如何做好康養(yǎng)文旅項目定位宵睦？

一性宏、康養(yǎng)文旅成為當(dāng)下熱點

二、康養(yǎng)文旅項目如何定位状飞？

三、康養(yǎng)文旅項目最終都是城鎮(zhèn)名片书斜，成為新興產(chǎn)業(yè)的載體

一诬辈、康養(yǎng)文旅成為當(dāng)下熱點

未來20年，將是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金20年——以十九大報告“加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為契機(jī)荐吉，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計與政策架構(gòu)已初露雛形焙糟。主要是有兩個重要的驅(qū)動因素：(1)中國的老齡化社會正在快速到來，新一代中產(chǎn)正步入老年時代样屠，真正有購買能力的養(yǎng)老度假需求從風(fēng)起青萍漸成滾滾大潮穿撮；(2)政府高層正在大力推動的“健康中國2030戰(zhàn)略”。身心的健康已不在是民眾的自發(fā)需求痪欲，而是中國社會進(jìn)步的重要標(biāo)志悦穿，并成為社會發(fā)展的規(guī)范要求。如今业踢，康養(yǎng)度假類產(chǎn)品是大文旅產(chǎn)業(yè)目前最受關(guān)注的領(lǐng)域之一栗柒，也成為全國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型的進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”的新突破口。這類新的“康養(yǎng)+旅游+地產(chǎn)”的模式知举，無疑可以催生一系列新業(yè)態(tài)瞬沦，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展新時期，中國打造現(xiàn)代化“美好生活”愿景中最突出的表現(xiàn)形式雇锡。

2018年后文化部和旅游部機(jī)構(gòu)融合逛钻，旅游業(yè)的屬性，從事業(yè)屬性向產(chǎn)業(yè)屬性锰提，再到文化屬性轉(zhuǎn)變曙痘。文化產(chǎn)業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)的融合，將發(fā)揮1+1>2的效果欲账，呈現(xiàn)幾何級數(shù)增長的態(tài)勢屡江。

二、康養(yǎng)文旅項目如何定位赛不？

1惩嘉、找到最佳賣點

（1）項目定位：成為唯一，成為獨特IP踢故。

“創(chuàng)意為魂：內(nèi)部定屬地化特色文黎，外部定差異化符號惹苗，打造特有市場品牌

康養(yǎng)文旅項目規(guī)劃的第一步，是在產(chǎn)業(yè)機(jī)會選擇與業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)設(shè)計基礎(chǔ)上耸峭，利用策劃設(shè)計方法論桩蓉，深度結(jié)合內(nèi)部屬地化特色元素，融合創(chuàng)意理念劳闹，思考和回答“怎么落地”院究，解決康養(yǎng)文旅類項目面向市場的“差異化引力”問題。

無定位本涕，無差異业汰；

無差異，無靈魂菩颖；

無靈魂即死样漆！

A、深挖內(nèi)部屬地化特色元素：康養(yǎng)地塊項目差異化創(chuàng)意晦闰，要根植于項目地塊本身的屬地化特色元素放祟，如中醫(yī)藥資源、符合康養(yǎng)指標(biāo)的環(huán)境呻右、帶有康養(yǎng)功能的歷史文化跪妥、具備康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的區(qū)域環(huán)境等，從自身“最長板”出發(fā)窿冯，始終圍繞自身差異符號梳理吸引力內(nèi)核骗奖；

B、定位外部差異化市場機(jī)會：在內(nèi)部差異化吸引力元素確認(rèn)后醒串，對照分析目標(biāo)市場需求特征與競合機(jī)會执桌，用最受市場歡迎的產(chǎn)品形態(tài)、營銷方式芜赌、品牌形象仰挣、符號特征，融合粉絲經(jīng)濟(jì)缠沈、網(wǎng)紅效應(yīng)膘壶、話題營銷等現(xiàn)代營銷手段，塑造市場端差異化競爭力洲愤；

C颓芭、圈層思考市場差異化引力：以內(nèi)部屬地化特色吸引力內(nèi)核、外部市場差異化競爭力為兩端柬赐，結(jié)合目標(biāo)客戶分層亡问，內(nèi)部圈層式思考項目梯隊化吸引力，如面向老年群體的“醫(yī)護(hù)”吸引力，面向中年群體的“康養(yǎng)”吸引力州藕，面向年輕群體的“養(yǎng)樂”吸引力等

(2)?產(chǎn)業(yè)為本束世。

外部找機(jī)會，內(nèi)部找可能床玻。

定位最適業(yè)態(tài)組合結(jié)構(gòu)康養(yǎng)地塊規(guī)劃的第二步毁涉，是在外部可能性和內(nèi)部可行性分析基礎(chǔ)上，思考“落什么內(nèi)容”的問題锈死，涉及三個層面贫堰，從最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會，到最適業(yè)態(tài)選擇待牵，到最佳業(yè)務(wù)組合严嗜。

A、最適產(chǎn)業(yè)機(jī)會：從宏觀國際投資熱點和全國產(chǎn)業(yè)演變趨勢洲敢、中觀區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境與市場契合度到微觀項目地塊區(qū)域環(huán)境與開發(fā)限制條件，沿宏觀-中觀-微觀三個層面茄蚯，正向分析產(chǎn)業(yè)最大機(jī)會點压彭，反向篩選項目最適可落地產(chǎn)業(yè)；

B渗常、最適業(yè)態(tài)選擇：基于產(chǎn)業(yè)條線篩選壮不，細(xì)化分析產(chǎn)業(yè)下屬二級業(yè)態(tài)內(nèi)容，結(jié)合項目本身在土地限制皱碘、政策紅線询一、生態(tài)紅線、開發(fā)建設(shè)難度癌椿、市場競爭風(fēng)險點的各項“減值”因素健蕊，最大化規(guī)避短板與風(fēng)險，最大化迎合項目優(yōu)勢踢俄，選擇項目可落地最適業(yè)態(tài)缩功；

C、最佳業(yè)務(wù)組合：確定了最適產(chǎn)業(yè)及下屬最適業(yè)態(tài)后都办，另一個至關(guān)重要的問題嫡锌，便是綜合衡量與設(shè)計業(yè)態(tài)之間的最優(yōu)組合，誰為主琳钉、誰為輔势木，誰做價值做品牌、誰做利潤做客流歌懒，業(yè)態(tài)組合要求相互低成本高效銜接基礎(chǔ)上啦桌，最大化明確相互分工。

（3）金融為器：

以短期項目開發(fā)投資與長期成本回收獲利為目標(biāo)歼培，資金切入震蒋，資本撬動”

康養(yǎng)文旅規(guī)劃的第三步茸塞，便是在落地內(nèi)容和創(chuàng)意落地形式確定后的項目“如何賺錢”的問題，分為短期開發(fā)融資查剖，以及長期回收獲利兩個層面钾虐，前者是大多數(shù)客戶首要關(guān)注的問題，而后者正是決定項目未來運營成功與否的關(guān)鍵外化指標(biāo)笋庄。

A效扫、資金獲取能力撬動項目開發(fā)投資：以康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為契機(jī)，迎合現(xiàn)有市場投融資熱度直砂，在資金獲取層面菌仁，從政策補貼、政府專項債静暂、地方產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金济丘、企業(yè)投資基金等多個層面，利用康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的養(yǎng)老洽蛀、康復(fù)等熱點業(yè)態(tài)摹迷，爭取項目融資，啟動前期開發(fā)郊供；

B峡碉、資本運營能力決定長期回收獲利：在長期成本回收和經(jīng)營獲利階段，康養(yǎng)地塊類項目基本屬于復(fù)合業(yè)態(tài)范疇驮审，投資高回收期長成為客觀事實鲫寄，如何通過資本運作方式提前回收資金成為項目運作關(guān)鍵，如整租代收疯淫、會員體系地来、售后返租、保險金融熙掺、消費信托等形式靠抑，均稱為康養(yǎng)地塊類項目資本運作的有效途徑。

（4）适掰、運營為基

統(tǒng)籌管控颂碧，專業(yè)運作，貫穿項目全過程的關(guān)鍵致勝要素”

康養(yǎng)文旅規(guī)劃的第四步类浪，便是從項目開發(fā)調(diào)研開始貫穿始終的項目運營管理载城，在“落什么內(nèi)容”、“怎么落地”费就、“如何賺錢”之后诉瓦，回答項目“誰來做怎么做”的問題。

A、統(tǒng)籌管控模式：康養(yǎng)地塊類項目開發(fā)睬澡，一般規(guī)模較大固额、業(yè)態(tài)較為綜合，其運營與管理往往超出投資開發(fā)商的能力范疇煞聪，需要設(shè)計多層面斗躏、多業(yè)態(tài)的綜合管理能力。因此昔脯，作為投資開發(fā)企業(yè)啄糙，在項目運營管理階段需要明確自身的角色定位，是做統(tǒng)籌管控方云稚，還是做專業(yè)運營方隧饼，其需要的資源能力與背后的運作模式各不相同；

B静陈、專業(yè)運作落地：除了統(tǒng)籌管控之外燕雁，康養(yǎng)地塊類項目的運營管理，缺不了細(xì)化內(nèi)容的專業(yè)運作能力鲸拥，可參考平臺管理模式下的品牌合作贵白、專業(yè)合作來完成，背后便是投資方崩泡、開發(fā)方、運營方之間的合作關(guān)系與模式的設(shè)計猬膨，如股權(quán)合作角撞、基金合作、合資合作等方式勃痴。

2谒所、康養(yǎng)文旅項目的基本類型

康養(yǎng)旅游開發(fā)模式，我們可以從資源沛申、文化劣领、服務(wù)3大層面入手，挖掘其中所蘊含的種種元素铁材，

并加以提煉加工成3大康養(yǎng)旅游類型尖淘。

1、資源驅(qū)動型

以自然資源為核心吸引大量游客著觉，

依托本地資源延伸森林浴村生、霧浴、日光浴饼丘、

生態(tài)浴趁桃、溫泉浴等產(chǎn)品線，

打造功能復(fù)合型度假區(qū)。

經(jīng)典案例

坎昆——國際濱海養(yǎng)生之都

資源特色：加勒比海陽光卫病、漸變海洋油啤、優(yōu)質(zhì)白玉沙灘、瑪雅文明蟀苛。

打造要點：集氣候養(yǎng)生益咬、水療養(yǎng)生、食療屹逛、森林養(yǎng)生础废、運動養(yǎng)生等于一體的海濱康養(yǎng)體驗項目+23公里度假酒店中心區(qū)提供舒適齊全的休閑度假配套。

莫干山裸心谷——世界級山地生態(tài)養(yǎng)生目的地

資源特色：頂級森林山水資源罕模，竹海评腺、清泉、茶林淑掌、四季山地風(fēng)光蒿讥。

打造要點：頂級的生態(tài)環(huán)境+以“住宿-美食-運動-理療-娛樂”為核心的高品質(zhì)養(yǎng)生度假目的地。

2抛腕、服務(wù)驅(qū)動型

依靠區(qū)域特色康療資源芋绸、復(fù)合康療、

休閑度假担敌、觀光旅游等功能為一體摔敛，

打造養(yǎng)生人士旅游目的地。

3全封、文化驅(qū)動型

以區(qū)域養(yǎng)生文化底蘊為基礎(chǔ)马昙，塑造地區(qū)文化品牌，符合養(yǎng)生刹悴、娛樂行楞、休閑度假等多重功能。

經(jīng)典案例

無錫靈山小鎮(zhèn)·拈花灣——?東方禪文化度假區(qū)

資源特色：禪意生活方式土匀、東方美學(xué)的建筑與園林

打造要點：集度假子房、文創(chuàng)、演藝就轧、養(yǎng)生证杭、娛樂、會展于一體的禪生活體驗?zāi)康牡亍?/p>

4妒御、醫(yī)養(yǎng)植入型

文化和自然資源不突出的區(qū)域躯砰，通過植入醫(yī)療保健產(chǎn)業(yè)功能，強(qiáng)化健康養(yǎng)生養(yǎng)老主題携丁，以醫(yī)療服務(wù)琢歇、康復(fù)護(hù)理和養(yǎng)老養(yǎng)生為核心業(yè)態(tài)兰怠，植入大健康產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)李茫、體育運動產(chǎn)業(yè)等揭保，進(jìn)行慢病療養(yǎng)、美容保健魄宏、運動健身秸侣、休閑娛樂、養(yǎng)生養(yǎng)老度假等多功能開發(fā)宠互。

依托適宜的氣候資源味榛、醫(yī)藥資源、現(xiàn)代中西醫(yī)療技術(shù)資源等予跌，將優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療康復(fù)咨詢服務(wù)與旅游度假結(jié)合搏色，以中西醫(yī)療、心理咨詢券册、康復(fù)護(hù)理频轿、醫(yī)藥醫(yī)療科技、醫(yī)療設(shè)備烁焙、復(fù)健器材航邢、居家護(hù)理設(shè)備等內(nèi)容為核心。一般分為以保健養(yǎng)生為主的療養(yǎng)旅游骄蝇，和以疾病療愈為主的治愈旅游膳殷。在達(dá)到治療目的的同時進(jìn)行康復(fù)、療養(yǎng)九火、觀光赚窃、度假。

藥食同源吃既，是東方食養(yǎng)的一大特色。因此美食養(yǎng)生可以說是健康旅游中至關(guān)重要的一項內(nèi)容跨细。健康食品的開發(fā)鹦倚，可以與休閑農(nóng)業(yè)相結(jié)合，通過發(fā)展綠色種植業(yè)冀惭、生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)震叙，開發(fā)適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態(tài)健康食品散休，同時結(jié)合生態(tài)觀光媒楼、農(nóng)事體驗、食品加工體驗戚丸、餐飲制作體驗等活動划址，推動健康食品產(chǎn)業(yè)鏈的綜合發(fā)展扔嵌。

經(jīng)典案例

大泗鎮(zhèn)中藥養(yǎng)生小鎮(zhèn)

資源特色：醫(yī)藥文化歷史悠久，歷史上曾有“一街十六藥鋪”的盛況夺颤；千年商貿(mào)古鎮(zhèn)痢缎、蘇中特色飲食文化。

打造要點：以江蘇中藥科技園為核心世澜，按照“醫(yī)藥養(yǎng)游”融合發(fā)展的定位独旷，打造以“1+3+N”為發(fā)展體系的中醫(yī)藥文化、養(yǎng)生文化寥裂、旅游文化嵌洼、餐飲文化的新空間、新平臺封恰。

5麻养、養(yǎng)老綜合型

依托區(qū)域良好的環(huán)境資源，同時擁有有一定經(jīng)濟(jì)實力的老年群體俭驮，通過養(yǎng)老社區(qū)與城鎮(zhèn)社區(qū)相共生的平臺回溺，將醫(yī)療、氣候混萝、生態(tài)遗遵、康復(fù)、休閑等多種元素融入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逸嘀，發(fā)展康復(fù)療養(yǎng)车要、旅居養(yǎng)老、休閑度假型“候鳥”養(yǎng)老崭倘、老年體育翼岁、老年教育、老年文化活動等業(yè)態(tài)司光，打造集養(yǎng)老居住琅坡、養(yǎng)老配套、養(yǎng)老服務(wù)為一體的綜合性項目残家，為老年人打造集養(yǎng)老居住榆俺、醫(yī)療護(hù)理、休閑度假為主要功能的養(yǎng)老小鎮(zhèn)和享老社區(qū)坞淮。帶動護(hù)理茴晋、餐飲、醫(yī)藥回窘、老年用品诺擅、金融、旅游啡直、教育等多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展烁涌。

經(jīng)典案例

烏鎮(zhèn)雅園——?學(xué)院式養(yǎng)老度假特色小鎮(zhèn)

資源特色：以“頤養(yǎng)天年苍碟，樂學(xué)人生”為主旨，集“養(yǎng)生養(yǎng)老”烹玉、“健康醫(yī)療”驰怎、“休閑度假”功能于一體的學(xué)院式養(yǎng)老度假特色小鎮(zhèn)。

打造要點：項目以養(yǎng)生養(yǎng)老二打、健康醫(yī)療和休閑度假為三大主題县忌，打造集養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學(xué)院继效、養(yǎng)老示范區(qū)矾克、康復(fù)中心讥巡、特色商業(yè)區(qū)和度假酒店區(qū)六大板塊于一體吼砂，形成“一心绩鸣、一院、四區(qū)”的功能布局結(jié)構(gòu)凡简。

三逼友、康養(yǎng)文旅項目最終都是城鎮(zhèn)名片，成為新興產(chǎn)業(yè)的載體

1秤涩、康養(yǎng)文旅成為新的主流旅游形式帜乞。中國旅游已經(jīng)從傳統(tǒng)"走馬觀花"式的觀光游向以文化為主題導(dǎo)向的“文化深度游”、“文化休閑游”轉(zhuǎn)變筐眷，文化是旅游的靈魂黎烈，旅游是文化最好的載體，旅游業(yè)態(tài)和產(chǎn)品的競爭力最終體現(xiàn)為文化的競爭匀谣，將文化與旅游深度結(jié)合照棋，打造出更具文化內(nèi)涵和極佳游客體驗的新型文化旅游產(chǎn)品，以文化為核心形成產(chǎn)業(yè)集群武翎，強(qiáng)化文化創(chuàng)意烈炭、創(chuàng)新意識，培育品牌宝恶，提高影響力符隙。

2、康養(yǎng)文旅成就特色小鎮(zhèn)（名片）卑惜，特色小鎮(zhèn)成為新興產(chǎn)業(yè)的載體膏执。

特色小鎮(zhèn)一般適合布局在大城市周邊驻售，一方面交通相對便利露久，容易形成人群引流，另一方面欺栗，依托大城市醫(yī)療毫痕、金融征峦、信息等資源完善自身服務(wù)設(shè)施。

特色小鎮(zhèn)之所以能夠成為新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的新引擎消请，原因包括：大城市快速栏笆、安全的信息和交通網(wǎng)絡(luò)為其提供了硬件支持，使其在空間上獨立;從業(yè)者以智力勞動者為主臊泰，收入較高蛉加，存在適宜人居環(huán)境空間需求;集群效應(yīng)減少信息搜索、服務(wù)配套成本缸逃，以及身份認(rèn)同针饥、人際交流成本。