最近因?yàn)榻o求租的大學(xué)生推薦長租公寓，突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：“我將平面布置圖發(fā)給他們齿梁。所有的人都能一眼挑出那個(gè)最貴的房間泞坦，而最便宜房間是被詢問次數(shù)最多的。“
我突發(fā)奇想：是不是可以寫點(diǎn)關(guān)于什么是“好”房型的文章愕贡？
但是“好”的標(biāo)準(zhǔn)很寬泛，我想套用上海的“經(jīng)濟(jì)適用房”的概念來闡述巷屿。
經(jīng)濟(jì)適用房相對于商品房具有3 個(gè)顯著特征：經(jīng)濟(jì)性固以、保障性、實(shí)用性嘱巾。是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅憨琳。
而我此次將從經(jīng)濟(jì)性和實(shí)用性作為考核的出發(fā)點(diǎn)，再結(jié)合一些維度來考核旬昭。
1.電梯房
有些人喜歡電梯房篙螟，而有些人對電梯房有本能的抗拒。
喜歡的人理由很簡單：
a.搬東西方便
b.樓層高问拘，視野好遍略，空氣新鮮
c.老了以后上下樓方便
。骤坐。绪杏。
不喜歡的人理由也很充分：
a.電梯房的得房率低，不劃算
b.我不喜歡住的高纽绍，真要有點(diǎn)突發(fā)情況蕾久，跑都沒地方跑
c.上班等電梯慢死了
d.電梯太不安全了，經(jīng)常出現(xiàn)夾住人的情況
e.使用費(fèi)用太高拌夏，不劃算
僧著。。障簿。
正反兩方說的都不無道理盹愚。其實(shí)是不是電梯房，到底有多少部電梯卷谈，是有國家規(guī)范明文規(guī)定的杯拐。
a.在上海，6層以上是必須設(shè)置電梯的，14層以上必須設(shè)置2部電梯端逼。（現(xiàn)在要求4層以上設(shè)置電梯）
b.另外我還要引出一個(gè)容積率的概念朗兵。
容積率是指一個(gè)地塊的地上計(jì)容總建筑面積與用地面積的比率。（但某些項(xiàng)地上面積是不計(jì)入的顶滩，如架空層等）
容積率越高余掖，意味著樓層越高，（上海的住宅容積率極限是2.5）礁鲁。
給一些經(jīng)驗(yàn)參考值（排除極端變態(tài)情況）：
0.3以下盐欺，獨(dú)棟別墅
0.5以下, ?類獨(dú)棟別墅
0.7以下，聯(lián)排別墅
1.0以下仅醇，6層（多層）
1.5以下冗美，11層（中高層）
1.8以下，18層（高層）
2.5 以下析二，24-33層
開發(fā)商都追求利益最大化粉洼，所以會(huì)在同一塊地塊上采用產(chǎn)品組合，這樣可以產(chǎn)生比較大的溢價(jià)空間叶摄∈羧停“同一塊地上，別墅總比公寓賣的貴”蛤吓，普遍遵循這樣一個(gè)簡單的邏輯宵喂。
容積率越高，靠近市中心的概率就越大会傲。
因?yàn)槭袇^(qū)的地塊相對稀缺锅棕，拆遷等成本比較高，如果不在上面多造樓唆铐，盈利堪憂哲戚。
那電梯房這個(gè)問題的選擇就比較容易了，如果你想靠近中心艾岂，生活便利顺少，那么電梯房的選擇面比較大。反之王浴，你喜歡郊野生活的脆炎，那么非電梯房也是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
2.得房率
這其實(shí)是營銷上的一個(gè)概念氓辣，很不“正經(jīng)”的一個(gè)說法秒裕。我想用一個(gè)術(shù)語使用面積系數(shù)來闡述這個(gè)問題。
套型建筑面積（房產(chǎn)證上就是這個(gè)面積）是指單套的套內(nèi)使用面積除以標(biāo)準(zhǔn)層（多套）的使用面積系數(shù)
使用面積系數(shù)=各套內(nèi)使用面積之和/總建筑面積(含大堂等公攤面積)×100%
給一些經(jīng)驗(yàn)參考值（排除極端變態(tài)情況）：
80%?±钞啸，多層
65-72%?±, ?高層
所以當(dāng)中介再給你推薦几蜻，這個(gè)房子有90%的得房率的時(shí)候喇潘，你就只能“呵呵”了。
影響標(biāo)準(zhǔn)層使用面積系數(shù)的影響因素梭稚。
a.樓層越低颖低，系數(shù)越高，套內(nèi)使用面積越多
b.標(biāo)準(zhǔn)層面積越大弧烤，系數(shù)越高忱屑，套內(nèi)使用面積越多
c.標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)越多，系數(shù)越高暇昂，套內(nèi)使用面積越多
3.一梯幾戶
“經(jīng)常會(huì)聽到說莺戒，你買的是一梯幾戶啊急波？”
這里闡述2個(gè)概念
第一個(gè)是樓層與樓梯數(shù)量的關(guān)系从铲。（以單元式為例）
11F以下（含），1部開敞式樓梯澄暮。
18F以下（含）食店，1部封閉樓梯。
18F以上赏寇，2部防煙樓梯。
樓層與電梯數(shù)量的關(guān)系价认。（詳上文）
第二個(gè)是平層幾戶的概念嗅定。
a.標(biāo)準(zhǔn)層上戶數(shù)越少，品質(zhì)越高用踩，相應(yīng)的使用面積系數(shù)越低
b.標(biāo)準(zhǔn)層上超過3戶都為創(chuàng)新產(chǎn)品渠退，超過5戶將會(huì)與宿舍品質(zhì)看齊（廣東地區(qū)除外）
4.躍層
躍層的概念不應(yīng)該在經(jīng)濟(jì)適用的房型里出現(xiàn)，我說個(gè)另類的產(chǎn)品脐彩。其實(shí)原設(shè)計(jì)是悶頂或者閣樓碎乃，但因?yàn)榧依飳?shí)在太小，就把原來的這塊打開來使用惠奸。一般情況層高不會(huì)高（2.1米左右）梅誓，使用空間都是斜45度，但是了勝于無佛南。能做出很多有趣的空間梗掰。
5.揚(yáng)灰層
相信部分人在買房時(shí)都聽過“9-11層是揚(yáng)灰層”這個(gè)說法，也確實(shí)有一部分人相信嗅回，就像有人堅(jiān)定地相信“成龍”姓“成”一樣及穗。
在魔都，PM2.5啥的都是浮云绵载，更不要說揚(yáng)灰層了埂陆，買個(gè)房是那么容易的一個(gè)事情嗎苛白？
6.頂層漏水
風(fēng)吹雨淋的，這確實(shí)不算小概率事件焚虱。在頂層的風(fēng)光確實(shí)無比旖旎购裙，但是也將為此付出不少代價(jià)。一方面售價(jià)上貴了好幾萬著摔，另一方面后期的能耗和使用費(fèi)用會(huì)增加不少缓窜，因?yàn)樗呛涂諝饨佑|最多的一層。
7.邊套外墻滲水
大面的外墻脫落現(xiàn)象主要是因?yàn)闈B水引起的谍咆。很多小區(qū)連漏水點(diǎn)都找不到禾锤，住戶苦不堪言，也不算是小概率事件摹察。
未完待續(xù)恩掷。。供嚎。
