文章概要律師觀點(diǎn)：無論案由是合同糾紛還是不當(dāng)?shù)美m紛饿肺，涉及退還電商費(fèi)或團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的爭議案件中敬辣，雖然目前的相關(guān)房地產(chǎn)銷售監(jiān)管政策中有相應(yīng)的規(guī)定禁止額外收取其他費(fèi)用溉跃，應(yīng)明碼標(biāo)價撰茎，一房一價等行政管理手段乾吻，但是，現(xiàn)實(shí)的司法審判中枯饿，如果就團(tuán)購服務(wù)費(fèi)或者電商費(fèi)，有相應(yīng)的書面合同搔扁，基本上會被法院確認(rèn)合法有效稿蹲，駁回返還電商費(fèi)或團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的訴訟請求苛聘，但是也存在返還的情形忠聚，比如原來購房合同中存在欺詐两蟀、無效等事由，那么相應(yīng)的電商費(fèi)或者團(tuán)購服務(wù)費(fèi)一般會判決返還战虏；如果，就電商費(fèi)和團(tuán)購服務(wù)費(fèi)沒有任何合同徐裸，或者存在收款方無法舉證證明取得該項(xiàng)款項(xiàng)的合法性重贺，那么被判決返還相應(yīng)電商費(fèi)或者團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的幾率會很大气笙。目前雖然這些收費(fèi)涉嫌行政違法事由潜圃，但是從民事合同角度舟茶，基本上還是被法院支持和認(rèn)可的吧凉！
本著避免糾紛和讓更多的購房人在購房的時候更加理性付費(fèi)和選房購房，依據(jù)軟件的案例大數(shù)據(jù)胀瞪、法規(guī)等凄诞，就此類問題做一下大數(shù)據(jù)分析帆谍，以供各位讀者交流和探討汛蝙，不足之處歡迎指正嗦玖！
一宇挫、針對“電商費(fèi)”及“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”關(guān)鍵詞的大數(shù)據(jù)整合
（一）關(guān)鍵詞“電商費(fèi)”
1器瘪、數(shù)據(jù)來源
時間：2018年10月23日之前
案例來源：Alpha案例庫
案由：合同绘雁、無因管理庐舟、不當(dāng)?shù)美m紛
檢索條件：全文：電商費(fèi)
案件數(shù)量：320件
數(shù)據(jù)采集時間：2018年10月23日
2挪略、檢索結(jié)果可視化
本次檢索獲取了合同杠娱、無因管理摊求、不當(dāng)?shù)美m紛2018年10月23日前共320篇裁判文書室叉。
（1）整體情況分析
從上方的年份分布可以看到硫惕，合同疲憋、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛案例數(shù)量伴隨文書公開，基本呈逐年增長的趨勢秋忙。
從地域分布來看灰追，當(dāng)前合同弹澎、無因管理努咐、不當(dāng)?shù)美m紛案例主要集中在廣東省渗稍、北京市、河北省报强，分別占比19%秉溉、16%召嘶、15%苍蔬。其中廣東省的案件量最多，達(dá)到61件俺猿。
目前就本人的接觸到的唐山地區(qū)來看市區(qū)及各縣區(qū)均有類似電商費(fèi)或團(tuán)購服務(wù)費(fèi)爭議押袍，爭議群體頗多谊惭，大多為整個樓盤圈盔，群體性問題驱敲。
（2）案由分布
從上面的案由分類情況可以看到众眨，合同容诬、無因管理览徒、不當(dāng)?shù)美m紛當(dāng)前最主要的案由是合同糾紛類吱殉，有313件，占一半以上稿湿，其次是不當(dāng)?shù)美m紛饺藤，其他合同涕俗、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛萌抵。
（3）裁判結(jié)果
一審裁判結(jié)果
通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到绍填，當(dāng)前條件下全部/部分支持的有133件讨永，占比為51%卿闹；全部駁回的有96件，占比為37%萝快；駁回起訴的有16件锻霎，占比為6%。
二審裁判結(jié)果
通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到揪漩，當(dāng)前條件下維持原判的有47件量窘，占比為90%；改判的有4件嫩海，占比為8%叁怪；其他的有1件奕谭，占比為2%官册。
（二）關(guān)鍵詞“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”
1膝宁、數(shù)據(jù)來源
時間：2018年10月23日之前
案例來源：Alpha案例庫
案由：合同、無因管理击敌、不當(dāng)?shù)美m紛
檢索條件：全文：團(tuán)購服務(wù)費(fèi)
案件數(shù)量：841件
數(shù)據(jù)采集時間：2018年10月23日
本次檢索獲取了合同捅彻、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛2018年10月23日前共841篇裁判文書缭裆。
（1）整體情況分析
從上方的年份分布可以看到澈驼，合同、無因管理内边、不當(dāng)?shù)美m紛案例數(shù)量伴隨文書公開漠其，基本呈逐年增長的趨勢拴驮。
從地域分布來看，當(dāng)前合同纲岭、無因管理止潮、不當(dāng)?shù)美m紛案例主要集中在重慶市、廣東省燃乍、江蘇省刻蟹，分別占比29%舆瘪、17%英古、12%。其中重慶市的案件量最多唠叛，達(dá)到247件玻墅。
（2）案由分布
從上面的案由分類情況可以看到，合同剩拢、無因管理、不當(dāng)?shù)美m紛當(dāng)前的案由分布由多至少分別是合同糾紛類办素，不當(dāng)?shù)美m紛性穿。
（3）裁判結(jié)果
一審裁判結(jié)果
通過對一審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到，當(dāng)前條件下全部駁回的有324件呆万，占比為50%；全部/部分支持的有291件扫沼，占比為45%以政；其他的有27件盈蛮，占比為4%。
二審裁判結(jié)果
通過對二審裁判結(jié)果的可視化分析可以看到袒炉，當(dāng)前條件下維持原判的有130件孽文，占比為79%芋哭；改判的有29件减牺，占比為18%；其他的有4件稚失，占比為2%墩虹。
二、相關(guān)案例的檢索數(shù)據(jù)
1菌湃、唐立與保定市蓮池區(qū)雪松房產(chǎn)中介服務(wù)部惧所、涿州市東鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書（2017）冀0681民初2335號
裁判要旨：本院認(rèn)為，根據(jù)我國法律規(guī)定：“沒有合法根據(jù)势似，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的栅迄，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人毅舆∥哿埽”本案中，通過雙方的舉證、質(zhì)證冗美，可以認(rèn)定被告雪松房產(chǎn)中介通過POS機(jī)刷卡的方式從原告處收取了45000元的事實(shí)存在粉洼。在魏某書寫的收款收據(jù)上，載明收取款項(xiàng)是“東鑫旺座217#團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”宵喂，被告雪松房產(chǎn)中介稱該筆款項(xiàng)實(shí)際為購買房屋的中介費(fèi)，其中39000元轉(zhuǎn)給了中介人楊超裸燎，另外6000元在原告退房后通過滕麗麗退還給了原告。本院認(rèn)為脆炎，被告雪松房產(chǎn)中介收取的45000元中介費(fèi)秒裕，既無合同約定又無法律依據(jù)喇潘，且被告雪松房產(chǎn)中介收取45000元中介費(fèi)后，又將其中的39000元分配給了楊超忱屑，其行為屬其房產(chǎn)中介內(nèi)部的分配問題莺戒，與原告無關(guān)，故被告雪松房產(chǎn)中介對外應(yīng)承擔(dān)償還責(zé)任,鑒于原告認(rèn)可被告雪松房產(chǎn)中介已退還了其中的6000元名段，故應(yīng)從45000元中予以扣除。原告要求被告按中國人民銀行同期貸款利率賠償損失的訴訟請求自娩，符合法律規(guī)定，本院予以支持姊扔。依據(jù)本案所查明的事實(shí)不能證明被告東鑫公司參與了收取團(tuán)購服務(wù)費(fèi)的行為，也無法證實(shí)被告東鑫公司在本案中獲取了不當(dāng)利益嵌言，故原告要求被告東鑫公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求摧茴，本院不予支持娃豹。
2、三河市尚鼎房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司躯畴、王桂伶不當(dāng)?shù)美m紛二審民事判決書| （2018）冀10民終2522號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為私股，因他人沒有法律根據(jù)黄娘，取得不當(dāng)利益逼争，受損失人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益。本案中杂伟，被告稱其為原告提供議價服務(wù)而收取團(tuán)購服務(wù)費(fèi)并簽訂團(tuán)購服務(wù)協(xié)議，提交了與他人簽訂的協(xié)議書越平，但該協(xié)議書上載明團(tuán)購活動方為豐華嘉苑接待中心，而非本案被告挣跋。故被告的抗辯理由不成立浆劲，其收取原告70000元度气，無事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予返還院领。綜上所述，對原告的訴訟請求强法，本院依法予以維護(hù)饮怯。
二審認(rèn)為，上訴人尚鼎公司認(rèn)可收取了被上訴人王桂伶7萬元论矾，上訴人尚鼎公司稱此款項(xiàng)系其為被上訴人提供議價服務(wù)而收取的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，并提交了相關(guān)的協(xié)議書寥袭，但該協(xié)議書上載明的團(tuán)購活動方為豐華嘉苑接待中心，并非本案的上訴人尚鼎公司膘掰；且其在本案一二審中凡伊，上訴人尚鼎公司亦未提供其它有效的證據(jù)證實(shí)其收取該款項(xiàng)的事實(shí)及法律依據(jù)，故原審法院以不當(dāng)?shù)美麨橛膳辛钌显V人尚鼎公司返還被上訴人王桂伶7萬涉案款項(xiàng)有事實(shí)基礎(chǔ)银还，亦符合相關(guān)法律規(guī)定，對此本院亦予以維持捺弦。
3、陳連阿與重慶鼎茗文化傳播有限公司、秀山縣兆德置業(yè)有限公司買賣合同糾紛一審民事判決書 | （2017）渝0241民初3001號
裁判要旨：本院認(rèn)為盈简，本案中柠贤，被告鼎茗公司與被告兆德公司簽訂的《“名瑞廣場”項(xiàng)目渠道電商合作合同》約定，鼎茗公司通過網(wǎng)絡(luò)或其他方式對合作范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行宣傳宴霸，兆德公司對自愿參加鼎茗公司團(tuán)購活動且與兆德公司簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》、《商品房買賣合同》的客戶給予一定額度的房款團(tuán)購優(yōu)惠氓扛。第二條規(guī)定了鼎茗公司提傭支付標(biāo)準(zhǔn)及退費(fèi)條件千所，明確該費(fèi)用為鼎茗公司在兆德公司項(xiàng)目取得的所有收益（包含鼎茗公司支付的宣傳費(fèi)用、運(yùn)營成本黑界、合理收益朗鸠、稅費(fèi)等），除此之外忆家，兆德公司無需向鼎茗公司支付任何費(fèi)用。鼎茗公司推薦的客戶與兆德公司簽訂了《商品房認(rèn)購協(xié)議》并且全額支付定金卸例，如參加鼎茗公司團(tuán)購的客戶未與兆德公司成功簽訂《重慶市商品房買賣合同》的，鼎茗公司自行與客戶協(xié)商是否退還住宅6000元/套團(tuán)購服務(wù)費(fèi)呜舒。從兩被告的上述約定可知，雙方約定的6000元/套團(tuán)購服務(wù)費(fèi)實(shí)際上為兆德公司向鼎茗公司支付的傭金呻袭，其是以是否成功簽訂《重慶市商品房買賣合同》來決定是否收取左电。對于兩被告的上述約定，是兩被告的真實(shí)意思表示连舍，系其自主的經(jīng)營行為，不違反法律潜腻、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定融涣，合法有效。
同時忽你，原告陳連阿與被告鼎茗公司簽訂了《“名瑞廣場”住宅團(tuán)購申請及承諾書》，其亦系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，該申請及承諾書的內(nèi)容不違反法律丽已、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，依法成立嘁灯，合法有效，對雙方當(dāng)事人均具有拘束力羹奉。
原告簽訂該申請及承諾書的目的是取得購房時的優(yōu)惠條件即在購房時在成交價的基礎(chǔ)上抵扣房款15000元迁筛。結(jié)合兩被告在合作合同中的約定，原告繳納的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)6000元僅為在被告兆德公司享有交6000元抵15000元房款的優(yōu)惠贪庙，當(dāng)原告與被告兆德公司簽訂《商品房買賣合同》后，鼎茗公司即收取該6000元农尖，其收取6000元實(shí)為兆德公司支付的傭金。
同時滑沧，原告與被告鼎茗公司在該申請及承諾書中單獨(dú)約定了退還該6000元的條件滓技，即原告承諾簽訂認(rèn)購書后，向鼎茗公司預(yù)交的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)6000元自動轉(zhuǎn)為咨詢服務(wù)費(fèi)叠必，并不退還。若原告未繳納購房定金共苛，不購買該樓盤房屋哆致，則在原告提出申請退房后15個工作日內(nèi)，憑本人身份證原件胞此、本承諾書原件漱牵、收據(jù)原件向鼎茗公司辦理退還團(tuán)購優(yōu)惠指標(biāo)費(fèi)6000元，不計(jì)利息闻镶。本案中，申請及承諾書簽訂后墩剖，原告按約向被告鼎茗公司繳納了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)6000元，后與被告兆德公司簽訂了《秀山房產(chǎn)網(wǎng)團(tuán)購客戶<購房意向協(xié)議>》爷绘，并簽訂了《重慶市商品房買賣合同》庄撮。雖然原告后解除了與被告兆德公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》毡庆，但是從原告與被告鼎茗公司單獨(dú)約定看毅否，原告已經(jīng)簽訂了《重慶市商品房買賣合同》螟加，后導(dǎo)致合同解除亦非被告鼎茗公司的原因所致，雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)履行完畢黍图。因此，被告鼎茗公司的權(quán)利義務(wù)已履行完畢揩环，原告繳納的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)6000元已轉(zhuǎn)為咨詢服務(wù)費(fèi)，被告鼎茗公司不應(yīng)負(fù)返還義務(wù)吨枉。故對于原告要求被告鼎茗公司返還團(tuán)購費(fèi)并支付利息的訴訟請求，本院不予支持圃庭。
4、蘇磊與唐山榮盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合同糾紛一審民事判決書| （2017）冀0207民初3451號
裁判要旨：本院認(rèn)為书在，原栏账、被告簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》為原、被告雙方真實(shí)意思的表示茶鹃，被告收取原告定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定男杈，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立房屋買賣合同伶棒，則應(yīng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。原宛渐、被告雙方對認(rèn)購協(xié)議書中約定的房屋位置、面積寇蚊、單價、優(yōu)惠政策扒怖、合同總價款均無異議。原告應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定于2017年4月12日前與被告簽訂商品房買賣合同积糯。但原告以被告私自增加電商費(fèi)、商管費(fèi)等其它費(fèi)用為由拒絕簽訂正式合同川慌，并要求退還定金，經(jīng)查琴拧，合同中并未提及“電商費(fèi)”蚓胸，被告亦否認(rèn)“電商費(fèi)”一詞，雙方一致認(rèn)可被告收取10萬元為優(yōu)惠政策的組成部分锹安，即享受每平方米13231.10元的優(yōu)惠單價需另交10萬元，該10萬元亦屬總房價的組成部分话速，此為原告簽訂協(xié)議前明知且認(rèn)可的內(nèi)容，雙方意思表示真實(shí)廓俭，不違反法律規(guī)定，應(yīng)受法律保護(hù)雹熬；其余部分铅乡，被告否認(rèn)向原告收取，原告并未提供有效證據(jù)證明被告向其主張交納多余費(fèi)用挚赊，雖原告提交了短信記錄、房屋價款及相關(guān)費(fèi)用計(jì)算草稿涨共，但該短信內(nèi)容中被告銷售人員并未提及加收費(fèi)用問題，房屋價款及相關(guān)費(fèi)用計(jì)算草稿無有簽署姓名及時間火鼻，均不能證明被告銷售人員于簽訂認(rèn)購協(xié)議后加收費(fèi)用的情況，原告提供的證人王某的證言亦不足以證明被告于簽訂認(rèn)購后強(qiáng)行向原告加收費(fèi)用的情況粗蔚，故對原告的主張不予支持。
5当辐、馬厚群（HOUQUNMA）訴上海尊寶房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一案二審民事判決書| （2018）滬01民終5214號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為，所謂不當(dāng)?shù)美腹福侵笡]有合法根據(jù)耘婚，取得不當(dāng)利益攒岛，并造成他人損失的情形灾锯；沒有法律上的原因，是構(gòu)成不當(dāng)?shù)美闹匾獥l件兼雄。本案中，馬厚群佃乘、董蒞薩稱其向尊寶公司支付30萬元不存在法律上的依據(jù)，然現(xiàn)有證據(jù)顯示程帕，馬厚群、董蒞薩與尊寶公司簽訂有《團(tuán)購協(xié)議書》兩份敛苇，無論其落款日期為何日，其內(nèi)容均系就團(tuán)購服務(wù)費(fèi)30萬元所作之約定图焰，該協(xié)議書有馬厚群、董蒞薩藤滥、尊寶公司簽字及蓋章確認(rèn)，系雙方真實(shí)意思表示标沪，協(xié)議依法成立，且未違反法律趴梢、行政法規(guī)中的效力性的強(qiáng)制性規(guī)定，當(dāng)屬有效彰阴。馬厚群、董蒞薩辯稱其僅在只有第二頁的協(xié)議書上簽過名射众，且簽名時甲方處是空白的僧凰，但知道甲方為尊寶公司，又辯稱其支付30萬元給尊寶公司系XX公司的指示，為了過賬所用火的，但均未提供足具證明力的證據(jù)對上述陳述加以證明，一審法院難以采納。綜上迂尝，尊寶公司取得30萬元具有法律上的原因，不屬于不當(dāng)?shù)美榷恪ｑR厚群、董蒞薩要求尊寶公司返還不當(dāng)?shù)美畹闹鲝堃煽荩瑹o依據(jù)，一審法院不予支持。
二審法院認(rèn)為骂删，本案二審的爭議焦點(diǎn)在于被上訴人收取上訴人30萬元款項(xiàng)是否具有法律上的根據(jù)坏匪。根據(jù)查明的事實(shí)，涉案兩份《團(tuán)購協(xié)議書》均有上訴人的簽名確認(rèn)凭迹，雙方合同亦不存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情形鱼鸠，應(yīng)對雙方當(dāng)事人具有約束力。上訴人關(guān)于其未見過合同第一頁麻蹋、未看過合同條款等抗辯意見，缺乏事實(shí)依據(jù)刹勃，本院難以支持。況且，上訴人作為完全民事行為能力人掌呜，應(yīng)對其民事行為可能產(chǎn)生的法律后果及風(fēng)險有所預(yù)期势篡。據(jù)此，本院認(rèn)為碍侦，被上訴人基于雙方合同約定收取上訴人支付的團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，具有法律上的根據(jù)濒旦。上訴人以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蠓颠€，本院實(shí)難支持梯嗽。至于上訴人二審中關(guān)于被上訴人在房屋價格問題上存在欺詐的主張雕什，因其主張的事由并非合同無效的法定事由壹士，故不屬于本案的處理范圍。綜上所述，上訴人的上訴請求不能成立少办，應(yīng)予駁回挽放；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確纯出，應(yīng)予維持。
6乖杠、孫付坤與上海寶原物業(yè)顧問有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書|（2017）滬0115民初80539號
裁判要旨：本院認(rèn)為，根據(jù)查明事實(shí)，本案中原告訴稱的25,000元系其在購買房屋時按照認(rèn)購書的約定支付的團(tuán)購費(fèi)用列赎，該團(tuán)購費(fèi)用最終由誰獲取，系昆山市新穎房產(chǎn)有限公司與被告之間的結(jié)算诗越，與原告無關(guān)，現(xiàn)原告認(rèn)為被告獲取的該錢款系不當(dāng)?shù)美参矗笥枰苑颠€并支付利息的訴求，缺乏相應(yīng)依據(jù)褥实，本院不予支持。
7僻澎、原告程立智與被告上海好屋信息技術(shù)有限公司、南京好屋信息技術(shù)有限公司不當(dāng)?shù)美颠€糾紛一案的民事判決書| （2016）蘇0111民初3000號
裁判要旨：本院認(rèn)為：沒有合法根據(jù)秉氧，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人漂问。本案中，原告主張被告收取了其10000元的費(fèi)用沒有任何依據(jù)勤哗，屬于不當(dāng)?shù)美梗蠓颠€涮帘，但是被告上海好屋并未收取原告任何款項(xiàng)疮鲫，故原告訴請其返還不當(dāng)?shù)美貌①r償損失，無事實(shí)依據(jù)燕侠，本院不予支持；被告南京好屋認(rèn)可收取了原告10000元，并向原告出具了收據(jù)奇适，但被告南京好屋收取該款項(xiàng)是因?yàn)榕c原告簽訂了團(tuán)購服務(wù)協(xié)議，按協(xié)議約定收取的團(tuán)購費(fèi)用皮仁，原告主張是受欺詐簽訂的該團(tuán)購服務(wù)協(xié)議，但未舉證予以證明，本院對該主張不予支持粟耻，故團(tuán)購服務(wù)協(xié)議合法有效，被告南京好屋收取該款項(xiàng)是有依據(jù)的册烈，不屬于不當(dāng)?shù)美竺停试嬷鲝埰浞颠€不當(dāng)?shù)美貌①r償損失的訴訟請求，本院不予支持。原告主張被告用“好屋中國”的賬戶名收取原告款項(xiàng)巨坊，有欺騙性，要求被告停止使用該賬戶占调，“好屋中國”并不是銀行賬戶名，是快錢支付清算信息有限公司的支付平臺上的商戶名剿涮，且公司用何種方式收取款項(xiàng)以及能否開立與其公司名稱不一致的賬戶名不屬于民事案件審理范圍。
8瞬浓、重慶美聯(lián)營銷策劃有限公司與龔建明不當(dāng)?shù)美m紛二審民事判決書| （2017）渝05民終7909號
裁判要旨：一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國民法通則》第九十二條規(guī)定：沒有合法根據(jù)铺根，取得不當(dāng)利益访雪，造成他人損失的坝橡，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人锣杂。本案中，龔建明未與美聯(lián)公司簽訂任何協(xié)議，確認(rèn)其通過美聯(lián)公司享受團(tuán)購優(yōu)惠政策茎截，并需要向美聯(lián)公司支付所謂的“團(tuán)購優(yōu)惠指標(biāo)費(fèi)”或“中介服務(wù)費(fèi)”。且龔建明與協(xié)信公司簽訂的《某樓盤意向認(rèn)購協(xié)議書》及《重慶市商品房買賣合同》顯示龔建明并未享受任何優(yōu)惠，亦無任何關(guān)于美聯(lián)公司團(tuán)購房優(yōu)惠的任何說明打却。而《渠道分銷合作協(xié)議》僅僅系美聯(lián)公司與協(xié)信公司之間的協(xié)議，不能約束第三方捌肴，美聯(lián)公司不能依據(jù)該協(xié)議向第三方收取任何團(tuán)購優(yōu)惠指標(biāo)費(fèi)。再者饥悴，根據(jù)《渠道分銷合作協(xié)議》，美聯(lián)公司推薦的客戶并未享受任何優(yōu)惠棠笑。其次，龔建明支付給美聯(lián)公司的款項(xiàng)系在協(xié)信公司處支付首付款一并通過刷卡支付藻糖，并不能表明其有支付美聯(lián)公司任何款項(xiàng)的意愿。綜上，美聯(lián)公司取得龔建明的80000元牺勾，并無法定或約定的依據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美诜☉?yīng)予返還柠硕。
二審院認(rèn)為，雖然美聯(lián)公司與協(xié)信公司簽訂有《渠道分銷合作協(xié)議》癣丧，還約定美聯(lián)公司對購買147平方米的房屋的客戶收取每套8萬元的團(tuán)購優(yōu)惠指標(biāo)費(fèi)厢钧，但美聯(lián)公司并無證據(jù)證明其與龔建明有此約定憎夷，其與協(xié)信公司的約定不能直接約束龔建明。美聯(lián)公司在二審中申請通知協(xié)信公司置業(yè)顧問蔣鑫嬡出庭作證蒋得，擬證明龔建明委托蔣鑫嬡辦理中介服務(wù)手續(xù)和房屋團(tuán)購手續(xù)，但從一審中已有證據(jù)材料顯示，蔣鑫嬡作為協(xié)信公司置業(yè)顧問與龔建明溝通過程中及代為簽署的《延期付款申請單》中所提到的“服務(wù)費(fèi)8萬”均未明確說明系應(yīng)由龔建明支付給美聯(lián)公司伟件，故不能認(rèn)定龔建明授權(quán)蔣鑫嬡與美聯(lián)公司達(dá)成了支付8萬元服務(wù)費(fèi)的協(xié)議。與上述客觀存在的證據(jù)相比咧织，蔣鑫嬡的證言明顯具有主觀性，且不屬于二審中的新證據(jù)，故本院對美聯(lián)公司申請蔣鑫嬡出庭作證不予準(zhǔn)許桃煎。美聯(lián)公司收取龔建明8萬元沒有正當(dāng)理由三椿，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美粚徟袥Q返還正確。
9狈涮、賈國杰與天津六度網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2017）津0114民初5090號
裁判要旨：本院認(rèn)為，原告與第三人簽訂了商品房買賣合同且已經(jīng)交納全部房款，其作為買受人已經(jīng)履行了該合同的全部義務(wù)晓锻。就被告收取原告的10000元團(tuán)購費(fèi)，被告認(rèn)為原告已經(jīng)享受相關(guān)優(yōu)惠政策窟社，但其承認(rèn)原告并非被告渠道客戶程腹，且相關(guān)認(rèn)購簽約單并未由原告簽字確認(rèn)色鸳；此外，無論是從被告與第三人下屬邯鄲分公司的電商代理合同還是被告與案外人意家公司的渠道合作協(xié)議撵儿，均未明確收取非被告客戶團(tuán)購費(fèi)的條件和理由，被告未能說明原告與被告之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及原告必須向其交納團(tuán)購費(fèi)的合理性浪默，因此被告收取原告團(tuán)購費(fèi)的行為缺乏事實(shí)和法律根據(jù)井氢，其已經(jīng)收取的10000元應(yīng)當(dāng)予以退還。如被告認(rèn)為系第三人在向原告銷售涉案房屋時未盡到電商代理合同中的提示優(yōu)惠政策義務(wù)零远，可根據(jù)雙方合同另行向第三人主張權(quán)利。
10纬向、謝立國與北京鑫利房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）京0114民初12248號
裁判要旨：本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明投剥。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果酌心。
本案爭議焦點(diǎn)在于謝立國與鑫利公司之間是否存在不當(dāng)?shù)美纯病２划?dāng)?shù)美臉?gòu)成要求同時具備以下要件：沒有法律或合同的合法依據(jù)；一方獲得利益；他方受到利益損失余舶；利益獲得與利益損失存在因果關(guān)系。獲得利益沒有法律或合同依據(jù)，是認(rèn)定不當(dāng)?shù)美麡?gòu)成的首要和關(guān)鍵要件绊谭。鑫利公司向謝立國出具的收據(jù)上寫明該筆費(fèi)用為團(tuán)購?fù)茝V服務(wù)費(fèi)，鑫利公司亦陳述該筆費(fèi)用為居間服務(wù)費(fèi)，根據(jù)審理查明的情況及雙方當(dāng)事人的陳述逊朽，可以認(rèn)定謝立國與鑫利公司之間存在合同關(guān)系。故對于謝立國依據(jù)不當(dāng)?shù)美鲝場卫就诉€7萬元的訴訟請求岛蚤，于法無據(jù)赚哗，本院不予支持贿讹。
11茄菊、侯金龍與唐山建設(shè)集團(tuán)宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）冀0209民初1015號
裁判要旨：本院認(rèn)為哭廉，本案系不當(dāng)?shù)美m紛吃挑，爭議焦點(diǎn)為被告宏達(dá)房地產(chǎn)是否收取了原告侯金龍80000元電商款赎离。被告不認(rèn)可收取了原告80000元電商款，原告應(yīng)對自己主張的事實(shí)提交相應(yīng)的證據(jù)荣病，但原告提交的證據(jù)無法證實(shí)被告收取了原告80000元電商款，故原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。綜上所述终惑，原告的訴訟請求理據(jù)不足偿渡，不予支持。
12、袁海濤與深圳市房友圈網(wǎng)絡(luò)科技有限公司服務(wù)合同糾紛一審民事判決書| （2016）粵0304民初9481-9491號
裁判要旨：本院認(rèn)為涡扼，本案的爭議焦點(diǎn)在于被告是否履行了“8.8萬元團(tuán)購費(fèi)折抵20萬元購房款”的價格優(yōu)惠承諾，該爭議焦點(diǎn)屬于事實(shí)判斷問題，應(yīng)由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)證明責(zé)任降铸。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款：“對合同是否履行發(fā)生爭議的驻仅，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任毡泻。”的規(guī)定，應(yīng)由被告對爭議焦點(diǎn)承擔(dān)舉證責(zé)任带到。本院對被告提交的證據(jù)分析如下：
首先，原告與被告在協(xié)商一致后簽訂了《優(yōu)惠購房服務(wù)確認(rèn)函》狭握，是雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律約定，因此原告與被告之間的《優(yōu)惠確認(rèn)函》是合法有效的今妄。潛龍公司與被告存在合作關(guān)系，明確認(rèn)可了被告組織的優(yōu)惠活動，并且在涉案樓盤開盤時僅允許持有《優(yōu)惠確認(rèn)函》客戶進(jìn)行選房攒砖，足以證明潛龍公司對被告的優(yōu)惠確認(rèn)函予以認(rèn)可昂拂。
其次，龍華市監(jiān)局受理投訴后做了大量取證工作联四，掌握海寧公館銷售的第一手材料伟姐，該局對投訴人作出的《答復(fù)潛龍曼海寧花園涉嫌經(jīng)營違規(guī)投訴的處理意見》屬于公權(quán)力機(jī)關(guān)制作的公文書證鹿霸，可信度較高钻哩。
再次淑趾，案外人蔣瑤與案外人潛龍公司簽訂的兩份《認(rèn)購書》近范，其中新簽訂的《認(rèn)購書》增加了認(rèn)購總價已享受房友圈團(tuán)購優(yōu)惠的內(nèi)容阱飘，但兩份《認(rèn)購書》約定的認(rèn)購總價完全一致蔗喂，且與《價目表》中的“團(tuán)購優(yōu)惠總價”相符散址，可證明各原告也同樣享受了團(tuán)購優(yōu)惠價格的事實(shí)瞪浸。
最后，案外人劉一两疚、郭苗未與被告簽訂《優(yōu)惠確認(rèn)函》亦未交付8.8萬元團(tuán)購費(fèi)谈况，其與案外人潛龍公司簽訂的《認(rèn)購書》約定總價與《價目表》中“折前總價”相符赡茸，可證明未交付團(tuán)購費(fèi)的購房者不能享受“8.8萬元團(tuán)購費(fèi)折抵20萬元購房款”的事實(shí)联喘。
綜合以上分析叭喜，被告對爭議事實(shí)舉證充分闪幽，可以合理排除證據(jù)疑點(diǎn)委可，足以認(rèn)定被告履行團(tuán)購優(yōu)惠價格承諾的事實(shí)燕少。反觀原告提交的證據(jù)，《認(rèn)購書》只約定了認(rèn)購總價恒傻，沒有說明是否享受了團(tuán)購優(yōu)惠官边，既存在享受了團(tuán)購優(yōu)惠的可能契吉，也存在未享受團(tuán)購優(yōu)惠的可能妄辩，因此泣棋，該證據(jù)不能獨(dú)立地證明爭議事實(shí)；至于“海寧公館營銷信息的聲明”并不能證明是針對被告，與本案缺乏關(guān)聯(lián)性修赞。因此蚣录，原告所舉證據(jù)不能直接證明爭議事實(shí)荔泳，也不能構(gòu)成完整證據(jù)鏈條，不足以反駁被告主張的抗辯事實(shí)创肥。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十二條第一款：“一方當(dāng)事人提出的證據(jù)，另一方當(dāng)事人認(rèn)可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認(rèn)其證明力稽坤〉孟妫”的規(guī)定摆马，本院采納被告主張的抗辯事實(shí)惩淳，確認(rèn)被告已經(jīng)履行了團(tuán)購優(yōu)惠價格承諾，原告主張退還8.8萬元缺乏依據(jù)褐着，本院不予支持。
13、丁蘭芳差油、壽磊銘等與嘉興宏潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書| （2017）浙0402民初2756號
裁判要旨：本院認(rèn)為交掏，本案系房屋買賣合同糾紛钱骂。認(rèn)購協(xié)議系當(dāng)事人為將來訂立商品房買賣合同而簽訂的預(yù)約合同，其與商品房買賣合同之間既存在一定的關(guān)聯(lián)性又具有其自身的獨(dú)立性，認(rèn)購協(xié)議的內(nèi)容及目的所體現(xiàn)的是為保證雙方當(dāng)事人本著誠信原則在將來磋商簽訂商品房買賣合同禀苦。對原告的訴訟請求稿辙，本院評述如下：1、雙方簽訂的《浙江省商品房買賣合同》已經(jīng)成立生效脓匿，且已經(jīng)在房管局備案。簽訂合同之前的認(rèn)購書是過程铁瞒，最終應(yīng)當(dāng)固化為雙方簽訂生效的《浙江省商品房買賣合同》丐谋。宏潤公司在簽訂合同及履行過程中泌豆，并不存在欺詐找岖，且案涉房屋的合同單價并未超過宏潤公司向主管部門申報(bào)的備案價，因此本院對原告主張撤銷認(rèn)購協(xié)議房屋單價的請求不予支持杂曲。2颖榜、關(guān)于宏潤公司應(yīng)否退還原告團(tuán)購費(fèi)的問題。從認(rèn)購協(xié)議及合同約定內(nèi)容看欣硼，認(rèn)購協(xié)議已明確有存抵及折后總價為合同價格加團(tuán)購費(fèi)，原告對其在房屋買賣合同價款外需另行支付團(tuán)購費(fèi)應(yīng)有明確認(rèn)知沼填，因此原告應(yīng)知其所存的款項(xiàng)并不屬于房款的一部分荚虚。從合同履行情況看寞冯，一般而言，房屋買賣交易金額較大母债，雙方在簽訂認(rèn)購協(xié)議及商品房買賣合同時對影響房屋的重大條款特別是價款條款進(jìn)行充分磋商昧辽，認(rèn)購協(xié)議的價格系雙方協(xié)商確定的結(jié)果，且團(tuán)購費(fèi)用的收款方為拙越公司脖隶；因此原告以房屋買賣合同糾紛主張宏潤公司返還100000元的請求無事實(shí)和法律依據(jù)构蹬，本院不予支持俗壹。綜上怖亭，原告的請求均不能成立。
14讨勤、鄭奇與青海暢聯(lián)房地產(chǎn)營銷策劃有限公司不當(dāng)?shù)美m紛一審民事判決書| （2018）青0105民初2457號
裁判要旨：本院認(rèn)為拯刁，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則亿驾。被告認(rèn)為收取原告30000元系建筑公司收取的差價款郭蕉，也是轉(zhuǎn)讓費(fèi)旁振，且已告知原告的答辯意見因其答辯相互矛盾，無證據(jù)證明，加之原告不予認(rèn)可秋泄，故被告該抗辯意見，本院依法不予采納彤敛。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百二十二條：“因他人沒有法律依據(jù)勿她，取得不當(dāng)利益，受損失的人有權(quán)請求其返還不當(dāng)利益”的規(guī)定，被告收取原告30000元蟹肘，既無合同約定许饿，也無法律依據(jù)书释，應(yīng)予以返還扯再。原告要求被告返還30000元的訴訟請求，依法予以支持。
三钾军、相關(guān)法規(guī)
1. 唐山市人民政府辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《唐山市房地產(chǎn)交易秩序整頓規(guī)范專項(xiàng)活動實(shí)施方案》的通知第二條
現(xiàn)行有效唐山市人民政府唐政辦函〔2006〕247號
發(fā)文日期：2006年10月16日 生效日期：2006年10月16日
地方法規(guī)/文件
二重罪、整頓規(guī)范的主要內(nèi)容針對我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問題，重點(diǎn)整頓規(guī)范以下違法違規(guī)行為：
（一）商品房預(yù)售
1盏筐、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證銷售商品房漾抬，或以內(nèi)部認(rèn)購（包括認(rèn)訂、登記圈匆、選號等）等名義收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用纬傲；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后未在10日內(nèi)開始銷售商品房；
3摔竿、商品房預(yù)售款未專項(xiàng)用于預(yù)售項(xiàng)目而挪作他用稍走。
（二）商品房預(yù)（銷）售
1柄驻、商品房基本情況、銷售進(jìn)度在塔、權(quán)利狀態(tài)（如：查封贺待、抵押、限制）等預(yù)（銷）售信息及《商品房銷售管理辦法》甜刻、《商品房預(yù)售管理辦法》祥绞、《商品房買賣合同示范文本》、《商品房預(yù)售許可證》等材料未及時、全面、準(zhǔn)確地在銷售現(xiàn)場進(jìn)行公示；
2扒接、已售出的商品房再進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的或向集資單位職工以外人員銷售集資房蒂教；
3懊悯、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自商品房買賣合同簽訂之日起30日內(nèi)未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)剑肯；
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房；
5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門咐吼；
6撇吞、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房不實(shí)行明碼標(biāo)價的琅关；標(biāo)注內(nèi)容不真實(shí)冶伞、不齊全的荚醒；商品房銷售價格不及時到價格管理部門備案胖喳；價外違規(guī)收費(fèi)；
7写穴、經(jīng)濟(jì)適用房價格未經(jīng)政府主管部門審批擅自銷售的删掀；不執(zhí)行審批價格搬瑰，擅自提價的；重復(fù)收取已計(jì)入房價的費(fèi)用或未經(jīng)批準(zhǔn)另外收取費(fèi)用的；不按規(guī)定明碼標(biāo)價或使用虛假不規(guī)范標(biāo)價手段蒙騙購房者谍椅；
8杖们、有關(guān)行政管理部門、事業(yè)單位向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亂收費(fèi)媳否；
9掺逼、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房刑桑；
10、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布虛假信息、炒賣房號、捂盤惜售、囤積房源等惡意炒作，哄抬房價，或者縱容鹏浅、雇傭人員炒作房價蝙眶，擾亂市場秩序。
（三）房地產(chǎn)廣告發(fā)布
1、未取得預(yù)售或現(xiàn)售批準(zhǔn)文件發(fā)布商品房銷售廣告；
2、未取得預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)布的形象廣告標(biāo)注有銷售地點(diǎn)、售樓電話曲掰、傳真吊趾、銷售（代理）機(jī)構(gòu)等字樣蛹屿；
3勇边、利用房地產(chǎn)廣告虛假融資或變相融資奕坟，以及在房地產(chǎn)廣告中承諾售后包租函筋、返本銷售或廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的名稱、面積、價格、用途、位置、周邊環(huán)境剑逃、配套設(shè)施等內(nèi)容虛假萤捆；
4蕴侣、廣告中承諾的小區(qū)設(shè)施蝠筑、環(huán)境等具體內(nèi)容不予兌現(xiàn)；
5、在廣告中發(fā)布“房產(chǎn)抵押貸款”等超越自身經(jīng)營范圍的內(nèi)容；
6、廣告中含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容徒探，或宣揚(yáng)奢侈生活方式等違法行為碗啄；
7胆描、廣告發(fā)布單位未對房地產(chǎn)廣告內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行審查，發(fā)布虛假廣告和其他違法違規(guī)廣告。
（四）房地產(chǎn)展銷
1、未經(jīng)工商行政管理部門登記乐埠，擅自舉辦房地產(chǎn)展銷活動扯罐；
2花吟、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不具備預(yù)（銷）售條件參加房地產(chǎn)展銷活動；
3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有嚴(yán)重違法違規(guī)行為參加房地產(chǎn)展銷活動。
（五）商品房預(yù)（銷）售合同
1算凿、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不使用《商品房買賣合同示范文本》戒努，不按約定的期限萤皂、面積和質(zhì)量履行合同入录，不按規(guī)定向住房消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》蟀伸，不按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任；
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不使用《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本》；
3、偽造合同、盜用凳干、假冒他人名義簽訂合同只磷、虛構(gòu)主體資格簽訂合同、虛構(gòu)合同標(biāo)的物轧叽、利用虛假信息誘人簽訂合同网严；
4驴一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖使用《商品房買賣合同》示范文本驰凛，但在刪除、增加條款時燕垃，免除自己責(zé)任轴捎，加重購房人責(zé)任或排除購房人合法權(quán)益以及采取其他手段侵害消費(fèi)者合法權(quán)益跃洛。
（六）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)穴张、估價機(jī)構(gòu)
1偿枕、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)渔欢、估價機(jī)構(gòu)（以下簡稱中介機(jī)構(gòu)）及其分支機(jī)構(gòu)未領(lǐng)取工商營業(yè)執(zhí)照或雖領(lǐng)取了工商營業(yè)執(zhí)照垫挨，但未在一個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理備案涡相；
2、執(zhí)行具體中介業(yè)務(wù)的不是經(jīng)紀(jì)人、估價師或者在合同上執(zhí)業(yè)人員未簽名或代簽名；
3三热、未按照規(guī)定將經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的姓名摆出、照片骑丸、執(zhí)業(yè)的經(jīng)紀(jì)項(xiàng)目、聯(lián)系電話等在經(jīng)營場所明示或做虛假明示头镊；
4坛芽、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)直接從事商品房買賣的阴颖，或未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)營范圍從事商品房經(jīng)紀(jì)活動偎肃；
5喘落、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)赌朋、經(jīng)紀(jì)人利用虛假信息騙取中介費(fèi)达布、服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)等費(fèi)用或在代理買賣過程中賺取差價等違規(guī)行為；
6、未按規(guī)定辦理收費(fèi)許可證或違反規(guī)定亂收費(fèi)；
7、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)超越資質(zhì)等級業(yè)務(wù)范圍承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；
8、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)以迎合高估或者低估要求、給予回扣、惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競爭；
9、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)違反房地產(chǎn)估價規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；
10、內(nèi)部管理制度不健全姚淆。
2. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部搏讶、國土資源部關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知第五條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,國土資源部 建房〔2017〕80號
發(fā)文日期：2017年04月01日 生效日期：2017年04月01日
部門規(guī)章/文件
（五）
加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售管理妒蔚。住房供求矛盾突出帽衙、房價上漲壓力大的城市谴垫，對具備預(yù)售條件拖延上市肢专、變相捂盤的項(xiàng)目剃根，要嚴(yán)肅查處苗傅。落實(shí)房地產(chǎn)成交價格申報(bào)制度强经，嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價逮矛、一房一價制度。加強(qiáng)商品住房項(xiàng)目預(yù)售價格管理蝌焚，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理定價。
3. 國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知第五條
現(xiàn)行有效國務(wù)院辦公廳國辦發(fā)〔2013〕17號
發(fā)文日期：2013年02月26日 生效日期：2013年02月26日
行政法規(guī)
五惧浴、
加強(qiáng)市場監(jiān)管和預(yù)期管理
2013年起，各地區(qū)要提高商品房預(yù)售門檻家乘，從工程投資和形象進(jìn)度蓄愁、交付時限等方面強(qiáng)化商品房預(yù)售許可管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價戚炫，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革狸驳。繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價阅酪、一房一價規(guī)定猾骡，嚴(yán)格按照申報(bào)價格對外銷售钙皮。各地區(qū)要切實(shí)強(qiáng)化預(yù)售資金管理，完善監(jiān)管制度；尚未實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的地區(qū)廷臼，要加快制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法。對預(yù)售方案報(bào)價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)属铁，或沒有實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項(xiàng)目宁舰，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)著蟹，完善管理制度份殿，到“十二五”期末沃疮，所有地級以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)授帕。
加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理缝裤，研究建立住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革刽严、國土資源、金融饲做、稅務(wù)、工商蔗草、統(tǒng)計(jì)等部門聯(lián)動共享的信用管理系統(tǒng)鞋屈，及時記錄、公布房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為盗迟。對存在閑置土地和炒地蚓聘、捂盤惜售蹦肴、哄抬房價等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)背零，有關(guān)部門要建立聯(lián)動機(jī)制，加大查處力度闹炉。國土資源部門要禁止其參加土地競買养篓，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款，證券監(jiān)管部門暫停批準(zhǔn)其上市碉纺、再融資或重大資產(chǎn)重組，銀行業(yè)監(jiān)管部門要禁止其通過信托計(jì)劃融資兆旬。稅務(wù)部門要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作由桌，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算審核和稽查妈经。住房城鄉(xiāng)建設(shè)揭朝、工商等部門要聯(lián)合開展對房屋中介市場的專項(xiàng)治理工作，整頓和規(guī)范市場秩序，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人員的違法違規(guī)行為蓝丙。有關(guān)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本金管理医咨，加大對資產(chǎn)負(fù)債情況的監(jiān)測力度沾谓，有效防范風(fēng)險伟骨。
各地區(qū)仅颇、各有關(guān)部門要加強(qiáng)市場監(jiān)測和研究分析凌停，及時主動發(fā)布商品住房建設(shè)、交易及房價皆尔、房租等方面的權(quán)威信息每辟，正確解讀市場走勢和有關(guān)調(diào)控政策措施编整，引導(dǎo)社會輿論断箫，穩(wěn)定市場預(yù)期。要加強(qiáng)輿情監(jiān)測族展，對涉及房地產(chǎn)市場的不實(shí)信息拴还，要及時晒喷、主動澄清蓝撇。對誘導(dǎo)購房者違反限購忌栅、限貸等政策措施钱烟，造謠般哼、傳謠以及炒作不實(shí)信息誤導(dǎo)消費(fèi)者的企業(yè)蒋腮、機(jī)構(gòu)宦棺、媒體和個人思瘟，要進(jìn)行嚴(yán)肅處理诞帐。
4. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介行業(yè)違法違規(guī)典型案例的通報(bào)（二）第六條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房函〔2016〕171號
發(fā)文日期：2016年08月15日 生效日期：2016年08月15日
部門規(guī)章/文件
六、
南昌尚美佳房地產(chǎn)咨詢有限公司違規(guī)代理銷售案
2016年6月脾歧，南昌尚美佳房地產(chǎn)咨詢有限公司在代理銷售“濱江明珠”樓盤項(xiàng)目期間钦奋，與開發(fā)企業(yè)合作開展商品房團(tuán)購銷售活動富寿，違規(guī)收取購房人1萬元會員團(tuán)購費(fèi)贰锁。上述行為違反了《商品房銷售管理辦法》第二十八條規(guī)定芯肤。南昌市房地產(chǎn)主管部門對該公司下發(fā)限期改正通知書，記入信用檔案痕惋，按照《南昌市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案實(shí)施細(xì)則》扣減信用分值20分衩辟，信用等級下降為四級。
5. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知第二條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房〔2016〕223號
發(fā)文日期：2016年10月10日 生效日期：2016年10月10日
部門規(guī)章/文件
二、
依法查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為
一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求不正當(dāng)利益爹耗，存在違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營行為枚碗，其中包括：
（一）發(fā)布虛假房源信息和廣告；
（二）通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作纫骑、哄抬房價；
（三）未取得預(yù)售許可證銷售商品房鳖枕；
（四）不符合商品房銷售條件哄褒，以認(rèn)購、預(yù)訂树灶、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金胃夏、預(yù)訂款等費(fèi)用，借機(jī)抬高價格映企；
（五）捂盤惜售或者變相囤積房源；
（六）商品房銷售不予明碼標(biāo)價榛泛，在標(biāo)價之外加價出售房屋或者收取未標(biāo)明的費(fèi)用佳遂；
（七）以捆綁搭售或者附加條件等限定方式免绿，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價格；
（八）將已作為商品房銷售合同標(biāo)的物的商品房再銷售給他人壁晒；
（九）其他不正當(dāng)經(jīng)營行為文兢。
對存在上述行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各級房地產(chǎn)主管部門要加大執(zhí)法檢查力度潮尝，依法嚴(yán)肅查處。不正當(dāng)經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)由其他部門處理的抑淫，及時移交有關(guān)部門依法處理疏唾。涉嫌犯罪的啤握，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任届搁。
在此基礎(chǔ)上，各級房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)視情節(jié)輕重，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取以下措施：
（一）書面警示；
（二）約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人；
（三）公開通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為众辨；
（四）列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單；
（五）由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核剧浸。
各地要按照本通知要求，認(rèn)真抓好落實(shí)祖娘，并結(jié)合實(shí)際制定相關(guān)辦法。
中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部
6. 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知第一條
現(xiàn)行有效住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建房〔2016〕223號
發(fā)文日期：2016年10月10日 生效日期：2016年10月10日
部門規(guī)章/文件
一、
積極引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營
各級房地產(chǎn)主管部門要充分認(rèn)識規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為副渴，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序?qū)Ψ€(wěn)定房地產(chǎn)市場的重大意義草娜，通過推進(jìn)簡政放權(quán)路狮、放管結(jié)合搔涝、優(yōu)化服務(wù)改革，加強(qiáng)監(jiān)管創(chuàng)新，加快構(gòu)建事中事后監(jiān)管體系秸滴，依法保護(hù)合法經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正當(dāng)利益躺盛，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)等不正當(dāng)經(jīng)營行為棕叫，營造公平競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境尊蚁。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要遵紀(jì)守法，誠實(shí)守信洒宝，恪守對消費(fèi)者在商品和服務(wù)質(zhì)量方面的承諾溉委；要發(fā)布真實(shí)房源信息和廣告柜蜈，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售的有關(guān)規(guī)定像街，實(shí)行明碼標(biāo)價制度纵寝，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益犬金；要接受政府和公眾監(jiān)督，積極履行企業(yè)社會責(zé)任底燎，通過向消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)的商品和服務(wù)贏得市場。
7.惠州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理工作的通知第五條
現(xiàn)行有效惠州市人民政府惠府辦〔2017〕10號
發(fā)文日期：2017年04月08日 生效日期：2017年04月09日
地方法規(guī)/文件
五痹升、
加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度。對于房地產(chǎn)企業(yè)在未取得預(yù)售許可的情況下擅自進(jìn)行銷售负乡，捆綁高價車庫銷售，通過虛假廣告誤導(dǎo)購房者鞠鲜，不明碼標(biāo)價碴卧，哄抬價格，另行收取未標(biāo)明費(fèi)用，私下收款或以收取渠道費(fèi)、電商費(fèi)等形式價外加價，以及中介機(jī)構(gòu)違規(guī)代理未取得預(yù)售證的房屋毛萌，虛假宣傳、哄抬價格、制造恐慌里烦，支付額外費(fèi)用，偽造社保卦溢、納稅精盅、銀行流水虛假證明等行為酪刀，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處瓤摧，并向社會公開曝光粘我，相關(guān)信息納入誠信平臺；對涉案從業(yè)人員記入“黑名單”；對涉嫌違法的企業(yè)和個人堡纬，依法追究法律責(zé)任茫孔。
8. 關(guān)于加強(qiáng)商品住房及其附屬地下車庫（位）等設(shè)施銷售監(jiān)管的通知第一條
現(xiàn)行有效上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會,上海市物價局 滬建房管聯(lián)〔2017〕657號
發(fā)文日期：2017年07月21日 生效日期：2017年07月21日
地方法規(guī)/文件
一、
商品住房及其地下車庫（位）等附屬設(shè)施的銷售實(shí)行“一價清”制度粱玲。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照備案價格以及《上海市發(fā)展改革委關(guān)于貫徹落實(shí)<商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定>的通知》（滬發(fā)改價督〔2011〕006號）有關(guān)規(guī)定，對外銷售商品住房及其地下車庫（位）等附屬設(shè)施，不得超備案價格銷售埋市。除房屋和車庫（位）等附屬設(shè)施價款外零蓉，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他單位落包、個人不得向購房人收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)摊唇、茶水費(fèi)等其他任何價款或費(fèi)用咐蝇，不得以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，使購房人接受商品或者服務(wù)價格巷查。
9. 湖北省物價局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品房銷售價格行為監(jiān)管的通知第二條
現(xiàn)行有效湖北省物價局鄂價電〔2018〕3號
發(fā)文日期：2018年02月11日 生效日期：2018年02月11日
地方法規(guī)/文件
二有序、
進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管撮竿。各地價格主管部門的價格監(jiān)測機(jī)構(gòu)要按照國家、省要求笔呀，切實(shí)做好商品房價格動態(tài)監(jiān)測和數(shù)據(jù)搜集分析工作，及時掌握房地產(chǎn)市場第一手資料髓需，準(zhǔn)確判斷市場房價及其漲（降）幅许师，特別關(guān)注商品房價格異常波動，加強(qiáng)信息披露和輿論引導(dǎo)僚匆，穩(wěn)定市場預(yù)期微渠，及時提出價格監(jiān)測預(yù)警報(bào)告，為政府決策提供可靠依據(jù)咧擂。價格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)要充分發(fā)揮12358平臺作用逞盆，密切關(guān)注并重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)交易中的下列價格違法違規(guī)行為：1.商品房銷售不按《湖北省商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定明碼標(biāo)價松申，在標(biāo)價之外加價出售商品房云芦；2.受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托銷售商品房的中介公司(電商、服務(wù)公司贸桶、管理公司舅逸、銷售公司等)收取超出商品房銷售價格以外的費(fèi)用，如電商費(fèi)皇筛、管理費(fèi)琉历、服務(wù)費(fèi)、網(wǎng)簽費(fèi)水醋、渠道費(fèi)旗笔、茶水費(fèi)、超標(biāo)準(zhǔn)裝修費(fèi)拄踪、尊享包產(chǎn)品服務(wù)費(fèi)等蝇恶；3.未在經(jīng)營場所醒目位置公示房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案證、服務(wù)項(xiàng)目惶桐、服務(wù)內(nèi)容艘包、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制提供代辦服務(wù)耀盗、捆綁收費(fèi)想虎；4.其他不正當(dāng)經(jīng)營行為。
10.濰坊市人民政府辦公室關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見第十條
現(xiàn)行有效濰坊市人民政府
發(fā)文日期：2017年08月21日 生效日期：2017年08月22日
地方法規(guī)/文件
（十）
嚴(yán)厲打擊違法違規(guī)行為叛拷。嚴(yán)厲查處囤房炒房舌厨、虛假宣傳、不按規(guī)定明碼標(biāo)價忿薇、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)裙椭、隱瞞抵押擔(dān)保查封事項(xiàng)躏哩、分割銷售以及向購房人收取電商費(fèi)、團(tuán)購費(fèi)揉燃、會員費(fèi)扫尺、選房費(fèi)等違法違規(guī)行為。加大對違法違規(guī)企業(yè)（機(jī)構(gòu)）的公開曝光和聯(lián)合懲戒力度炊汤，對開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽正驻，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，對中介機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定依法處置抢腐，并列入失信企業(yè)“黑名單”姑曙，相關(guān)責(zé)任人記入信用不良記錄。建立定期通報(bào)制度迈倍，各地每月5日前要將典型案例報(bào)送市房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會議辦公室伤靠，每月至少1起、實(shí)行定期通報(bào)啼染。
河北正一律師事務(wù)所?
張雅新律師原創(chuàng) 電話（微信）：13673257732
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