【早安】2017年7月8號，打卡（92/1000）脑漫，周六，青海湖咙崎，5:50起床优幸。

【雞湯】真正的自由不是你想做什么就做什么，而是你不想做什么就不做什么褪猛。

【昨日運動】50個俯臥撐

【道德經(jīng)】

古之善為道者网杆，非以明民，將以愚之。民之難治碳却，以其多智队秩。故以智治國，國之賊昼浦；不以智治國馍资，國之福。知此兩者关噪，亦稽式鸟蟹。常知稽式，是謂“玄德”使兔〗ㄔ浚“玄德”深矣，遠矣虐沥，與物反矣熊经，然后乃至大順。

有悟：大智若愚欲险，這是處世之道镐依。老子言：以智治國，國之賊盯荤；不以智治國馋吗，國之福焕盟。就是君主太聰明了秋秤，做的事情太絕對了，肯定不是好事脚翘。

修身齊家治國平天下灼卢。每個階段，處事的對象不同来农，但是道理應(yīng)該都差不多鞋真。

看著讓自己笨笨的。

實際上沃于，也是笨笨的涩咖。

【信仰與虔誠】

每個人信仰不同。

大部分人繁莹，信仰的是金錢和欲望檩互。為之所謂的努力。

有少數(shù)人咨演，有些真正的信仰闸昨，為信仰去虔誠的修行。比如：苦行僧，磕長頭等等饵较，他們的修行是身體上和心靈上兩重磨練拍嵌，他們的修行常人難以想象。換句話說循诉，讓你去做如此的修行横辆，換來的是你信仰的金錢與欲望，似乎也會有很多人辦不了茄猫。

既然信仰的是金錢龄糊，金錢的來源是工作，那么對你的工作得虔誠吧募疮。

似乎炫惩，好多人也不虔誠，很有意思阿浓。

僧人們每天都在修行他嚷，而我們也如此，只不過修行芭毙、工作的方式不同筋蓖。

我把每天的早安日記也算作一種修行，希望早日修成正果退敦。

【摔跤吧粘咖！爸爸】

得有大半年沒安安穩(wěn)穩(wěn)的看一場電影。上一次看的時候侈百，好像是看的《長城》瓮下，印象最深的就是饕餮，還有就是那很響很響的音響钝域。以至于懷孕后再也沒看過讽坏。

昨天晚上精神還好，至少很清醒例证。打開電視隨便點開了一個電影《摔跤吧路呜！爸爸》，也很奢侈的看完织咧，看著很爽胀葱。

之前評論看了很多，又是男權(quán)社會笙蒙，男尊女卑抵屿，又是父愛等等的，都挺好手趣。

我感觸最深的是晌该，在冷嘲熱諷中不斷堅持肥荔，堅持做自己，不在乎其他人朝群。

離這個境界還有好遠燕耿。總是各種理由說服自己姜胖，不夠狠誉帅。

COME ON！

有的時候挺有意思右莱，越是時間少的時候蚜锨，越想些也能寫很多東西，越是時間充足的時候慢蜓，反而有這樣那樣的誘惑和理由亚再。

【地?zé)捲线\輸方式變化】

目前，山東獨立煉廠的原料運輸主要包括公路運輸晨抡、鐵路運輸氛悬、管道運輸3種方式。

其中耘柱，公路運輸占比達到60%如捅，是利用率最高的運輸方式；

鐵路運輸占比約10%调煎，在運輸費用及安全性方面具有較大優(yōu)勢镜遣，但運輸效率較低，利用率提升較慢士袄；

管道運輸占比30%悲关。相較于其他運輸方式，管道運輸損耗小窖剑，運輸效率高坚洽，在同等運距時戈稿，運輸成本約是公路運輸?shù)?/3西土。

感謝阿毛之前的分享，借鑒又整理了一下：

目前又三條管道已經(jīng)或計劃入廠鞍盗。

煙淄管道：山東最長的一條輸油管道——煙臺至淄博輸油管道正式投入運營需了，改管道東起煙臺港西港區(qū)，西至淄博般甲、東營肋乍、濱州等多家煉廠，線路長度約540公里敷存，設(shè)計年輸送2000萬噸原油墓造。從廣饒接入廠區(qū)堪伍。

6月29日上午，隨著204國道穿越點最后一處焊接完成觅闽，青島港董家口港-濰坊-魯中帝雇、魯北輸油管道一期工程，在9個多月施工后全線貫通蛉拙。3000萬噸左右的原油運輸能力尸闸，可能入場。

截至目前孕锄，日照港已開通至江蘇儀征吮廉、山東東明兩條輸油管線，日照至河南洛陽畸肆、未來至西安宦芦，日照港至公司以及嵐山至莒縣輸油管線正在規(guī)劃建設(shè)。日照管道是WL轴脐，SSH踪旷，匯豐，日照港豁辉，日照運輸集團（應(yīng)該是叫這名）五方投資這個應(yīng)該是會直接到石化廠區(qū)令野，WL要建的保稅罐。

【房地產(chǎn)徽级，再用十年時間, 從黃金時代走向鍍金時代】—來源天風(fēng)宏觀團隊

一气破、房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年（1998-2007）

這十年，是中國房地產(chǎn)行業(yè)高增長高回報的“黃金時代”餐抢，房地產(chǎn)投資和銷售都處于高速增長狀態(tài)现使。怎么樣都賺取，賺大錢旷痕。

二碳锈、房地產(chǎn)行業(yè)的白銀十年（2008-2017）

與黃金時代相比，白銀時代的行業(yè)進入門檻降低欺抗，競爭更加激烈售碳，利潤也隨之下降。2011年是白銀時代的高點绞呈，之后房地產(chǎn)行業(yè)的利潤開始逐漸下滑贸人。

白銀時代，多數(shù)開發(fā)商還是靠著“拿地-蓋房-賣房”的傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式賺錢佃声，房地產(chǎn)行業(yè)的新盈利模式還沒有建立起來艺智。

三、迎接房地產(chǎn)行業(yè)的鍍金時代（2018-2027）

1圾亏、鍍金時代：地產(chǎn)即金融

房地產(chǎn)是最接近金融的行業(yè)十拣，因為土地具有天然的金融屬性封拧。

不同于其他要素型資產(chǎn)，土地具有不可移動性和排他性夭问，這個特點使得土地具有抵押品的天然屬性哮缺。土地不可折舊的特點使得土地的抵押率高于其他資產(chǎn)。土地永續(xù)的特點使得土地可抵押期限久于其他資產(chǎn)甲喝。因而理論上地產(chǎn)開發(fā)可以實現(xiàn)更高的杠桿比率尝苇。

土地出讓金的分期付款鼓勵了地產(chǎn)開發(fā)的高杠桿：先利用過橋資金繳清土地出讓金，取得預(yù)售證后盡快銷售埠胖，用銷售回款償還過橋資金糠溜，這一點可以使開發(fā)商撬動比自身注冊資本大得多的項目。開發(fā)過程中直撤，建筑建材承包商墊付工程款也是幫開發(fā)商加杠桿非竿。

隨著土地價格的上漲，開發(fā)商為了能吃下足夠的土地儲備谋竖，更加依賴杠桿開發(fā)红柱，對金融中介的依賴程度越來越高，金融和地產(chǎn)成為了“雞生蛋蓖乘，蛋生雞”的關(guān)系锤悄，兩者相互促進。地產(chǎn)周期和金融周期高度同質(zhì)化嘉抒，房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)的聯(lián)系越來越緊密零聚，房地產(chǎn)行業(yè)的金融化程度也越來越高。

地產(chǎn)和金融聯(lián)系越來越緊密的第一個表現(xiàn)是房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的相關(guān)性越來越高些侍。

2隶症、鍍金時代：地產(chǎn)行業(yè)從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)變，開發(fā)商向不動產(chǎn)商轉(zhuǎn)變

土地天然的金融屬性岗宣，使得房地產(chǎn)是產(chǎn)融結(jié)合走得最遠的非金融行業(yè)蚂会。

房地產(chǎn)行業(yè)的未來在于“把低活的不動產(chǎn)變成高活的金融品”，從開發(fā)商向不動產(chǎn)商轉(zhuǎn)型耗式，從產(chǎn)銷模式向金融深化模式轉(zhuǎn)型胁住，這是真正的金融資本和產(chǎn)業(yè)資本的融合。

房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式向金融深化模式的轉(zhuǎn)型纽什。大地產(chǎn)商向綜合性金融集團轉(zhuǎn)型措嵌，綠地、萬達芦缰、恒大、碧桂園枫慷、復(fù)星让蕾、平安這幾大金融地產(chǎn)巨頭就是典型的地產(chǎn)金融深化模式的代表浪规。上升的土地成本和資金成本、下降的銷售增速也倒逼了房企從傳統(tǒng)的產(chǎn)銷模式向金融深化模式的轉(zhuǎn)型探孝。

一方面笋婿，巨頭們收購金融牌照的，參股控股銀顿颅、證缸濒、保、信粱腻、基庇配，成立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金绍些，實現(xiàn)負債多元化捞慌。另一方面，巨頭們推動房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化不斷發(fā)展柬批，借助ABS啸澡、MBS、CMBS氮帐、REITs嗅虏、類REITs、私募基金等金融平臺上沐，實現(xiàn)輕資產(chǎn)旋恼、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動性奄容。

地產(chǎn)金融集團的出現(xiàn)冰更，標志著房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式正在從“拿地-蓋房子-賣房子”的傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤鞍训突畹牟粍赢a(chǎn)變成高活的金融品”的金融深化模式昂勒。

3蜀细、馬太效應(yīng)凸顯，集中度提升戈盈，巨頭金邊效應(yīng)顯現(xiàn)

鍍“金”時代有雙重含義：既意味著房地產(chǎn)和金融的深度融合奠衔，地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生金融深化的變革。也意味著百團大戰(zhàn)的白銀時代結(jié)束塘娶，馬太效應(yīng)加速归斤，巨頭的金邊效應(yīng)再次顯現(xiàn)。

房企融資渠道和成本的競爭

拿地越來越貴刁岸，杠桿越來越高脏里，但融資成本也在上升。較早從傳統(tǒng)產(chǎn)銷模式轉(zhuǎn)型為金融深化模式的大房企比中小房企更具融資渠道優(yōu)勢和成本優(yōu)勢虹曙。

對比萬科和鳳凰置業(yè)的融資結(jié)構(gòu)迫横，龍頭房企的融資多元化番舆，主要來源于成本較低的銀行貸款，中小房企更依賴成本較高的非標矾踱、債券恨狈、中票。萬科融資結(jié)構(gòu)中呛讲，銀行貸款占61%禾怠，本外幣債券和中票占24%。鳳凰融資結(jié)構(gòu)中贝搁，銀行貸款僅有6%吗氏，債券占到80%。

從借款期限來看徘公，大小房企長期借款比例上升帶動房地產(chǎn)投資牲证，但大型房企的長期借款占比高于小型房企。目前大型房企長期/短期借款比例為5~6之間关面，而中小型房企該比例僅為4坦袍。

長期借款占比較高使大型房企較中小型房企更具備持續(xù)開發(fā)投資的能力和意愿。此外等太，大型房企憑借更強的銷售回款能力以及更加穩(wěn)健的財務(wù)水平捂齐，在融資方面將更具備優(yōu)勢，需要警惕小房企的兌付風(fēng)險缩抡。

房地產(chǎn)行業(yè)長期股權(quán)投資絕對量呈現(xiàn)出逐年上升的趨勢

中小開發(fā)商受限于拿地成本奠宜、融資成本和融資渠道，以項目轉(zhuǎn)讓或被并購的方式退出房地產(chǎn)行業(yè)瞻想，大開發(fā)商通過股權(quán)投資降低拿地成本压真，通過金融深化打開融資來源。

未來房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會繼續(xù)提升蘑险，房地產(chǎn)投資增速和房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平逐漸向靠攏成熟市場滴肿，巨頭的金邊效應(yīng)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)的“鍍金時代”開啟佃迄。