買房亦是如此，雖然上回我們根據(jù)過往成交數(shù)據(jù)和現(xiàn)有數(shù)據(jù)以及未來項(xiàng)目工程在偌大上海灘找到了北蔡這片“洼地”壹罚。但是氛驮，北蔡板塊有一百多個(gè)小區(qū)腕柜，上千套房源，再掂量著自己手里的50萬矫废，感覺真的是無從下手盏缤。
這個(gè)時(shí)候不要慌，對(duì)我等凡人來講蓖扑，事情總要一件一件的做唉铜，按部就班、循序漸進(jìn)律杠、穩(wěn)扎穩(wěn)打是基本原則潭流。據(jù)說竞惋，很多買房大神有一種直覺或者嗅覺，能夠精準(zhǔn)的捕捉機(jī)會(huì)灰嫉，抓筍的本事連國(guó)寶都甘拜下風(fēng)拆宛。
淘老爺想，這種人放到軍界大概就是太祖讼撒、韓信浑厚、項(xiàng)羽、霍去病根盒、拿破侖钳幅、希特勒這類，他們打仗沒有斤斤計(jì)較的分析炎滞，也不去讀佶屈聱牙的兵法敢艰，但所有的戰(zhàn)略預(yù)判都精準(zhǔn)的可怕，而且能夠十分自信的去實(shí)施册赛。對(duì)于這種人盖矫，我們只需要膜拜贊嘆一下就好了，更多的人其實(shí)跟我們一樣击奶，要小心翼翼辈双、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的做一個(gè)決策。即便強(qiáng)如林柜砾、粟這樣的戰(zhàn)神名將在戰(zhàn)役打響前也要把戰(zhàn)爭(zhēng)數(shù)據(jù)和信息推演無數(shù)遍湃望。
所以，我們普通人買房時(shí)需要更多的是可靠的信息痰驱、數(shù)據(jù)和更加有效的分析工具证芭，而非看到某個(gè)新聞后一瞬間得到的靈感。
當(dāng)然担映，也有許多愛慕虛榮嘩眾取寵的大佬明明就是自己私下里研究了好幾個(gè)月废士，或者花錢買到了專業(yè)的分析數(shù)據(jù)，最后終于買到了值得一炫的好房子蝇完，非要一副天賦異稟慧眼如炬的樣子吹噓自己選房的眼光是如何獨(dú)到精準(zhǔn)官硝，那個(gè)神氣樣子就仿佛在太上老君八卦爐里被煉了七七四十九天熏成火眼金睛的是他不是孫悟空。這里順便吐槽一句短蜕，淘老爺有幾個(gè)不便公開姓名的客戶朋友大抵便是此類人氢架。
言歸正傳，從上一期我們分析板塊時(shí)就預(yù)設(shè)了一個(gè)未來的樓市環(huán)境朋魔，即未來很長(zhǎng)一段時(shí)間一線城市樓市價(jià)格將處于穩(wěn)定期岖研，我們尋求在保證不貶值、可隨時(shí)出手警检、首付盡量少的前提下孙援，在局部尋找能夠小幅升值的房子害淤。在這個(gè)目標(biāo)指引下我們把目光鎖定在了北蔡這個(gè)板塊。
穩(wěn)重帶皮的活躍度
從上一期數(shù)據(jù)可以看出北蔡板塊的整體價(jià)格走勢(shì)是十分穩(wěn)定的拓售，也就是我們?cè)谶@個(gè)板塊買房是基本沒有減值風(fēng)險(xiǎn)的筝家。考慮到增值才是我們的最終目標(biāo)邻辉，那么，這一期具體到小區(qū)腮鞍，我們從交易活躍度入手來挑選適合我們買房的小區(qū)值骇。
做數(shù)據(jù)很無聊啊移国！淘老爺在這里直接放結(jié)果了吱瘩，至于過程，有對(duì)數(shù)據(jù)分析很有靈性的大神我們私下探討迹缀。
從上表使碾，我們得出交易活躍度前三名的小區(qū)：綠川新苑、鵬海小區(qū)祝懂、文匯小區(qū)票摇。
看一個(gè)小區(qū)房產(chǎn)交易活躍度，最直觀的是看成交量砚蓬，嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)還要看成交率矢门，當(dāng)然，更嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)還要考慮穩(wěn)定性灰蛙，我們看一下哪些小區(qū)的成交量能夠歷經(jīng)房市暴漲期祟剔、下跌期、平穩(wěn)期三個(gè)階段都能穩(wěn)如老狗摩梧。
現(xiàn)在我們根據(jù)成交量穩(wěn)定程度重新得到一個(gè)排名前三甲：金旋小區(qū)物延、由由六村、惠德新邨仅父。
原來交易活躍度排名前三的鵬海小區(qū)和文匯小區(qū)竟然排倒數(shù)第一和倒數(shù)第三叛薯，即便如此，我們也不能因?yàn)槌山涣坎▌?dòng)大就放棄成交活躍前三的小區(qū)笙纤。
貸款可操作性分析
我們暫且保留原來的排名案训，先遴選出最具操作性的小區(qū)，也就是30平米以上粪糙，240萬以下房源最多的小區(qū)强霎。如果你問，為什么非要卡著這個(gè)面積和價(jià)格呀蓉冈？淘老爺冒著被和諧的風(fēng)險(xiǎn)告訴你城舞，因?yàn)槲覀兪掷镏挥胁坏?0萬的首付呀轩触，要盡可能多的貸到銀行的錢呀！如果還是不明白加小編私聊奧家夺！
我們得到貸款可操作性最好的10個(gè)小區(qū)脱柱，排名前五的有：綠川新苑、鵬海小區(qū)拉馋、芳雅苑榨为、文匯小區(qū)、綠川小區(qū)煌茴。而且這五個(gè)小區(qū)可操作性房源都超過10套随闺。
房齡
考慮到日后交易和二次抵押的喜新厭舊，根據(jù)房齡新舊我們重新排一個(gè)次序蔓腐，我們得出最優(yōu)選擇矩乐，鵬海小區(qū)和綠川小區(qū)。如果考慮到成交量穩(wěn)定性回论，芳雅苑其實(shí)是一個(gè)很不錯(cuò)的選擇散罕。如果非要去除一個(gè)最差選擇，那就是綠川新苑了傀蓉，雖然這個(gè)小區(qū)擁有最多的可操作房源欧漱，但是，馬上奔三的房齡和巨長(zhǎng)的成交周期葬燎，對(duì)于投資買房的各位來說無疑是個(gè)巨大的缺陷硫椰。到目前為止，我們做一個(gè)優(yōu)先級(jí)排名如下：鵬海小區(qū)萨蚕、芳雅苑靶草、綠川小區(qū)、文匯小區(qū)岳遥、綠川新苑奕翔。
增值可能性
保險(xiǎn)起見，我們還是要看一下價(jià)格走勢(shì)浩蓉。五小區(qū)近三年成交均價(jià)走勢(shì)基本與北蔡板塊整體的價(jià)格走勢(shì)吻合派继，也與整個(gè)上海市房產(chǎn)交易市場(chǎng)價(jià)格走向趨同，明顯的印證了近三年樓市經(jīng)歷的瘋漲期捻艳、下跌期驾窟、穩(wěn)定期三個(gè)階段。
從表中曲線走勢(shì)來看各小區(qū)價(jià)格穩(wěn)定程度相差不大认轨，但以紅绅络、黃、藍(lán)三原色標(biāo)注的三個(gè)小區(qū)價(jià)格曲線有一種小幅上揚(yáng)的趨勢(shì)，而這三個(gè)小區(qū)恰好也是鵬海小區(qū)恩急、芳雅苑和綠川小區(qū)杉畜。
是不是覺得這個(gè)巧合很神奇，還有更加神奇的衷恭。讀過上一期的小伙伴可能已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了此叠，我們?cè)诳春帽辈涛磥矸渴袝r(shí)列舉的幾個(gè)在建和已經(jīng)竣工的交通線路和商圈恰恰深度輻射了這三個(gè)小區(qū)。
綠川小區(qū)與13號(hào)線
距離陳春路地鐵站826米随珠，距離北蔡地鐵站1089米灭袁，距離下南路地鐵站1395米，距離蓮溪路地鐵站1469米窗看。
綠川小區(qū)與唐人御橋里
芳雅苑與龍陽(yáng)樞紐
芳雅苑與在建18號(hào)芳芯路地鐵站
鵬海小區(qū)與13號(hào)線
距離陳春路地鐵站531米茸歧，距離蓮溪路地鐵站753米，距離北蔡地鐵站1170米烤芦。
鵬海小區(qū)與五星鄰里
其實(shí)這不是巧合，當(dāng)一個(gè)區(qū)域內(nèi)房源巨筍時(shí)析校，那么這個(gè)區(qū)的存量房大概率會(huì)同時(shí)擁有成交活躍和價(jià)格看漲兩種屬性构罗。就像我們看到一個(gè)人身材很好美女，大概率也會(huì)擁有一張不錯(cuò)的臉面智玻。
總結(jié)
經(jīng)過數(shù)據(jù)分析遂唧，我們終于找到最符合我們要求的三個(gè)小區(qū)——鵬海小區(qū)、芳雅苑和綠川小區(qū)吊奢。他們同時(shí)擁有價(jià)格穩(wěn)定且有增長(zhǎng)空間盖彭、積極且穩(wěn)定的活躍度、大量可操作房源三種屬性页滚，是我們當(dāng)前資金水平下買房的最佳選擇召边。而且，日后考慮到置換裹驰，我們隨時(shí)可以買到大華錦繡華城（十八街區(qū)）和大華錦繡華城（十五街區(qū))的房子隧熙。
