在魔都寞酿，預(yù)算不超過400萬家夺，首付50萬以內(nèi)該怎樣投資買房?
買一手房？
400萬也就是挨中環(huán)一手新房的起步價伐弹，刨除價格不談拉馋，當下以及未來有價無市的大環(huán)境下，加上大部分新房尷尬的位置買進來賣不出又租不出，硬著頭皮自己住嗎?
想拿400萬有挑有撿的買房基本上也就跟內(nèi)環(huán)內(nèi)無緣了煌茴，放眼整個內(nèi)中環(huán)随闺，浦西繁華區(qū)，無論是西南方向均價5.5萬到7.5萬的天山仙霞蔓腐、田林康健矩乐、虹梅漕河涇、龍漕龍華合住、華理還是西北方向均價5.5萬到6.5萬的曹楊绰精、萬里大華、真如透葛、長征，北邊均價5.5萬到7萬的大寧卿樱、五角場僚害、黃興公園、北外灘繁调、曲陽大柏樹萨蚕，掐指一算好像也只能挑一挑一樓二樓和六樓和不入流的次新電梯房，看房東臉色是少不了的蹄胰。
既然上海灘的價格洼地不在浦西岳遥，那么我們把目光轉(zhuǎn)到江對岸——浦東新區(qū)。中國的未來在上海裕寨，上海的未來在浦東浩蓉，浦西的貴族房東老爺們拜拜了你嘞！
偌大浦東37板塊宾袜，刨去新晉暴發(fā)戶和穩(wěn)定的貧困戶捻艳，打眼浦東腹地，花木庆猫、北蔡认轨、張江依次呈現(xiàn)在眼前。那么問題來了——花木月培、北蔡還是張江嘁字，誰才是真正的投資“洼地”？
淘老爺認為現(xiàn)階段投資買房首先看保值性杉畜、其次看活躍度也就是能不能該出手時就出手纪蜒、接下來看可操作程度、最后最大限度的尋求增值寻行。
言歸正傳霍掺，數(shù)據(jù)說話。
壹
上圖是花木、北蔡和張江三板塊近三年的成交均價走勢杆烁，上過初中的老板一眼就看出來了牙丽，花木價格好高奧！張江和北蔡是怎么回事兔魂，這倆就像春季發(fā)情期的雌雄雙蛇烤芦，越到最后越糾纏不清了。
嗯析校？有什么感想?感想就是一開始在張江買房的賺大了构罗，大家都在漲時他比北蔡漲的高比花木漲的穩(wěn)，大家都下跌時智玻，他又跌的最穩(wěn)遂唧。那就繼續(xù)買張江?先不急下結(jié)論，在座上過高中的老板肯定有學(xué)過極差這個概念吊奢，沒錯盖彭，淘老爺說的就是北蔡，從頭到尾房價穩(wěn)如老狗页滚。
受過高等教育的老板大聲喊出來召边，后房地產(chǎn)時代投資，什么才是第一要務(wù)裹驰？沒錯隧熙，就是保值。在保值的基礎(chǔ)上尋求小漲才是后房地產(chǎn)階段的王道幻林。
當然贞盯，所有投資回報的前提是交易，有價無市的板塊滋将，即便你房價翻了三倍不能出手變現(xiàn)一切都沒有意義邻悬。
貳
從上圖數(shù)據(jù)看，無論是房價暴漲期随闽、下跌期還是平穩(wěn)期父丰，北蔡板塊的成交量相較于其他板塊基本是一騎絕塵的態(tài)勢。但光看交易量并不能準確看出真正的交易活躍度掘宪，北蔡板塊本來就有房源優(yōu)勢蛾扇，交易量大也是必然，所以還要看一下成交活躍度或者叫做真實活躍度（近一年房屋成交量與板塊總房源量之比）魏滚。
通過上圖镀首，可以一目了然的看到，以2018年10月為界鼠次，房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)期更哄。如果說18年10月份以前是英雄主義盛行的羅曼蒂克時代芋齿，那么從那之后以及未來很長一段時間的房市就是一部伴隨英雄隕滅的羅曼蒂克消亡史。
當英雄退場成翩，市場回復(fù)理性與冷靜觅捆，驀然回首，過去夾在傳統(tǒng)大商圈花木與新興產(chǎn)業(yè)中心張江之間扮演服務(wù)員角色的北蔡悄然崛起麻敌。此處我們重點看一個客觀的活躍度以及走勢栅炒，至于北蔡崛起的各種原因我們稍后會在增值空間分析板塊詳細說。
如果不放心术羔，還可以參考一下成交周期赢赊，也就是房屋掛牌到成交的時間。
我們只截取了近1年房市穩(wěn)定期的成交周期级历，張江和北蔡基本又是一個雙蛇互殺的姿勢释移。波動程度也在伯仲之間。
叁
在了解完三板塊樓市交易活躍度后寥殖，我們接下來比較一下三板塊買房投資的可操作性秀鞭。
首先，看一下三板塊房源結(jié)構(gòu)扛禽，看下圖。
從數(shù)據(jù)來看皱坛，二手房供應(yīng)總量编曼，北蔡超過花木和張江總和。從投資角度當然房子越新越好剩辟，那么張江05年之后建成的新房擁有量一枝獨秀掐场。考慮到我們只有不到400萬的預(yù)算贩猎，越新的房子可容許的挑選空間也就越小，實際能夠操作的房子還是以次新為主。
花木次新房子占有率最高雨让，但是量太少尸变，而且價格最貴，操作空間基本沒有艇棕。所以這一輪比較下來還是北蔡可操作性最強蝌戒。
在這里淘老爺忍不住要歪個樓，在北蔡這個地方買房對于上車的剛需族來講沼琉，考慮以后置換新房也是不用愁的北苟，旁邊就是已經(jīng)飛升起來的錦繡大華。
了解完以上的數(shù)據(jù)打瘪，如果你還在猶豫到底要不要投一波北蔡友鼻，那么淘老爺只能給你一個不能拒絕的理由——是時候祭出壓箱底的大殺器了傻昙。
各位既然以投資者自居，那必然是要區(qū)分那種剛需上車的小白的彩扔，當然也不屑與無腦砸別墅大平層的土大款暴發(fā)戶為伍妆档，總之大家都是玩技術(shù)活兒的，四兩撥千斤借杰，我們追求零首付讓銀行來為風(fēng)險買單过吻。
想在銀行貸到更多低成本的錢，那么成交價格就要越高越好蔗衡，考慮到可操作性纤虽，我們除去30平以下的一房以及三房以上的市場現(xiàn)有房源數(shù)據(jù)。北蔡240萬以下的房源占比11.9%绞惦，張江240萬以下的房源占比0.68%逼纸，花木340萬以下的房源占比10.20%。下面這個猥瑣的表格就很能說明問題了济蝉。
讀書多的老板肯定會問了杰刽，你是不是在騙人，銀行根本不會貸款給我們買房王滤。淘老爺不想抬杠贺嫂，有意操作的老板可以私信，你會發(fā)現(xiàn)更低成本買房也不是不可能雁乡。
肆
你那些數(shù)據(jù)都是騙人的第喳，我不看、我不看踱稍、我不看曲饱，你騙人，北蔡就是很爛爸樵隆扩淀！
滿眼的老破小啤挎！
除了大華都是小縣城即視感驻谆！
垃圾的醫(yī)療配套，叫得上號的綜合三甲醫(yī)院就一個東方南院還沒有通地鐵侵浸！
弱雞學(xué)區(qū)旺韭，三梯隊在這邊都算好學(xué)校了！
城中村多算優(yōu)勢嗎掏觉？抬頭就是陸家嘴三件套!
御橋垃圾焚燒站近在咫尺区端，仰鼻可聞！
……
淘老爺不想抬杠澳腹，但是這位老板反而提醒了我织盼，現(xiàn)在雖然處在一個房價穩(wěn)定期杨何，但作為投資者，房產(chǎn)增值仍然是最終目的沥邻。價格保值再好危虱，交易再活躍，買的的房子不增值也是枉然唐全。
淘老爺一直認為數(shù)據(jù)說明一切埃跷，但未來的事數(shù)據(jù)預(yù)測終有不足，以數(shù)據(jù)來看邮利，北蔡房價會一直穩(wěn)定下去弥雹，不緊不慢，不高不低延届。這基本是他本身區(qū)域位置決定的：浦東腹地剪勿，一端連接傳統(tǒng)繁華區(qū)，一端連接新興產(chǎn)業(yè)聚集地方庭，現(xiàn)有交通及醫(yī)療教育又能滿足基本需求厕吉，這就保證了北蔡板塊不錯的房市活躍度和價位。
尷尬的地方在于械念，北蔡自身沒有大型商圈头朱，醫(yī)療教育僅能滿足基本需求，一副配角命龄减，所以北蔡房市也沒有暴漲的經(jīng)歷髓窜。
但是，十年河?xùn)|欺殿，十年河西，北蔡的春天已悄然來臨鳖敷。
交通
在建13號線:下南路脖苏、北蔡、綠川新村定踱，連接浦西棍潘、世博和張江；
在建18號線：北中路崖媚、蓮溪路亦歉、芳芯路，直通花木和楊浦畅哑；
上海新環(huán)線建設(shè)計劃：20號線肴楷、22號線、24號線荠呐，這三條線路建成將在中外環(huán)之間形成新的環(huán)線赛蔫，上海格局為之一新砂客。22號、24號線屆時將穿越北蔡呵恢。
商圈鞠值、配套
五星鄰里：五星路鵬海板塊；
唐人御橋里：陳春路綠川板塊渗钉；
龍陽中心樞紐南區(qū)：上海檔案館新館彤恶、外國領(lǐng)事館、醫(yī)院鳄橘、養(yǎng)老院声离。
小結(jié)
總之，無論是現(xiàn)在還是未來挥唠，投資北蔡這個板塊是穩(wěn)賺不賠的抵恋，至于能夠增值多少，看政策宝磨、看國運弧关，當然更重要的還是看微操。我們的目標不僅是上對車唤锉，還要挑一個最舒適的座位世囊。
相信看到最后的都是有意向的老板了，偌大北蔡幾百個的小區(qū)窿祥，上千套房源，到底如何挑選最佳的那個“座位”晒衩？敬請期待下期——北蔡板塊大數(shù)據(jù)筍盤推薦嗤瞎。或加小編微信私聊提前知曉詳細房源贝奇。
