? ? ? ? 如果按照2016年930以來房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)瘋狂很快就會外溢到熱點城市周邊做粤，并重新讓熱點城市房地產(chǎn)市場升溫浇借。如果這種情況出現(xiàn)，2017年新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控又會開始驮宴，但沒有想到會來得這樣快逮刨。這不僅在于2月28日以來有14個以上的城市開始出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，而且更在于兩會剛結(jié)束，3月16日就有北京等6個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策修己。而這一波的近20個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策恢总，又分為兩類。一類是今年政府工作報告所要求的“遏制熱點城市的房價過快上漲”睬愤，另一類則借助所謂的房地產(chǎn)調(diào)控片仿，實際上是一種房地產(chǎn)銷售的饑餓營銷。
? ? ? ? 前一類是以北京為代表的一二線熱點城市尤辱，如北京砂豌、廣州、鄭州光督、長沙阳距、南京、青島等城市结借。這次千呼萬喚才出臺的北京房地產(chǎn)調(diào)控政策筐摘，主要工具是限購限貸。限購當(dāng)然早就有船老。這次房地產(chǎn)調(diào)控政策的重點放在限貸上咖熟。比如，對于一套與二套的區(qū)別柳畔，認(rèn)房又認(rèn)貸馍管。這里認(rèn)房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套薪韩；認(rèn)貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有确沸。過去是以在北京購買住房貸款沒有來衡量，這次指向全國俘陷，凡是做過各種類型住房貸款(其中包括一般按揭貸款张惹、公積金貸款、商業(yè)住房貸款等岭洲，無論是還清還是沒有還清都是一樣)只要有這些貸款記錄宛逗，都算有貸款過，算第二套盾剩。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）雷激。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。
? ? ? ? 也就是說告私，如果這些限貸政策實行屎暇，那么購買第二套以上住房的投機炒作者基本無法能力及沒有意愿再進入市場，因為融資杠桿已經(jīng)降低到無利可圖的水平驻粟，進入房地產(chǎn)市場風(fēng)險十分明顯根悼。更為重要的是凶异，如果購買第二套以上住房的投機炒作者無能力及意愿進入住房市場，那么北京的住房銷售（無論是一手房還是二手房）將出現(xiàn)急劇下跌（這些城市的高房價挤巡，對購買一套房者來說剩彬，是沒有購買能力進入市場的）。在這種情況下矿卑，盡管早進入的住房持有者并不情愿降價售出手中的住房喉恋，但只要房價些許下跌，不僅會讓住房投機炒作者更是不敢或沒有意愿進入市場母廷，而且房地產(chǎn)市場預(yù)期也可能在這種市場僵持中（即住房銷售急劇下跌而房價仍然頂在天花板上）出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)轻黑。 ? ? ?
? ? ? ? 可以說，這種房地產(chǎn)市場僵持的持續(xù)時間越長琴昆，這些城市房價上漲預(yù)期逆轉(zhuǎn)的概率就越大氓鄙。如果一二線城市的房地產(chǎn)市場預(yù)期出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么中國房地產(chǎn)市場長周期調(diào)整才會開始业舍。但這種情況是否會出現(xiàn)玖详，又完全取決于政府讓當(dāng)前這種房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的時間及房地產(chǎn)調(diào)控政策是否加碼。如果像早幾年那樣勤讽，政府一看到房地產(chǎn)市場價格下跌，生怕這種房價下跌擠破房地產(chǎn)泡沫及影響GDP增長拗踢，又可能馬上把這些房地產(chǎn)調(diào)控政策放開脚牍。如果這樣，那么這些城市房地產(chǎn)市場又會出現(xiàn)新一輪的回光返照巢墅，新的房地產(chǎn)泡沫再次吹大诸狭，直到最后破滅。如果不是這樣君纫，那么中國房地產(chǎn)市場將可能出現(xiàn)一個市場重新定位調(diào)整的長周期驯遇。所以，對于中國一二線城市房地產(chǎn)市場來說蓄髓，未來會走向哪里叉庐，是相當(dāng)不確定的。
? ? ? ? 當(dāng)然会喝，這次北京房地產(chǎn)調(diào)控政策還有兩個重要信息陡叠，一是企業(yè)購買的住房在三年內(nèi)不可出售，必須持有三年后出售肢执，而且住房賣出給個人也得限購枉阵。這意味著國內(nèi)不少企業(yè)不從事實業(yè)，而是參與房地產(chǎn)炒作并相當(dāng)嚴(yán)重预茄。如果對企業(yè)賣房實行這樣的限制兴溜，那么這些炒作住房的企業(yè)將面臨著較大的風(fēng)險。北京房價不跌的神話將可能打破。二是北京有拍賣出去的大量的土地基本上在房地產(chǎn)開發(fā)商手上拙徽，如果讓這些土地開發(fā)刨沦，將增加20萬套住房供給。這當(dāng)然會對房地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊斋攀。對此已卷，房地產(chǎn)市場不可掉以輕心。而且淳蔼，北京的情況是這樣侧蘸，其他城市的情況同樣如此，甚至于會更為嚴(yán)重鹉梨。估計北京的這些房地產(chǎn)調(diào)控政策很快成為其他城市調(diào)控的模板讳癌。也就是說，對于熱點城市來說存皂，上述三個方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策晌坤，對市場造成的沖擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最后一波接盤俠旦袋，陷入長時間的投資困境之中骤菠。
? ? ? ? 另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市疤孕、縣商乎、區(qū)實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調(diào)控政策（三亞祭阀、杭州鹉戚、嘉善縣、南京专控、青島抹凳、南昌、贛州伦腐、連江縣赢底、滁州市、張家口崇禮區(qū)柏蘑、三河市颖系、大廠縣、香河縣辩越、固安縣嘁扼、懷來縣、淶水縣黔攒、涿州市趁啸、天津武清區(qū)）强缘。在這些城市中，除了幾個為二線城市之外不傅，這些出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊旅掂。可以說访娶，盡管借助熱點城市之余暉商虐，去年這些周邊城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠(yuǎn)小于瘋狂上漲的程度崖疤，也沒漲到這些地方政府所認(rèn)可的價位秘车。在這種情況下，這些城市為何也要出臺所謂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策呢?其實劫哼，這些城市的住房多得是叮趴，可建設(shè)住房的土地更是多得是，其調(diào)控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市权烧，他們也得裝模作樣地出臺所謂的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策眯亦。
? ? ? ?因為，從這些城市出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策來看般码，其實是一種房地產(chǎn)市場的饑餓營銷妻率，地方政府希望以這種饑餓營銷來打造當(dāng)?shù)?017年房地產(chǎn)市場的繁榮。因為板祝，從這些城市出臺的政策來看宫静，規(guī)定外地居民可購買一套住房，而不許購買二套扔字。而一套住房只限于以本地沒有持有住房為準(zhǔn)，至于在外地購買多少套不算入其計算范圍温技。也就是說革为，這些調(diào)控政策表面上是住房限購，實際上是告訴購買住房者舵鳞，現(xiàn)有給這些外地居民有一套購買住房的指標(biāo)震檩，購買住房者趕快來這里購買住房吧，否則這個指標(biāo)浪費了蜓堕。如果說抛虏，一個住房投資炒作者，在這個城市可購買一套套才，在那個城市再購買一套迂猴，那么他們手上要持有十幾套住房不是很容易嗎？這些城市的房地產(chǎn)市場就有可能在這種饑餓營銷中出現(xiàn)房價的瘋狂上漲背伴。事實上沸毁，2016年一些城市在出臺限購政策之后峰髓，不少其他地方居民都涌入這些限購城市購買住房，從而實現(xiàn)這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控演變?yōu)橐环N房地產(chǎn)市場的饑餓營銷的目的息尺。不過携兵，在今年背景，這些三四線城市出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否能夠達(dá)到這樣效果應(yīng)該是相當(dāng)不確定的搂誉。因為徐紧，熱點城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在套牢購買住房投資者。
? ? ? ? 可見炭懊，新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控并级，可能會讓中國房地產(chǎn)市場分化得更是嚴(yán)重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期凛虽，房地產(chǎn)投機炒作在短期內(nèi)得到遏制死遭；另一邊一些三四線城市可能出現(xiàn)銷售火爆場面，房地產(chǎn)泡沫向這些城市蔓延凯旋。但僅是用行政性限購政策呀潭，而不愿意用稅收政策這種經(jīng)濟杠桿，短期有點作用至非，長期來看钠署，會讓房地產(chǎn)市場的價格機制更為扭曲，中國房地產(chǎn)市場面對的問題會更多荒椭。
