? ? ?春節(jié)期間在看了一個北京大學徐遠教授關(guān)于房地產(chǎn)的一個專題伞剑，受益匪淺舀寓。今天特意來總結(jié)一下胆数。關(guān)于買房大家可能有疑問，中國的房地產(chǎn)有沒有泡沫互墓，現(xiàn)在還能不能買必尼，除了一線城市，其他城市是否還值得投資篡撵。是買房合適還是租房合適判莉。

? ? ? ?有人說中國的房價已經(jīng)很貴了，大家會想起九十年代的日本育谬，處在泡沫破滅的前夕券盅。1990年東京的房價大概是紐約的8倍，現(xiàn)在北京的房價大概是紐約的1/2,膛檀。北京的均價大概是1萬美金多一點锰镀，紐約的房價是2萬美金多一點娘侍。所以現(xiàn)在說北京的房價泡沫很大還為時尚早。貴不一定有泡沫泳炉，中國的經(jīng)濟在高速發(fā)展憾筏，你看10年的房價你會覺得很便宜，10年后你看今天的房價你也會覺得很便宜花鹅，中國的目前的城市化水平還比較低踩叭，人均收入水平、消費水平都比較低翠胰。人均收入水平相當于美國的1/7，所以未來中國的經(jīng)濟還有很大的發(fā)展空間自脯，經(jīng)濟高速發(fā)展之景，收入水平高了，房價自然還會繼續(xù)上漲膏潮。

? ? ? 有人覺的目前房地產(chǎn)受政府調(diào)控锻狗，房價會跌。但是政府調(diào)控的是房價的增速焕参，防止過快增長轻纪。越調(diào)控說明供不應(yīng)求，一個調(diào)控的城市房價是不太可能跌的叠纷，比如說北京一直都限購限貸了刻帚，如果說一旦北京的房子賣不掉了，取消限購限貸涩嚣，全中國的人都可以去北京買房崇众，你說它能不漲起來么。所以說像北上廣深這樣的一線城市好地段任何時候都可以買航厚。紐約是美國的經(jīng)濟中心顷歌，政治中心是華盛頓，文化中心是洛杉磯幔睬，而北京是中國的政治經(jīng)濟文化中心眯漩，紐約是一個中心，北京是三個中心麻顶，所以說北京的房價有一天超過紐約是遲早的事情赦抖。

買房兩大原則

1，先上車原則辅肾，很多人買房都會覺得我現(xiàn)在錢不夠摹芙，等攢夠了錢再買一次性到位。但是中國的經(jīng)濟是一趟快速前進的列車不會特意停下來等你宛瞄，錯過了就錯過了浮禾。然后房價不斷的上漲交胚，越來越買不起后悔不已。年輕的時候能買的起多大的房子就買多大的盈电，買不起兩房買一房的蝴簇，買不起市中心的那就買郊區(qū)的。以時間換空間匆帚。隨著小房子不斷增值熬词，你可以找機會再換更大的房子。

2吸重，稀缺原則互拾，買房最需要考慮的三點。位置嚎幸、位置颜矿、還是位置。房子的價值不在于房子本身嫉晶。而在于附近的稀缺資源骑疆，比如學校、商圈替废、醫(yī)院箍铭、各種機構(gòu)辦事處，這些稀缺資源給你帶來各種便利椎镣，這才是房子升值的根本诈火。所以說買房子盡量買城市中心帶著各種稀缺資源的房子。如果實在買不起的話状答，可以買地鐵沿線的房子柄瑰，因為交通上的便利可以部分替代這些稀缺資源。

? ? ? ? 房地產(chǎn)作為一種非常重要的資產(chǎn)剪况，在家庭財產(chǎn)中占有絕對的比重教沾，當你考慮改善房的時候，不僅僅是改善你的居住條件译断，更應(yīng)該考慮的是改善你家庭財富授翻。過去十幾年，但凡買了幾套房子的人孙咪，家庭財產(chǎn)狀況都得到了大幅的改善堪唐。買房要盡量少付首付，多用貸款翎蹈，貸款期限要盡量長淮菠，如果能使用公積金貸款當然更好。

挑選城市的幾個要素荤堪。

第一合陵、城市規(guī)模枢赔，人口越多，GDP越高聚集的資源也就越多拥知，城市的吸附力也會更強踏拜。城市規(guī)模越大，一流的企業(yè)越多低剔，吸引越多的人才速梗。

第二、人口流入襟齿，比如廣州現(xiàn)在人口是1500萬左右姻锁，計劃2030年人口接近2000萬，城市人口在不斷增加就需要房子猜欺，外來人口越多房價就越高位隶。除了一線城市還有一些小城市人口流入也很多，比如說珠三角的東莞替梨、佛山、中山地處于粵港澳大灣區(qū)装黑，區(qū)位條件非常好工業(yè)基礎(chǔ)也很好副瀑。

第三、人均收入恋谭，人均收入是體現(xiàn)一個城市的購買力糠睡，一個城市的人均收入越高，有更多的錢用于房產(chǎn)投資疚颊，房價自然也會上漲狈孔。

第四、土地供應(yīng)材义，土地不像工業(yè)產(chǎn)品均抽，城市的住宅用地就那么多，用一點少一點其掂。比如說深圳油挥，面積很小，住宅用地更是嚴重供應(yīng)不足款熬，所以他的房子必然會很高深寥，有人說深圳的房價會趕上曼哈頓，我覺得是遲早的事情贤牛，中國最有活力的城市惋鹅，一流的創(chuàng)業(yè)氛圍，金融聚集之地所有的這些條件都宣告他是全中國最有競爭力的城市殉簸。

第五闰集、兒童數(shù)量的增速沽讹。廣州目前有97萬小學生，以每年增加2萬小學生的數(shù)量在繼續(xù)增長返十。數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)一個城市學齡兒童的增速越快妥泉，房價就越高。因為上學了就意味著要在這個城市安家洞坑，買房就變成了剛需盲链。

第六、上市公司的數(shù)量迟杂，一個城市上市公司的數(shù)量代表了這個城市的經(jīng)濟活力刽沾，代表了這個城市的的經(jīng)濟很發(fā)達，能吸引很多的人才排拷。上市公司最多的分別是廣東侧漓、浙江、江蘇监氢、上海布蔗、北京、福建浪腐。

第七纵揍、財政收入，一個城市如果政府入不敷出议街，地方政府就很容易大量賣地泽谨，對房價形成壓力。一個城市如果有很多企業(yè)特漩，他的稅收就高吧雹，就不需要賣那么多地。上市公司越多的城市他的財政收入往往也就越好涂身。

第八雄卷、服務(wù)業(yè)占比，所謂服務(wù)業(yè)也就是一個城市第三產(chǎn)業(yè)的占比蛤售。服務(wù)業(yè)占主導的城市龙亲，發(fā)展?jié)摿薮蟊裙I(yè)主導的城市要好，比如說現(xiàn)在的浙江杭州和深圳服務(wù)業(yè)占比都非常高悍抑，房價增速也很快鳄炉。