疊錢
金錢的誘惑力
3.一套合同
準(zhǔn)備自己的合同
讓經(jīng)紀(jì)人給
4.一杯大茶水
準(zhǔn)備長(zhǎng)時(shí)間作戰(zhàn)
自己喜歡的味道——放松
包租小于20年才是有效
見人就各種觀察處事静暂，談判／職業(yè)（對(duì)方是否搞事情）
租客（人） 避開閑聊
做事
做好2-7個(gè)小時(shí)談判
【五個(gè)注意】
1.秀美圖：樣板房济丘，打印圖冊(cè)，朋友圈
2.講夢(mèng)想：你的原動(dòng)力洽蛀，自己的故事
3.娶鳳姐：真誠(chéng)摹迷，放心
4.丈母娘：安心交與你托管
5.讓TA爽：當(dāng)下讓TA爽，內(nèi)心自己爽——時(shí)間玫瑰
【選房】
1.樓層 If是一樓的話用于什么人群：倉(cāng)庫 老年人 淘寶 群租房 宿舍
2.朝向
3.面積：1房或者2房
4.戶型：可改造性 和入口有關(guān) 2個(gè)衛(wèi)生間在角上難處理
距離地鐵的距離800---10min
1.2km---15min
分析該房子的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)
5.裝修及家具（衛(wèi)生間和廚房口OK）
6.小區(qū)環(huán)境：樓道郊供，環(huán)境干凈
7.注意樓道峡碉，看房的時(shí)間點(diǎn)
8.看房時(shí)間點(diǎn)：朝向西：夏天上午
晚上看房，白天也需要看
9.閱人：熱心的老年人了解房東相關(guān)的事情
中介驮审，業(yè)主不一定實(shí)情 鲫寄，借口出國(guó)（套路）
投訴裝修，鄰里之間的關(guān)系
10.2房一廳120方和2房1廳 90方 其實(shí)居住差不多
【交房】
1.水電煤（電話查詢欠費(fèi)問題）
2.物業(yè)費(fèi)（到底有沒有疯淫，誰交）
3.舊有家電家具處理
4.室外漏水 屋頂 底樓 側(cè)墻
5.左右鄰居關(guān)系（提前觀察走訪）
【空間——增加單位 畝產(chǎn)量】地来？
1.N+1
2.N+N
3.復(fù)式
衛(wèi)生間客廳 樓下
【空間——增加舒適度】
地段 地段 地段
【時(shí)間+空間】
1.集中式酒店公寓
2.分散式民宿
3.鐘點(diǎn)房
【技巧】
1.人口
2.廚房
3.衛(wèi)生間
4.餐廳
5.客廳
6.房間
7.陽臺(tái)
8.其他
【裝修】可半包
1.定位---預(yù)算與租金的平衡
2.測(cè)量 設(shè)計(jì) 空間 布局---二改一，一改二熙掺，衛(wèi)生間面積未斑，一樓天井改廚房，陽臺(tái)改廚房
3.設(shè)計(jì)方案確認(rèn)适掰，與施工交接
4.拆舊---進(jìn)一步確定結(jié)構(gòu)
5.水電改造---插座 燈具 臺(tái)盆 浴缸 水槽 熱水器 洗衣機(jī) 櫥柜 烤箱 微波爐 陽臺(tái)上下水
6.泥工---網(wǎng)墻 貼磚 ····颂碧？
7.木工---打柜 石膏板吊頂 油煙機(jī) 櫥柜 臺(tái)面尺寸
9.吊頂---衛(wèi) 廚鋁扣板
10.安裝---櫥柜門 內(nèi)套門 淋浴房
11.安裝---插座（馬桶邊預(yù)留1個(gè) ，防水條預(yù)留2個(gè) 水槽留1個(gè)类浪，灶臺(tái)留载城，廚房留1-2個(gè) 空調(diào) 油煙機(jī)） 五金 衛(wèi)浴 畫燈具 窗簾桿 晾衣服
12.安裝---地板
13.開荒保潔---擦玻璃 打蠟 吸塵 刮污漬
14.家具 家電進(jìn)場(chǎng)---鞋套
15.檢查---水電 家電 家具
16.軟裝擺場(chǎng)
【營(yíng)銷】
1.提前預(yù)估7-10天 開始宣傳 掛中介
2.多中介掛牌
3.制造士氣 聯(lián)合中介一起轉(zhuǎn)發(fā)
4.給中介好處
5.選擇短時(shí)間內(nèi)聚集看房
6.看房時(shí)間有講究
7.A B C角色扮演
8.最好一槍頭
【出房】
1.租期
2.起租時(shí)間
3.付款方式 歡迎年付半年付 價(jià)錢自己計(jì)算
4.付款時(shí)間提前7-15天
5.收訂 收租金
6.交待和檢查所有設(shè)備的使用情況，水電煤
