最近一段時間關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞紛紛見諸報端恢恼，一時間又把大家心中最糾結(jié)的話題給抓了起來，這就是房子胰默。
每每說到房地產(chǎn)的價格场斑，幾乎所有的朋友都是揪心不已，最近瀚哥的好朋友問瀚哥說：最近所在城市的房地產(chǎn)價格很高了牵署，可以賣了房子來租房嗎漏隐？碰到這樣的問題，瀚哥也是有些無語凝噎了奴迅，我們反復(fù)強調(diào)“房子是用來住的锁保，不是用來炒的”，但是也沒有說你自己已經(jīng)有房子了就可以來租房半沽。但是就像炒股一樣爽柒，原先在調(diào)控之前，大家關(guān)心的是房價會不會接著漲者填，而如今調(diào)控日趨從嚴浩村，大家關(guān)心的問題就變成了房價到底什么時候會降？
說到房價下降這個問題占哟，其實不同城市有著太多不可控制的因素心墅，這些因素導(dǎo)致了各地的房價差異很大酿矢，所以籠統(tǒng)的問到底什么時候房價會降？哪個城市房價會降怎燥？這樣的問題相信憑我們的能力幾乎沒有人能夠給予一個標準的答案瘫筐，即使是最專業(yè)的房地產(chǎn)分析師也沒辦法給出答復(fù)，我們能夠給的就是如何理解房地產(chǎn)的價格铐姚，而我們又怎么來看房地產(chǎn)的價格影響因素策肝。
一、影響房地產(chǎn)價格的核心因素到底是什么隐绵？
美國總統(tǒng)川普先生曾經(jīng)說過：影響房地產(chǎn)價格的因素只有一個之众，這就是地段、地段還是地段依许。這樣的話在我們?nèi)粘ＹI房的過程中是可以當做一個重要參考依據(jù)的棺禾，但是我們?nèi)绻娴囊斫獾脑挘绊懸粋€地區(qū)房價漲跌的核心因素應(yīng)該是：人口峭跳，人口還是人口膘婶。我曾經(jīng)撰文反復(fù)論述過，城市與城市的戰(zhàn)爭就是人才的戰(zhàn)爭蛀醉，就是人口的戰(zhàn)爭竣付，這個邏輯古往今來一直如此，我們的古代先祖?zhèn)冊趹?zhàn)爭的時候最為重要的爭奪資源就是人口滞欠，成吉思汗曾經(jīng)用：“搶奪我們對手的奴隸，搶走我們對手的女人肆良∩歌担”這樣的口號來激勵蒙古大軍征討世界，那么現(xiàn)實情況其實也是如此惹恃。
我們認真反思中國房地產(chǎn)市場這蓬勃發(fā)展的年份夭谤，實際上在炒房熱潮尚未完全來臨之前，在房地產(chǎn)還沒有成為一個炒作的商品之前巫糙，各地的城市房價上漲有著一個明顯的邏輯朗儒，這就是人口的流動，根據(jù)安信證券的研究報告顯示参淹，2012年之后醉锄，中國的人口密集地流入了一二線大中城市，但是由于當?shù)氐耐恋毓?yīng)水平的相對較低浙值，所以人口成為了房地產(chǎn)價格上漲的根本動因恳不。與此同時，人口流入速度較為緩慢的二三四線中小城市开呐，由于土地供給量充足烟勋，人口進入力度較弱规求，所以房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出并不強勢的走勢。所以卵惦，在很大程度上房地產(chǎn)價格的上漲源于人口流動和城市土地供給阻肿。
那么分析房地產(chǎn)價格的核心因素已經(jīng)找到了，這就是人口沮尿。那么丛塌，我們不禁就要問了，為什么人們會這么集中地向一二線熱點城市轉(zhuǎn)移呢蛹找？其實姨伤，原因要從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層去考慮，2007年美國次貸危機之后引發(fā)了震驚全球的金融海嘯庸疾，金融海嘯的結(jié)果就是讓各國的外貿(mào)訂單銳減乍楚，原先很多制造業(yè)相對比較發(fā)達的中小城市呈現(xiàn)出了較為嚴重的企業(yè)停工潮、倒閉潮届慈，在這樣的的大環(huán)境影響下徒溪，原先非常吸引人的東南沿海地區(qū)開始出現(xiàn)對于人口的吸引力衰退的現(xiàn)象。
而在經(jīng)濟復(fù)蘇的過程之中金顿，各國的分工開始日益明確臊泌，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的集聚水平進一步提高，互聯(lián)網(wǎng)揍拆、金融渠概、高端制造業(yè)、裝備制造業(yè)這些高附加值產(chǎn)業(yè)得到了更多城市的重視嫂拴，在美國像底特律等傳統(tǒng)的制造業(yè)城市嚴重衰退播揪，而像硅谷這樣的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集中城市卻出現(xiàn)了極度的經(jīng)濟繁榮，那么我們再來反觀中國筒狠，中國的傳統(tǒng)的制造業(yè)尤其是重工業(yè)出現(xiàn)了嚴重的產(chǎn)能過剩問題猪狈，而崛起的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟卻逐漸集中到了北京、上海辩恼、深圳雇庙、杭州這些核心一二線城市，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的集聚讓這些一二線大城市保持了良好的產(chǎn)業(yè)活力灶伊，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會疆前，最終形成了一個巨大的吸鐵石，將人口瘋狂地吸收到了這些城市聘萨。
有了人口峡继，就有了大量的住房需求，居住是所有人最為基礎(chǔ)的一項生存需求匈挖，再加上互聯(lián)網(wǎng)碾牌、金融康愤、裝備制造、生物制藥這些行業(yè)都是處于朝陽階段的高利潤產(chǎn)業(yè)舶吗，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)讓吸引的人口擁有了較高的收入水平征冷，就如同之前流傳著非常盛行的北京西二旗收入五萬像五千現(xiàn)象，就是互聯(lián)網(wǎng)新貴集中時工作與生活的現(xiàn)實矛盾誓琼，但是從長期來看检激，這些人必然需要買房，從而成為了房地產(chǎn)市場真正的接盤者腹侣，推動了房地產(chǎn)價格的上漲叔收。
二、房地產(chǎn)價格什么時候會下降呢傲隶？
我們仔細研究國家所采用的房地產(chǎn)政策饺律，在政策層面出臺的“房子是用來住的，不是用來炒的”的主基調(diào)跺株，讓我們明白了國家的目的其實并不是打壓房地產(chǎn)價格复濒，而是讓房地產(chǎn)價格回歸理性，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性乒省，然后擠掉那些炒作的泡沫巧颈。
所以，從這個角度來說袖扛，什么地方的房價會下降砸泛？什么時候的房價會下降？就變得很好回答了蛆封。
首先唇礁，房價特別是一二線城市核心區(qū)的房價很難下降。因為只要中國經(jīng)濟保持著一個較好的發(fā)展水平娶吞，那么產(chǎn)業(yè)的集中程度一定是越來越高的，而不是越來越低的械姻，產(chǎn)業(yè)集中度的提高讓城市的人才培養(yǎng)機制妒蛇，醫(yī)療教育水平，基礎(chǔ)設(shè)施一定是日益提高的楷拳，所以绣夺，在大家都對美好生活向往的時候，只要一線城市的房地產(chǎn)價格沒有離譜到趕人走的地步欢揖，那么一定會更多的人口涌入一二線大城市陶耍，所以一二線城市核心城區(qū)的房地產(chǎn)價格擁有著較大的支撐基礎(chǔ)，所以核心城區(qū)的房價很難下降她混。
其次烈钞，非核心城區(qū)和三四線城市危險了泊碑。由于前幾年房價的瘋狂上漲，這種需求的溢出效應(yīng)導(dǎo)致了一二線城市非核心城區(qū)的房地產(chǎn)價格畸形上漲毯欣，現(xiàn)在隨著調(diào)控收緊馒过，這些地區(qū)原先超過其本身價值的需求就會降低，所以泡沫將會被擠出去酗钞，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)價格的下降腹忽。此外，就是三四線中小城市砚作，一旦城市的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)衰退窘奏，人口出現(xiàn)流失，那么這個城市的房價必然會下降葫录，甚至?xí)陆档姆浅Ｃ黠@着裹，這是一個不可逆的過程了。大城市的非核心城區(qū)說不定還有城市發(fā)展擴張之后压昼，房價回升的可能性的話求冷，那么三四線城市只要人口凈流出了，這個幾乎就失去了房價回升的基礎(chǔ)窍霞。
所以匠题，如果大家想要判斷房地產(chǎn)的價格，不妨就通過這個角度來判斷但金，在任何一個國家一線城市的購房韭山、生活都是成本極高的事情，所以房價的問題還是人口的問題冷溃，大家看人口就好了钱磅。
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