閱讀提示：離婚訴訟中瞧柔，房產(chǎn)分割往往會是當(dāng)事人爭議較大的焦點問題漆弄。實務(wù)中財產(chǎn)形態(tài)復(fù)雜，準(zhǔn)確適用法律需要區(qū)分不同情況仔細梳理造锅。

審判實踐離婚案件中對房屋的分割撼唾、房屋的價值、房屋的歸屬等問題所引起的爭議最大哥蔚、最多倒谷。婚姻法和最高法院婚姻法三個司法解釋對此雖有規(guī)定肺素，但實務(wù)中盲點和爭議點仍然較多恨锚。為此，本文對離婚案件的不動產(chǎn)分割情況進行梳理倍靡，針對難點問題提出觀點猴伶。

一、離婚案件中不動產(chǎn)分割方法的實務(wù)考察

（一）商品房分割注重出資與登記相結(jié)合原則

眾所周知塌西，商品房是買賣雙方按照市場規(guī)則他挎，平等地協(xié)商房屋的價格、質(zhì)量等各要素捡需，簽訂了商品房買賣合同之后取得的房屋办桨。離婚審判實踐中的商品房主要分為全額付清房款的房屋和按揭商品房。所以對于離婚中商品房的分割站辉，主要依據(jù)是婚姻法司法解釋三中確立的出資與登記想結(jié)合的方法呢撞。這主要體現(xiàn)在：

1.夫妻婚后購買房屋损姜，其中部分款項來源于一方婚前儲蓄或?qū)⒒榍胺课葑冑u后的價款的房屋

因此類房屋系婚后共同出資購買，屬夫妻共同財產(chǎn)殊霞，但由于根據(jù)婚姻法第十八條規(guī)定摧阅，夫妻一方婚前財產(chǎn)屬個人財產(chǎn)，由此婚前財產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不同形式了但仍然是個人財產(chǎn)绷蹲，我們在司法實踐中將這一部分價款對應(yīng)的房屋比例及相應(yīng)的增值在分割時判歸這一方所有棒卷。

2.夫妻一方在婚前已交清全部購房款，但婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的房屋

根據(jù)物權(quán)法第9條的規(guī)定祝钢，不動產(chǎn)未經(jīng)登記的不發(fā)生物權(quán)效力比规。婚后取得產(chǎn)權(quán)證這一事實并不能使婚前個人財產(chǎn)在形式上轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)拦英。因此蜒什，此種情形下的不動產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認定為婚前購買房屋一方的個人財產(chǎn)。

（二）房改房龄章、集資福利房分割貫徹房改政策原則

1.對于離婚夫妻單位房改房問題

房改房的產(chǎn)權(quán)的歸屬按購買時間區(qū)分吃谣，婚前購買的就是個人財產(chǎn)乞封；婚后用共同財產(chǎn)購買的做裙，認定為夫妻的共同財產(chǎn)。雖然購房時享受了優(yōu)惠政策肃晚，但分割時應(yīng)按市場價來分割锚贱。婚姻法司法解釋二在第19條作出規(guī)定：由一方婚前承租关串、婚后用共同財產(chǎn)購買的房屋拧廊，房屋權(quán)屬證書登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認定為夫妻共同財產(chǎn)晋修。房改房的分割應(yīng)當(dāng)按照商品房市場價的價值進行分割吧碾。

2.離婚夫妻以一方父母名義參加房改，房屋登記在父母名下的房屋問題

就此墓卦，婚姻法司法解釋三第12條已經(jīng)予以明確倦春。但是離婚夫妻以一方父母名義參加了房改，而房屋登記在離婚子女名下的房屋時落剪，婚姻關(guān)系存續(xù)期間睁本，由于房屋來源于一方父母所承租的公房，購買房改房的價格一般都會參考工齡忠怖、職務(wù)呢堰、級別等因素，有較強的福利性質(zhì)凡泣，購買價格也遠低于市場價枉疼，雙方用夫妻共同財產(chǎn)購買以一方父母名義參加房改的房屋皮假，房產(chǎn)登記于離婚子女名下，離婚時父母子女這一方往往提出此房屋是父母對自己的贈與骂维，要求根據(jù)婚姻法司法解釋三第7條及12條钞翔，認定為自己的個人財產(chǎn)，而出資部分則提出是借款席舍。對此布轿，我們的觀點是，這種情況如果因房改政策一家只能享受一次房改福利来颤，導(dǎo)致子女的配偶失去享受房改福利的機會汰扭，則在離婚時應(yīng)對其予以適當(dāng)?shù)难a償更為公平。

3.對于離婚案件中涉及的集資福利房

這種情形福铅，主要是考慮婚前婚后購買的問題萝毛。集資福利房的出資通常是一次性的，或者兩次滑黔。這類的房屋分割只考慮出資時間和結(jié)婚時間笆包。在簽定購房合同時，合同里會涉及到購房人的工齡問題略荡，如果有婚姻就涉及到夫妻二人的工齡庵佣。盡管在購房時享受了不同的優(yōu)惠政策，但在離婚時汛兜，應(yīng)該以市場價來分割房屋巴粪。

（三）拆遷安置房根據(jù)拆遷時適用的政策、被拆遷房屋的建造情況及安置房屋有無補交差價認定安置房的性質(zhì)

離婚案件審判實務(wù)當(dāng)中粥谬，拆遷安置房的分割常常成為焦點肛根，特別是農(nóng)村集體土地上的房屋也有被納入拆遷范圍。

拆遷安置房享受土地劃撥漏策、規(guī)劃費減免等相關(guān)政策派哲，價格比商品房優(yōu)惠。拆遷安置房的政策性較強掺喻，各個地方都有相應(yīng)的政策規(guī)定芭届，而且實踐當(dāng)中，很多拆遷部門為了盡快拆遷巢寡，在執(zhí)行政策時尺度不一致的情況非常多喉脖，因此案件處理中既要考慮該地區(qū)拆遷的統(tǒng)一的政策，又考慮個案的具體情況抑月，分割時應(yīng)盡量公平合理树叽。

1.婚前一方的個人房產(chǎn)，婚后被拆遷安置新房

如果安置房屋僅考慮面積因素谦絮，且不存在房屋補差價問題题诵，房屋亦未變更登記在夫妻二人的名下洁仗，安置的新房應(yīng)認定為個人財產(chǎn)。如果用夫妻共同財產(chǎn)補房屋差價性锭，所補差價的比例部分應(yīng)認定為夫妻共有財產(chǎn)赠潦。

2.婚前房產(chǎn)在一方的父母名下，婚后拆遷安置后草冈，安置房登記在兒女名下

這里需要參考贈與房屋的情形她奥。此種情況要注意子女在婚后對于房屋是否有裝潢、翻建等情形怎棱，以確定另一方是否應(yīng)當(dāng)予以分割哩俭，包括實踐當(dāng)中很多違章建筑在拆遷過程中也被安置的房屋，因被安置房屋屬于合法的財產(chǎn)拳恋，故離婚時應(yīng)當(dāng)予以處理凡资。

3.婚前是一方承租的公房，婚后拆遷安置

這時應(yīng)當(dāng)考慮婚后拆遷安置時谬运，是否存在著出資的因素隙赁，是否存在取得部分或全部產(chǎn)權(quán)問題。如果沒有出資要考慮安置時有無人口因素梆暖，如果是婚后共同出資伞访，取得一定產(chǎn)權(quán)的，對這部分房屋產(chǎn)權(quán)就是夫妻共有財產(chǎn)式廷。如果沒有出資問題咐扭，只是房屋拆遷后繼續(xù)承租的，離婚時雙方都有承租的權(quán)利滑废。

（四）小產(chǎn)權(quán)房目前處理無法律依據(jù)

小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)實中大量存在，這種房屋在對外關(guān)系上其合法性有待進一步確認袜爪，法院在離婚案件中一般不予處理蠕趁。我們目前只是在判決書中明確該房是夫妻關(guān)系存續(xù)期間購置，確定雙方都享有權(quán)利辛馆。

（五）單純加名房分割中的意思表示原則

1.基于夫妻財產(chǎn)約定或贈與的意思表示

夫妻一方的房屋俺陋，婚后以夫妻約定形式或贈與的形式約定為另一方所有或者雙方共有，俗稱“加名”昙篙。但“加名”后“加名”方隨即提出離婚導(dǎo)致爭議如何處理腊状？

婚姻法第19條對于夫妻約定財產(chǎn)問題作了規(guī)定，而婚姻法司法解釋三第6條又規(guī)定了夫妻間贈與以及撤銷的問題苔可。實踐中如果能夠區(qū)分缴挖，則對于夫妻約定的，按照登記為一人或兩人認定為一方個人財產(chǎn)或夫妻共同財產(chǎn)焚辅；對于贈與的映屋，則根據(jù)婚姻法司法解釋三第6條來處理苟鸯。如果是已經(jīng)辦理了房產(chǎn)變更登記或公證的，則不能撤銷贈與棚点。但如果贈與時未明確是一方的個人財產(chǎn)早处，我們認為贈與后的房屋為夫妻共同財產(chǎn)。但問題在于無法區(qū)分是約定還是贈與瘫析，我們認為砌梆，對于無法區(qū)分的，則按照婚姻法第19條來認定贬循。

2.基于政策原因

夫妻一方的房屋么库，為孩子上學(xué)或其他政策性原因，將另一方名字加上甘有，后雙方要求離婚诉儒，審理此類案件分歧較大。因房產(chǎn)已實際登記在夫妻雙方名下亏掀，只能認定為夫妻共同財產(chǎn)忱反，在離婚時予以分割，但從考慮房屋來源的角度對原享有房屋產(chǎn)權(quán)的一方可予以多分滤愕。

二温算、離婚案件中不動產(chǎn)分割方法的問題所在

目前在離婚案件中，房屋的分割多遵循出資與登記相結(jié)合间影，忽視了婚姻家庭的人身屬性注竿。雖然商品房的高價格特點決定了在分割此類房屋時，應(yīng)當(dāng)遵循出資與登記相結(jié)合的原則魂贬，但房屋畢竟系婚姻家庭棲身之地巩割，有著重要的居住功能，在婚姻家庭中又有著婚俗社會的背景付燥，因此宣谈，單純按照出資與登記相結(jié)合，又給審判帶來很多困擾键科。

（一）按揭商品房出資與登記之復(fù)雜性

婚姻法司法解釋三的第10條對于婚前一方購買房屋闻丑，支付首付款，婚后共同支付部分按揭款勋颖，房產(chǎn)證婚后辦理在婚前購買方名下的作出了規(guī)定嗦嗡。即在離婚時，雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分饭玲，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進行補償侥祭。但解釋并未明確對應(yīng)的增值該如何計算，不同法院、不同法官所作的計算也不盡相同卑硫，當(dāng)事人也同時會提出對自己最為有利的計算方法徒恋。因此，盡管司法解釋對此問題有所規(guī)定欢伏，但在審判實踐中依然會面對以下難題入挣。

來源：法律講壇