作為中國(guó)科技教育基金會(huì)“共同富孕谅樱”計(jì)劃的平臺(tái)運(yùn)營(yíng)的投資方谢谦，中國(guó)趨勢(shì)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“中國(guó)趨勢(shì)”）透過(guò)旗下企業(yè)，在國(guó)內(nèi)投資了若干運(yùn)營(yíng)平臺(tái)萝衩，包括電商換購(gòu)平臺(tái)回挽、物業(yè)園區(qū)等等。
其中猩谊，博思?jí)粝耄ㄖ袊?guó)）有限公司（簡(jiǎn)稱“博思中國(guó)”）是中國(guó)趨勢(shì)旗下企業(yè)之一千劈。為了不斷豐富“共同富裕”計(jì)劃的合作模式內(nèi)涵牌捷，進(jìn)一步完善“共同富郧脚疲”計(jì)劃的推進(jìn)開展，博思中國(guó)目前正在努力尋找合適的物業(yè)投資機(jī)會(huì)暗甥。
一般來(lái)說(shuō)喜滨，物業(yè)投資有很多不同的渠道，比如直接從市場(chǎng)收購(gòu)新的一手物業(yè)淋袖、通過(guò)中介從二手交易市場(chǎng)投資二手物業(yè)鸿市、投資參股與開發(fā)商共同開發(fā)并持有物業(yè)锯梁、從資產(chǎn)管理公司收購(gòu)不良資產(chǎn)物業(yè)即碗、從法拍市場(chǎng)競(jìng)拍或競(jìng)買取得等等焰情。
法拍物業(yè)，因價(jià)格便宜剥懒，是很多投資者關(guān)注的渠道内舟，有時(shí)候能夠“撿漏”獲得價(jià)格較低有較大投資升值空間的物業(yè)。但法拍物業(yè)初橘、法院競(jìng)賣物業(yè)验游，有時(shí)候會(huì)隱藏一些陷阱，需要投資者具備一雙“火眼金睛”保檐，有足夠的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力耕蝉。
最近博思中國(guó)在尋找物業(yè)、與相關(guān)人員交流溝通中夜只，就了解到了法拍物業(yè)投資的一些風(fēng)險(xiǎn)陷阱和具體的案例垒在。
風(fēng)險(xiǎn)一，產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)扔亥。目前國(guó)家對(duì)住宅物業(yè)產(chǎn)權(quán)场躯、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)，都有很具體的年限規(guī)定旅挤。有時(shí)候司法拍賣的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)過(guò)了一半或者接近一半踢关。這種物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，就在于物業(yè)未來(lái)升值的空間有限粘茄，甚至沒(méi)有升值空間签舞，嚴(yán)重影響投資收益。
這種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較容易管控柒瓣。只要投資人事先進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研瘪菌，仔細(xì)分析和查詢相關(guān)資料，并充分對(duì)區(qū)域性的市場(chǎng)交易進(jìn)行綜合分析嘹朗，就可以有效規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)师妙。
風(fēng)險(xiǎn)二，前業(yè)主是否欠繳物業(yè)管理費(fèi)屹培？欠繳的物業(yè)管理費(fèi)的處置方式是什么默穴？
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，法拍物業(yè)的來(lái)源有幾近50%是因借貸糾紛褪秀，如企業(yè)經(jīng)營(yíng)蓄诽、創(chuàng)業(yè)投資、資金拆借等原因媒吗，業(yè)主無(wú)法償還債務(wù)而導(dǎo)致仑氛。這種情況，業(yè)主往往還會(huì)拖欠大量物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)這類物業(yè)進(jìn)入司法拍賣時(shí)锯岖，法院會(huì)有相關(guān)提示介袜，但并不會(huì)詳盡介紹具體細(xì)節(jié)情況。因此出吹，如果參與這類物業(yè)的競(jìng)拍或競(jìng)買遇伞，就需要做詳細(xì)的調(diào)研、分析捶牢。如果僅僅看拍賣公告鸠珠，有時(shí)候還會(huì)掉入陷阱。
比如秋麸，博思中國(guó)了解到這樣一個(gè)案例：
上海某公司（簡(jiǎn)稱“A公司”）2021年初渐排，通過(guò)司法競(jìng)賣渠道，取得了某辦公樓的一層物業(yè)灸蟆。在《競(jìng)賣公告》中飞盆，法院已經(jīng)明確業(yè)主拖欠有物業(yè)管理費(fèi)，需由買家承擔(dān)次乓。在競(jìng)買之前吓歇，A公司專門出資委托律師，對(duì)該物業(yè)進(jìn)行了詳細(xì)的盡調(diào)票腰，了解到前業(yè)主拖欠歷年物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)169萬(wàn)元城看，物業(yè)公司已經(jīng)對(duì)前業(yè)主發(fā)起訴訟追討物業(yè)管理費(fèi)并勝訴。律師針對(duì)該項(xiàng)競(jìng)買交易出具了法律意見書杏慰。
在綜合考量后测柠，A公司決定參與競(jìng)買并最終成交。在拍賣輔助機(jī)構(gòu)的協(xié)助下缘滥，A公司支付了交易價(jià)格轰胁，并墊付了若干稅款，過(guò)后拍賣法院退還了A公司墊付的稅款朝扼。但在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶前赃阀，拍賣輔助機(jī)構(gòu)要求A公司向物業(yè)管理公司支付了169萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)，之后拍賣輔助機(jī)構(gòu)才出具相關(guān)文書擎颖，協(xié)助A公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證榛斯。
在這個(gè)交易過(guò)程中，A公司一直認(rèn)為這169萬(wàn)元是取得該物業(yè)對(duì)價(jià)的一部分搂捧，也就是說(shuō)驮俗，是包含在該物業(yè)的交易總價(jià)格之中。
然而一年多后的2022年中允跑，在進(jìn)行企業(yè)所得稅清算時(shí)王凑，稅務(wù)局卻提出了不同意見搪柑。稅務(wù)局認(rèn)為這169萬(wàn)元不應(yīng)該納入該物業(yè)的獲取成本，而是應(yīng)該歸為物業(yè)管理費(fèi)索烹。也就是說(shuō)工碾，在《資產(chǎn)負(fù)債表》中，A公司不能將這169萬(wàn)元作為“資產(chǎn)”术荤，而應(yīng)該歸入“費(fèi)用”齐媒。
后來(lái)經(jīng)過(guò)與稅務(wù)局反復(fù)溝通图筹，最終A公司認(rèn)可稅務(wù)局的意見，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了調(diào)整炫掐。但調(diào)整后的結(jié)果焦读，就是A公司的資產(chǎn)硬生生減值169萬(wàn)元子库。
這里A公司一不當(dāng)心就掉入了一個(gè)陷阱：
既然當(dāng)時(shí)物業(yè)管理公司起訴前業(yè)主已經(jīng)勝訴，照理物業(yè)管理公司也是債權(quán)人矗晃。法院拍賣物業(yè)后仑嗅，應(yīng)該在獲得的拍賣款中，對(duì)所有債權(quán)進(jìn)行分配张症〔旨迹或者如果拍賣法院需要確保物業(yè)管理公司優(yōu)先全額收到物業(yè)管理費(fèi)，也可以由A公司單獨(dú)支付給法院俗他，法院再轉(zhuǎn)給物業(yè)管理公司脖捻。這樣可以將這169萬(wàn)元全額納入成交額中。
但現(xiàn)在的做法兆衅，拍賣輔助機(jī)構(gòu)要求A公司直接將169萬(wàn)元支付給物業(yè)管理公司地沮，不僅稅務(wù)局不認(rèn)可作為購(gòu)買成本，導(dǎo)致A公司資產(chǎn)減值羡亩，而且A公司將這筆費(fèi)用計(jì)為物業(yè)管理費(fèi)摩疑，名不正言不順。因?yàn)榘凑諊?guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定畏铆，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)系業(yè)主的義務(wù)雷袋。而在A公司取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之前并非業(yè)主，而且也沒(méi)有享受過(guò)物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)辞居，并不具有支付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)片排。更不可思議的是，物業(yè)管理公司在追討物業(yè)管理費(fèi)的訴訟中明明已經(jīng)勝訴速侈，卻在收到A公司的款項(xiàng)后率寡，對(duì)原業(yè)主撤訴。
雖然A公司事先進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)研倚搬，也做了法律分析冶共，但仍然被迫落入這個(gè)陷阱。真是智者千慮，必有一失捅僵，防不勝防家卖。
風(fēng)險(xiǎn)三，法拍物業(yè)的占有狀況庙楚。很多法拍物業(yè)往往存在“占有”情況上荡，有的是業(yè)主自己在使用、有的是處于出租狀態(tài)馒闷。這些法拍物業(yè)在拍賣后酪捡，普遍會(huì)碰到無(wú)法清場(chǎng)的狀況。
法院對(duì)拍賣物業(yè)是否負(fù)責(zé)清場(chǎng)纳账，取決于房屋《拍賣公告》的規(guī)定逛薇，有的法院在執(zhí)行中，要負(fù)責(zé)清場(chǎng)并交付疏虫，而更多的是法院只負(fù)責(zé)協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)永罚，并不負(fù)責(zé)清場(chǎng)交付。
因?yàn)槊總€(gè)法拍物業(yè)狀況都不盡相同卧秘，因此針對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)呢袱，同樣需要事先做詳細(xì)評(píng)估，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)翅敌。
博思中國(guó)就聽說(shuō)這樣一個(gè)案例：
香港某公司（“簡(jiǎn)稱B公司”）經(jīng)過(guò)多年的籌劃和等待产捞，終于在2023年底獲得香港灣仔的某甲級(jí)寫字樓整層的競(jìng)買抄底機(jī)會(huì)。
在競(jìng)買之前哼御，B公司同樣也委托律師做了盡調(diào)分析坯临，之后順利買下。但辦理收樓時(shí)恋昼，才發(fā)現(xiàn)這層物業(yè)中被原業(yè)主出租的部分看靠，完全不合常理：不僅出租租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，而且原業(yè)主給案外人租賃方竟然有很長(zhǎng)的不合理賬期液肌。更不可思議的是挟炬，原業(yè)主居然與這個(gè)案外人在一起辦公室，而且案外人租賃方還賴著不走嗦哆。
這就導(dǎo)致B公司已經(jīng)是業(yè)主的情況下谤祖，不僅不能順利收樓，而且還無(wú)法收到租金老速，此外B公司還需要承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)和政府差餉粥喜。這顯然是原業(yè)主與案外人惡意串通做局。
B公司經(jīng)過(guò)努力溝通橘券，卻無(wú)法解決問(wèn)題额湘。在忍無(wú)可忍的情況下卿吐，B公司只能采取法律措施，聘請(qǐng)律師向法院申請(qǐng)封租令锋华，對(duì)租客承租物業(yè)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行查封嗡官、拍賣以抵繳欠租，同時(shí)申請(qǐng)收樓令以收回物業(yè)毯焕。
雖然B公司獲得了法院的支持衍腥，但尚未最終完成收樓，而且為此付出了不菲的律師費(fèi)和訴訟費(fèi)纳猫。
通過(guò)司法拍賣的渠道投資物業(yè)婆咸，存在很多風(fēng)險(xiǎn)，上述僅列舉了三個(gè)常見的風(fēng)險(xiǎn)续担。
博思中國(guó)認(rèn)為擅耽，通過(guò)與相關(guān)人員交流活孩，獲得了非常有用的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)物遇，博思中國(guó)在后續(xù)尋找和投資物業(yè)的過(guò)程中，將認(rèn)真研究國(guó)家法律憾儒、對(duì)擬投資的物業(yè)進(jìn)行仔細(xì)調(diào)研分析询兴。最重要的是仔細(xì)、仔細(xì)起趾、再仔細(xì)诗舰，將問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)、以及應(yīng)對(duì)措施考慮周全训裆，不放過(guò)任何一個(gè)蛛絲馬跡眶根，避免陷入不可預(yù)料的投資陷阱。