綜 述

作為近幾年新興的概念优质，養(yǎng)老地產(chǎn)在全國遍地開花竣贪，但龐大的投資額、超長的投資回收期巩螃，讓習(xí)慣了高杠桿演怎、賺快錢的地產(chǎn)商人望而卻步，倒是資金成本低避乏、使用周期長的保險企業(yè)更如魚得水爷耀。這其中的主要差異，還是金融問題拍皮；其實把一個養(yǎng)老地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)歹叮、使用權(quán)跑杭、運營權(quán)、收益權(quán)分別開咆耿，問題就更清楚了德谅。諸多大型養(yǎng)老項目當前正在使用的“會員制”，更像是一種Riets（不明白概念的可以翻到本文最后）的變種融資方案萨螺；所以Riets一旦在國內(nèi)取得立法支持窄做，也許會是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的一個重要融資渠道。

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四權(quán)關(guān)系：看到養(yǎng)老地產(chǎn)的另一種角度

養(yǎng)老地產(chǎn)項目從2013年前后的市場追捧屑迂，到現(xiàn)在市場理性浸策，一直被認為沒有找到恰當?shù)臓I利模式，重點就是四權(quán)關(guān)系不清惹盼。

用商場的開發(fā)來做個比喻庸汗，房地產(chǎn)商進行地產(chǎn)開發(fā)，然后把商鋪賣給業(yè)主（產(chǎn)權(quán)）手报；經(jīng)營委托給百貨公司（比如百盛蚯舱、翠微），把眾多綁定的大品牌引入進來掩蛤，統(tǒng)一進行招商和管理枉昏，當然也收取管理費、物業(yè)費等（運營權(quán)）揍鸟；商戶再從業(yè)主手中把商鋪租過來兄裂，用來經(jīng)營自己的生意（使用權(quán)）。假設(shè)房地產(chǎn)商不出售商鋪（產(chǎn)權(quán)留在自己手中）阳藻，而是把這些資產(chǎn)證券化（Riets）晰奖，則每個月的房租收益應(yīng)該分發(fā)給證券持有人（收益權(quán)）。

養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式一直摸不清楚腥泥，主要是對其中運營權(quán)匾南、收益權(quán)的恰當定位和使用不清楚。傳統(tǒng)房地產(chǎn)習(xí)慣快進快出蛔外，不用處理運營權(quán)蛆楞；產(chǎn)權(quán)直接銷售，收益權(quán)也伴隨消失夹厌。而養(yǎng)老地產(chǎn)有明顯的服務(wù)屬性豹爹，快速回籠投資的方式不明確，更適于持續(xù)收益矛纹，所以傳統(tǒng)的地產(chǎn)商就不好拐過這個彎兒帅戒。

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RIETS看起來一個良好的解決方案

RIETs的重要特點，就是可以將產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)分開、把一個固定資產(chǎn)分成標準的許多份收益證券逻住、把未來的持續(xù)現(xiàn)金流一次變現(xiàn)钟哥。這剛好解決了養(yǎng)老地產(chǎn)投資回收的問題，而且往往適合養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)（醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地瞎访，不可分割產(chǎn)權(quán)出售）腻贰。

那么RIETs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)，理想的操作方式應(yīng)當如下：

（1）產(chǎn)權(quán)：使用自有資金及高杠桿的貸款扒秸，完成土地購買播演、項目開發(fā)，并且確認自己的固定資產(chǎn)所在權(quán)伴奥。

（2）運營權(quán)：將項目委托給專業(yè)的養(yǎng)老項目運營團隊（比如安睿福祉）写烤，保證良好的服務(wù)品質(zhì)，并且管理房產(chǎn)和物業(yè)拾徙。

（3）使用權(quán)：迎接老人入住洲炊，由房地產(chǎn)商人收取房屋租金；由運營商收取養(yǎng)老服務(wù)費用尼啡。

（4）收益權(quán)：房地產(chǎn)商將房產(chǎn)證券化暂衡，然后賣掉回收投資，償還貸款崖瞭；RIETs證券的持有人根據(jù)每年房屋租金取得收益狂巢。

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當前養(yǎng)老項目的會員制像是變種的RIETs

如果您讀過小編數(shù)月前對養(yǎng)老會員制分析的文章，就會知道養(yǎng)老會員制不管設(shè)計多復(fù)雜书聚，本質(zhì)上都是一種融資唧领，和RIETs的這一性質(zhì)相同。不同的是雌续，

（a）RIETs面臨的投資對象很廣闊斩个，流動性強；而會員制一般僅面向入住養(yǎng)老項目的客戶西雀，且流動性很弱；

（b）RIETs的收益一般以房租收益為基礎(chǔ)歉摧，存在變化艇肴；而會員制的收益往往是確定的；

（c）RIETs的收益發(fā)放是現(xiàn)金叁温；而會員制的收益一般是通過折扣再悼、養(yǎng)老補貼金發(fā)放。

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RIETs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的主要困難

目前看膝但，RIETs在中國發(fā)展的主要障礙依然是“沒有立法支持”冲九。《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（2014年9月央行發(fā)布）、《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》（2015年住建部發(fā)布）是目前最近莺奸、最切實際的政策支持丑孩，也僅僅是表明“積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點∶鸫”

而RIETs在政策的困難源自以下兩點：

（1）原有的金融市場不建全温学；

（2）房地產(chǎn)市場居高不下的租售比。關(guān)于租售比的原因很容易理解甚疟，即當前購買房子收租金這一行為本身很不賺錢（中國房地產(chǎn)的投資意圖主要通過房產(chǎn)升值達到）仗岖，那對應(yīng)的RIETs證券收益率也就十分慘淡，所以RIETs證券預(yù)期不好銷售览妖。

不過隨著金融市場的成熟轧拄，以及最近商業(yè)地產(chǎn)銷售慘淡、房地產(chǎn)的高庫存讽膏，也許RIETs離我們已經(jīng)不遠了檩电。但是RIETs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)的過程，可能比應(yīng)用于傳統(tǒng)地產(chǎn)要面臨更多的法律和政策問題（比如養(yǎng)老項目中常見的劃撥地桅打、非營利性的資產(chǎn)性質(zhì)是嗜、更復(fù)雜的物業(yè)運營管理），所以養(yǎng)老地產(chǎn)項目用上RIETs的時間截點就更加飄渺挺尾。

綜上鹅搪，RIETs應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)看起來很理想，但短期內(nèi)就不要指望這個融資渠道了遭铺；還是把四權(quán)關(guān)系作為基礎(chǔ)丽柿，去考慮更切實際的商業(yè)模式吧。

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