01
租賃權(quán)是基于租賃合同產(chǎn)生的對(duì)租賃物占有背传、使用和收益的權(quán)利，租賃權(quán)本質(zhì)上屬于債權(quán)台夺。
作為債權(quán)的租賃權(quán)径玖，在滿足一定條件時(shí)，是可以對(duì)抗物權(quán)的颤介，這就是買賣不破租賃梳星。
物權(quán)之所以具有對(duì)抗效力，在于物權(quán)的設(shè)立經(jīng)過(guò)了公示。租賃權(quán)要對(duì)抗物權(quán)彤悔，當(dāng)然也要經(jīng)過(guò)公示汇恤。
租賃權(quán)怎么公示呢？光有租賃合同是不行的瞳购，租賃合同不為外人所知，一旦發(fā)生物權(quán)變動(dòng)亏推，對(duì)于承租人和繼受人而言都不利学赛；另外年堆，之所以規(guī)定買賣不破租賃，是為了保護(hù)出于弱勢(shì)的承租人盏浇，如果沒(méi)有占有变丧，承租人對(duì)租賃物還沒(méi)有依賴，并不會(huì)危及其什么權(quán)利绢掰，何況其還可以向出租人主要違約痒蓬。
因此，租賃的公示就是占有滴劲！
對(duì)比攻晒，城鎮(zhèn)房屋租賃糾紛司法解釋規(guī)定，在一房數(shù)租的情況下班挖，應(yīng)該按照占有鲁捏、登記備案、合同成立在先的順序確定履行順序萧芙！
綜上给梅，占有，對(duì)于租賃權(quán)的決定至關(guān)重要双揪！
02
執(zhí)行中對(duì)租賃權(quán)如何認(rèn)定呢动羽？
根據(jù)物權(quán)法和擔(dān)保法司法解釋之規(guī)定，在抵押權(quán)設(shè)計(jì)后出租房屋的渔期，租賃權(quán)不得對(duì)抗抵押權(quán)曹质。也就是說(shuō)，租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的前提是擎场，租賃先于抵押而為羽德。
根據(jù)第一部分論述，租賃權(quán)的公示是占有迅办，因此宅静，租賃權(quán)要對(duì)抗抵押權(quán)，必須先于抵押占有站欺！
03
執(zhí)行中如何處理租賃權(quán)呢姨夹？
根據(jù)執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)之規(guī)定矾策，在司法拍賣中磷账，對(duì)于拍賣財(cái)產(chǎn)上享有擔(dān)保物權(quán)的，拍賣的款項(xiàng)先拿過(guò)來(lái)行使滌除權(quán)贾虽，就是拍的錢先可著有擔(dān)保物權(quán)的人逃糟；對(duì)于有用益物權(quán)的呢，不需要先拿拍賣價(jià)款消除，承受現(xiàn)實(shí)就行了绰咽。說(shuō)的拽一點(diǎn)菇肃，就是一個(gè)滌除主義，一個(gè)承受主義取募。
因此琐谤，在拍賣時(shí)，對(duì)于保留租賃權(quán)的玩敏，公告租賃權(quán)情況斗忌，通知承租人優(yōu)先購(gòu)買即可。
然而旺聚，誰(shuí)愿意買別人一直租著的房子爸簟？所以翻屈，這種情況下的成交率不高。
所以妻坝，為了提高拍賣成交率伸眶，還得先把承租人給安頓好了。
學(xué)法刽宪，用法厘贼；活學(xué)活用！
尊重現(xiàn)實(shí)圣拄，避免機(jī)械司法嘴秸！
