今天結(jié)合自己的工作經(jīng)歷颅夺，聊聊項目管理的重要工作之一——計劃管理。
大家都知道管理的五大要素蛹稍，計劃吧黄、組織、指揮唆姐、協(xié)調(diào)拗慨、控制，計劃是基本要素之一奉芦。而項目的定義本身就是說一個團(tuán)隊在一定時間內(nèi)赵抢，用有限的資源，為完成一個目標(biāo)而開展的活動仗阅〔玻可見，要做好項目管理减噪，必須做好對時間短绸、各項資源的有效統(tǒng)籌才能達(dá)成目標(biāo)，對于房地產(chǎn)項目來說筹裕，計劃管理就是承擔(dān)著這種角色醋闭。
我們經(jīng)常聽到各種計劃名詞，對于房地產(chǎn)項目管理來說朝卒，到底有哪些計劃证逻，他們之間有什么關(guān)系？這是我剛工作時的一大困惑抗斤。
可以從不同維度對計劃進(jìn)行分類囚企。從房地產(chǎn)公司經(jīng)營視角，經(jīng)常聽到“公司年度經(jīng)營計劃瑞眼、公司三年發(fā)展規(guī)劃龙宏、公司十年戰(zhàn)略計劃……等。從單個房地產(chǎn)項目視角伤疙，經(jīng)常聽到”總控計劃银酗、主項計劃、分項計劃徒像、專項計劃黍特、二級計劃、三級計劃“等等锯蛀。從時間維度灭衷，經(jīng)常聽到”年度計劃、季度計劃旁涤、月度計劃今布、周工作計劃等经备。這些計劃之間相互關(guān)聯(lián)拭抬、相互影響部默，只是基于的管理視角和計劃使用主體不一樣而已。從大的方向講造虎，先有公司的大方向規(guī)劃到公司年度經(jīng)營目標(biāo)傅蹂，再到每個項目計劃，再分解到每個部門算凿、每個人的工作計劃份蝴，同時又是上下相互影響。本文主要針對單個項目的計劃管理進(jìn)行討論氓轰。
1婚夫、項目計劃的類型。一般可以分為項目總控計劃（或叫全景計劃署鸡、主項計劃）和專項計劃案糙，兩者之間可以理解為總-分的關(guān)系；總控計劃是對項目開發(fā)全生命周期所有重要或關(guān)鍵工作任務(wù)的匯總靴庆，強(qiáng)調(diào)個專業(yè)的橫向協(xié)同时捌，注重工作任務(wù)的結(jié)果時間目標(biāo)，以促成各專業(yè)統(tǒng)一方向炉抒；而專項計劃是基于職能（或理解為業(yè)務(wù)）條線或某專項任務(wù)編制的工作計劃奢讨，旨在完成某一方面的工作，比如設(shè)計專項計劃焰薄、前期報批報建或驗收專項計劃拿诸、招采計劃、施工專項計劃塞茅、營銷專項計劃亩码；售樓處專項計劃、交房專項計劃凡桥、精裝修施工專項計劃等蟀伸。
2、項目分級管控原則缅刽。根據(jù)不同的管理主體訴求啊掏，對計劃進(jìn)行分級管控。一般來說項目總控計劃的節(jié)點會進(jìn)行等級劃分衰猛，比如里程碑節(jié)點迟蜜、一級節(jié)點、二級節(jié)點啡省，目的是為了方便不同管理層進(jìn)行管控娜睛。比如髓霞，對于集團(tuán)來說，關(guān)注里程碑節(jié)點畦戒，對于事業(yè)部或區(qū)域來說方库，關(guān)注一級以上節(jié)點，對于城市公司來說障斋，關(guān)注二級以上節(jié)點纵潦，對于項目來說，所有計劃節(jié)點都需要關(guān)注垃环。對于不同職能條線來說邀层，可以關(guān)注對應(yīng)的專項計劃（專項計劃需要以總控計劃為指導(dǎo)進(jìn)行分解，不得突破總控計劃節(jié)點時間）遂庄，這里也有很多公司把專項計劃視作為三級計劃寥院。所以，我們經(jīng)常聽到涛目，計劃管控要“抓一級秸谢、控一級、看一級”泌绣，進(jìn)行“逐級分解钮追、分層監(jiān)控”。
3阿迈、項目里程碑節(jié)點（有的公司叫集團(tuán)節(jié)點元媚，總之一個意思就是最高等級的節(jié)點）一般都有哪些，為什么要設(shè)置苗沧，該怎么編制刊棕？
看了很多房企的里程碑節(jié)點大致相仿，個數(shù)基本控制在15個以內(nèi)待逞，也有管的比較細(xì)的甥角，一般包括“五證（土地證、用地規(guī)劃許可證识樱、工程規(guī)劃許可證嗤无、施工證、預(yù)售證）怜庸、方案設(shè)計当犯、開工、開盤割疾、交房”嚎卫，特別關(guān)注高周轉(zhuǎn)的企業(yè)還會把“銷售三寶開工（或叫銷售三大件宏榕、售樓處等等）侵佃、銷售三寶開放”列入，為能快速銷售奠定形象展示基礎(chǔ)馋辈，還會把“現(xiàn)金流回正”列入，為了加強(qiáng)現(xiàn)金流管控（賺錢還是硬道理笆子小），有的企業(yè)特別關(guān)注交房質(zhì)量還會把客服的重要節(jié)點“交房聯(lián)合驗收”列入枢劝，畢竟交出去的好房子才能可持續(xù)。
這些里程碑節(jié)點卜壕，基本都代表了項目的每個重要階段您旁，都有明確清晰的標(biāo)志性成果可判斷其是否完成。這些節(jié)點的設(shè)置轴捎，有利于高層快速聚焦與決策鹤盒，迅速了解項目處于哪個階段。
拿到一塊新地后侦副，通常上級就會催著項目報計劃侦锯，項目經(jīng)常會抱怨說現(xiàn)在項目一切未定哪能這么快就編排計劃。其實里程碑計劃本質(zhì)就是一種目標(biāo)和要求秦驯，公司下達(dá)的任務(wù)尺碰，更多的時候就是按照公司的相關(guān)制度要求進(jìn)行排布。比如译隘，各大房企都有對拿地多久開工亲桥、開盤、銷售三寶開放固耘、現(xiàn)金流歸正等有明確時間周期要求题篷。
4、項目計劃該如何編制厅目？記得剛開始工作時番枚，領(lǐng)導(dǎo)讓我整理總控計劃模板，來來回回弄了十幾輪不止损敷，就發(fā)現(xiàn)計劃模板很難葫笼，總感覺無從下手，千頭萬緒嗤锉。計劃模板的編制其實也是計劃編制的模擬渔欢，因為計劃模板相當(dāng)于模擬了一個普通項目的標(biāo)準(zhǔn)工期項目計劃。
一份好的計劃瘟忱，應(yīng)該具備哪些要素奥额？我覺得至少應(yīng)該包括這些：節(jié)點名稱苫幢、計劃開始時間、計劃完成時間垫挨、工期韩肝、完成標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任部門九榔、責(zé)任人哀峻，更多的還包括項目階段、前置工作（或輸入條件）哲泊、關(guān)聯(lián)的運營會議剩蟀、關(guān)聯(lián)的階段性成果等等。
新獲得一個項目切威，馬上編制一份完整齊全的總控計劃是比較難的育特。一般會進(jìn)行分解缰冤，里程碑計劃——里程碑及一級計劃——總控計劃（也有就后面兩步）喳魏，這樣有利于項目快速上報計劃，鎖定項目開發(fā)進(jìn)度目標(biāo)迷郑，統(tǒng)一思路迂苛。而前面說明里程碑計劃的編制更多的是一種目標(biāo)、對集團(tuán)的承諾就漾。
在編制里程碑及一級計劃時念搬，要對項目開發(fā)有全盤思考，想清楚項目的分幾期開發(fā)朗徊，每一期開發(fā)的組團(tuán)（或叫批次）的先后順序。開發(fā)批次的先后順序有缆，更多的是要根據(jù)營銷的推盤思路，首先要確定項目的售樓處杯矩、樣板房（臨時或?qū)嶓w）袖外、景觀示范區(qū)的設(shè)置區(qū)域，確定首批供貨的樓號曼验，以及后續(xù)供貨的開發(fā)思路。
以前鬓照，我比較少用“供貨”這個詞，我們叫“組團(tuán)纯陨、標(biāo)段”留储，我覺得這個叫法更多的是從工程思維或角度來說获讳，可能更多的是考慮工程場地的施工順序活喊；但當(dāng)這個詞轉(zhuǎn)換叫為“供貨”時，我覺得是一種思維的轉(zhuǎn)變钾菊，更多的是一種經(jīng)營思維，就是項目總你要想清楚浑此，這個項目你要從銷售角度決策清楚先推哪些貨滞详，再依次推哪些，而工程進(jìn)度再圍繞這個進(jìn)行安排生產(chǎn)蒲犬、施工岸啡，是一種以銷定產(chǎn)思維原叮。
所以奋隶，里程碑及一級計劃的排布，需要圍繞著項目的推貨節(jié)奏結(jié)合公司標(biāo)準(zhǔn)工期來安排工程進(jìn)度团甲，等全部完成供貨后再就是要按照交房的截止時間黍聂，結(jié)合工期標(biāo)準(zhǔn)倒排交房前的重要工程節(jié)點。
然后再基于批準(zhǔn)的里程碑及一級計劃匹厘，進(jìn)行詳細(xì)的總控計劃編制脐区，因為里程碑及一級計劃的編制、審批需要一定時間牛隅，待批準(zhǔn)完成后，項目方案設(shè)計也比較清晰了媒佣，項目亦有比較充分的資料來支撐編制詳細(xì)的總控計劃。
批準(zhǔn)的總控計劃是其他專項計劃欢嘿，如設(shè)計專項計劃也糊、招采專項計劃、施工專項計劃掐隐、前期報批報建計劃、營銷專項計劃瑟枫、資金專項計劃等編制依據(jù)指攒。
5、計劃管控的兩大重要階段膝擂。
房地產(chǎn)項目看似復(fù)雜，其實階段性比較明顯架馋，以前在LD工作時，我們經(jīng)常說“搶開工萍启、搶供應(yīng)屏鳍、保交付”，就可以發(fā)現(xiàn)其實房地產(chǎn)項目有前后兩端是比較明顯和關(guān)鍵的钓瞭，當(dāng)然項目中間期不是說不重要山涡，而是說它處于一個比較平穩(wěn)時期，在多項目管控精力有限時竞穷，會稍微減少些關(guān)注度鳞溉。
所以，在對多項目管控的集團(tuán)來說穿挨，他們更關(guān)注的是未供貨的項目科盛，其中尤其是未首開項目贞绵，還有就是近一年要交房的項目恍飘，可以針對這兩個不同階段的項目進(jìn)行梳理和管控，有利于讓領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注力更加聚焦章母。
對于需要高周轉(zhuǎn)的新項目乳怎，在首開管控階段，在決策好銷售三寶選址秫逝、首開區(qū)位置后，可以分為“項目首開區(qū)推進(jìn)违帆、銷售三寶推進(jìn)刷后、報批報建推進(jìn)”3條線齊頭并進(jìn)，同步設(shè)計工作需要將銷售三寶圖紙苗傅、項目整體項目方案設(shè)計班巩、項目首開區(qū)施工圖紙分頭并行開展，同時又需相互不沖突逊桦。
對于項目交房階段抑进，一般要以工程施工和竣工驗收兩條主線開展工作寺渗，工程進(jìn)度需以驗收截止時間點倒排工作，其他營銷炬称、客服等相關(guān)工作結(jié)合工程及驗收進(jìn)度及時做好相關(guān)交房準(zhǔn)備工作。
6玲躯、項目計劃調(diào)整和考核激勵跷车。
項目計劃執(zhí)行過程中橱野，我們經(jīng)常遇到“計劃趕不上變化”，計劃剛批準(zhǔn)不久計劃就變了要調(diào)整不铆，讓計劃管理者痛苦不堪，感覺天天排計劃誓斥。那么，計劃還有意義毕谴。
最近我從同事那聽到一句很好的話，他說“計劃是行動“指南針”涝开，而非“導(dǎo)航儀”舀武。是的，排了計劃不一定能按計劃執(zhí)行银舱，但在排計劃的過程中寻馏，對項目情況進(jìn)行了梳理核偿，知道了前進(jìn)的方向。計劃是思考和動員工具轰绵，把手里的資源優(yōu)勢和缺陷尼荆、把要做的事情用計劃理清楚耀找。完成了計劃編制相當(dāng)于完成了一次思想統(tǒng)一业崖，團(tuán)隊內(nèi)部外部都知道要做什么，不做什么狞悲，什么時間做什么摇锋，自己的期望是什么，別人對我們的期望是什么荸恕。
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有了計劃就要進(jìn)行計劃考核，不然計劃就沒有嚴(yán)肅性咬像。當(dāng)計劃出現(xiàn)偏差時县昂，需要調(diào)整倒彰，但不能頻繁調(diào)整莱睁，否則計劃也沒有嚴(yán)肅性。一般房企會給予定期的調(diào)整窗口耙箍，其他時間不得調(diào)整酥馍，如果有某些極特別原因，比如非抗力事件汁针、非項目決策因素（一般為集團(tuán)資金）可以在過程中提交報告施无，再到周期計劃考核結(jié)算時再統(tǒng)一考慮，這樣就規(guī)避了項目計劃一調(diào)再調(diào)必孤。
計劃節(jié)點的考核是項目績效考核的重要指標(biāo)之一敷搪，月度做好節(jié)點統(tǒng)計，每個考核周期出具考核數(shù)據(jù)∩目保現(xiàn)在越來越多房企除了績效考核中體現(xiàn)節(jié)點完成情況闸与，還是對于重要的里程碑節(jié)點設(shè)置節(jié)點獎，獎勵突出厂画，樹立榜樣木羹，極大地激發(fā)了項目積極性，實現(xiàn)了員工和公司的共贏抛人。
計劃管理是項目管理非常重要而又基礎(chǔ)的工作妖枚，是條線協(xié)同實現(xiàn)項目共同目標(biāo)的重要手段绝页，是項目總領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊前進(jìn)的指南針，也是運營管理人員最基本的一項管理工作寂恬。
還有好多想寫续誉，今天大致先梳理這些吧。
