李公子 文 2014年9月4日 初稿于深圳 2015年7月25日修改于深圳

養(yǎng)老機構(gòu)這一類經(jīng)營性項目與一般的銷售型住宅的跑盤完全不同，考察的時候需要把握住重點现恼，不能面面俱到、泛泛了解黍檩，既浪費時間也浪費機會叉袍。

結(jié)合自己多次考察的體會和做養(yǎng)老項目的實際需要，總結(jié)了以下八個方面的要點刽酱，需要在考察中詳細(xì)了解喳逛。

首先，項目的環(huán)境條件與物業(yè)條件棵里。

養(yǎng)老項目客戶來源的本地化特點很明顯润文，項目的經(jīng)營好壞在很大程度上受到它周邊環(huán)境成熟度的影響，環(huán)境的成熟度又是保證項目入住率的重要前提殿怜，因此對于項目的環(huán)境成熟度一定要先做了解典蝌，再與項目的物業(yè)條件和規(guī)模結(jié)合來評價項目經(jīng)營情況，否則沒有辦法與自己的項目做對照和參考借鑒头谜。

需要了解的信息包括：

? 項目的區(qū)位條件（在城市的什么區(qū)位骏掀，成熟度如何，區(qū)域形象是什么）柱告；

? 項目的周邊自然資源條件截驮；

? 項目周邊的醫(yī)療條件（有沒有內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)；周邊有沒有醫(yī)院际度；跟醫(yī)院有什么關(guān)系）葵袭；

? 項目的交通條件（有幾種公共交通可以達(dá)到；從市中心到這里的時間等）乖菱；

? 項目周邊的社區(qū)資源條件（周邊有多少小區(qū)）坡锡；

? 項目的床位規(guī)呐钔或者建筑規(guī)模；

? 項目的建筑形態(tài)鹉勒、樓層拳缠；

? 項目的開業(yè)期和經(jīng)營期；

? ……

經(jīng)營類的項目的成功在很大程度上都跟項目的地段條件有關(guān)贸弥。養(yǎng)老機構(gòu)也同樣。項目的區(qū)位條件和規(guī)模海渊，是項目成敗的前提绵疲。

第二，項目收住老人類型和實際入住情況臣疑。

我們把老人群體劃分為六種類型：低齡健康老人盔憨，高齡自理老人，慢病自理老人讯沈，長期照護老人郁岩，專業(yè)護理老人，腦退化（失智）老人缺狠。（這里问慎，高齡的概念是80歲以上老人。）

收住不同的老人挤茄，對于機構(gòu)的人力配置和硬件配置要求就不一樣如叼。

高度護理型的床位和自理型的床位設(shè)計是完全不一樣的，只要看這個機構(gòu)的各類床位的配比關(guān)系就可以搞清楚項目針對的主力人群穷劈。

需要了解項目收住什么類型的老人笼恰，面對哪些老人群體提供服務(wù)；項目床位結(jié)構(gòu)從最初到現(xiàn)在的變化情況歇终；各類型入住老人平均年齡社证；各種類型床位的入住率情況。

通過院方原定的床位結(jié)構(gòu)评凝，結(jié)合實際入住老人的情況追葡，就可以看出來原來項目市場定位的準(zhǔn)確度如何，市場的真正需求在哪里奕短。

第三辽俗，收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式。

收費標(biāo)準(zhǔn)是判斷養(yǎng)老機構(gòu)市場定位的一個主要指標(biāo)篡诽。

實際上崖飘，只要知道養(yǎng)老機構(gòu)的床位配比和收費標(biāo)準(zhǔn)，這個項目的真正定位就可以判斷出來了杈女。

如果是給一個養(yǎng)老機構(gòu)做顧問方案朱浴，只要定出來床位結(jié)構(gòu)吊圾，再定出來收費標(biāo)準(zhǔn)，這個機構(gòu)的經(jīng)濟大賬基本上就可以算出來了翰蠢。當(dāng)然项乒，后續(xù)還要結(jié)合地塊地形條件或者物業(yè)的建設(shè)條件，再做深化梁沧、細(xì)化調(diào)整檀何，但大的定位方向就已經(jīng)可以確定了。

收費標(biāo)準(zhǔn)主要看的是押金的收取標(biāo)準(zhǔn)廷支，床位的收費標(biāo)準(zhǔn)频鉴，日常費用的收費標(biāo)準(zhǔn)，餐飲的收費標(biāo)準(zhǔn)恋拍，以及不同護理等級的收費標(biāo)準(zhǔn)垛孔。

收費標(biāo)準(zhǔn)是該養(yǎng)老機構(gòu)后期市場價值兌現(xiàn)速度的一個重要參考值。

除了收費標(biāo)準(zhǔn)以外施敢，收費的方式也會決定機構(gòu)的市場接受度周荐，會影響支付者的價格標(biāo)準(zhǔn)判斷。收費方式主要體現(xiàn)在收費僵娃、退費概作、轉(zhuǎn)讓的政策制定上。

第四默怨，設(shè)備設(shè)施配置情況仆嗦。

養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部有很多的適老化設(shè)計和老人用品用具，很多人喜歡盯這些細(xì)節(jié)看先壕，實際上一些更加大型的瘩扼、專業(yè)化的設(shè)備設(shè)施更加重要，既是項目前期投資時的主要成本垃僚，又是后期市場推廣時候的主要亮點集绰。

養(yǎng)老機構(gòu)的特色大型設(shè)備主要是在三大空間中體現(xiàn)：

一個是老人寢室內(nèi)的床具、潔具和安全呼叫系統(tǒng)谆棺；

一個是公共活動空間中的特色專業(yè)設(shè)備栽燕，比如洗浴設(shè)備，水療設(shè)備等改淑。

一個是康復(fù)治療室內(nèi)的專業(yè)設(shè)備碍岔，例如治療床、牽引設(shè)備朵夏、按摩機等等

如果更進(jìn)一步蔼啦，了解更加深入的話，還要看廚房仰猖、洗衣房方面的專業(yè)設(shè)備情況捏肢。

需要了解到奈籽，專業(yè)護理老人的床是什么配置標(biāo)準(zhǔn)？公共的洗浴設(shè)施是什么配置標(biāo)準(zhǔn)鸵赫？康復(fù)設(shè)施是什么配置標(biāo)準(zhǔn)衣屏？洗衣房、廚房內(nèi)的大型設(shè)備是什么配置標(biāo)準(zhǔn)辩棒？有沒有專業(yè)的助移設(shè)備等等狼忱。

設(shè)備設(shè)施是養(yǎng)老機構(gòu)除去建設(shè)成本外，前期投資的最大的一塊成本一睁。設(shè)備設(shè)施的配置水平钻弄，既能體現(xiàn)經(jīng)營理念，又能體現(xiàn)專業(yè)程度卖局。

第五，機構(gòu)人員配置情況双霍。

養(yǎng)老機構(gòu)是靠人提供服務(wù)獲得收益的一個生意砚偶。養(yǎng)老機構(gòu)的人力成本實際上占到運營成本的50~60%，是機構(gòu)運營成本中最大的一項洒闸。

養(yǎng)老行業(yè)是一個人力成本敏感型的行業(yè)染坯。

能夠看懂養(yǎng)老院的人員配置實際上是需要專業(yè)水平的，因為這首先需要了解各種人工在配比 上面的標(biāo)準(zhǔn)丘逸，比如說護士人員的合理配置比例单鹿，護工人員的合理配置比例，社工人員的配置比例深纲，等等仲锄。成熟國家對于人員配比都是有標(biāo)準(zhǔn)的，不同的配比意味著不同的服務(wù)效果湃鹊。有經(jīng)驗的人儒喊，重點就是看這一塊。

考察的時候币呵，需要了解到怀愧，該機構(gòu)中，護士人員有多少余赢，護工人員有多少芯义，社工人員有多少，還有是否設(shè)置了專門的醫(yī)生妻柒、營養(yǎng)師扛拨、物理治療師（康復(fù)師）等。

人員的配比如果不夠举塔，服務(wù)的質(zhì)量是肯定要打折扣的鬼癣，收費也不容易收高陶贼。

真正要從經(jīng)營的角度來看的話，人員的配比是一個需要仔細(xì)研究的部分待秃。

第六拜秧，服務(wù)內(nèi)容有哪些。

需要了解該機構(gòu)能夠提供的服務(wù)內(nèi)容有哪些章郁。服務(wù)內(nèi)容的豐富和專業(yè)枉氮，是養(yǎng)老機構(gòu)持續(xù)盈利，以及盈利水平的根本保障暖庄。

例如聊替，有哪些專業(yè)的服務(wù)？有哪些是特色的服務(wù)培廓？有哪些院內(nèi)的活動惹悄？各種等級的照護的服務(wù)內(nèi)容，日間照料的服務(wù)肩钠，送餐的服務(wù)泣港，居家上門服務(wù)，培訓(xùn)服務(wù)等等价匠。

基礎(chǔ)的服務(wù)是哪些当纱？是怎么提供的？

專業(yè)的服務(wù)是哪些踩窖？服務(wù)的提供方式坡氯，收費方式，使用率等等洋腮。

特色的服務(wù)是哪些箫柳？誰來提供？使用情況等啥供。醫(yī)療的服務(wù)怎么提供滞时？老人吃藥怎么管理？打針怎么辦滤灯？院內(nèi)能不能開藥坪稽？有沒有醫(yī)生上門服務(wù)？急病轉(zhuǎn)診怎么辦鳞骤？等等窒百。

第七，本機構(gòu)的特色亮點豫尽。

要了解該機構(gòu)中有哪些特色化的服務(wù)內(nèi)容篙梢。例如按摩、足療美旧、感官治療渤滞、失智訓(xùn)練贬墩、臨終關(guān)懷等等。

特色亮點是吸引客戶妄呕，營銷宣傳的重要內(nèi)容陶舞，有助于養(yǎng)老機構(gòu)的口碑傳播和入住率的提升。

經(jīng)營中的特色绪励，值得特別關(guān)注該機構(gòu)在人性關(guān)愛和心靈慰藉這些精神方面的護理理念肿孵、操作方法和細(xì)節(jié)，這一塊是最能拉升項目檔次和差異化的“軟實力”疏魏。

第八停做，老人的房間條件。

老人居住的品質(zhì)會直接體現(xiàn)在老人的房間空間上大莫，是參觀機構(gòu)的主要看點之一蛉腌。

除了一般人常規(guī)會看的房間的裝修和硬件配置以外，還要注意看房間的朝向只厘、通風(fēng)條件烙丛、室內(nèi)空間的面積大小、窗外的景觀條件懈凹、室內(nèi)的安全設(shè)計蜀变、門的寬度設(shè)計悄谐、房間內(nèi)的各種安全防護措施介评、特殊功能設(shè)計等。

了解這八個方面之后爬舰，對于養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營情況的了解應(yīng)該說已經(jīng)是比較全面了们陆。下一步要更加深入的話，就要了解該養(yǎng)老機構(gòu)在管理制度情屹、各個管理環(huán)節(jié)中的具體問題的解決方法方面的東西了坪仇。一般的考察，不需要了解到這一程度垃你，但是如果是有在營項目，想要深入學(xué)習(xí)，就主要是關(guān)注管理層面蚜枢、經(jīng)營層面和操作層面的東西妇蛀。

另外，參觀養(yǎng)老機構(gòu)不能只看環(huán)境細(xì)節(jié)凌摄，實際上各種功能設(shè)施的空間布局羡蛾、位置的相互關(guān)系比細(xì)節(jié)更加重要，例如锨亏，老人房間與辦公房間的布局關(guān)系痴怨，與廚房和餐廳的布局關(guān)系忙干，與公共活動空間的布局關(guān)系，與各種功能房的布局關(guān)系等等——為什么要這樣布局浪藻？出于什么樣的經(jīng)營理念捐迫？這樣布局的經(jīng)營效果怎么樣？……這些問題和反饋對于自己項目的規(guī)劃方案具有很高的指導(dǎo)性珠移。

建議拍照的時候要刻意把這些位置關(guān)系拍出來弓乙，后面會是非常有價值的參考資料。

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