風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所提到的觀(guān)點(diǎn)僅代表個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)，所涉及標(biāo)的不作推薦事富，筆者未持有該標(biāo)的技俐，文章僅為研究學(xué)習(xí)記錄之用埃撵，據(jù)此買(mǎi)賣(mài)，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)虽另。
由于對(duì)財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)學(xué)和行業(yè)格局及供給需求的行為模式知識(shí)的缺失饺谬，請(qǐng)您務(wù)必帶著懷疑的眼光看待我所有的數(shù)據(jù)分析捂刺，如果您能指出分析中的漏洞和錯(cuò)誤，定將不勝感激募寨。
陳啟宗先生已經(jīng)連續(xù)30余年編寫(xiě)致股東函族展，這種長(zhǎng)期價(jià)值的精神，著實(shí)令人敬佩拔鹰。先生致股東函有兩重目的仪缸，一是與股東溝通，讓小股東更了解公司的所作所為列肢；二是與市場(chǎng)溝通恰画，講述房地產(chǎn)行業(yè)的種種思考。
恒隆地產(chǎn)致股東函側(cè)重營(yíng)運(yùn)事項(xiàng)和市場(chǎng)分析瓷马，恒隆集團(tuán)側(cè)重于論述更多宏觀(guān)時(shí)局拴还，以及對(duì)香港樓市的看法。
縱觀(guān)老先生的對(duì)行業(yè)的理解和公司的運(yùn)營(yíng)欧聘，和巴芒的價(jià)值投資有很多相同之處片林，很多細(xì)節(jié)值得深讀思考。
2011年之前財(cái)報(bào)怀骤，半年報(bào)周期為7.1-12.31费封，年報(bào)周期為7.31-6.30。
2011年后更改為自然年蒋伦。
2009-2010年
1. 卷爸研究恒隆的動(dòng)力之一就是看到了0.17PB弓摘，那為什么港股房地產(chǎn)公司的PB竟然低至驚人的0.2-0.3，皆因香港會(huì)計(jì)政策使然痕届。
房地產(chǎn)的價(jià)值每次定期報(bào)告均按當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格重新評(píng)估衣盾，按評(píng)估價(jià)入賬，這就相當(dāng)于賬面的所有隱藏資產(chǎn)挖掘了出來(lái)爷抓，從固定值變成了浮動(dòng)值势决，一旦房產(chǎn)價(jià)值下降，PB立即極速升高蓝撇，變成了PE的模式果复，他們可真會(huì)玩，大大增加了人為做假賬的風(fēng)險(xiǎn)和概率渤昌。
內(nèi)地發(fā)展中之投資物業(yè)錄得重估收益71.31億港幣虽抄，這反映了該等項(xiàng)目截至2009年末的開(kāi)發(fā)進(jìn)度之累計(jì)價(jià)值及土地儲(chǔ)備公平值走搁，有關(guān)土地在近期內(nèi)地土地交易價(jià)格飆升前之很早時(shí)間已經(jīng)購(gòu)入。
至于本集團(tuán)兩項(xiàng)上海綜合物業(yè)之估值迈窟，過(guò)往因?qū)I(yè)估值師采用頗高之資本化率（或稱(chēng)資本率）而得出遠(yuǎn)遠(yuǎn)較低之資本值私植；尤其在欠缺可供比較之買(mǎi)賣(mài)下，采用什么資本率往往是科學(xué)也是藝術(shù)车酣。在近期部分個(gè)案中曲稼，市場(chǎng)活動(dòng)確立了對(duì)比，導(dǎo)致資本率下降因而令資本值上升湖员。
2.租金的增長(zhǎng)是有天花板的贫悄，成熟市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)，只能和GDP和CPI掛鉤娘摔，即估值時(shí)候的永續(xù)增長(zhǎng)窄坦。本人更喜歡首戰(zhàn)告捷后，具備快速成長(zhǎng)可能的標(biāo)的凳寺，而不是極度成熟后鸭津，無(wú)法擴(kuò)張的企業(yè)。
陳老表示肠缨，上海也逐步變?yōu)槌墒焓袌?chǎng)曙博，若新物業(yè)不斷出現(xiàn)，回報(bào)早晚會(huì)被拖低怜瞒。所以興建新的購(gòu)物中心勢(shì)在必行父泳。
香港即使只計(jì)算自2002年市場(chǎng)見(jiàn)底以來(lái)之8年，復(fù)合年增長(zhǎng)率亦僅為5.5%吴汪。同期集團(tuán)在上海之首個(gè)10年里惠窄，盡管從一個(gè)甚低基數(shù)起步，我們?nèi)匀〉酶哌_(dá)41.3%之復(fù)合年增長(zhǎng)率漾橙。
展望下個(gè)十年杆融，可穩(wěn)妥假設(shè)吾等之香港物業(yè)組合每年租金增長(zhǎng)將僅約5%；對(duì)于成熟市場(chǎng)而言，此等增長(zhǎng)已相當(dāng)卓越。如本人兩年前所解釋?zhuān)笮褪召?gòu)機(jī)會(huì)幾乎并不存在午衰。這些事實(shí)清楚告訴我們，大幅度提高香港租金收入是不可能的藕各。
3. 以上海恒隆為例，展示了集團(tuán)購(gòu)物中心的商業(yè)回報(bào)模式焦除。以下展示為無(wú)杠桿情況下計(jì)算激况。
（1）準(zhǔn)備時(shí)間：購(gòu)地周期最少2-3年，建設(shè)周期3-4年，總計(jì)5-8年乌逐。
（2）養(yǎng)店時(shí)間：三個(gè)租約周期竭讳，每個(gè)3年，共計(jì)9年浙踢。其中第一個(gè)租約期預(yù)計(jì)回報(bào)為4-5%.
（3）收獲時(shí)間：預(yù)期達(dá)到30%的投資收益率水平绢慢，即每年收回第一年總投資金額的30%。在2017年洛波，此數(shù)字已經(jīng)達(dá)到44%胰舆。
但是，資金也是有時(shí)間成本的奋岁，假設(shè)最初總投入100，按10%復(fù)利計(jì)算荸百，16年周期后闻伶，投入本身增值為460，而每年回收30够话，比例為6.52%蓝翰。付出將近20年的謀劃，為了以后每年可以穩(wěn)定有6.52%的租金女嘲，而這個(gè)時(shí)候已經(jīng)沒(méi)有大幅度上升畜份，怪不得陳老說(shuō)，如此曲折的過(guò)程欣尼，足以嚇退潛在模仿者和任何嘗試者了爆雹。
因?yàn)椋?b>這個(gè)生意，一點(diǎn)也不性感愕鼓，當(dāng)然钙态，優(yōu)勢(shì)就是現(xiàn)金流穩(wěn)定，永續(xù)保證力度強(qiáng)菇晃，怪不得大家都做住宅產(chǎn)品的生意册倒，恒大上天多快啊。
同時(shí)考慮大陸和香港不同的地理情況磺送，香港是選無(wú)可選驻子，就那么大地方，房產(chǎn)增值力度強(qiáng)估灿〕绾牵可是大陸城市繁多，這個(gè)地理位置產(chǎn)生的變量更大馅袁。真是一門(mén)不容易的生意演熟。
4. 對(duì)公司要切入的細(xì)分市場(chǎng)做了解讀，按1-5星舉例，公司主要切入五星級(jí)代表上海恒隆芒粹，四星級(jí)代表港匯恒隆兄纺。
五星級(jí)商場(chǎng)成功后，增加收入只能靠消費(fèi)人群的增多化漆，這個(gè)人群在可見(jiàn)的未來(lái)會(huì)增加估脆，但并非無(wú)限，且人的品位和購(gòu)物習(xí)慣會(huì)變化座云。
四星級(jí)商場(chǎng)受眾遠(yuǎn)大于五星級(jí)疙赠，且人群還可以向上升級(jí)，項(xiàng)目成敗的途徑從增加人群的數(shù)量維度朦拖，變成了數(shù)量維度和質(zhì)量維度的雙層升級(jí)圃阳。
5. 香港市場(chǎng)土地占成本的70%，所以項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵在于買(mǎi)地的價(jià)格和土地的位置璧帝。大陸市場(chǎng)土地占成本的30-40%捍岳，所以建筑、運(yùn)營(yíng)均是核心競(jìng)爭(zhēng)力的體現(xiàn)睬隶。而恒隆目前所得土地占總項(xiàng)目成本平均不足兩成锣夹。
6. 商討企業(yè)文化，文化貌似無(wú)形無(wú)影那個(gè)苏潜，卻是一家企業(yè)的靈魂和長(zhǎng)期成功的所在银萍。
地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)自視是一個(gè)無(wú)需企業(yè)文化的行業(yè)。恤左。贴唇。低買(mǎi)高賣(mài)，會(huì)做生意膽子大才是核心競(jìng)爭(zhēng)力飞袋，我無(wú)語(yǔ)滤蝠。
陳老也是一步步走來(lái)，在此開(kāi)始強(qiáng)調(diào)企業(yè)文化對(duì)于基業(yè)長(zhǎng)青的重要性授嘀。這里講了幾個(gè)故事：
（1）成立薪酬委員會(huì)物咳，放棄自己作為老板的權(quán)利。而這段內(nèi)心情感的描述蹄皱，甚為敬佩览闰，把自己的脆弱展現(xiàn)在眾人的面前，需要莫大的勇氣巷折。
“本人永遠(yuǎn)不會(huì)忘記委員會(huì)正式成立那一天压鉴。本人知道將永遠(yuǎn)放棄一項(xiàng)由本人完全行使的權(quán)力，心里忐忑不安锻拘！恍如失去了部分的自己一樣油吭』鞫祝”
結(jié)果是，陳老漲工資了婉宰。原本陳老低工資歌豺，無(wú)年終獎(jiǎng)，無(wú)期權(quán)獎(jiǎng)勵(lì)心包，妥妥的東方智慧类咧，變成了西方體制，LOL蟹腾。
（2）公司可能是唯一一家支持聯(lián)交所縮短定期報(bào)告提交時(shí)間的地產(chǎn)公司痕惋。為何其他公司會(huì)作出反對(duì)，并且反對(duì)得如此強(qiáng)烈娃殖，當(dāng)中也許還包括了一值戳、兩家曾多次獲得所謂企業(yè)管治獎(jiǎng)的公司。原因只能有兩個(gè)：管理不善和高級(jí)行政人員的個(gè)人財(cái)務(wù)利益作祟炉爆。兩者均與良好管治相違堕虹。良好管治對(duì)管理可以是制肘，但亦是其保障叶洞。
（3）我們把核心價(jià)值簡(jiǎn)稱(chēng)為SAIL—簡(jiǎn)單（Simplicity）鲫凶、授權(quán)（Authority）禀崖、誠(chéng)信（Integrity）衩辟、忠貞（Loyalty）。
主張開(kāi)放式溝通波附，珍惜團(tuán)隊(duì)工作及不鼓勵(lì)辦公室政治艺晴。
確保每位員工均為公司之整體利益而非一己之私利而努力，1+1>2
保持最少階層之組織架構(gòu)掸屡；
相信擁有少量能干員工勝過(guò)有許多平庸之輩封寞；
鼓勵(lì)企業(yè)家精神，每個(gè)人都應(yīng)知道本身職責(zé)仅财，并有相應(yīng)權(quán)力可主動(dòng)行事狈究。
屬意平等主義，不屑訶諛?lè)畛兄袨椤?/p>
希望成為一家好學(xué)的公司盏求，小心避免犯錯(cuò)抖锥，但當(dāng)犯錯(cuò)后確保汲取教訓(xùn)。
尊重所有員工碎罚，亦要求對(duì)方忠貞磅废。
最重要的是，在公司各階層均致力保持最高的道德標(biāo)準(zhǔn)荆烈。
7. 10年前拯勉，公司決定開(kāi)始內(nèi)地戰(zhàn)略的時(shí)候竟趾，還看不到對(duì)手的影子，目前開(kāi)始遇見(jiàn)競(jìng)爭(zhēng)宫峦，因?yàn)橐呀?jīng)有相關(guān)地產(chǎn)商岔帽，具備持有物業(yè)的資金基礎(chǔ)了。雖然對(duì)手目前欠缺經(jīng)營(yíng)技巧斗遏，但假以時(shí)日山卦，學(xué)明白的公司必然成為值得尊敬的對(duì)手。
2010-2011年
1. 這時(shí)的副董事長(zhǎng)還不是陳文博诵次，咱們的太子還在蹬著自行車(chē)上下班账蓉，據(jù)說(shuō)工作了兩年，沒(méi)人知道身邊的人竟然是集團(tuán)未來(lái)的繼承人逾一，真不知道有沒(méi)有在集團(tuán)內(nèi)部遇見(jiàn)真愛(ài)铸本，拍一部狗血爽劇。
副董事長(zhǎng)殷尚賢遵堵，是和創(chuàng)始人陳曾熙一起打天下的老將箱玷。
前邊說(shuō)過(guò)，1984年陌宿，陳曾熙去世時(shí)锡足，已經(jīng)是香港十大富豪，留下遺產(chǎn)40億壳坪，而他卻沒(méi)有將遺產(chǎn)留給子孫后代舶得，而是成立了信托基金，這個(gè)信托基金的負(fù)責(zé)人爽蝴，就是屬下殷尚賢沐批，這個(gè)家族，真有點(diǎn)意思蝎亚。殷尚賢為恒隆工作至2015年退休九孩，彼時(shí)79歲。
是年发框，地產(chǎn)以37.48港元/股躺彬，募集110億元，在1年多后梅惯，股價(jià)到頂45.35元/股宪拥，隨后一直跌到今天的10.48港元/股（不復(fù)權(quán)），好一手擇時(shí)的功底个唧，高位募資建設(shè)項(xiàng)目江解，靜待未來(lái)回報(bào)，于股東有利徙歼。
我們?cè)瓌t上不反對(duì)利用債務(wù)犁河，并隨時(shí)均可舉債鳖枕，因我們之資本卓越雄厚。然而桨螺，配股集資全然視乎市況宾符，非我們所能控制。因此灭翔，當(dāng)市況利好時(shí)魏烫，我們便應(yīng)采取行動(dòng)；去年十一月乃此其時(shí)肝箱。
2. 以農(nóng)夫和獵手的生存方式哄褒，提示今天買(mǎi)地需要耐心等待，未來(lái)一兩年可能不會(huì)出手煌张。但說(shuō)是呐赡，一旦恒隆買(mǎi)地，股價(jià)就會(huì)上升骏融，部分人提出如果恒隆公開(kāi)不買(mǎi)地链嘀，股價(jià)可能會(huì)下跌，陳老說(shuō)隨他們?nèi)グ傻挡！＝Y(jié)果怀泊，下跌了10幾年。
盡管辛勤是先決條件误趴，但經(jīng)常以全速追捕獵物的獵人未必能取得最佳成果霹琼，因?yàn)榭傆幸惶鞎?huì)筋疲力盡；情況就如經(jīng)常為購(gòu)置土地而付出最高價(jià)的人冤留，最后都會(huì)耗盡財(cái)力碧囊。
因此树灶，獵人需要時(shí)時(shí)刻刻都行事精明纤怒，智取往往比單純的蠻勁有更佳的成果。獵人在許多時(shí)候均需有耐性天通，安心等待泊窘。觀(guān)察、計(jì)算像寒、準(zhǔn)備烘豹、養(yǎng)精蓄銳，肥美的獵物遲早會(huì)出現(xiàn)诺祸。這正正是我們過(guò)去二十年的做法携悯，并獲利甚豐。我相信此等經(jīng)驗(yàn)今天又會(huì)大派用場(chǎng)筷笨。
同時(shí)憔鬼，文章中回顧了集團(tuán)過(guò)去幾十年買(mǎi)賣(mài)土地的歷史龟劲，以及策略。
我很懷疑轴或，世界上會(huì)否有另一家地產(chǎn)公司昌跌，像我們一樣買(mǎi)三年，停四年照雁；買(mǎi)兩年蚕愤，停四年；買(mǎi)兩年饺蚊，停兩年萍诱；再買(mǎi)一年，然后至今停買(mǎi)超過(guò)兩年污呼。正如我對(duì)一些機(jī)構(gòu)投資者說(shuō)砂沛，股東給我薪水就是為了讓我什么也不做 — 所指的是我沒(méi)有為業(yè)務(wù)購(gòu)置新地塊。但正因?yàn)橹篮螘r(shí)不買(mǎi)曙求，才會(huì)知道什么時(shí)該買(mǎi)碍庵。
畢竟，為股東帶來(lái)回報(bào)的不是購(gòu)買(mǎi)土地悟狱，而是我們是否以合適的價(jià)錢(qián)在合適的時(shí)間購(gòu)買(mǎi)合適的地塊静浴。
這個(gè)有紀(jì)律地解讀市場(chǎng)周期亦即尊重市場(chǎng)的方針，是我們過(guò)去持續(xù)成功的主要因素挤渐。我們深明地產(chǎn)周期的本質(zhì)不變苹享，因此我們沒(méi)有理由要改變方針。我們將繼續(xù)理性行事浴麻，那便是低買(mǎi)高賣(mài)得问。
貴價(jià)買(mǎi)地不一定會(huì)輸錢(qián)，因價(jià)格可能仍會(huì)攀升一段時(shí)間软免。但當(dāng)價(jià)格最終下跌宫纬，由于只有很少甚至沒(méi)有緩沖的空間，貴價(jià)買(mǎi)地風(fēng)險(xiǎn)可能令該項(xiàng)購(gòu)置有欠謹(jǐn)慎膏萧。
3. 一個(gè)頗具意義的數(shù)據(jù)漓骚，上海恒隆用港匯恒隆11%的人流量，創(chuàng)造出了后者2.5倍的營(yíng)業(yè)額榛泛，前者每個(gè)人頭的價(jià)值是后者的22.7倍蝌蹂。再也不要說(shuō)高端品牌看不到人，所以營(yíng)業(yè)額作假了曹锨，比音勒芬孤个，MUMA。
上海恒隆廣場(chǎng)每年帶來(lái)的銷(xiāo)售額較港匯恒隆廣場(chǎng)高出26%沛简。但前者的平均客流只是后者的11%齐鲤，而后者的可出租面積幾乎是前者的2倍硅急。這說(shuō)明了兩者的顧客群有很大分別：前者擁有消費(fèi)力甚高的客群，后者則以大量的購(gòu)物者取勝〖阉欤現(xiàn)時(shí)港匯恒隆廣場(chǎng)每年有近八千萬(wàn)人光臨营袜，確實(shí)令人為之驚嘆！這可能是上海甚至全國(guó)的紀(jì)錄創(chuàng)造保持者丑罪。
4. 長(zhǎng)沙跟蹤了6年的地塊落標(biāo)荚板，原因一是價(jià)格超標(biāo)，二是容積率超標(biāo)吩屹。陳老過(guò)往文章中提過(guò)跪另，但凡其他開(kāi)發(fā)商都想方設(shè)法提高容積率，可以多蓋房子多賣(mài)錢(qián)煤搜，而對(duì)于高檔奢侈有標(biāo)準(zhǔn)的恒隆來(lái)說(shuō)免绿，容積率是要控制的，富人不喜歡擁擠擦盾，且過(guò)高的容積率也不便于運(yùn)營(yíng)嘲驾。
可對(duì)政府來(lái)說(shuō)，有些政府接受長(zhǎng)期價(jià)值迹卢，可能會(huì)考慮打造精致空間辽故，有些政府可能有現(xiàn)實(shí)考量，需要更多的錢(qián)腐碱，畢竟更高的容積率代表著更高的地價(jià)誊垢。
在今年中，恒隆還披露了上海政府對(duì)于稅收統(tǒng)計(jì)的一個(gè)有意思的視角症见，他們統(tǒng)計(jì)一棟樓里所有企業(yè)的納稅喂走，然后看這棟樓的總體情況，據(jù)說(shuō)兩個(gè)上海恒隆廣場(chǎng)谋作，按此方法芋肠，占了上海市總稅收的1-1.5%，恐怖瓷们。
5. 由于政府興建360萬(wàn)套保障房政策业栅，擠出很多住宅開(kāi)發(fā)商秒咐，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇谬晕，預(yù)判未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)進(jìn)入戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。
既然來(lái)携取，就打吧攒钳，港匯廣場(chǎng)就經(jīng)歷過(guò)入住業(yè)主被迫二選一的情況。
其中雷滋，沈陽(yáng)的形勢(shì)異常嚴(yán)峻不撑，后續(xù)的發(fā)展也證明了此點(diǎn)文兢，真是買(mǎi)企業(yè)就是買(mǎi)壟斷，競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)焕檬。
6. 選擇大連姆坚、沈陽(yáng)、濟(jì)南实愚、天津的解釋?zhuān)c之前的猜測(cè)相符兼呵，就是因?yàn)榧瘓F(tuán)設(shè)定了嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)公司策略就是買(mǎi)入二線(xiàn)城市腊敲，享受二線(xiàn)城市的成長(zhǎng)击喂，所以一線(xiàn)沒(méi)有項(xiàng)目。
有些人對(duì)于我們不追逐價(jià)格持反調(diào)：既然恒隆的策略是只買(mǎi)位置最好的商業(yè)用地碰辅，不追價(jià)實(shí)際上令一些黃金地塊永遠(yuǎn)與我們絕緣懂昂。
我的答案如下：被昂貴土地牽絆的后果，遠(yuǎn)比錯(cuò)失一些優(yōu)質(zhì)地段更嚴(yán)重没宾。畢竟凌彬，中國(guó)幅員廣大，有許多具有經(jīng)濟(jì)活力的城市可供我們發(fā)展循衰。再者饿序，由于我們時(shí)常做好準(zhǔn)備，當(dāng)市場(chǎng)下跌時(shí)我們便可買(mǎi)入更多土地羹蚣。
要做到陡峭而持續(xù)攀升原探，我們必須時(shí)時(shí)刻刻都做對(duì)的事。高價(jià)買(mǎi)地有可能把曲線(xiàn)拉平顽素，這是為何我們不像某些競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手般追逐價(jià)格咽弦。他們可能賺錢(qián)，但我們寧愿等待更好的機(jī)會(huì)胁出。周期是不可避免的型型，我們會(huì)好準(zhǔn)備，并且力求避免過(guò)早入市全蝶。耐心等候者終可獲得勝利闹蒜。
有朋友之前提到，恒隆策略保守抑淫，今天徹底認(rèn)同朋友的觀(guān)點(diǎn)绷落，并發(fā)現(xiàn)保守也是有原因的。這個(gè)原因就是吃過(guò)面臨破產(chǎn)的教訓(xùn)始苇，并錯(cuò)過(guò)了香港地產(chǎn)的黃金20年砌烁，不過(guò)這點(diǎn)或許也會(huì)成為我投資的導(dǎo)火索之一，如果是激進(jìn)的標(biāo)的，我為什么要選擇地產(chǎn)函喉，賭一賭人工智能豈不是更有想象力避归。
7. 又分享了自己的心路歷程，再次把生而為人的脆弱和心態(tài)展現(xiàn)給了眾人管呵，牛逼梳毙。
愈少人做的事便愈難堅(jiān)持；這是一條孤單的路捐下。幾乎每個(gè)人都希望從眾顿天，只不過(guò)沒(méi)有說(shuō)出口；別樹(shù)一幟并不好受蔑担。
今天牌废，我們坐擁一個(gè)稱(chēng)得上傲視同僚的商業(yè)土地組合，擁有最好的土地和最低的單位成本啤握。真正代價(jià)是什么鸟缕？一個(gè)充滿(mǎn)自疑和飽受煎熬的管理層。
人性是不會(huì)變的排抬，只要它不變懂从，無(wú)論經(jīng)濟(jì)或政治都會(huì)有周期，原因是人性蹲蒲，尤其是貪婪和恐懼番甩，會(huì)在世界上興波作浪而帶來(lái)周期。這是我們秉持的終極信念届搁。永不要與市場(chǎng)或人性對(duì)抗缘薛，你只能盡力去了解它們，與它們同行卡睦。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看宴胧，只有這樣做才會(huì)贏(yíng)、才可以生存表锻。
8. 購(gòu)入昆明地塊恕齐，43億，可建設(shè)面積43萬(wàn)平瞬逊，預(yù)計(jì)總投資125億显歧。因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)非常小，濟(jì)南恒隆首年回報(bào)率7%确镊。
根據(jù)情況的改變士骤，未來(lái)將更多集中于綜合項(xiàng)目而非單體購(gòu)物中心。包括購(gòu)物中心骚腥、辦公樓敦间、住宅、酒店和服務(wù)公寓束铭。其中對(duì)辦公樓不宜盲目樂(lè)觀(guān)廓块，對(duì)酒店不看好，只有必須配套才會(huì)去做契沫。
9. 陳啟宗表示带猴，不希望集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)的持股少于50%。所以募集之后會(huì)趁低回購(gòu)地產(chǎn)股票懈万。
