12個城市漲的過快令境，被住建部約談。
北京直接搞了個限價與評估價的85%關(guān)系顾瞪，限價/評估價低于85%直接改為共有產(chǎn)權(quán)住房舔庶，高于85%按限價來賣抛蚁。
粵港澳大灣區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)和土地?cái)?shù)據(jù)排查，什么意思惕橙？是要封盤去除房地產(chǎn)嗎瞧甩？
大家一致發(fā)問：房住不炒高高在上，這弥鹦，房子還能不能買岸且荨？
先不說能不能買彬坏，可以肯定的是：未來幾年朦促，靠房子賺錢肯定是越來越難了。
那栓始，你說务冕，到底，還能不能買幻赚？
首先禀忆，你必須要明白，現(xiàn)在限售政策之下落恼，買個新房房子通常都要持有5-8年的左右才能考慮出售箩退。二手房也要3年以上才可以。
未來的購房都是長持周期领跛，這是必須要明白乏德。
即然是長持周期，就一定要學(xué)會去思考到底5年之后的市場是什么樣吠昭？5年之后的政策是什么樣喊括？5年之后的房價是什么樣？
5年以后啥樣矢棚，才是你當(dāng)下決定要不要買的最正確的前提郑什，而不是用當(dāng)下你看到的新聞和政策來判斷能不能買。
這一點(diǎn)必須要明白蒲肋！用5年以后的思維來判斷現(xiàn)在蘑拯。
5年以后是啥樣子？中國特色的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們兜粘，其實(shí)還是要去考慮政策走向申窘。
5年以后還會像現(xiàn)在這樣嗎？
限購
限售
限價
限貸
限地價孔轴、競房價剃法、競自持
租售并舉、大興租賃路鹰、共有產(chǎn)權(quán)
大家不妨想想贷洲。
如果5年后政策還是這樣收厨，現(xiàn)在肯定不能買啊，5年以后還是這樣的話优构，現(xiàn)在買真的就是傻子诵叁。圖啥呢，真的是為國接盤了钦椭。
到底是不是還一樣呢拧额？這就是我們要思考的問題。
我們要去想玉凯，什么是調(diào)控势腮？調(diào)控的目的是什么？
調(diào)控從來都是拉一把漫仆，而不是火上澆油。
2014年泪幌，大家都不買房盲厌，政府就急了，于是祸泪，減稅吗浩，放松杠桿，說房地產(chǎn)未來可期没隘，鼓勵你買懂扼。
2016年，大家都買右蒲，啥也不干了搶著買阀湿，工廠不要了，實(shí)業(yè)不要了瑰妄，都要房陷嘴，政府也急了，加稅间坐，去杠桿灾挨，四限時代，租售并舉竹宋。
2017年劳澄，在慣性之下，暴利之下蜈七，依然買買買
2018年秒拔，在核心城市無底線搶人落戶繞開限購之下，本來略有平靜的市場又被哄了起來宪潮，市場再不平靜溯警，房價漲趣苏，房子搶
2019年呢？這一波大學(xué)生的購房力消費(fèi)完呢
2020年呢梯轻？家庭信貸資格全部用完了呢食磕？
2021，居主儲蓄再進(jìn)一步降低喳挑，居民杠桿進(jìn)一步提高彬伦。。伊诵。
2022
還會不會像2018年一樣的買買買单绑？
我們必須要明白的一個道理是：大家的投資，不是現(xiàn)在曹宴，而是對未來的預(yù)期搂橙。
我們認(rèn)為房價會漲，于是我們就買笛坦，是對未來預(yù)期区转。
其實(shí)問題的根本就在于，什么時候人們開始不搶房子了版扩！這才是政府著急的時候废离，也是政策轉(zhuǎn)折的時候。
你都去搶礁芦，他著急蜻韭，你都不買，他更著急柿扣。
所以大家想想肖方，
2019
2020
2021
2022
2023
大家會一直每年都像去年那樣的熱情去搶房嗎？顯然不會的窄刘，其實(shí)今年的人們對于未來的預(yù)期都有了極大的分歧窥妇。
米宅會員在年初續(xù)費(fèi)時，就有很多會員明確表達(dá)不看好房地產(chǎn)娩践，也沒有購房打算了活翩，就不續(xù)了。
如果去年翻伺、今年買房的人材泄，明年發(fā)現(xiàn)TMD沒漲，還跌了吨岭，這種情緒和效應(yīng)會傳染拉宗，一旦蔓延，人們的預(yù)期就產(chǎn)生了很大的變化。
所以旦事，我的看法是：5年內(nèi)人們的預(yù)期和行為一定會有變化魁巩，政策也一定會有變化。
另一方面我們來說為什么人必須要有房子姐浮。
首先對于一個沒房的人來說谷遂，你肯定更要早點(diǎn)買，為什么卖鲤？姑且不說找媳婦的問題肾扰，還有杠桿的問題，有房無房在辦理信用卡時的額度也完全不一樣吧蛋逾，有房無房在信用貸的額度方面也完全不一樣集晚，難怕是微粒貸和螞蟻借唄，也要看你的資產(chǎn)和房產(chǎn)以及房貸区匣。
而且偷拔，而且在未來一旦信貸寬松了，如何從銀行拿到信貸支持亏钩？房子疤趺！房本爸搿！房貸記錄扒卸恕彻坛！
而杠桿，直接決定了你把握機(jī)會的能力踏枣！
這是普通百姓躍升的基本唯一途徑昌屉。
而對于不是首套的投資客來說，如果不買房茵瀑，總不能持有現(xiàn)金吧间驮？持有現(xiàn)金如何對沖貨幣貶值風(fēng)險？如何對沖通脹風(fēng)險马昨？如何對沖購買力下降的風(fēng)險竞帽？
或者直說，如何對沖每年至少8%的貶值鸿捧。
如果不持有現(xiàn)金屹篓，即使不考慮杠桿，有沒有什么安全的渠道可以來替代并解決這個風(fēng)險匙奴，這是關(guān)鍵堆巧，如果有，當(dāng)然不必買房了，如果沒有谍肤，再加上杠桿因素啦租，你不管是買理財(cái)、黃金荒揣、比特幣什么的都是多少錢買多少貨篷角，沒有杠桿的，但買房不一樣乳附，它是普通百性最容易獲取的投資杠桿内地。
如果沒有，如果找不到赋除，我們有什么理由拋棄房子阱缓？
當(dāng)然，今年举农，不是隨便買都能賺錢的時候了荆针，買不對，比不買還嚴(yán)重颁糟。
既然是長持周期航背，就一定是價值投資了。
本期呢棱貌，就是和大家來探討一下這個大家都無比糾結(jié)的問題玖媚，希望大家能夠豁然開朗。
總結(jié)一下：
1婚脱、當(dāng)下的房產(chǎn)投資是一個長持周期今魔，就不能用當(dāng)下短期的新聞和政策來判斷未來
2、必須要用5年以后的政策和行情來判斷現(xiàn)在的決定
3障贸、大家都搶错森，政府著急，大家都不買篮洁，政府更著急
4涩维、當(dāng)下買不買的關(guān)鍵是，什么時間大家都不買袁波，政府更著急了瓦阐，那才是政策的轉(zhuǎn)折點(diǎn)
5、顯然锋叨，搶搶搶的狀態(tài)肯定撐不過5年垄分，5年以內(nèi)的政策轉(zhuǎn)折點(diǎn)一定會來
6、首套房必須要有娃磺，這是你獲取社會杠桿薄湿、人生杠桿、銀行杠桿的起點(diǎn)，否則即使政策寬松時豺瘤，你也沒有機(jī)會獲得
7吆倦、持有現(xiàn)金不可以，必須解決每年8%左右貶值的問題
8坐求、如何對沖8%的貶值蚕泽，并且安全，并且有杠桿桥嗤，這是我們當(dāng)下決定的關(guān)鍵须妻。有更好的選擇，肯定不要買房泛领，因?yàn)榱鲃有圆罨睦簦儸F(xiàn)難，如果沒有渊鞋，請好好的關(guān)注房子绰更。
9、當(dāng)下買房投資锡宋，買對比不買更重要儡湾，別一失足成千古恨
10、注意杠桿执俩，盡量使用杠桿徐钠。
下一期，我們來分析一下長持周期下的價值投資如何思考役首，如何看待丹皱。
留言精選 寫留言
Li0NZzz 2018-05-15 09:20
米公子，請問當(dāng)前形勢下宋税，重慶還有投資買房的價值嗎？如果可以北濱路怎么樣讼油？
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米公子 回復(fù) Li0NZzz 兩江一嘴杰赛，都可以
麗萍 2018-05-15 13:15
聽了一遍，感覺不過癮矮台，又把文字仔細(xì)看了兩遍乏屯，謝謝米公子的精彩分享！
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米公子 回復(fù) 麗萍 好習(xí)慣
曼 2018-05-15 16:06
米公子瘦赫，剛在成都落戶準(zhǔn)備參加搖號卻政策變了辰晕！現(xiàn)在居住四川四線城市，家里有自住房一套但是沒有貸款記錄确虱，把首套放哪里呢含友？云南旅居還是重慶，還是等等看？
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米公子 回復(fù) 曼 首套千萬不要去買旅游城市窘问，旅游城市可以買辆童，但一定不能是首套首貸，太浪費(fèi)了惠赫，看能不能再轉(zhuǎn)到杭州南京或喊鸭口看看
有無 2018-05-15 21:53
請教米公子，海南清水灣現(xiàn)在還建議入手嗎儿咱？謝謝庭砍！
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米公子 回復(fù) 有無 建議，沒問題的混埠。
陽光 2018-05-15 22:43
2018-05-14 21:14 米公子您好怠缸！聽了您上一次劃的重點(diǎn)，決定去麗江買套房子放著岔冀，自己不住凯旭，用于出租，跟當(dāng)?shù)刂薪榻佑|了一下使套，他們說城區(qū)北部的雪域金沙出租的租金很低罐呼，建議我買城區(qū)的，因?yàn)槌菂^(qū)的不愁租侦高，租金就能頂很大一部分房貸嫉柴。但是我非常想買咱們米宅推薦過的雪域金沙，而且現(xiàn)在買二手的話奉呛，還能買到單價5000左右的计螺。我現(xiàn)在不知道自己該買城區(qū)的還是雪域金沙的了，求您指點(diǎn)下吧瞧壮！萬分感謝登馒！前天我沒能說明白，我已經(jīng)不是首套房了咆槽，耽誤您的寶貴時間陈轿，抱歉！
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米公子 回復(fù) 陽光 雪域金沙秦忿！
荷韻悠悠 2018-05-15 23:23
你好牛麦射！米神！看了你的地產(chǎn)財(cái)經(jīng)觀灯谣，我才知人的智商和財(cái)商可以差那么多潜秋。只可惜我在2016-2017年不知道有米宅的存在！與米宅相見恨晚胎许！
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米公子 回復(fù) 荷韻悠悠 此時關(guān)注峻呛，為時不晚罗售，記得邀約朋友一起
麗 2018-05-15 23:34
米公子，請問廣州南沙現(xiàn)在有投資價值嗎?陽光城的房子杀饵，單價1.7W—1.9W莽囤，不知是否可以下手，謝謝切距。
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米公子 回復(fù) 麗 南沙可以的
常隴江 2018-05-16 00:00
請問感覺最近西安已經(jīng)漲的很高了朽缎，現(xiàn)在還可以入手嗎？買主城區(qū)還是三環(huán)外谜悟？謝謝你老師话肖？
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米公子 回復(fù) 常隴江 我是建議關(guān)注大家忽略的主城二手房
過往 2018-05-16 07:39
怎么看待成都的公寓呢在城南價格2萬
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米公子 回復(fù) 過往 不看最好
高爾夫 2018-05-16 08:44
米公子，每看完一篇都在期待下一篇的到來葡幸，能否加快播出頻率最筒，哈哈? 前期聽了米公子關(guān)于海南的投資價值，果斷在三亞迎賓路訂購了萬科湖畔的唯墅蔚叨，100平（實(shí)際133）精裝490全款床蜘，辦理交款手續(xù)過程中正趕上4月22日限購，目前這個事正在玄著蔑水，資金已付但網(wǎng)簽手續(xù)暫時辦不了邢锯。請問米公子，現(xiàn)在這個形勢下是否還有購買的必要性搀别，投資+20年退休后自住丹擎。
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米公子 回復(fù) 高爾夫 500萬如果投資好了，五年后能變成3000萬歇父，但全款這個蒂培，五年后也就是最多1000萬，安全榜苫，但顯然不是太好的選擇护戳。
我喂雞幾袋鹽 2018-05-16 11:25
請教米老師，個人首套首貸垂睬，有90萬現(xiàn)金,家庭在鄭州自住一套灸异，鄭州房子和騰沖原鄉(xiāng)哪個更合適？拜托指點(diǎn)迷津!
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米公子 回復(fù) 我喂雞幾袋鹽 偏投資選擇鄭州羔飞，偏品質(zhì)、體驗(yàn)檐春、享受逻淌、爽就選擇騰沖
梵人 2018-05-16 14:09
前段時間花了幾塊錢，聽了米宅的那次現(xiàn)場直播疟暖。本人新杭州人卡儒，有個2套的房票田柔。聽了后就開始看房子搖號。昨天消息出來了骨望，中了個百分之三點(diǎn)三幾率的硬爆。未來科技城核心區(qū)，中南樾府擎鸠。非常感謝米宅缀磕，就是關(guān)注了后聽了那場報(bào)告，堅(jiān)定了我買房的信心劣光！??謝謝袜蚕！
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米公子 回復(fù) 梵人 恭喜，行動永遠(yuǎn)是更重要的绢涡。
陽光 2018-05-16 14:55
謝謝米公子牲剃，您發(fā)表的文章我都聽了好幾遍了！下面的留言也基本上看兩遍雄可。
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米公子 回復(fù) 陽光 好習(xí)慣
手機(jī)用戶5052 2018-05-16 17:35
嗯凿傅，好像懂點(diǎn)了，我買房能首付30％就不付40％,對嗎数苫？那帶多少年那
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米公子 回復(fù) 手機(jī)用戶5052 是的聪舒，30年，本息
珊 2018-05-16 19:28
您好米公子文判，您的課我都聽了过椎，現(xiàn)在有一個疑問，我家庭在中牟有三套房：一個老城的老房子戏仓，一個新區(qū)的毛坯房（我名下唯一的一個）疚宇，一個新區(qū)的復(fù)式（目前在其中居住）赏殃；在綠博園西邊有一套單位團(tuán)購房敷待，已交首付；在鄭州東站附近有一個三室的仁热，CBD片區(qū)有一個一室的榜揖，我一直在糾結(jié)要不要把中牟老城的那個賣了，但賣不上價格抗蠢，或者把中牟新區(qū)我名下的那個毛坯房賣了举哟，等有機(jī)會了再在鄭州買，或者把兩個都賣了迅矛，盼回復(fù)謝謝妨猩！
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米公子 回復(fù) 珊 可以吃有，不建議太去折騰
詹祖奎18759298518 2018-05-16 20:23
米公子泉州的房子能買嗎像晉江和石獅大部分的房價在萬元以下我是首套首貸在廈門工作孩子在廈門公辦學(xué)校讀書如果買了泉州的房子目前沒考慮去谆喟（主要考慮投資）廈門的房子暫時買不起
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米公子 回復(fù) 詹祖奎18759298518 建議觀望一下廈門壶硅，還是買廈門宛徊。
張帆 2018-05-16 21:03
米公子您好晤锥，現(xiàn)在有首套首貸資格，在鄭州已解決自住，孩子小學(xué)一年級库物⊥鸦酰考慮自己需求指巡，把戶口遷到褐屎停口還是天津好？捍坝睿口是看好海南發(fā)展措伐，天津是高考優(yōu)勢。另在廣州交了社保军俊，再有一個月也可以轉(zhuǎn)戶口侥加，但現(xiàn)在廣州雙合同首套首付也很高。這三個地方您看哪個選擇最好粪躬，現(xiàn)有現(xiàn)金60萬左右担败。謝謝
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米公子 回復(fù) 張帆 60萬估計(jì)只能買海口
手機(jī)用戶0113 2018-05-16 22:41
米老師镰官，鄭州一萬八的亞新美好城邦可以買嗎提前，自住兼投資，已認(rèn)籌
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米公子 回復(fù) 手機(jī)用戶0113 可以買
亞楠 2018-05-16 22:57
米大師泳唠，想給父母換個養(yǎng)老房狈网，賣了北京的買騰沖別墅未來您預(yù)計(jì)哪個更保值增值，北京的房產(chǎn)還是硬通貨嗎笨腥？是不是以后去租也不錯
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米公子 回復(fù) 亞楠 北京是硬通貨拓哺，不建議這么做，畢竟騰沖很便宜脖母，兩張信用卡都搞定了
沈少山 2018-05-16 23:25
米公子士鸥，寧波杭州灣新區(qū)的房子可以買嗎？謝謝
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米公子 回復(fù) 沈少山 一萬多谆级，工業(yè)區(qū)烤礁，不太看好
李遠(yuǎn) 2018-06-17 15:52
你好米公子聽了您的課程受益匪淺直指導(dǎo)本質(zhì)。直接買了svip課程肥照。想問一下脚仔，對于北京共有產(chǎn)權(quán)房怎么看，北京無房舆绎，預(yù)算有限是優(yōu)先買這個房子鲤脏，還是努努力購買商品房呢？
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米公子 回復(fù) 李遠(yuǎn) 努力商品房亿蒸！
王利 2018-05-17 00:01
想請教米公子凑兰，武漢現(xiàn)在的投資價值如何?目前房子還是很難搶，本人在武漢首套首貸边锁。白沙洲和光谷東姑食，偏向哪個?好希望能出一片關(guān)于武漢的投資分析，謝謝茅坛。
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米公子 回復(fù) 王利 兩個地方都很火音半，光谷東更不好搶，都可以考慮的贡蓖。
王波 2018-05-14 14:29
米公子曹鸠，沈陽樓市現(xiàn)在會高位接盤嗎？本地土著斥铺，現(xiàn)有2套住房彻桃，打算投資。
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米公子 回復(fù) 王波 主要看貸票晾蜘，不建議沈陽買太多
立言 2018-05-14 15:48
米公子好邻眷，獨(dú)生子女，目前對于房產(chǎn)處理有些迷茫剔交，家里現(xiàn)有哈爾濱市區(qū)15年左右房產(chǎn)(爸媽工作剛需)肆饶，大連甘井子去年新房有貸款(計(jì)劃爸媽2年退休后)，三亞市區(qū)50年產(chǎn)權(quán)單身公寓(冬天過度)和一套泉州有貸款(我剛需自住)一套泉州有貸款(爸媽未來居住)岖常。今年底涉及結(jié)婚用錢驯镊，準(zhǔn)備賣1到2套換現(xiàn)金，但在猶豫賣或不賣(不賣房子也可以勉強(qiáng)支撐)竭鞍“寤螅總想著利益最大化，或者拋棄增值小的置換增值更大城市的房子笼蛛，請指教洒放。謝謝
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米公子 回復(fù) 立言 不建議折騰，房子都有用滨砍，都安全往湿。
2018-05-14 18:03
米大，長沙和重慶目前投資哪里比較合適惋戏？有首貸資格领追。
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米公子 回復(fù)? 兩個我認(rèn)為是平等的响逢，沒有哪個更強(qiáng)的說法，機(jī)會都在局部
南伊溝 2018-05-14 19:09
很干的干貨舔亭，謝謝米公子的深度分析
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米公子 回復(fù) 南伊溝 多謝
章龍勝 2018-05-14 20:45
佩服地五體投地???謝謝米公子?
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米公子 回復(fù) 章龍勝 這倒不必蟀俊，哈哈，共同進(jìn)步
陽光 2018-05-14 21:06
我也是佩服的五體投地订雾！
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米公子 回復(fù) 陽光 能讓大家真正賺到錢才是硬道理
陽光 2018-05-14 21:14
米公子您好！聽了您上一次劃的重點(diǎn)洼哎，決定去麗江買套房子放著，自己不住噩峦，用于出租锭沟，跟當(dāng)?shù)刂薪榻佑|了一下，他們說城區(qū)北部的雪域金沙出租的租金很低识补，建議我買城區(qū)的，因?yàn)槌菂^(qū)的不愁租李请，租金就能頂很大一部分房貸。您今天的文章里也建議25歲左右的年輕人首套首貸也一定要買市區(qū)的不要買郊區(qū)的较幌。我現(xiàn)在不知道自己該買城區(qū)的還是雪域金沙的了白翻，求您指點(diǎn)下吧?萬分感謝！
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米公子 回復(fù) 陽光 你如果是首套剛需的話岛琼，是不建議考慮麗江的巢株，需要換個城市，不是旅游城市阁苞。換個搶人的城市那槽。
李晶 2018-05-14 21:47
請教一下，深圳骚灸、杭州和海南，都可以有房票义郑，純投資，10年周期只锭，選哪個城市更好一些呢院尔？謝謝喉誊。
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米公子 回復(fù) 李晶 其實(shí)都是可以的，房價60000栋盹，30000敷矫，20000，看自己的腰包吧曹仗，選擇正確更重要，相對來說推薦杭州收壕，但很難買轨蛤，容易困住
Mr.Wang 2018-05-14 21:59
米公子想請問一下名校學(xué)區(qū)房的問題，去年買了一套南京不錯的學(xué)區(qū)小學(xué)的圃验，但是北京已經(jīng)開始調(diào)整學(xué)區(qū)政策缝呕，請問有什么隱患，怎么規(guī)避好一些呢
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米公子 回復(fù) Mr.Wang 大概率未來都會調(diào)整照捡，受政策影響比較大话侧，可以考慮適時出售
allin學(xué)炒菜的海 2018-05-14 22:22
米公子，你覺得未來五年鄭州樓市發(fā)展是否樂觀悲立，以長持收租的模式來投資房產(chǎn)，未來五年薪夕、十年是否是一個比較穩(wěn)健的房產(chǎn)投資模式
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米公子 回復(fù) allin學(xué)炒菜的海 鄭州未來沒問題的
William 2018-05-26 20:18
米老師：雅居樂涸祝口金沙灣用信用貸貸款60%可以買嗎？海南房價還會漲嗎写隶？航惭觯口還有哪些較好的樓盤值得入手？在海南有購房資質(zhì)鄙陡，選擇撼梅口還是騰沖？
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米公子 回復(fù) William 汉恋罚口雅居樂金沙灣這次開盤價格真的低培漏，沒問題的
蛋 2018-05-20 09:21
米公子您好，我現(xiàn)在首套30%牌柄，二套50%的杠桿都用了珊佣，現(xiàn)在如果買房就都必須是全款，還有投資的必要嗎咒锻？如果有必要投資哪個地方比較好呢惑艇，我現(xiàn)在在西安拇泛，家庭限購思灌，貸款的兩套在三亞，謝謝您
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米公子 回復(fù) 蛋 大概率暫時國內(nèi)沒必要再買了熄守，跟著米宅海外去看看有杠桿的海外吧
墨雅茗清 2018-05-26 21:31
米老師好耗跛，我想把我在成都高新區(qū)公寓賣掉，然后買住宅(成都限購牍氛，買不成)其他城市可以嗎烟阐？謝謝紊扬！
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米公子 回復(fù) 墨雅茗清 感覺沒必要這么折騰
Sunny 2018-05-14 23:26
上班之余，聽米公子的分析檀葛，是一件清爽而愉快的事腹缩！享受中......
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米公子 回復(fù) Sunny 要分享?
彩虹2018-05-14 23:48
請教米公子藏鹊，投資保值，正弘府上車了盘寡，還可以嗎竿痰？
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米公子 回復(fù) 彩虹沒問題，可以的
