5月9日杭州和西安分別解除了房地產(chǎn)的限購規(guī)則，我從杭州市的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的通知》入手羡铲，邊解讀通知邊梳理接下來是該買房還是該賣房蜂桶！

“優(yōu)化住宅用地供應(yīng)”的表述是“對(duì)住房供應(yīng)較大、去化速度較慢的區(qū)域也切，優(yōu)化供地模式”扑媚，優(yōu)化供地模式就是說不減少供地?cái)?shù)量腰湾，供地?cái)?shù)量不變，只調(diào)整供地模式疆股，結(jié)合5月6日帝都首次出讓的住宅+產(chǎn)業(yè)+配套的供地模式來看费坊，杭州大概率會(huì)在接下來的供地中減少住宅占比，增加產(chǎn)業(yè)旬痹、配套附井、自持的占比。

比如同一個(gè)地塊两残，原計(jì)劃住宅數(shù)量是大于商業(yè)數(shù)量的永毅，在優(yōu)化供地模式后該地塊還會(huì)正常的出售，但是商業(yè)人弓、產(chǎn)業(yè)的比例會(huì)大大的提高沼死，總的來講，目的是為了促進(jìn)供需平衡崔赌，改變最近這兩年供大于求的狀態(tài)漫雕。

【這樣的調(diào)節(jié)手段就是逆周期調(diào)節(jié)，如果從XY軸上來講峰鄙，逆周期調(diào)節(jié)的結(jié)果就是把房地產(chǎn)向下的曲線拉成向上的曲線浸间，恢復(fù)市場繁榮，讓房價(jià)起飛吟榴】猓】

接著來看，本次通知里講了“全面取消住房限購”吩翻，不再審核購房資格兜看。這是讓商品回歸商品屬性，房子本身就是一個(gè)商品狭瞎，就不該存在限購的這個(gè)條款细移，解除限購后房子才算做商品。買過或者了解奢飾品的小伙伴應(yīng)該知道熊锭，很多奢飾品是有配額的弧轧，需要達(dá)成某條件才能夠買到，并且只生產(chǎn)幾十碗殷、幾百個(gè)精绎，不加量生產(chǎn)，昂貴的奢飾品才是限購的锌妻，也因?yàn)橄拶彺耍蒿椘凡虐嘿F！

而另一條“優(yōu)化公證搖號(hào)銷售措施”仿粹，意向購房家庭數(shù)量小于在售房源搁吓，就取消搖號(hào)環(huán)節(jié)原茅，這也是為了讓商品回歸商品屬性。試問有哪個(gè)商品是通過搖號(hào)兒來銷售的堕仔？商品應(yīng)該是擺在貨架上擂橘，顧客來到貨架前，看到了商品贮预，認(rèn)為自己有需要就買走了贝室，而不是說我看到了貨架上的商品，讓別人給我搖一次號(hào)仿吞，搖中了滑频，我再買走。搖不中唤冈，我又該怎么辦呢峡迷？我去睡馬路上嗎？如果我不去睡馬路的話你虹，是不是就等于強(qiáng)制要求我去租房子绘搞，或者強(qiáng)制要求我離開這個(gè)城市？

“加強(qiáng)住房信貸支持”傅物，購房人在城區(qū)范圍內(nèi)有一套住房且正在掛牌出售夯辖，在新購買住房辦理按揭貸款時(shí)，可以執(zhí)行首套房的低利率董饰。這是給了普通人一個(gè)機(jī)會(huì)蒿褂，對(duì)于普通人來講的話，這是提前低價(jià)進(jìn)貨的階段卒暂，就像商貿(mào)企業(yè)做生意一樣啄栓，低價(jià)進(jìn)貨，高價(jià)售貨∫察簦現(xiàn)在的情況就像是有一個(gè)商品一直被嚴(yán)控著昙楚，不允許隨意買賣，突然放開了诈嘿，允許私人用低價(jià)進(jìn)一個(gè)貨堪旧，那么私人在進(jìn)貨后就會(huì)通過各種的運(yùn)作，把貨高價(jià)賣出去永淌，這里面就有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)崎场，就是要避免買到串串房！【其實(shí)這是為了讓炒房客進(jìn)場遂蛀。】

在這次調(diào)控通知里干厚，有一個(gè)可圈可點(diǎn)的就是買房就可以落戶李滴，杭州是給所有城市都做了一個(gè)好榜樣螃宙。我們買了一個(gè)城市的房子，大多數(shù)時(shí)要在這個(gè)城市生活3年所坯、5年谆扎，如果能在這個(gè)城市找到穩(wěn)定的工作，可能會(huì)生活10年芹助、20年堂湖。長期在一個(gè)城市里生活，就應(yīng)該取得這個(gè)城市的戶口状土，買房就能落戶无蜂，可以在所有城市推廣開來，這也是變相的打破戶籍制度的一個(gè)方案蒙谓。

最后斥季，是我認(rèn)為本次調(diào)控的最后一個(gè)重點(diǎn)。調(diào)控中又提到了綠色建筑累驮，這兩年從“綠色建筑”到“建筑綠色”酣倾，從上層到中層，“綠色”和“建筑”兩個(gè)詞就緊密的鏈接在一起谤专，目前綠色建筑還處于一個(gè)初始階段躁锡，我預(yù)估很快有會(huì)系統(tǒng)性的、高標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)置侍，在標(biāo)準(zhǔn)落地后映之，綠色建筑會(huì)是繼學(xué)區(qū)房之后下一個(gè)官方炒點(diǎn)。

我再額外提一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)稅（或物業(yè)稅墅垮，姑且稱為房產(chǎn)稅）的話題惕医，杭州本次全面取消限購后就不限制購房數(shù)量了，買20套算色、200套抬伺、2000套都可以，只要有票子灾梦，想買多少買多少峡钓。假設(shè)征收房產(chǎn)稅之后，如果張三手上有200套房若河，他能夠每月上繳200套房子所繳納的房產(chǎn)稅稅額能岩，那么張三就應(yīng)該買200套房。張三買了200套房萧福，張三每月交200套房子的稅費(fèi)拉鹃，上層和中層就可以用200套房子的稅費(fèi)補(bǔ)貼給基層。

稅收是調(diào)節(jié)貧富差距的工具，從稅收的角度講膏燕，稅收就應(yīng)該從富人多征稅钥屈，從窮人少征稅或不征稅，最窮的人還額外能拿到補(bǔ)貼坝辫。理想的社會(huì)結(jié)構(gòu)是橄欖型社會(huì)結(jié)構(gòu)篷就，最富裕的人很少，最貧窮的人很少近忙，絕大多數(shù)人都是在中間竭业，是不富裕又補(bǔ)貧窮的狀態(tài)。

征稅是為了從富裕的人手里拿出很多的票子及舍，把這些票子補(bǔ)貼給最貧窮的人未辆，需要編制出各種非富多彩的理由才能從富裕的人手里拿出票子，如果沒有理由讓富裕的人拿出票子來击纬，那么就是富裕的鼎姐、貧窮的、既不富裕又不貧窮的人一起拿出票子更振，再把票子補(bǔ)貼給貧窮的人炕桨，這樣做的結(jié)果就是中間既不富裕又不貧窮的人越來越少，橄欖型的社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向成金字塔型的社會(huì)結(jié)構(gòu)肯腕。

本次杭州調(diào)控通知和2016年杭州的“杭政辦函〔2016〕27號(hào)”的調(diào)控相比有些差勁献宫，當(dāng)年除了〔2016〕27號(hào)以外，還有“杭政辦函〔2015〕57號(hào)”和“杭政辦函〔2015〕140號(hào)”实撒，這三個(gè)文件都推動(dòng)了貨幣化棚改姊途，親身經(jīng)歷過當(dāng)年貨幣化棚改的人都清楚，破破爛爛的舊房子被以高于市場價(jià)的價(jià)格回收知态，大量的低質(zhì)老房被銷毀捷兰，大量的現(xiàn)金在市場上流淌，最終推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇负敏，價(jià)格飛漲贡茅。

【從客觀的角度講，貨幣化棚改確實(shí)讓很多人通過不勞而獲得到了大量資產(chǎn)其做，也還是站在客觀的角度講顶考，這些不勞而獲的家庭也確實(shí)應(yīng)該得到幫助，通過他們自己的努力是不可能住上新房子和好房子的妖泄，更不可能有富裕的錢創(chuàng)業(yè)和做生意驹沿，可能他們一輩子都不會(huì)翻身，但棚改就讓他們翻身了蹈胡≡荆】

（今天的文章有一點(diǎn)點(diǎn)長朋蔫，接下來討論西安全面解除限購，西安和杭州的調(diào)控差異挺大的Ｋ笥颉）

接下來我們看西安的促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知斑举，西安的這個(gè)通知是非常的有意思搅轿，和杭州有很少的相似點(diǎn)病涨。其中一個(gè)是搖號(hào)銷售的房產(chǎn)項(xiàng)目，搖號(hào)名單公示璧坟，搖號(hào)結(jié)果公示既穆，選房結(jié)果公示時(shí)間由3天縮短到1天，和杭州的調(diào)控都體現(xiàn)出來了一個(gè)“快”字雀鹃，就是更快的讓購房者把房子買到手幻工，更快的讓購房者把票子花出來。

西安調(diào)控里比較有意思的點(diǎn)是允許企事業(yè)單位黎茎、社會(huì)主體購買二手房囊颅，鼓勵(lì)把二手房改造成職工宿舍、居家式旅館和民宿傅瞻。我們做企業(yè)踢代、做財(cái)務(wù)的人都知道，職工宿舍是企業(yè)的固定資產(chǎn)嗅骄，如果住宅成為了企業(yè)的固定資產(chǎn)胳挎，那么市場上的住宅數(shù)量就會(huì)減少，職工宿舍是企業(yè)提供給職工的福利溺森，福利可以做稅前抵扣慕爬，同時(shí)又是固定資產(chǎn)，這樣操作的話屏积，這批住宅大概率就不會(huì)進(jìn)再回到市場里了医窿。

居家式旅館和民宿的運(yùn)營是長周期的，從投資到回本至少要有三年左右的周期炊林，再考慮到旅館和民宿的盈利姥卢，簡單計(jì)算的話，就需要再增加三年左右的周期铛铁，這樣操作的結(jié)果也是把住宅鎖死在企業(yè)手里隔显，減少市場上二手房的供給。

另一個(gè)有意思的點(diǎn)是“白名單制度常態(tài)化”饵逐。我之前的文章講過白名單制度括眠，白名單里要求給民企的貸款金額要大于國企的，我也計(jì)算過白名單大概能給一個(gè)樓盤提供7個(gè)億左右的貸款金額倍权。白名單本身是給現(xiàn)金流緊缺樓盤的規(guī)則掷豺，如果白名單常態(tài)化了捞烟，就是說新開工的樓盤也可以享受到白名單政策，這是在幫助民營房企加大杠桿当船，就怕民營房企借不到票子题画，就怕民營房企上不了杠桿〉缕担【房企上的杠桿兒越大苍息，新房的價(jià)格就越高，買單的購房者花費(fèi)越大壹置【核迹】

還有一個(gè)比較有意思的點(diǎn)是原土地出讓合同約定的企業(yè)自持租賃住房，在補(bǔ)繳費(fèi)用后就可以轉(zhuǎn)成商品房上市交易了钞护。這是在為房企備貨盖喷，因?yàn)樵贤呀?jīng)達(dá)成，原合同的費(fèi)用也已經(jīng)交納难咕，原合同約定的商品房數(shù)量也已經(jīng)確定课梳，現(xiàn)在額外花一些票子就可以增加更多的商品房數(shù)量，這是在幫助房企增加貨物余佃，貨物數(shù)量越多暮刃，貨物的單價(jià)就越低，貨物的總價(jià)就越高咙冗，最終的利潤也會(huì)越高沾歪，這個(gè)規(guī)則大概率是在保護(hù)本地房企。

除此之外雾消，我還要再梳理一下到現(xiàn)在為止沒有解除限購的城市灾搏，目前沒有解除限購的城市只剩6個(gè)了，北上廣深立润，海南狂窑，天津，未來最有發(fā)展的城市就是這六個(gè)城市了桑腮。

雖然說因城施策泉哈，但是每一個(gè)城的規(guī)則都要上報(bào)，上報(bào)通過了才能公布和執(zhí)行破讨。在今年一二月份的那一輪放開的時(shí)候丛晦，我們已經(jīng)看到過了小城市先解除，然后是三四線城市提陶，再然后是二線城市烫沙，最后才是一線城市。今年四五月的這一輪還是這個(gè)順序，越晚解除限購的城市忽刽，說明目前城市的當(dāng)前發(fā)展是OK的，常住人口是OK的鲜结、凈流入人口是OK的瘸爽、產(chǎn)業(yè)是OK的您访、房價(jià)是OK的，如果找工作的話就應(yīng)該在最后解除限購的這幾個(gè)城市找剪决，最好的肯定是北上廣深灵汪，如果除了北上廣深以外，就是海南昼捍，天津识虚，西安，杭州妒茬。

我額外說一下4月30日天津解限購，天津解除的是120平以上房子的限購 這個(gè)解除只是面向于京津冀三個(gè)省市蔚晨，實(shí)際上河北省是沒有任何限購政策的乍钻，而且在河北省落戶也非常的容易，大可以先落戶河北铭腕，再從河北落戶天津银择，從理論上講這是可行的，從實(shí)踐上講還可以再等一等累舷，等今年的“530政策”浩考，我在【預(yù)測文】就預(yù)估過，今年的530或930會(huì)是一個(gè)大政策被盈，會(huì)是一個(gè)一刀切的政策析孽。