從去年930新政開始百匆，中國拉起了全方位房地產(chǎn)調(diào)控的大幕，先是國慶節(jié)期間幾十個(gè)城市新政迭出呜投，之后是中央經(jīng)濟(jì)工作會議定下中國房地產(chǎn)未來主基調(diào)：房子是用來住的加匈，不是用來炒的。至此仑荐，房地產(chǎn)市場算是大局已定雕拼，主基調(diào)明確之后房地產(chǎn)調(diào)控開始全方位升級，根據(jù)瀚哥易居智庫的朋友統(tǒng)計(jì)粘招，從三月份到四月下旬啥寇，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的地市已經(jīng)多達(dá)五十余個(gè)，在各種政策的輪番轟炸之下，我們似乎已經(jīng)看到了房地產(chǎn)的曙光，很多地產(chǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格終于不再上漲，并且由部分地方出現(xiàn)了小幅度的下調(diào)沸久。
今天，我們就來討論一下猫牡，房地產(chǎn)調(diào)控所謂的：限購、限貸邓线、限售淌友、限價(jià)四大王炸到底是什么？解決房地產(chǎn)問題的思路還可能有哪些呢骇陈？
一亩进、房地產(chǎn)調(diào)控的王炸有哪些？
相信打過斗地主的人都知道缩歪，在斗地主中有一種被叫做王炸的東西，專門對付各種刁鉆古怪的情況谍憔，往往是王炸一出誰與爭鋒匪蝙，非常的厲害。面對著房地產(chǎn)市場價(jià)格的一場高漲习贫，購房羊群效應(yīng)的水漲船高逛球，國家也在一步步地升級的自己的調(diào)控政策，這些政策可以說算是王炸頻出苫昌，甚至在互聯(lián)網(wǎng)上所謂的四限也被稱之為四大金剛颤绕。今天，我們就從科普的角度先來討論一下祟身，這四大金剛到底是什么奥务？
按照我們慣常的思路，當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常過熱的時(shí)候袜硫，往往先調(diào)需求氯葬，讓房地產(chǎn)的需求先冷卻下來，這個(gè)就出現(xiàn)了我們大家最為熟悉的限購與限貸政策婉陷。
限購：顧名思義帚称，就是限制購買，規(guī)定購買的數(shù)量秽澳，一般是指商家為了使自己的產(chǎn)品得到很好的銷售業(yè)績而采取的一系列促銷手段闯睹，往往針對一些特價(jià)商品為了防止搶購所采用的一種商業(yè)手段，大家比較熟悉的比如說小米手機(jī)的限購担神。在房地產(chǎn)領(lǐng)域楼吃，限購就是對于購房的資質(zhì)進(jìn)行限制，一般都是通過限制戶籍、居住證所刀、社保等多條件杠桿衙荐，讓非本地剛需居民買房變得更加困難，從而改善房地產(chǎn)市場的購買供需關(guān)系浮创，抑制房地產(chǎn)市場的“投機(jī)”需求忧吟，從而防止房地產(chǎn)市場的上漲過快。
當(dāng)然斩披，跟隨者限購一起出現(xiàn)的還有限貸溜族。所謂限貸，就是專門針對房地產(chǎn)市場中大多數(shù)人買房都是貸款買房的情況垦沉，通過嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款的首付款比例和房貸利率比例煌抒，再嚴(yán)控消費(fèi)信貸在房地產(chǎn)的使用，從而讓房地產(chǎn)投機(jī)者失去通過貸款增加杠桿的能力厕倍。往往是從杠桿的角度寡壮，降低購房者的購買杠桿，從而增加購房者的購買成本讹弯，從而抑制房地產(chǎn)“投機(jī)”况既，有效地防止房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。
所以组民，瀚哥認(rèn)為棒仍，限購和限貸都是標(biāo)準(zhǔn)的需求側(cè)改革的范圍，通過讓你買房的數(shù)量得到限制臭胜，降低購房者的貸款杠桿莫其，實(shí)現(xiàn)控制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲的目的。但是耸三，由于房地產(chǎn)市場過于紅火乱陡，這兩種政策也會有其局限性，比如限購?fù)轻槍幼傩缘淖》恳亲常瑢τ谏套》肯拗频谋容^有限蛋褥，而限貸的話對于全款買房其實(shí)并沒有什么作用。
因此睛驳，為了讓房地產(chǎn)調(diào)控的更有效果烙心，所以引入了供給側(cè)改革，這個(gè)改革就是限價(jià)和限售乏沸。那么淫茵，先說限價(jià)吧。
限價(jià)：是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的調(diào)控方式蹬跃，一般是對于某些居民生活的必需品匙瘪，為了防止價(jià)格過高铆铆，會通過限價(jià)的手段來保護(hù)消費(fèi)者的利益，比如說農(nóng)產(chǎn)品丹喻，蔬菜等等薄货，這些產(chǎn)品往往還會設(shè)立一個(gè)最高的價(jià)格，平抑市場的物價(jià)水平碍论，保證物價(jià)的相對穩(wěn)定谅猾，從而保障居民的生活，鑒于國家已經(jīng)明確房地產(chǎn)的居住屬性了鳍悠，所以某些地區(qū)比如說安徽的臨泉縣就明確規(guī)定了房地產(chǎn)的最高售價(jià)税娜，進(jìn)行了限價(jià)的政策。
最后藏研，我們來說現(xiàn)在很多城市都在加碼的最大法寶——限售敬矩。所謂限售，就是限制銷售的目的蠢挡，由于市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中弧岳，商品都是自由流動的，所以理論上你今天買了房业踏，明天就可以把房子賣掉缩筛，因?yàn)榉孔右彩且环N商品。限售就是規(guī)定了對于賣出時(shí)間的限制堡称，最近廈門、成都艺演、福州却紧、廣州等城市都不同程度的采用了限售這個(gè)戰(zhàn)略，限售表面上看來是凍結(jié)了流動性胎撤，從供給側(cè)的角度來說晓殊，斬?cái)喾康禺a(chǎn)市場的部分供給，從而從出口凍結(jié)了房地產(chǎn)二手房的供應(yīng)伤提，讓資金的流動性降低巫俺，從而抑制了房地產(chǎn)的泡沫。但是肿男，瀚哥看來限售的目的并不止如此介汹，限售不僅可以防止房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，也可以有效地防止房地產(chǎn)市場的暴漲暴跌舶沛。中國的樓市其實(shí)非常像2015年的股市嘹承，處于一個(gè)非常危險(xiǎn)的高位運(yùn)行，一旦某些人對于熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不太看好如庭，即有可能出現(xiàn)股市一樣追漲殺跌的現(xiàn)象叹卷，會不會像股市一樣斷崖式下落瀚哥不敢說，但是限售往往是抑制這種暴漲暴跌的有力武器。
到此為止骤竹，房地產(chǎn)調(diào)控的四大王炸全部出場了帝牡，他們的出現(xiàn)標(biāo)志著我們回歸房地產(chǎn)居住屬性的腳步向前更進(jìn)了一步。
二蒙揣、房地產(chǎn)市場未來到底會怎么走靶溜？
瀚哥認(rèn)為，在各地房地產(chǎn)調(diào)控新政頻繁加碼的情況下鸣奔，房地產(chǎn)的緊政策將會成為大勢所趨墨技，限購、限貸挎狸、限售扣汪、限價(jià)的逐步加碼向市場釋放了政策彈藥很充足，國家讓中心城市和熱點(diǎn)城市住房回歸居住屬性的決心不會動搖锨匆。所以崭别，瀚哥認(rèn)為各地的房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入明顯的“二元市場”階段。一方面恐锣，各個(gè)中心城市和熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)將會保持橫盤略微下調(diào)的走勢格局不變茅主，既不會出現(xiàn)暴漲也難以出現(xiàn)大跌，橫盤將會是短時(shí)間內(nèi)的一個(gè)大趨勢土榴，當(dāng)然遠(yuǎn)郊等原先被爆炒的地段出現(xiàn)回調(diào)也會是大概率事件诀姚。另一方面，三四線城市的房地產(chǎn)去庫存壓力依然較大玷禽，大量的存量庫存的消化將會耗費(fèi)較長的時(shí)間赫段，房地產(chǎn)市場的二元分化格局已經(jīng)逐漸明顯。
未來矢赁，能夠看到的是國家供給側(cè)改革的趨勢日漸明顯糯笙，除了上面所說的限售、限價(jià)這種直接調(diào)控層面的供給側(cè)改革之外撩银，有兩類更為宏觀的供給側(cè)改革也正在出臺给涕。第一種，房地產(chǎn)土地的供應(yīng)改革额获，對于房地產(chǎn)庫存去化周期超過三年的城市够庙，也就是去庫存壓力較大的城市，減少甚至停止土地供應(yīng)的趨勢正在形成抄邀。對于去化周期少于一年的城市首启，也就是我們之前說的中心城市和熱點(diǎn)城市，土地增加供給的趨勢也很明顯撤摸，通過土地政策的調(diào)整毅桃，直接從供給側(cè)來瓦解房地產(chǎn)市場的投機(jī)心理褒纲，化解恐慌情緒將會是一種非常有可能發(fā)生的事情。
第二種钥飞，在貨幣政策領(lǐng)域莺掠，貨幣政策的寬松趨勢已經(jīng)接近了尾聲，出于防控金融風(fēng)險(xiǎn)读宙，降低融資杠桿的需求彻秆，再加上美聯(lián)儲加息的壓力，貨幣政策穩(wěn)健從緊將會是一個(gè)大的趨勢结闸，3月末人民幣房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)出現(xiàn)減少唇兑，其中個(gè)人貸款增速更是明顯回落，這都是從貨幣層面降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的一種控制桦锄。
可以說在“四限+兩調(diào)（調(diào)土地扎附、調(diào)貨幣）”的影響下，房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的趨勢已經(jīng)形成结耀，未來通過政策防止房地產(chǎn)市場的價(jià)格與居民收入背離已經(jīng)成為必然留夜，房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)代已經(jīng)過去，居住將會是房地產(chǎn)的新主題图甜。
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