本文字數(shù)約為1700，寫作用時2小時链方，閱讀需3分鐘
最近持痰，商品房買賣熱度穩(wěn)中有降；但隨著各城市“搶人”政策的出臺祟蚀，買房的話題熱度似乎又逐漸升溫工窍。住房主要是從房地產(chǎn)商和自然人購買割卖，但城市內(nèi)環(huán)主要是存量房，新房離內(nèi)環(huán)偏遠患雏，相關(guān)生活教育配套設(shè)施可能還不完善鹏溯，所以目前還是有部分人選擇購買內(nèi)環(huán)的二手房。現(xiàn)在淹仑，僅就二手房買賣行為涉及的稅費進行梳理丙挽。
整個住房買賣行為，涉及的稅費種類有：增值稅匀借、城市維護建設(shè)稅颜阐、教育費附加、地方教育附加吓肋、土地增值稅凳怨、個人所得稅、印花稅是鬼、契稅等共8個稅費猿棉。其中買方（承受方）繳納契稅和印花稅，賣方（受讓方）繳納除契稅以外的稅費屑咳。
1.增值稅（北上廣深地區(qū)）
（1）購買時間不足2年，按照不含稅銷售額的5%繳納增值稅弊琴。
（2）購買時間超過2年（含2年）兆龙，免征增值稅。政策依據(jù)：（財稅〔2016〕36號附件3）第五條規(guī)定敲董。
2.增值稅（非北上廣深地區(qū)）
（1）購買時間不足2年紫皇，按照不含稅銷售額的5%繳納增值稅。
（2）購買超過2年（含2年）的非普通住房腋寨，以銷售收入減去購買價款的差額按照5%繳納增值稅聪铺。政策依據(jù)：（財稅〔2016〕36號附件3）第五條規(guī)定。
（3）購買超過2年（含2年）的普通住房萄窜，免征增值稅铃剔。政策依據(jù)：（財稅〔2016〕36號附件3）第五條規(guī)定。
綜上查刻，增值稅的優(yōu)惠只有看賣方取得房子的時間是否超過（含）2年键兜，具體取得時間，以房屋產(chǎn)權(quán)證書的時間為準穗泵。
3.附加稅費（城市維護建設(shè)稅普气、教育費附加和地方教育附加）
以上三者統(tǒng)稱附加稅費，因為是以增值稅來計算他們的稅額佃延，只要增值稅為零现诀，其附加稅費也為零夷磕。
4.土地增值稅
免稅政策：根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號文件第三條規(guī)定，自2008年11月1日起仔沿，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅坐桩。
故賣方不必繳納土地增值稅。
5.個人所得稅
查賬征收：根據(jù)現(xiàn)行《個人所得稅法》和《個人所得稅法實施條例》規(guī)定于未，應(yīng)當以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入減去財產(chǎn)原值和合理費用后的余額按照20%計算個人所得稅撕攒；若未提供完整的、準確的財產(chǎn)原值憑證烘浦，稅務(wù)機關(guān)核定財產(chǎn)原值抖坪。
核定征收：在一些地方，稅務(wù)機關(guān)會直接依據(jù)評估價和轉(zhuǎn)讓合同價的從高價核定計算闷叉，以筆者所在地市為例擦俐，核定1%計算。
免稅政策：個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上握侧、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得蚯瞧。關(guān)鍵字：自用5年，唯一用房品擎；但是在基層稅務(wù)實際處理過程中埋合，只要是5年以上，不核實是否自用萄传。政策依據(jù)：《財稅字〔1994〕20號》第二條第六款甚颂。
故個人所得稅是否征收，主要看取得住房的時間是否超過了5年秀菱。若未超過5年振诬，還要看是否有當初取得時的發(fā)票憑證，若有憑證衍菱，賣方可以自行選擇是查賬征收還是核定征收赶么。一般來說，買賣價格相差不大的時候脊串，查賬更實惠辫呻，換句話說，若房子增值不大琼锋，選擇查賬印屁；若房子增值大，選擇核定斩例。
6.印花稅
印花稅是經(jīng)濟行為雙方均要繳納的一種行為稅雄人，故買賣雙方均為印花稅納稅人。
免稅政策：根據(jù)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財稅〔2008〕137號文件第二條規(guī)定，自2008年11月1日起础钠，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅恰力。
故賣方和買房均不必繳納印花稅。
7.契稅
根據(jù)《契稅暫行條例》規(guī)定旗吁，房屋買賣屬于轉(zhuǎn)移房屋權(quán)屬行為踩萎，對承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當按規(guī)定繳納契稅很钓。所以香府，買方應(yīng)當繳納契稅。其稅率為3%-5%码倦，各省自行確定適用稅率企孩。
減稅政策：根據(jù)《財稅〔2016〕23號》第一條政策規(guī)定，（1）個人購買家庭唯一住房袁稽，面積為90平米及以下的勿璃，減按1%計算契稅；面積為90平米以上的推汽，減按1.5%計算契稅补疑；（2）非北上廣深地區(qū)：個人購買家庭第二套改善型住房，面積為90平米及以下的歹撒，減按1%計算契稅莲组；面積為90平米以上的，減按2%計算契稅暖夭；（3）非北上廣深地區(qū)：第二套住房無優(yōu)惠胁编。
故購買住房需要買房繳納契稅，而且不能享受免稅鳞尔，但有相應(yīng)的免稅政策。對于唯一住房和第二套住房早直，都是看面積與90平米的比較寥假，小于等于90平米的，均減按1%計征契稅霞扬；90平米以上的糕韧，唯一套減按1.5%計征契稅，第二套減按2%計征契稅喻圃；北上廣深地區(qū)不能享受第二套優(yōu)惠萤彩。
