前言
廣州各區(qū)發(fā)展不平衡由來已久舶担，大部分的資源都集中在中心城區(qū)找田，尤其是在公共資源配套方面，中心城區(qū)仍然占據(jù)了絕對優(yōu)勢叶雹。盡管廣州的邊界财饥，早已一拓再拓——2014年至2015年間，蘿崗折晦、黃埔合二為一钥星，增城、從化撤市設(shè)區(qū)筋遭，廣州市轄區(qū)面積由3843平方公里躍升至7434平方公里打颤，較區(qū)劃調(diào)整前躍升一倍，面積甚至超過上海漓滔。
廣州不斷擴容的目的编饺，確實有利于廣州進一步發(fā)展空間，優(yōu)化資源配置和實現(xiàn)區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展响驴。但將近三年過去了透且，不平衡的局面仍然非常明顯，各區(qū)除了面積發(fā)生變化豁鲤，“貧富懸殊”也在增大秽誊。
廣州各區(qū)差距有多大
我們從幾張圖可見一斑：
首先是大家非常關(guān)心的房價圖，如圖所示琳骡，從各區(qū)來看锅论，始終是越秀、天河遙遙領(lǐng)先楣号，花都最易、從化被遠遠拋離。
廣州各區(qū)2016及2017年二手房價圖
越秀炫狱、天河這樣高大上的房價藻懒，自然有是因為有完善的生活配套和強大的經(jīng)濟實力做支持。畢竟深耕多年视译，底子雄厚嬉荆。
在生活服務(wù)配套方面，大多數(shù)人最重視的就是學(xué)校教育和醫(yī)療酷含。這里我們以2000米柵格為單位鄙早，作出小學(xué)的分布柵格圖汪茧。由圖可見，學(xué)校密度集中在越秀區(qū)蝶锋，周邊的海珠陆爽、荔灣、天河也有所蔓延扳缕。
廣州小學(xué)分布柵格圖
以同樣方法計算出廣州****醫(yī)院的分布柵格圖慌闭。也仍然集中在中心區(qū)附近。學(xué)校躯舔、醫(yī)院不易搬遷重建驴剔，此種過度集中的狀況看來近期也難以改善。
廣州醫(yī)院分布柵格圖
從近年的各區(qū)人均GDP圖可以看出粥庄，也是天河丧失、越秀區(qū)一路領(lǐng)先，白云區(qū)惜互，海珠區(qū)落在后面布讹。而南沙、蘿崗拜工業(yè)布局較多训堆，人口較少的原因描验，人均GDP也不太難看。
近年廣州人均GDP熱力圖
趨勢也在改變之中...
當然坑鱼，隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展膘流，以及低廉房價的吸引力，大規(guī)模的人口流動現(xiàn)象已在發(fā)生鲁沥『艄桑可以看出，中心區(qū)域出現(xiàn)人口凈流出的現(xiàn)象画恰，而周邊出現(xiàn)人口涌入現(xiàn)象彭谁。
從下面的各區(qū)非戶籍人口數(shù)量熱力圖（常住人口-戶籍人口）中，可以看出近年人口的流動趨勢：白云區(qū)最多允扇，越秀缠局，荔灣區(qū)包尾。
廣州非戶籍人口數(shù)量熱力圖
相應(yīng)的蔼两，各區(qū)人口增長率熱力圖也反映出：黃埔和白云區(qū)的人口增長率領(lǐng)先，是新廣州人落地的一大地點越秀區(qū)排最后逞度。根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)顯示额划，市中心區(qū)人口的老齡化及人口衰減，已經(jīng)是不可忽視的痛點档泽。
（注：因部分圖表需比較2015年前數(shù)據(jù)俊戳，故制圖中沒有加入從化休溶、增城牙勘，以免比較不當）
廣州各區(qū)人口增長圖
看完以上數(shù)據(jù)，再看回廣州房價分布，則可看出痘煤，房價分布確實與以上人口、經(jīng)濟等因素有關(guān)逸绎！然而时肿，要預(yù)測未來廣州房價的走勢，我們也要看到了另一個重要因素的影響：政府土地出讓恃锉。
廣州土地出讓之格局分析
據(jù)不完全統(tǒng)計搀菩，2017年截止4月為止，廣州出讓了14塊住宅用地破托，而2016年出讓了27塊住宅用地肪跋，2015年出讓了31塊。
根據(jù)2016年至2017年4月住宅的拍賣供地情況來看土砂，住宅用地主要集中在增城（16宗）州既，荔灣5宗、南沙萝映、番禺各4宗吴叶，花都、黃埔锌俱、白云各3宗晤郑，海珠2宗，從化1宗贸宏。越秀天河則是一片空白造寝。
2015年至2017年4月住宅的拍賣供地
用供地數(shù)量熱力圖來看就更明顯了，增城和黃埔都是一路領(lǐng)先吭练，其他區(qū)域主要是陪跑的角色诫龙。
廣州2015年-2017年4月供地數(shù)量熱力圖
從中，我們可以得出幾個小結(jié)論：
1
近年供地以外圍郊區(qū)用地為主鲫咽，而土地供應(yīng)又影響了建成樓盤的位置及價格签赃。這幾年入市主要樓盤大多集中在外圍郊區(qū)，市區(qū)供應(yīng)并不多分尸。
廣州的一手房價均價之所以低锦聊，最主要原因是成交以外圍低價盤為主，中心區(qū)成交少箩绍，因此也間接的拉低了廣州均價孔庭。
此外，相對于廣州仍然需求甚大的住宅市場，廣州的供地仍顯不足圆到，供地的數(shù)量及面積怎抛，也會直接影響今明兩年的樓盤上市。
根據(jù)資料顯示芽淡，截止到2017年3月马绝，廣州全市樓盤庫存面積僅588萬平方米，不足5萬套挣菲，消化周期僅為5個月富稻。
與此同時，4月初己单，住建部與國土部共同發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》唉窃，被認為將在一定程度上影響2017年全年土地市場走勢。
該文件提出纹笼，各地要根據(jù)商品住房庫存消化周期纹份，對消化周期12-6個月的，要增加供地廷痘。6個月以下的蔓涧，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏笋额。
當然鸠姨，即使今年真的完成土地整理，增量供應(yīng)上市淹真，影響的也應(yīng)該是2019年以后的樓市讶迁。作為長效機制，在近期可能看不到明顯的變化核蘸。
2
從2015年起巍糯，從化的土地供應(yīng)均為0，如果不考慮其他供地渠道客扎，從化的樓盤可能處于有出無進的階段祟峦。盡管過往從化作為廣州的后花園，一向是大型樓盤的主要供應(yīng)者之一徙鱼，但如果供地減少宅楞，從化的樓價在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，是否會因為供求緊張，而在現(xiàn)有基礎(chǔ)上繼續(xù)上漲咱筛？
3
如前所述，廣州拍地數(shù)量主要集中在郊區(qū)杆故，但中心與外圍資源又如此的不平衡迅箩，靠近市區(qū)的少量地塊難免吸引更多的關(guān)注目光。從數(shù)據(jù)可以看出处铛，這兩年的拍地”網(wǎng)紅”是荔灣區(qū)廣鋼新城饲趋，以及海珠區(qū)石崗路附近廣紙地塊。
圖片來自網(wǎng)絡(luò)
在2014年初及年底撤蟆，廣鋼新城地塊均有大量出讓奕塑，樓面均價在1.4-2.3萬左右。而到了2016年底家肯，幾乎在同樣地塊拍賣龄砰，價格則已經(jīng)是粗暴直接的翻番節(jié)奏~
2016年11月25日地塊出讓情況
圖片來自網(wǎng)絡(luò)
廣鋼新城部分出讓地塊及建成樓盤一覽
價格為樓盤在當月所售均價
與廣鋼地塊類似，一江之隔的海珠區(qū)廣紙地塊（近石崗路）也有一年半翻番的記錄讨衣。在2015年9月换棚，雅居樂以樓面價23185元/平取得石崗路地塊，而到了今年2017年3月29日反镇，附近地塊由時代地產(chǎn)以55437元/平方米樓面價競得固蚤，溢價率219%，含配建44100平方米歹茶。地塊總價約20.4億元夕玩。這一樓面價刷新了廣州市內(nèi)的樓面價格新高。
2015年同年惊豺，廣州土地市場也拍出了其他相對的“靚地”燎孟，如荔灣區(qū)百花香料廠地塊，和番禺市橋地王扮叨，我們可以一起參考看看缤弦，當初土地樓面價與目前建成樓盤的價格比較：
以上價格為房產(chǎn)網(wǎng)站的參考預(yù)估價格，及未考慮樓盤自身成本等因素造成的價格差異
從以上數(shù)據(jù)可以看出彻磁，如果在拿地較為廉宜的2014/2015年碍沐，拿下地價合適的地塊，在2016年開售衷蜓，收益率還是很不錯的累提。而以2016年底的價格，參考之前的房價/土地比磁浇，那房價就要去到6-7w了斋陪。可見拿地價格對房價影響之大。
結(jié)語
由于地王效應(yīng)對房價的利好无虚，以及前述的當前的土地供應(yīng)總體受限缔赠，部分解釋了近年房價上漲的原因。根據(jù)其他城市的過往數(shù)據(jù)友题，也表明土地出讓會帶動周邊房價的增長嗤堰，甚至在某些城市，會出現(xiàn)供地更多的板塊度宦，房價相對漲幅更大的現(xiàn)象踢匣。甚至蔓延到二手房的領(lǐng)域。
確實戈抄，我們可以從廣州的二手房價增長率熱力圖看出這個趨勢：
廣州2016-2017年二手房房價增長率熱力圖离唬，南沙，天河划鸽，從化输莺，增城領(lǐng)先。
如上所述裸诽，在供地較多的南沙模闲、從化、增城等郊區(qū)出現(xiàn)了領(lǐng)漲現(xiàn)象崭捍。但由于廣州比較明顯的市區(qū)資源集中的不均衡現(xiàn)象尸折，以及中心區(qū)交易主要以存量二手房為主，天河區(qū)也有較大上升殷蛇。
作為一個幸福的大家庭实夹，廣州各區(qū)各有特色，又密不可分粒梦。每個因素政策的影響亮航，既會對各板塊有個性影響，也會有共性變化匀们。當土地成為稀缺資源缴淋，如何深刻理解城市發(fā)展分布，預(yù)期市場供求關(guān)系泄朴，企業(yè)進行拿地定價重抖，升斗小民安身立命，都還需要我們不斷的思考及嘗試解答祖灰。
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多圖钟沛！從土地供應(yīng)看各區(qū)房價走勢
