一直以來，文旅綜合體項(xiàng)目多與地產(chǎn)結(jié)合老虫。這類項(xiàng)目往往投資額巨大叶骨、建設(shè)周期長(zhǎng)，且對(duì)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)整合要求極高张遭。對(duì)于各方來說邓萨，如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，如何避免“借旅游之名，做地產(chǎn)之實(shí)”缔恳，如何在項(xiàng)目中裝入好的內(nèi)容并加以創(chuàng)新形成差異化宝剖，是開發(fā)文旅綜合體項(xiàng)目面臨的一道難題。
一
望風(fēng)
大策略看市場(chǎng)
? 文旅項(xiàng)目之所以這么熱歉甚，是因?yàn)橛姓咭蛩仳?qū)動(dòng)万细。企業(yè)向來對(duì)政策敏感，聞風(fēng)而動(dòng)纸泄，無可厚非赖钞。但過多關(guān)注政策，有時(shí)也容易迷失聘裁，何況政策的連續(xù)性并不可靠雪营。經(jīng)營(yíng)企業(yè)的根本，還是要回到市場(chǎng)這個(gè)基本面上來衡便。小策略看政策献起，大策略看市場(chǎng)。必須抓住真風(fēng)口镣陕、真行情谴餐，莫把流星當(dāng)恒星。文旅類的田園綜合體的真風(fēng)口呆抑、真行情是什么?當(dāng)然是市場(chǎng)岂嗓，是全民旅游時(shí)代井噴式的消費(fèi)升級(jí)，是全國(guó)各地方興未艾的全域旅游熱潮鹊碍，田園綜合體是有泡沫的厌殉，而全域旅游是沒有泡沫的。
二
選址
大城市近郊或旅游城市是未來熱點(diǎn)
? 國(guó)家規(guī)定的旅游資源分為五級(jí)妹萨，頂級(jí)的國(guó)家名勝區(qū)一般不允許開發(fā)年枕。有些分級(jí)比較低的地方，拿地成本低乎完，又有怡人的生態(tài)環(huán)境熏兄，更適合做文旅地產(chǎn)的項(xiàng)目。除此之外树姨，大城市的市郊臨近一線人口密集區(qū)摩桶，客群得以保障，也適合做文旅地產(chǎn)帽揪。比較典型的就是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功硝清，而未來隨著大城市周邊旅游資源的消耗，位于一線城市周邊1—2小時(shí)左右的景觀城市將成為旅游產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)转晰，契合5+2的流行生活趨勢(shì)芦拿。
三
定位
找準(zhǔn)客群是關(guān)鍵
? 1士飒、城市觀光娛樂為主：城市主題公園+酒店。以城市觀光娛樂為主的項(xiàng)目蔗崎，通過將城市主題樂園與品牌餐飲美食街酵幕、五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心缓苛、大型電影院等不同的業(yè)態(tài)整合在一起芳撒，創(chuàng)造一個(gè)獨(dú)具吸引力的區(qū)域性休閑消費(fèi)中心——休閑Mall，以此帶動(dòng)寫字樓和住宅地產(chǎn)的開發(fā)未桥，這種模式一般位于城市中心或中心城拓展區(qū)的地塊笔刹，比如華僑城歡樂谷。2冬耿、休閑度假為主：旅游景區(qū)+酒店舌菜。以生態(tài)別墅或古村落為載體，強(qiáng)調(diào)與自然環(huán)境的和諧亦镶，與本土文化的融合酷师，在一種獨(dú)特的文化意境里享受時(shí)尚度假的體驗(yàn)，這種適合短途休閑度假染乌，強(qiáng)化了過夜以及居住功能。3懂讯、高端人居為主：旅游景區(qū)+酒店+高檔住宅荷憋。在城郊的風(fēng)景優(yōu)美之地，建立簡(jiǎn)單的觀光褐望、游樂勒庄、休閑產(chǎn)品以及酒店、餐飲瘫里、購(gòu)物等实蔽，形成高檔人居旅游社區(qū)。旅游功能偏弱谨读，主打居住局装。比如觀瀾高爾夫項(xiàng)目，其對(duì)于休閑地產(chǎn)的帶動(dòng)作用極其明顯劳殖，除了球場(chǎng)本身擁有極好的景觀資源外铐尚，更為主要的原因是高爾夫球場(chǎng)是重要的高端政務(wù)商務(wù)休閑交流的平臺(tái)，能夠引發(fā)高端休閑人群的聚集哆姻，凸顯品質(zhì)性宣增。4、復(fù)合型：旅游小鎮(zhèn)矛缨。主題文化小鎮(zhèn)爹脾，主要是古鎮(zhèn)帖旨、古街區(qū)，或者新打造的小鎮(zhèn)灵妨。其核心是創(chuàng)造出符合市場(chǎng)需求解阅、凸顯獨(dú)特主題風(fēng)情的文化小鎮(zhèn)，以小鎮(zhèn)為載體闷串，構(gòu)建文化休閑平臺(tái)瓮钥，提升吸引力，進(jìn)而帶動(dòng)小鎮(zhèn)外圍的休閑地產(chǎn)烹吵，如麗江大研古鎮(zhèn)碉熄、成都寬窄巷子、上海朱家角古鎮(zhèn)肋拔、成都芙蓉古鎮(zhèn)锈津、楚雄彝人古鎮(zhèn)。這種模式凉蜂，已經(jīng)成為很多古鎮(zhèn)進(jìn)行休閑化升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的主流途徑琼梆。
四
投資
運(yùn)籌帷幄，決勝千里
? 文旅行業(yè)初期發(fā)展必須合理控制投資規(guī)模窿吩，利用持續(xù)創(chuàng)新升級(jí)和滾動(dòng)投資來吸引重復(fù)消費(fèi)和長(zhǎng)效發(fā)展茎杂。初始投資過大，會(huì)造成投資回報(bào)率低纫雁。投入高煌往、周期長(zhǎng)、收益預(yù)期難是文旅項(xiàng)目的難點(diǎn)轧邪，所以首先要開發(fā)核心區(qū)刽脖，優(yōu)先樹立市場(chǎng)形象，各個(gè)分區(qū)獨(dú)立發(fā)展忌愚，分期建設(shè)曲管。同時(shí)，必須在啟動(dòng)時(shí)一炮而紅硕糊，并進(jìn)行持續(xù)性經(jīng)營(yíng)院水，才能吸引源源不斷的投資方。資本是把雙刃劍癌幕，文旅項(xiàng)目發(fā)展離不開資本衙耕，但又因文旅產(chǎn)業(yè)投資的平均回收周期較長(zhǎng)等特點(diǎn)，要謹(jǐn)防資金鏈斷裂的危險(xiǎn)勺远。
五
成本
合理分配橙喘，適度控制
財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的計(jì)算、運(yùn)營(yíng)管理成本的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)胶逢、項(xiàng)目用地成本不確定厅瞎、績(jī)效考核難以評(píng)判饰潜、客流及收益情況難以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)都將影響成本的合理分配『汪ぃ客觀彭雾、真實(shí)地構(gòu)建計(jì)算/預(yù)測(cè)模型，不能為通過論證或數(shù)據(jù)好看而失真锁保。更重要的是設(shè)置好政府薯酝、社會(huì)資本的風(fēng)險(xiǎn)、收益分配和調(diào)整機(jī)制爽柒，即使項(xiàng)目預(yù)測(cè)不準(zhǔn)確吴菠，也不使項(xiàng)目參與方產(chǎn)生嚴(yán)重的利益失衡導(dǎo)致項(xiàng)目無法繼續(xù)。
六
營(yíng)銷
有勢(shì)借勢(shì)浩村，無勢(shì)造勢(shì)
? 任何優(yōu)秀的文旅項(xiàng)目都離不開出奇制勝的策劃：絕佳的創(chuàng)意做葵、高效的執(zhí)行力以及利用時(shí)事熱點(diǎn)進(jìn)行宣傳，以點(diǎn)帶面心墅，高速放大酿矢。合理運(yùn)用“網(wǎng)紅產(chǎn)品”發(fā)聲，所謂“網(wǎng)紅產(chǎn)品”就是體現(xiàn)項(xiàng)目品牌氣質(zhì)怎燥、文化瘫筐、價(jià)值且能吸引人的切入點(diǎn)，如前陣子火熱的“玻璃棧道”铐姚，就成功吸引各大主流媒體严肪，甚至央視爭(zhēng)相報(bào)道，這樣擴(kuò)散式的營(yíng)銷方式是最成功的宣傳手段谦屑。
七
整合
資源整合，優(yōu)化配置
? 資源整合就是優(yōu)化資源配置篇梭，形成“1+1>2效應(yīng)”氢橙。在全球一體化時(shí)代，具備資源整合能力才具有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力恬偷。在文化旅游的開發(fā)運(yùn)營(yíng)中悍手，文化資源、社會(huì)資源袍患、旅游資源坦康、交通資源、土地資源诡延、商業(yè)資源滞欠、人才資源等等，都是在整合中之后肆良，才能生存筛璧、強(qiáng)大逸绎。
八
前置
對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)、就要運(yùn)營(yíng)前置
只有運(yùn)營(yíng)才能對(duì)結(jié)果負(fù)責(zé)夭谤，運(yùn)營(yíng)前置是確保項(xiàng)目建成后能否持續(xù)火爆的基礎(chǔ)棺牧，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)要全程參與項(xiàng)目的整體定位、業(yè)態(tài)布局朗儒、設(shè)計(jì)施工颊乘、招商招展、商業(yè)管理醉锄、營(yíng)銷演藝乏悄。
