前不久一個(gè)做地產(chǎn)的朋友問我在哪買的房冲泥，我說“北大資源”驹碍。
她的第一反應(yīng)是照母山的北大資源項(xiàng)目。
我說不是凡恍，她很驚訝志秃。
讓我驚訝的是，另一個(gè)做地產(chǎn)的朋友聽說我沒有在重慶北邊買房也表現(xiàn)得很吃驚咳焚。
自兩江新區(qū)成立以來洽损，一路向北似乎是所有重慶人達(dá)成的“共識(shí)”。
但未來革半，重慶還是一路向北嗎碑定？
01.重慶一路向哪流码？
關(guān)于重慶房地產(chǎn)的發(fā)展，一路向北的聲音仍然最大延刘，隨著時(shí)間的推移陸續(xù)又出現(xiàn)了一路向西漫试，向南，向東碘赖，還有城市中心論等言論驾荣。
我們逐一看看。
·?一路向北—大竹林普泡、照母山播掷、禮嘉、中央公園撼班、蔡家歧匈、龍興。
理由：
政策向北砰嘁，從2003年市政府批準(zhǔn)北部新區(qū)總體規(guī)劃開始件炉，從觀音橋到加州、新牌坊矮湘、再到汽博斟冕、空港、照母山缅阳、禮嘉磕蛇、悅來、蔡家券时。
從賣地孤里、交通完善伏伯、配套跟進(jìn)橘洞、學(xué)校進(jìn)駐，政府在北部打造了一個(gè)又一個(gè)的板塊新城说搅。
而后兩江新區(qū)成立炸枣，高新智能產(chǎn)業(yè)相繼簽約入駐，更是堅(jiān)定了“一路向北”的信念弄唧。
地勢平坦适肠，土地資源多，環(huán)境好候引。北區(qū)幾乎是重慶主城最平臺(tái)的區(qū)域了侯养，沒有高山?jīng)]有坡坡，完全感受不到自己在重慶澄干，開發(fā)難度降低逛揩，一定程度上也緩解了交通擁堵柠傍。
一路向西—大學(xué)城、西永辩稽。
理由：大學(xué)城眾多人口支撐惧笛、西永產(chǎn)業(yè)支持、提出“科技城”概念逞泄、1小時(shí)到核心區(qū)域的輕軌等患整。
一路向東—茶園
理由：城市副中心、兩站到解放碑喷众、東站規(guī)劃及開建各谚、未來3條輕軌等等。
一路向南—巴南到千、龍洲灣嘲碧、李家沱、魚嘴父阻。
理由：大品牌開發(fā)商相繼拿地愈涩，連龍湖都去了巴南、政府對巴濱路和龍洲灣的打造加矛，重慶價(jià)格洼地等等履婉。
城市中心論—兩江四岸
尤其近兩年到重慶的投資客戶。
理由：地段斟览、地段毁腿、地段，核心區(qū)稀缺景觀資源苛茂，和其他一二線城市核心地段的價(jià)格差距等等已烤。
我們發(fā)現(xiàn)，每個(gè)區(qū)域都有優(yōu)勢妓羊，各個(gè)置業(yè)顧問講得都有道理胯究。
然后，分析重慶趨勢的買房人懵逼了躁绸。
02.結(jié)論很打臉裕循？
2018年主城區(qū)商品住宅板塊成交量T0P 10
一路高歌猛進(jìn)向北時(shí)，無論是成交價(jià)格還是成交量北區(qū)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域净刮。
但從2018年的成交量上看剥哑，重慶東西南北，各個(gè)板塊成交量都很熱鬧淹父，北區(qū)不再一枝獨(dú)秀株婴。（兩江四岸新房供應(yīng)不足，沒上榜）
難道重慶人看不清城市發(fā)展方向了嗎暑认？
不困介，重慶人的智慧你想象不到揪垄。
為什么各個(gè)板塊都賣的很好？
為什么樓市成交量或許不再一路向北逻翁？
且看饥努。
2018年重慶主城區(qū)商品住宅板塊成交量T0P10價(jià)格排名
從價(jià)格排名可以看出，區(qū)域之間八回、板塊之間的價(jià)格差距引起了客戶群體的板塊流向酷愧，而且這種流動(dòng)未來會(huì)長期存在。
劃重點(diǎn)缠诅，以上這段話很重要溶浴。
具體解釋一下。
我相信絕大部分買房人都不傻管引，不會(huì)絕對依賴輿論導(dǎo)向買房士败，購房前都是經(jīng)過認(rèn)真思考決策的。
影響個(gè)人購房決策的因素有：價(jià)格褥伴、工作谅将、交通、戶型重慢、品牌饥臂、學(xué)校等等。
但其中最重要的剛性因素是價(jià)格似踱。
你只有30萬首付隅熙，所以只能買總價(jià)100萬以內(nèi)的房子。
你有80萬首付核芽，所以你可以自由選擇北邊還是兩江四岸囚戚。
無論是自己住還是投資，都遵循這個(gè)規(guī)律轧简。
同樣買100平米的房子：
大學(xué)城和照母山驰坊，按照30%的首付差出超過15萬的首付資金。
在市場瘋搶的時(shí)候吉懊，各樓盤需要5成首付庐橙，區(qū)域間首付更是有30萬的差距。
對剛需客戶來說借嗽，差出了另一套房的首付，差出了房子的裝修款转培，差出了一家人一年的收入恶导。
巴南成交量的火爆便是這樣發(fā)生的。
所以浸须，從2018年開始惨寿，重慶各個(gè)區(qū)域的房子是屬于不同人群的邦泄。
有錢人，包括主城有錢人裂垦，區(qū)縣最有購買力的人顺囊，隨便買，當(dāng)然要買最好的蕉拢。
沒錢的特碳，主城的中低收入群體，選離工作最近的性價(jià)比最高的晕换；區(qū)縣給孩子買學(xué)區(qū)房的中產(chǎn)階級(jí)午乓，選一三八巴蜀，價(jià)格能承受就買闸准。
兩年前市場沒那么火爆益愈，板塊之間價(jià)格差距沒那么大的時(shí)候，所有人都能買得起北區(qū)的房子夷家，一窩蜂全去了北區(qū)蒸其，北區(qū)樓市的火爆程度可想而知。
但房價(jià)上漲拉開差距后库快，如同把人分成三六九等枣接，房價(jià)分化了人群，然后激活了各個(gè)板塊缺谴。
因此但惶，我們才會(huì)看到每個(gè)區(qū)域的房子都賣得出去，購買的客戶群體有差異而已湿蛔。
03分化既已形成膀曾，就很難改變。
所以阳啥，
未來考驗(yàn)北區(qū)樓盤的是添谊，重慶到底有多少有錢人？有錢人還在買房嗎察迟？有錢人愿意為什么樣的項(xiàng)目斩狱、產(chǎn)品買單？
考驗(yàn)巴南樓盤的是扎瓶，和其他區(qū)域形成多少價(jià)差所踊？巴南區(qū)的有錢人會(huì)不會(huì)去北區(qū)買房？剛性的購買力會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)移到其他低價(jià)區(qū)域概荷？
······
年后和一個(gè)同齡的地產(chǎn)營銷總聊天秕岛，分享她在市場不好的時(shí)候去救盤時(shí)的操盤思路，就一條：先讓項(xiàng)目做到區(qū)域第一，做成區(qū)域必看的继薛、必買的項(xiàng)目修壕。
然后她的項(xiàng)目活了，而且是重慶持續(xù)很多年的明星項(xiàng)目遏考。不得不感嘆和佩服她當(dāng)時(shí)思路的清晰慈鸠。
拉開一定價(jià)格差距的情況下，重慶主城各個(gè)區(qū)域所針對的客戶群體已經(jīng)完全不一樣灌具，未來各樓盤營銷總監(jiān)要思考的或許僅僅是如何成為本區(qū)域的NO.1青团，因?yàn)槟愀緭尣坏狡渌麉^(qū)域的客戶。
然而更艱難的是同一區(qū)域內(nèi)稽亏，幾乎所有項(xiàng)目能享受到的政策壶冒、配套利好都是同質(zhì)化的（交通、配套的遠(yuǎn)近有一些差距）截歉，你的項(xiàng)目憑什么脫穎而出胖腾？
唯有，清晰的項(xiàng)目定位+獨(dú)特的產(chǎn)品優(yōu)勢+營銷團(tuán)隊(duì)氣質(zhì)瘪松。
必須找準(zhǔn)客戶定位咸作，項(xiàng)目為誰而建？他們在哪宵睦？
項(xiàng)目有獨(dú)特的賣點(diǎn)嗎记罚？我說的是其他項(xiàng)目完全無法超越的優(yōu)勢。
營銷團(tuán)隊(duì)專業(yè)壳嚎、自信桐智、真誠嗎？是打心底的那種烟馅，而不是忽悠客戶说庭，而且這種氣質(zhì)是自上而下的。
而對購房者而言郑趁。
評(píng)估項(xiàng)目到底有沒有獨(dú)特的賣點(diǎn)刊驴，觀察置業(yè)顧問是不是專業(yè)、自信寡润、真誠捆憎，多半就能有自己的看法和判斷。
真的不用理會(huì)重慶到底往哪里發(fā)展梭纹，任何區(qū)域政府都不會(huì)允許自己的轄區(qū)死得很難看的躲惰，認(rèn)清自己的購買需求，你有多少錢栗柒，在哪工作礁扮，對房子有什么偏好知举，更重要瞬沦。
再抽時(shí)間認(rèn)認(rèn)真真多看些樓盤太伊，也不用太糾結(jié)，只要項(xiàng)目能達(dá)到你80%的需求就買吧逛钻，不存在價(jià)格便宜僚焦、位置好、環(huán)境好曙痘、戶型滿意的那種項(xiàng)目芳悲。
如果有，價(jià)格也不會(huì)太便宜边坤。
價(jià)格太便宜的名扛，你也不敢買。
···
最后茧痒。
近期肮韧，巴南、茶園旺订、大學(xué)城板塊的成交量超過北區(qū)弄企，并不是因?yàn)闃鞘袕?fù)蘇了。
而是剛性需求已是樓市的主要成交力量区拳，而他們最關(guān)注的是高性價(jià)比拘领。
若繼續(xù)保持和北區(qū)的價(jià)格差距，這些板塊將有巨大的銷售機(jī)會(huì)樱调。
屆時(shí)约素，重慶北，或?qū)⒉辉偈浅山涣孔罨鸨膮^(qū)域笆凌。
