今天給大家簡單分享下強排的基礎知識贷币，內容主要包括三個方面。
第一部分亏狰，強排是什么役纹，有什么作用和意義。第二部分暇唾，強排如何做促脉，涉及的基礎知識，第三部分策州，強排的流程瘸味，有哪些關鍵點。
01
強排的定義够挂，實際上強排沒有一個官方的定義旁仿，它是根據(jù)地塊規(guī)劃指標和條件，建筑本身強制性規(guī)范孽糖，結合產品定位和選型做的基本的建筑排布方案枯冈，這里涉及三個關鍵點汁胆，規(guī)劃指標， 建筑強制性規(guī)范霜幼，產品定位和選型嫩码，后面會詳細解讀。
強排的目的主要是對項目成本罪既，利潤率進行測算铸题，以及對之前產品定位進行技術性驗證，檢驗之前做的定位能否在這個項目上落實琢感，從而指導拿地決策和拿地地價標準丢间。
強排的成果主要包括總平面圖和指標表。
總平面圖可以看到建筑在整個地塊上的分布驹针，指標表主要體現(xiàn)建筑各個業(yè)態(tài)的面積烘挫，一些商業(yè)的比例，地下室面積柬甥，車位數(shù)量饮六，指標表就是強排的原始數(shù)據(jù)，基礎數(shù)據(jù).
關于強排各個部門的分工苛蒲，大概的流程是這樣的：
首先投資部從政府規(guī)劃局或相關部門卤橄，拿到用地的紅線圖，總體規(guī)劃控規(guī)圖給到設計部臂外，營銷部根據(jù)市場調研得到產品配比戶型配比給到設計部窟扑，作為輸入條件，設計部拿到條件后進行整圖強排漏健。
第二步嚎货，設計部做完強排后給到投資部，投資部根據(jù)成本部提供的各業(yè)態(tài)成本和營銷部提供的各業(yè)態(tài)售價進行測算得到一些項目利潤率蔫浆。
實際操作過程中殖属，投資部經(jīng)常會對項目利潤率測算結果感到不滿意或者達不到公司立項的要求，這時候投資部經(jīng)常會跟營銷和設計進行新一輪強排克懊。
實際上多方案的強排有助于對整個地塊價值的挖掘和更高的產品的溢價忱辅，也利于投資在和其他房地產公司競爭的時候具有更多的優(yōu)勢。
02
強排怎么做谭溉？
拿到一個項目墙懂，我們首先要對整個項目的現(xiàn)狀進行分析，包括地塊周邊和地塊內部扮念。
舉個例子损搬，一個地塊西側有河道和綠化帶，這都屬于比較好的景觀資源∏汕冢可以判斷嵌灰，地塊的西側居住價值是比較高的。
地塊的南邊颅悉，有一條交通主干道沽瞭，可以判斷交通比較便利，但同時帶來交通噪聲的影響剩瓶，相對來說居住價值次之驹溃，那商業(yè)價值相對來說就比較高。
地塊的北側有一些廠房延曙，廠房會帶來噪聲豌鹤，其實景觀也一般，北邊的居住價值相對來說不是很高枝缔。東邊有一些可能是城中村或其他一些項目的影響布疙。
通過前面用地周邊現(xiàn)狀的分析，我們對整個地塊的價值有一個基本的判斷愿卸。它的居住價值就是地塊西部要大于地塊中部灵临、大于南部，再大于東北部擦酌。它的商業(yè)價值就是地塊南部大于地塊東部俱诸，大于地塊西部菠劝，再大于地塊北部赊舶。
其次我們就關注下地塊內部。地塊內部主要是看場地的地形和高差赶诊，這部分主要會影響到成本數(shù)據(jù)和開發(fā)工期笼平，所以我們在做投資測算的時候這部分也要考慮進去的。
接下來就是規(guī)劃條件的分析舔痪。規(guī)劃條件主要來自于地塊的出讓條件寓调，另外一個就是地塊控規(guī)的圖則。每個地方都不一樣锄码。
第一個就是用地紅線夺英，用地紅線就是整個用地的邊界，所有的景觀滋捶、道路痛悯、建筑、地下室都不能超出這個紅線重窟。
第二個就是規(guī)劃指標载萌，規(guī)劃指標是做強排最重要的一個輸入條件，主要包括建筑密度、容積率扭仁、建筑限高和綠地率垮衷。
建筑密度就是建筑的基地面積除以整個用地的面積，一般一個小區(qū)的建筑密度是不會超過30%乖坠，公共建筑的密度可能會高點達到40%-50%搀突。
容積率也是大家比較熟悉的一個指標，它主要決定了地面上能夠建多少的建筑面積熊泵，這里主要指的是計容建筑面積描姚，不包括地下室部分。
一般來講做強排都會把容積率用足戈次。因為公司已經(jīng)花錢買了地轩勘，如果容積率不做足，那不就覺得虧了嘛怯邪。甚至有時候我們會偷一些建筑面積绊寻，這里是一個比較大的學問。
建筑限高悬秉，決定了我們整個項目能做多少層澄步。一般的高層小區(qū)的限高是100米，那我們能做到32層和泌、33層的層數(shù)村缸。限高的概念其實還包括航空限高、消防限高武氓。這里我們一般都是指的是規(guī)劃限高梯皿，強排階段我們只要考慮規(guī)劃限高基本就可以了。
綠地率就是整個小區(qū)綠地的面積除以整個小區(qū)用地面積的一個比率县恕，一般來講比例要求都是25-30%东羹。高層小區(qū)的話，綠地率基本上滿足是沒什么問題的忠烛，主要就是涉及到一些低密度產品的時候属提，綠地率可能會成為我們強排的一個限制因素。
其他出讓條件的要求美尸，這里每個地方冤议、每個項目的要求千差萬別，基本都不一樣师坎。
接下來簡單列幾個比較常見的指標分享下恕酸。
商住比，主要是規(guī)范整個地塊的商業(yè)的比例屹耐，控制不超過百分之多少尸疆。公建配套的指標包括有物業(yè)用房椿猎、垃圾房、活動室這些面積的要求寿弱，還有幼兒園犯眠、保障房配建的要求，這些都是我們在強排過程中需要考量的其他方面的因素症革。
第三步就是了解下當?shù)氐某青l(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定筐咧。
一般來講每個城市都有一本厚厚的城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定，影響到強排的話噪矛，主要是對建筑間距的一個要求量蕊。
首先是日照間距，日照間距主要指前后兩排或者是幾排房屋之間艇挨，為保證后排房屋在規(guī)定的時日冬至残炮、大寒日或者所需日照量而保持一定間隔的距離。我國幅員遼闊缩滨，南北日照的要求差別很大势就。
接著是防火間距。防火間距的要求可能主要還是來自于建筑設計防火規(guī)范脉漏，在建筑規(guī)范防火設計里面對各個建筑的要求有個比較詳細的要求苞冯，高層與高層之間相距13米，高層與多層之間相距9米侧巨，多層與多層之間相距6米舅锄。
對于住宅建筑來講，我們怎么區(qū)分高層與多層呢司忱？超過27米的住宅建筑稱作高層皇忿，低于27米的住宅建筑我們稱它為多層。
衛(wèi)生視距出現(xiàn)的比較少烘贴，強排的時候考慮的也比較少禁添，主要是看下當?shù)氐木唧w要求，有些地方對它的要求是建筑山墻對房間的距離大于18米桨踪，或者20米的距離。有些地方可能是建筑窗戶與窗戶要超過多少米芹啥，主要是防止視覺的對視锻离，產生視覺的污染。
最后是城鄉(xiāng)規(guī)劃技術管理規(guī)定墓怀，規(guī)定建筑控制線和出入口設置會有些要求汽纠。比如說建筑控制線要退道路紅線、用地紅線要退多少米傀履。在控制線之內才能布置我們的建筑虱朵。
另外就是對我們的小區(qū)出入口要距道路交叉口、公交站、學校出入口要有相應的距離碴犬。在一些大的主干道上不能開小區(qū)的出入口絮宁，另外在消防上面我們連接的建筑物長度超過150米時，要設消防車道服协，這主要會對我們的一些沿街商鋪會有一些影響绍昂。
第四步就開展產品選型工作。
首先依據(jù)營銷的產品定位和產品配比偿荷。營銷根據(jù)項目周邊的市場調研情況窘游，了解周邊競品的產品類型，售賣均價及市場接受程度來對項目進行定位跳纳，定位成首置還是改善忍饰，具體到產品的話，是做聯(lián)排寺庄、雙拼喘批、洋房還是高層，每一個產品類型的面積段是多少铣揉，具體配置的比例饶深，這些都作為我們設計強排的市場輸入條件。
設計部拿到營銷部的市場調研報告后逛拱，就可以結合他們的報告以及公司內部標準的戶型庫進行產品的選擇和產品的組合敌厘，最后選定一個標準戶型之后，就可以開始我們的強排工作了朽合。
一般來講俱两，強排過程中不會對戶型進行創(chuàng)新或者是研發(fā)，一方面是時間上不允許曹步，一方面是也沒這個必要宪彩。
第五步就到了產品排布。產品排布這里主要通過一些簡單的示意圖讲婚，來展示一下強排過程中一些思考的過程或推理的過程尿孔。
首先我們考慮一下容積率做足和建筑密集做足的情況。這種情況的研究可以讓我們對整個項目的開發(fā)強度有個直觀的認識筹麸。
建筑密度做足通常的手法是通過拉高拍低實現(xiàn)活合。主要是把之前一兩棟高層建筑的建筑面積用一些低密度產品區(qū)代替，然后低密度的產品可以將之前多余的用地區(qū)消化掉物赶，達到建筑密度的最大化和做足白指。
一般的排布方式是將高層的建筑排布在北側，其次把高層排布在西側酵紫，最后把高層考慮放在東側告嘲，這樣做的原則就是將日照對整個用地的影響最小化错维，使用地的效率最大化。
最后就是通過我們對低密度產品一個類型的選擇和戶型的選擇橄唬，推敲出一個最合理最折中的強排方案赋焕。
03
這里我給大家舉個強排的案例，同一個地塊不同方向強排方案的成果轧坎。
第一個是洋房最大化的方向宏邮，這個方向其實思路挺簡單，就是用高層和洋房之間的一個高低配缸血，實現(xiàn)整個地塊的容積率蜜氨、建筑密度最大化的利用。
第二個就是把一部分建筑面積繼續(xù)挪到高層那邊捎泻，高層的面積繼續(xù)增大飒炎，剩下洋房的面積減少之后，相應的洋房層高降低了笆豁，那洋房可能會有別墅的品質郎汪，這樣的話是一個洋房別墅話的一個方案。
第三個是繼續(xù)把高層的面積做大闯狱，剩下的面積我們用別墅的產品去消化掉煞赢，這樣就形成一個別墅最大化的方案。
然后根據(jù)營銷提供的售價對不同方向強排的總貨值進行計算哄孤。
這個項目三個不同方向強排的總貨值相差并不是特別大照筑，實際上經(jīng)手的項目過程中，經(jīng)呈莩拢可以發(fā)現(xiàn)有些不同方向的強排總貨值相差幾億都是有可能的凝危，對不同方向強排的研究可以對營銷的產品定位和產品配比進行驗證和調整，最后達到土地利用最合理晨逝、去化最可控蛾默、產品溢價最高、利潤最大化的一個目的捉貌。
