樓市的政策正在改變。
6月4日醋粟，南京市購(gòu)房規(guī)則又發(fā)生變化靡菇，從當(dāng)天起，外地人在高淳區(qū)買(mǎi)房米愿，只要持有南京市居住證或者攜帶用工單位的勞務(wù)合同和營(yíng)業(yè)執(zhí)照厦凤，即可去開(kāi)購(gòu)房證明。而在此前育苟，南京的限購(gòu)政策頗為嚴(yán)格较鼓。
高淳處于南京市域南端，遠(yuǎn)離中心城區(qū)宙搬，但在2017年3月笨腥，南京房?jī)r(jià)沖高的階段被納入限購(gòu)范圍，一起被納入的勇垛，還有六合區(qū)脖母、溧水區(qū)。限購(gòu)措施為闲孤，暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶(hù)籍居民家庭出售住房谆级，包括新建商品住房和二手住房。而非本市戶(hù)籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房時(shí)讼积，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起3年內(nèi)在南京累計(jì)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或保險(xiǎn)繳納證明肥照，非本市戶(hù)籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或保險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)住房。
但是很快勤众，限購(gòu)措施被“曲線(xiàn)救國(guó)”舆绎。
首先是搶人大戰(zhàn)。從2017年底们颜，搶人大戰(zhàn)開(kāi)始在武漢吕朵、長(zhǎng)沙猎醇、鄭州等城市展開(kāi)努溃，隨后二三線(xiàn)城市大范圍加入梧税，南京作為新一線(xiàn)城市的龍頭第队，很快也加入了“搶人大戰(zhàn)”中斥铺。2018年3月1日晾蜘，南京發(fā)布《關(guān)于大學(xué)本科及以上學(xué)歷人才和技術(shù)技能人才來(lái)寧落戶(hù)的實(shí)施辦法（試行）》剔交，試行期1年岖常。辦法規(guī)定竭鞍，進(jìn)一步放寬落戶(hù)條件，取消了就業(yè)及繳納社保的年限限制條件冯乘；放寬了年齡條件晒夹，本科學(xué)歷人才從35歲放寬到40歲，技術(shù)喷好、技能人才沒(méi)有年齡限制读跷；放寬學(xué)歷教育取得形式。這在事實(shí)上已經(jīng)洞穿了戶(hù)籍的剛性要求无切。
2019年2月南京決定订雾，人才落戶(hù)政策延長(zhǎng)一年，有效期延長(zhǎng)至2020年2月29日噩峦。
在搶人大戰(zhàn)白熱化之后识补，放寬戶(hù)籍限制已經(jīng)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足各方需求凭涂，于是另一個(gè)措施“一城一策”很快推行切油，此次南京放開(kāi)高淳區(qū)的限購(gòu)名惩，就在此之列娩鹉。
為什么要“一城一策”攻谁，關(guān)鍵是看哪些城區(qū)有去化的壓力弯予。主城區(qū)一房難求戚宦，當(dāng)然沒(méi)有去化的壓力熙涤，因城施策阁苞，要的就是精準(zhǔn)施策祠挫。南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)接受界面采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)那槽，“此次放開(kāi)是因?yàn)楦叽尽嗨土媳欢槟暇┑男氯齾^(qū)等舔，同時(shí)，高淳距離主城區(qū)比較遠(yuǎn)甚牲，市場(chǎng)不是特別好，政策對(duì)新城區(qū)的發(fā)展要有一定扶持的力度。”
說(shuō)扶持星岗，深層次原因是因?yàn)樾聟^(qū)的去化壓力大，以高淳區(qū)為例，根據(jù)界面統(tǒng)計(jì)寥掐，從2013年到2018年靴寂，高淳區(qū)的土地成交總數(shù)在全市的占比基本在前三之內(nèi)。而根據(jù)南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示召耘，高淳區(qū)今年可售房源為5038套榨汤，在全市11個(gè)區(qū)中位列第四，認(rèn)購(gòu)套數(shù)690套怎茫，位列第6收壕，成交3430套，位列第五轨蛤。此次放開(kāi)高淳等三區(qū)蜜宪，可以說(shuō)是一個(gè)去庫(kù)存的實(shí)驗(yàn)窗口。
政策的引導(dǎo)在城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)過(guò)程中往往有放大器的作用祥山。除了南京圃验，在弱省會(huì)南昌也表現(xiàn)得淋漓盡致。在南昌2017年加入限購(gòu)城市時(shí)缝呕，遠(yuǎn)離主城區(qū)的九龍湖被網(wǎng)開(kāi)一面澳窑，一方面是因?yàn)槭∥≌及岬搅司琵埡珓?wù)員購(gòu)房是剛需供常；另一方面則是當(dāng)時(shí)九龍湖庫(kù)存壓力位居全城之首摊聋，政府又要賣(mài)九龍湖的地。而這也助推了九龍湖的高房?jī)r(jià)栈暇，從2017年的七千塊左右到如今超過(guò)一萬(wàn)五麻裁，房?jī)r(jià)翻了一番。
但在犬牙交錯(cuò)的政策之下，調(diào)控的痛感卻逐漸消失煎源，限購(gòu)被抽絲剝繭色迂，購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商手销、政府都在政策之中尋得活水歇僧。
2018年堪稱(chēng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，年內(nèi)累計(jì)各項(xiàng)調(diào)控政策多達(dá)450次锋拖，成為歷史上房地產(chǎn)調(diào)控最密集的一年馏慨。全年調(diào)控之下，樓市也從局部過(guò)熱到整體降溫姑隅。去年我們習(xí)以為常的“搶房大戰(zhàn)”已經(jīng)很難出現(xiàn)。
這些都是調(diào)控的效果倔撞。2019年讲仰，樓市延續(xù)了調(diào)控的主基調(diào)，今年前五個(gè)月痪蝇，針對(duì)全國(guó)或城市的調(diào)控也高達(dá)205次鄙陡。但是今年的調(diào)控，似乎沒(méi)有了2018年的那種刀刃加身的痛感躏啰。
我們看去年趁矾，以“搶房大戰(zhàn)”為例，成都某樓盤(pán)數(shù)萬(wàn)人搶購(gòu)千套房给僵，杭州某樓盤(pán)近3000人搶不到200套房毫捣，甚至還有98歲老奶奶參與搖號(hào)的現(xiàn)象。為了搶房帝际，部分開(kāi)發(fā)商暗箱操作蔓同、收茶水費(fèi)、炒賣(mài)房號(hào)蹲诀、捆綁搭售等違規(guī)行為也屢見(jiàn)不鮮斑粱；同時(shí)，炒概念也不同程度出現(xiàn)脯爪，比如去丹東则北、粵港澳大灣區(qū)、海南等因政策預(yù)期帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的地區(qū)痕慢，買(mǎi)家云集尚揣，房?jī)r(jià)也是很快就過(guò)熱。
可以說(shuō)掖举，2018年的調(diào)控是以控為主惑艇，調(diào)為輔。但2019年的調(diào)控，主基調(diào)開(kāi)始改變滨巴，以調(diào)為主思灌，控為輔。
控當(dāng)然不能少恭取，這是中央“房住不炒”的決策泰偿。比如4月28日，丹東規(guī)定同一樓盤(pán)商品住房銷(xiāo)售價(jià)格每月環(huán)比漲幅不得超過(guò)0.6％蜈垮，限售房屋則由新建商品住房擴(kuò)大到二手住房耗跛，同時(shí)還增加了限購(gòu)的有關(guān)規(guī)定；4月15日起攒发，國(guó)管公積金實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”调塌，二套房首付比例不低于60％；4月份惠猿，石家莊羔砾、西安、合肥收緊住房公積金貸款政策偶妖。
因城施策最大的好處就是姜凄，站在全國(guó)的視角，防止房?jī)r(jià)大起大落趾访，哪里貴了漲了态秧，就控一下，哪里去化緩了扼鞋，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定了申鱼，就調(diào)一下。
調(diào)控之道云头，一張一弛润讥。隨著山東菏澤在去年12月取消限購(gòu)之后，衡陽(yáng)盘寡、合肥楚殿、佛山、珠海竿痰、杭州脆粥、鄭州、濟(jì)南等城市均對(duì)原來(lái)的政策進(jìn)行了調(diào)整影涉，樓市松綁之風(fēng)驟起变隔。今年三月的樓市小陽(yáng)春，除了剛需的短暫釋放蟹倾，某種程度上說(shuō)還要?dú)w功于這種松綁帶來(lái)的短期效果匣缘。
總體上來(lái)看猖闪，部分的松綁給市場(chǎng)帶來(lái)了持續(xù)的利好，所以盡管四五月份調(diào)控的政策不斷出現(xiàn)肌厨，但整體上今年已經(jīng)沒(méi)有了去年的那種波折培慌。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控高達(dá)41次柑爸，而4月份更是高達(dá)60次吵护。今年前5個(gè)月房地產(chǎn)發(fā)布調(diào)控政策，與2018年同期的159次相比上漲接近30%表鳍。但我們是不是看今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)馅而，比去年更平穩(wěn)了呢？
樓市的痛感其實(shí)來(lái)源于三方面：
首先是購(gòu)房的單價(jià)太高譬圣，推高整體房?jī)r(jià)瓮恭，這對(duì)于入市來(lái)說(shuō)，是個(gè)巨大的門(mén)檻厘熟，這里面就涉及首付款比例屯蹦、公積金政策等；
其次是持有成本盯漂，包括銀行貸款利率、二手房交易規(guī)定等笨农，利率越高就缆，對(duì)交易的規(guī)定越嚴(yán)苛，顯然痛感越強(qiáng)谒亦。這兩點(diǎn)竭宰，其實(shí)都是我們調(diào)控的工具箱里面的工具。
而第三點(diǎn)份招，則是最重要切揭，但也最難調(diào)控的，那就是人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期锁摔。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)廓旬，就是人們對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘行判脑阶悖敲醇词垢邇r(jià)入市谐腰，也有正回報(bào)預(yù)期孕豹；反之，如果市場(chǎng)對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械男判牟蛔闶瑹o(wú)論是已經(jīng)入市還是即將入市励背，痛感都會(huì)增加，因?yàn)樗睦镉须S時(shí)虧損的擔(dān)憂(yōu)砸西。
我說(shuō)的今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)痛感逐漸下降叶眉，一個(gè)基本的判斷就是址儒，通過(guò)調(diào)控，特別是房住不炒等政策的強(qiáng)力推行衅疙，地方政府“一城一策”的實(shí)施勿璃，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸穩(wěn)定下來(lái)。一方面梆暖，通過(guò)不斷的市場(chǎng)教育咐旧，我們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展未來(lái)有了基本判斷，在中國(guó)城市化仍在積極提速的當(dāng)下理朋，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展不會(huì)有大問(wèn)題絮识，特別是一線(xiàn)城市，除了北上廣深嗽上，武漢次舌、南京、杭州兽愤、成都等城市彼念，房?jī)r(jià)都有潛力，因?yàn)闊o(wú)論是我們說(shuō)的都市圈的形成浅萧，還是區(qū)域中心的布局逐沙，這些城市的房?jī)r(jià)都沒(méi)有泡沫。另一方面洼畅，地方政府在承擔(dān)了更多的“一城一策”主體責(zé)任吩案，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)又沒(méi)有替代，對(duì)當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控會(huì)更加靈活帝簇，該收的收徘郭，該放的放，房?jī)r(jià)很難大幅波動(dòng)丧肴。
所以残揉，在當(dāng)前背景下，筆者的基本結(jié)論仍是芋浮，對(duì)剛需來(lái)說(shuō)抱环，當(dāng)然依舊是入市的好時(shí)機(jī)，對(duì)于主力城市來(lái)說(shuō)纸巷，期望往來(lái)房?jī)r(jià)大跌可能還是想太多江醇，而弱城市剛需基本已經(jīng)完成了轉(zhuǎn)移，剛需壓力已經(jīng)很泻蜗尽陶夜；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，機(jī)會(huì)在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)裆站、區(qū)域中心条辟。房子的價(jià)值就是居住和投資黔夭，不能否認(rèn)，也不必否認(rèn)羽嫡。
「 本文僅代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn) 」
