以往，很多消費(fèi)者難以抵擋開發(fā)商和銷售人員的營銷話術(shù)：比如“這套房特別火祈噪，已經(jīng)有人在申請(qǐng)折扣了泽铛，你如果不盡快下手，可就錯(cuò)過了”辑鲤、“我們樓盤推出特別優(yōu)惠活動(dòng)盔腔，購房者只要提前繳納2萬定金，就可以抵5萬哦”，可能連樓盤周邊環(huán)境都沒看铲觉，就簽了《認(rèn)購書》交了定金澈蝙。

一旦如此吓坚，就等于被《認(rèn)購書》綁定撵幽，如果后續(xù)冷靜下來，對(duì)之前選擇后悔礁击，但又擔(dān)心定金被開發(fā)商沒收盐杂，不少人只能自認(rèn)倒霉，硬著頭皮把房子買下來《吡現(xiàn)在有了“2日內(nèi)無理由退房”的條款链烈，在東莞購房的消費(fèi)者即使沖動(dòng)購房，也有理由拿回定金挚躯，解除《認(rèn)購書》强衡。下面的情況自然就少了：

表面上看，這項(xiàng)政策是增加了對(duì)開發(fā)商的限制码荔，單方面維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益漩勤。但從長遠(yuǎn)來看，也是為了解決房地產(chǎn)市場長期以來的積弊缩搅，維持公平的市場交易環(huán)境越败，為房地產(chǎn)市場的長期繁榮打下基礎(chǔ)。希望不久的將來硼瓣，也有其他城市能夠跟進(jìn)究飞。

那么，在沒有“2日內(nèi)無理由退房”條款的城市堂鲤，沖動(dòng)購房后悔了該怎么辦亿傅？其實(shí)，只要還沒有簽訂《商品房買賣合同》瘟栖，定金在很多情況下可以退回的葵擎。只不過要分析具體情況，采取不同的措施：

一看交的是不是“定金”慢宗？

商品房預(yù)訂時(shí)坪蚁，交款的名頭可能五花八門：“訂金”、“預(yù)付款”镜沽、“保證金”敏晤、“誠意金”、“押金”缅茉、“訂約金”都有嘴脾，但只要不是“定金”，開發(fā)商就不能以違約的理由全額沒收。此時(shí)译打，消費(fèi)者可以直接向開發(fā)商要求解除《認(rèn)購書》和退款耗拓。

二看開發(fā)商和銷售有無過錯(cuò)？

由于各種原因奏司，目前銷售的很多樓盤多少會(huì)存在一些問題乔询，開發(fā)商和銷售通常不會(huì)主動(dòng)告知，有的還會(huì)故意隱瞞韵洋。如果消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)這些問題竿刁，也可以要求退房，如果造成消費(fèi)者損失的搪缨，還要賠償損失食拜。

開發(fā)商“五證”不齊。合法的樓盤公開銷售之前副编，開發(fā)商都要取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》负甸、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》痹届、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》呻待。缺少任何一個(gè)，都會(huì)導(dǎo)致樓盤不能銷售短纵，《認(rèn)購書》自然也無法執(zhí)行带污。

房子被抵押或查封。樓盤開發(fā)階段香到，多數(shù)開發(fā)商會(huì)把土地或工程項(xiàng)目抵押鱼冀，以獲取資金來進(jìn)行開發(fā)。如果資金周轉(zhuǎn)不開悠就，抵押沒有注銷千绪；或者因?yàn)榻杩罴m紛導(dǎo)致整個(gè)樓盤被法院查封，不僅無法銷售梗脾，還有很大可能會(huì)爛尾荸型。發(fā)現(xiàn)這種情況，一定要第一時(shí)間采取措施炸茧，行動(dòng)慢的可能真拿不回錢瑞妇。

開發(fā)商一房多賣。現(xiàn)在這種情況比較少見了梭冠，但也不是沒有辕狰，相關(guān)信息也可以通過國土等部門查詢。

銷售人員虛假承諾控漠、隱瞞真實(shí)情況蔓倍。這種情況不在少數(shù)悬钳，但是與上面三種情況不同，相關(guān)證據(jù)很難通過公開渠道查詢偶翅，而且以口頭承諾或答復(fù)居多默勾，需要購房時(shí)就留意收集。

三看有無受到限購限貸政策的影響聚谁？

2017年母剥，全國大面積出臺(tái)限購限貸政策，有些消費(fèi)者是在《認(rèn)購書》簽訂后垦巴，受新出臺(tái)的限購限貸政策導(dǎo)致無法過戶或者無法獲得貸款媳搪。對(duì)此，現(xiàn)行法律法規(guī)已經(jīng)明確消費(fèi)者和開發(fā)商都沒有過錯(cuò)骤宣，可以和平解除《認(rèn)購書》，退回定金序愚。

廣東省高級(jí)人民法院就曾于2017年10月11日發(fā)出《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》憔披，在第29條明確這種情況的處理：

四看開發(fā)商愿不愿意修改《商品房買賣合同》的格式條款？

一般來說爸吮，簽完《認(rèn)購書》芬膝，交完定金，就該簽正式的《商品房買賣合同》了形娇。

《商品房買賣合同》基本上都是開發(fā)商提供的格式合同锰霜，里面的條款也是精挑細(xì)選，對(duì)消費(fèi)者不怎么有利的桐早。

就算消費(fèi)者提出修改的要求癣缅，開發(fā)商和銷售也會(huì)以“這些都是格式條款，大家都一樣哄酝，不能修改”的理由拒絕友存。

實(shí)在達(dá)不成一致怎么辦呢？消費(fèi)者可以不簽《商品房買賣合同》陶衅。

而且屡立，雙方因合同條款協(xié)商不一致，無法簽訂合同的搀军，屬于“非因雙方過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法訂立”膨俐。這種情況下，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定罩句，消費(fèi)者可以要求開發(fā)商解除《認(rèn)購書》焚刺，退回定金。

需要強(qiáng)調(diào)的是的止，上面四種方法僅適用于簽訂《商品房買賣合同》之前檩坚，并且沒有其他特殊情況的條件下。如果已經(jīng)簽了正式買賣合同，退房的方法會(huì)有不同匾委，限于篇幅拖叙，留待后續(xù)分解。

最后赂乐，還需提醒一下：想要退房薯鳍，應(yīng)該先仔細(xì)研究手中的購房文件，咨詢專業(yè)人士挨措，收集各類證據(jù)挖滤，等有了充足的理由和證據(jù)后，再找開發(fā)商和銷售協(xié)商浅役。盡量避免毫無準(zhǔn)備的去向開發(fā)商要求退房斩松，一方面很難達(dá)到一下子就退房的目的，另一方面也會(huì)引起開發(fā)商和銷售的警覺觉既，不利于后期的證據(jù)收集惧盹。

全文完。感謝您的耐心閱讀~

作者介紹：

侯靖宇律師畢業(yè)于北京大學(xué)金融法中心

現(xiàn)為廣東載信律師事務(wù)所專職律師瞪讼，專注房地產(chǎn)钧椰、金融領(lǐng)域法律事務(wù)。