近期房地產(chǎn)市場動作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關(guān)注哮洽，相關(guān)政策密集出臺填渠，另一方面，地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù)鸟辅，房貸收緊氛什、成交探底，價格有所松動匪凉。
從消息層面來看枪眉，國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的組合拳已經(jīng)出現(xiàn)成效，最近媒體一直在報道房價下降的新聞再层。
據(jù)新京報報道贸铜，7月北京二手房創(chuàng)37個月成交新低，價格累計下跌約8%聂受。新華社援引深圳主管機構(gòu)的公布的數(shù)據(jù)顯示蒿秦，深圳7月新建商品住宅成交均價為54446元/平方米，自去年10月份以來已連續(xù)10個月下降蛋济，市場觀望情緒濃厚棍鳖。
政策層面：租賃政策密集出臺
近期，租賃市場受到極大關(guān)注碗旅，政策紅利持續(xù)釋放渡处，預(yù)示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來。
從國辦39號文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》祟辟，到住建部等九部門發(fā)文推動人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場医瘫，以及廣州的“租購?fù)瑱?quán)”，相關(guān)政策密集出臺川尖。
根據(jù)通知登下，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州茫孔、深圳叮喳、南京、杭州缰贝、廈門馍悟、武漢、成都剩晴、沈陽锣咒、合肥侵状、鄭州、佛山毅整、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位趣兄。實施的措施包括搭建交易平臺，推動國企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)悼嫉，細化金融艇潭、土地等支持政策。
除試點城市外戏蔑，更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務(wù)蹋凝。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房总棵，有的地塊甚至要求100％自持鳍寂，有的地塊的自持期限高達70年。
對于北上廣深等房價偏高的城市情龄，政策偏向“購租并舉”迄汛，更符合房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方刃唤、租房矛盾突出的城市進行“分類處理隔心、因城施策”，也更符合現(xiàn)實情況尚胞。
可以說硬霍，租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂笼裳、“重售輕租”的局面唯卖，逐漸向加強監(jiān)管、鼓勵“購租并舉”的方向發(fā)展躬柬，租賃市場迎來黃金發(fā)展期拜轨。
房企層面：現(xiàn)金流弱房企還債壓力大
上個月，萬達甩賣了將近700億元的資產(chǎn)允青，雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略橄碾，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達的負債上。就房地產(chǎn)行業(yè)而言颠锉，高杠桿法牲、高負債是普遍現(xiàn)象，但在調(diào)控持續(xù)琼掠、房貸收緊的下半年拒垃，銷售速度放緩，開發(fā)商日子更加艱難瓷蛙。
據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統(tǒng)計悼瓮，截至2017年6月底戈毒，存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家横堡。其中埋市，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元命贴。從2019年開始恐疲，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。
另一方面套么，在去杠桿背景下培己，房企融資壓力持續(xù)增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示胚泌，2017年前7個月省咨，房企融資渠道被壓縮，包括私募債玷室、公司債零蓉、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比穷缤，下降了71.7%敌蜂。
分析人士指出，待明后年償債高峰期來臨之際津肛，債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來的兌付壓力章喉，可能將導(dǎo)致個別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機的房企退出房地產(chǎn)市場。
也有專家認為身坐，在近期限購限貸秸脱、房貸放緩情況下，市場交易量下降部蛇，開發(fā)商銷售收入也隨之下降摊唇，回款很難支付到期資金，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面涯鲁。四季度開發(fā)商可能采取主動降價措施巷查。
消費層面：房貸收緊成交量探底
信貸是決定短期房價的關(guān)鍵因素，房價調(diào)整壓力越來越大抹腿。限購限價限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過去岛请，未來半年和一年，貨幣幢踏、房貸髓需、資金面许师，將成為熱點城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素房蝉。
央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示僚匆，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的占比大幅下降搭幻，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢咧擂。
不過抡砂，由于房貸利率的提高振惰，在房價開始下調(diào)的當(dāng)下，購房者面臨的購房成本可能增加关炼。
調(diào)查顯示俯逾，目前包括北京贸桶、上海、廣州等大部分城市在內(nèi)桌肴，今年內(nèi)都多次收緊了房貸政策皇筛，部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至20%坠七。
數(shù)據(jù)顯示水醋，6月份北上廣深首套房平均利率分布在4.80%-4.97%的區(qū)間范圍內(nèi)，北京首套房平均利率達到4.97%彪置，超過基準(zhǔn)利率拄踪。
而7月出現(xiàn)首套房利率上浮現(xiàn)象的城市共有20個，包括四大一線城市和部分二線城市拳魁，同時三線城市也有銀行將首套房貸利率在基準(zhǔn)基礎(chǔ)上提升5%-10%不等惶桐。
業(yè)內(nèi)人士表示，在進入慣例的7潘懊、8月淡季后耀盗，市場繼續(xù)低迷，樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強卦尊。北京等一叛拷、二線城市在3月調(diào)控后，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低岂却，市場開始進入調(diào)整周期忿薇。
看起來，好像房價進入到調(diào)整階段躏哩，房價上漲趨勢得到了一定的緩解署浩。
不過，過去十幾年來扫尺，媒體或?qū)＜翌A(yù)測房價下降的言論筋栋，經(jīng)常被上漲的房價打臉。央媒《經(jīng)濟參考報》援引投資者的觀點認為正驻，房價預(yù)期難降弊攘，“能買還是盡量買”抢腐。
不排除未來各地放松調(diào)控的可能性，一旦放松襟交，市場就會回暖迈倍，房價暴漲的可能性就很大。越是稀缺緊俏的東西大家越追逐捣域，價格就還要漲啼染。反向預(yù)期之下，樓市限購反而成了房價上漲的預(yù)警器焕梅。
文章來源：綜合自中經(jīng)網(wǎng)迹鹅，澎湃新聞，搜狐等
