每遇到一波房?jī)r(jià)高峰者娱，法拍房總會(huì)火一段時(shí)間，原因是法拍房很多不受限購(gòu)政策影響苏揣，并且價(jià)格相對(duì)而言黄鳍，會(huì)比市場(chǎng)價(jià)便宜很多。但是往往因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)有很多風(fēng)險(xiǎn)平匈，導(dǎo)致很多人也愛(ài)而卻步框沟。今天我們就來(lái)分析一下，到底法拍房能不能買(mǎi)增炭？到底有什么風(fēng)險(xiǎn)忍燥？我們能不能撿漏？接下來(lái)我們就詳細(xì)解讀一下法拍房的風(fēng)險(xiǎn)以及目前有哪些市場(chǎng)玩家隙姿？
一梅垄、什么是法拍房
法拍房是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。按揭違約输玷、民間借貸違約队丝、司法沒(méi)收和無(wú)主房產(chǎn)都有可能成為司法拍賣房。
二欲鹏、產(chǎn)生原因
1.商業(yè)貸款產(chǎn)生
購(gòu)房人向銀行貸款購(gòu)房的机久，在不能如期如數(shù)償還貸款時(shí)，銀行向法院提出民事訴訟赔嚎，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現(xiàn)來(lái)償還貸款的膘盖；
2.民間借貸產(chǎn)生
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，李四不能直接取得抵押房產(chǎn)尤误，也只能向法院申請(qǐng)張三還款侠畔，并出示抵押或借款協(xié)議，要求法院在執(zhí)行階段拍賣張三的房產(chǎn)來(lái)還款袄膏；
3.司法沒(méi)收產(chǎn)生
比如：刑事案件中有判決沒(méi)收犯罪嫌疑人個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)践图，如該財(cái)產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)掺冠，該不動(dòng)產(chǎn)依法可進(jìn)行拍賣沉馆，變現(xiàn)后的錢(qián)款收歸國(guó)庫(kù)码党；
4.無(wú)主財(cái)產(chǎn)(當(dāng)然這種情況在中國(guó)是很少見(jiàn)的啦)
沒(méi)有繼承人或者親人朋友可以轉(zhuǎn)讓，那么該房產(chǎn)在房主去世后成為無(wú)主財(cái)產(chǎn)斥黑。
三揖盘、法拍房的風(fēng)險(xiǎn)
1.產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題
法拍房可能存在未交付、存在產(chǎn)權(quán)共有人或者未取得產(chǎn)權(quán)證锌奴，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證則需要查詢是否在房管局有合同備案兽狭，否則可能無(wú)法過(guò)戶。
2.清場(chǎng)事宜處理
“買(mǎi)賣不破租賃”鹿蜀，有的被執(zhí)行人為了避免房屋被拍賣而惡意與他人簽訂10年箕慧、20年不等的長(zhǎng)期租賃合同，所以前幾年茴恰，經(jīng)常有新聞?wù)f颠焦，法拍房買(mǎi)得到，拿不到往枣，你去住的時(shí)候里面還有與債主簽訂租賃的人在居住伐庭，而且往往都是20年以上的租約。
3.稅費(fèi)及物業(yè)欠費(fèi)問(wèn)題
法拍房過(guò)戶要繳納的稅費(fèi)及物業(yè)欠費(fèi)（契稅分冈、個(gè)人所得稅圾另、拖欠的水電氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)雕沉、未繳納的土地出讓金以及拍賣傭金等）都需要買(mǎi)受人自行承擔(dān)集乔。需警惕房屋上一次交易是否是繼承或贈(zèng)與所得，如果是繼承或贈(zèng)與所得則需增加20%的稅費(fèi)坡椒。所以目前有專業(yè)的盡調(diào)公司也在做此塊拍賣錢(qián)的調(diào)研饺著。
4.競(jìng)拍過(guò)程
起拍價(jià)和成交價(jià)，反悔則無(wú)法退回保證金肠牲，保證金為評(píng)估價(jià)格的5%幼衰，銀行是否能貸款通過(guò)，則需要競(jìng)得者自己承擔(dān)缀雳，全額付款渡嚣。法拍房一般需要在拍賣成功后的7個(gè)工作日內(nèi)付法院全款，如果用戶需要貸款肥印，那么提前辦理按揭或者過(guò)戶后辦理按揭识椰，往往會(huì)產(chǎn)生額外的成本。
四深碱、法拍房的優(yōu)劣勢(shì)
優(yōu)勢(shì)：
1.部分城市不限購(gòu)腹鹉，這對(duì)于想買(mǎi)房又沒(méi)有資格的用戶，無(wú)疑是很大的優(yōu)勢(shì)敷硅！
2.價(jià)格優(yōu)勢(shì)功咒，一般低于市場(chǎng)價(jià)20-40%愉阎，尤其是流拍過(guò)一次，二次拍賣會(huì)比一次再低10-20%力奋。除了很火爆的地區(qū)（像北京榜旦、上海等地），一般都會(huì)選擇二拍賣在進(jìn)入景殷。
劣勢(shì)：
1.各種過(guò)戶稅費(fèi)等等都需買(mǎi)家全額承擔(dān)溅呢。有些房產(chǎn)可能以前沒(méi)有過(guò)戶，需要繳交兩次過(guò)戶費(fèi)用猿挚。
2咐旧、房款一次性全款。
競(jìng)拍人在沒(méi)付清房款前绩蜻，是拿不到房產(chǎn)證的休偶。一些地方法院與銀行合作，搭建了司法拍賣貸款平臺(tái)辜羊。參與競(jìng)買(mǎi)人在交付保證金后踏兜，需申請(qǐng)貸款的，在司法拍賣公告發(fā)布10日內(nèi)可向銀行提出申請(qǐng)八秃。
3.存在風(fēng)險(xiǎn)（三點(diǎn)已經(jīng)詳細(xì)提及）碱妆，關(guān)于房屋物業(yè)有租約等情況。
五昔驱、目前市面上的三大玩家
1疹尾、拍賣平臺(tái)
2016年最高人民法院納入的5家網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺(tái)，包括淘寶網(wǎng)骤肛、京東網(wǎng)纳本、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)腋颠、中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)繁成。優(yōu)勢(shì)是官方授權(quán)的拍賣終端，劣勢(shì)是信息分散淑玫，比如搜索上海地區(qū)的房產(chǎn)必須要到5家平臺(tái)分別查找巾腕。
2、法院輔拍機(jī)構(gòu)
幫助法院為意向客戶提供帶看絮蒿、咨詢等服務(wù)尊搬。優(yōu)勢(shì)是更容易獲取咨詢客戶的信任，劣勢(shì)是過(guò)度依賴法院難以快速擴(kuò)張土涝，同時(shí)法院相對(duì)強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)致忠誠(chéng)度不高佛寿，比如上海的法院就是采取搖號(hào)抽簽的形式，在40家拍賣行中選取輔拍機(jī)構(gòu)但壮，目前盈利模式尚不清晰冀泻。
3常侣、客戶法拍信息工具+服務(wù)商聯(lián)盟
將法院文書(shū)結(jié)構(gòu)化展現(xiàn)，精選助拍機(jī)構(gòu)+金融產(chǎn)品腔长。優(yōu)勢(shì)是從買(mǎi)家角度設(shè)計(jì)產(chǎn)品袭祟，便于形成直客流量和規(guī)模優(yōu)勢(shì)验残，劣勢(shì)是法拍房用戶教育成本較高捞附。像海豚選房法拍房app，就是整合房源與客戶的連接您没，目前是市面上做得比較專業(yè)的一個(gè)平臺(tái)鸟召。
六、具體怎么操作
其實(shí)按照上訴風(fēng)險(xiǎn)模塊氨鹏，如果能在拍賣前找一個(gè)專業(yè)的盡調(diào)公司欧募，做風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，做足調(diào)研仆抵，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)跟继，法拍房還是有很大的升值空間和投資價(jià)值的。所以接下來(lái)談一下具體法拍房的辦理流程：
1.了解房源
1）當(dāng)?shù)胤ㄔ旱墓倬W(wǎng)镣丑，（一手房源消息）
2）助拍平臺(tái)舔糖，（二手房源）
一般助拍平臺(tái)是和法院合作，幫助法院發(fā)布消息莺匠，連接客戶金吗。下面是幾個(gè)比較大的助拍機(jī)構(gòu)：
助拍網(wǎng)：https://www.51zhupai.com/
淘寶法拍平臺(tái)：https://sf.taobao.com/?spm=a21bo.2017.201859.6.5af911d9552aKA
京東拍賣平臺(tái)：https://auction.jd.com/sifa.html?cu=true&utm_source=sogou-search&utm_medium=cpc&utm_campaign=t_262767352_sogousearch&utm_term=20509627749_0_27dd8cb7183a4af0b599ecad96cc7448
海豚選房app
2.委托辦理(拍賣機(jī)構(gòu)/委托拍賣合同）
3.實(shí)地看房
4.繳納保證金（房屋評(píng)估價(jià)格的5%）
5.出價(jià)競(jìng)拍
6.協(xié)助辦理貸款
按照個(gè)人購(gòu)買(mǎi)一手房的標(biāo)準(zhǔn)，可申請(qǐng)6-6.5層貸款趣竣。
7.辦理手續(xù)
8.過(guò)戶交房
全程交易下來(lái)基本會(huì)花費(fèi)2-4個(gè)月摇庙，多的長(zhǎng)達(dá)半年之久，中間最好找一個(gè)靠譜的盡調(diào)公司全城協(xié)助遥缕，并且也會(huì)提供一些安全交易保證卫袒，所以法拍房是可以買(mǎi)，只是要多注意以上風(fēng)險(xiǎn)单匣！
