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今年10月开镣，各地房貸利率迎來下調(diào)，銀行放款速度加快咽扇，有部分專家表示邪财，年末樓市拐點(diǎn)已至。
那么质欲，現(xiàn)在到底該不該買房树埠？未來的房?jī)r(jià)會(huì)上漲還是會(huì)下跌？
判斷未來房?jī)r(jià)的走勢(shì)嘶伟，我們先來理一理思路怎憋。
首先，我國的房?jī)r(jià)現(xiàn)在到底處于一個(gè)什么水平？
在國際上绊袋，“房?jī)r(jià)收入比”通常被用來衡量一個(gè)國家的房?jī)r(jià)是否合理毕匀。房?jī)r(jià)收入比是什么？即癌别，你所在城市的房?jī)r(jià)與你當(dāng)前家庭年收入的比率皂岔。一般來說，如果房?jī)r(jià)收入比在5:1左右展姐，相對(duì)合理躁垛。簡(jiǎn)單的理解就是，一個(gè)家庭正常五年收入可以負(fù)擔(dān)得起一套房子圾笨。
目前教馆，北美房?jī)r(jià)收入比為 7.6，南美為21墅拭、非洲為17.3、歐洲為13.7涣狗、大洋洲為10.8谍婉。
那么，我國現(xiàn)在房?jī)r(jià)收入比是多少呢镀钓？
根據(jù)2021上半年的數(shù)據(jù)穗熬，世界上最貴的城市房?jī)r(jià)排名中，前五名全在中國：深圳排名第一丁溅，房?jī)r(jià)收入比在46.6唤蔗，香港，作為世界三大金融中心窟赏，排名第二妓柜，房?jī)r(jià)收入比46，北京45.8涯穷，上海36.8棍掐，廣州29.3。而以高房?jī)r(jià)著稱的日本東京拷况，房?jī)r(jià)收入比只有13.3作煌，倫敦為13.5，紐約為9.3赚瘦。無論是從國家層面還是從城市層面來看粟誓，我國的房?jī)r(jià)收入比是世界平均水平的三倍以上，房產(chǎn)泡沫顯而易見起意。
目前有專家表示鹰服，核心地區(qū)的房產(chǎn)價(jià)格還將上漲，但事實(shí)上揽咕，我國一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)是世界平均水平的3~5倍获诈。從投資的角度來看仍源，這顯然不是一個(gè)值得投入的價(jià)格。
其次舔涎，我國國民的購買力如何笼踩？這就要參考另外一個(gè)指標(biāo)，即居民負(fù)債率亡嫌。
據(jù)央行2020年統(tǒng)計(jì)嚎于，我國居民債務(wù)總額已超過200萬億，個(gè)人債務(wù)14.3萬挟冠。高負(fù)債的主要原因是高房?jī)r(jià)于购。近年來房?jī)r(jià)的上漲導(dǎo)致大量居民貸款購房，最終的結(jié)果是高負(fù)債和高杠桿知染。目前肋僧，中國居民的杠桿率高達(dá)72.5%，高于50年代房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)日本的70%控淡。高負(fù)債的直接影響嫌吠，一定是導(dǎo)致居民消費(fèi)水平下降。
另外掺炭，90后將成為未來購房的主力軍辫诅，目前90%的人都有負(fù)債，而且人均負(fù)債為13萬涧狮，購房勢(shì)必困難炕矮。并且，中國現(xiàn)在面臨著人口減少的問題者冤。2021年上半年肤视，中國13個(gè)省市公布的生育率同比下降17.2%。在一個(gè)人口深度老齡化涉枫、出生率下降钢颂、人口減少的社會(huì)，它根本無法支撐未來房?jī)r(jià)的急劇上漲拜银。
有人可能會(huì)說殊鞭，我們的總?cè)丝跍p少，但是城市化率會(huì)提高尼桶，未來城市依然稀缺操灿。
所以，再來看泵督，我國目前的城市化水平如何趾盐？
根據(jù)第七次全國人口普查的數(shù)據(jù)，中國的城市化率為63.89%，而世界發(fā)達(dá)國家的平均城市化率在70%~80%之間救鲤。眾所周知久窟，現(xiàn)在年輕人正在流入城市，生活在農(nóng)村地區(qū)的基本是老年人本缠。我們不可能指望農(nóng)村地區(qū)的老年人來買房子斥扛，提高城市化率，這不現(xiàn)實(shí)丹锹。
最后稀颁，我們的人均住房面積在世界上是什么水平？
據(jù)2019年統(tǒng)計(jì)楣黍，我國城鎮(zhèn)居民住房面積為40平方米匾灶，近年來的發(fā)展促使中國人的住房面積達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的水平。那為什么很多人買不起房子呢租漂？缺房的主要原因阶女，是少數(shù)富人擁有幾十套住房哩治，而底層的窮人甚至連一套都沒有秃踩。這就是事實(shí)的真相。
為了合理分配房產(chǎn)锚扎，國家引入了房產(chǎn)稅吞瞪，目的是遏制炒房馁启。隨著房產(chǎn)稅的實(shí)施驾孔，持有多個(gè)房產(chǎn)的成本將變高。我國目前的房屋租售比在1%~3%之間惯疙，這意味著一棟房子需要60到70年的時(shí)間才能通過收取租金收回資本翠勉。根據(jù)70年的房屋產(chǎn)權(quán)，當(dāng)產(chǎn)權(quán)到期時(shí)霉颠，持有人可能無法收回成本对碌，還額外要交房產(chǎn)稅。未來蒿偎，持有多套房子就是一種負(fù)債朽们。
綜上來看，大家認(rèn)為未來的房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲嗎诉位？
現(xiàn)在要不要買房骑脱，你都需要考慮好自己的收入水平，及杠桿承受能力苍糠。
